Raum Düsseldorf / Heiligenhaus

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von stage6pro, 26.06.2014.

  1. #1 stage6pro, 26.06.2014
    stage6pro

    stage6pro Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    überlege seit mehreren Wochen über einen Wohnungskauf in Heiligenhaus nach.
    Die Wohnungspreise, sowohl zur Miete als auch zum Kauf explodieren hier in Düsseldorf und ich bin der Meinung, dass die Mietrendite bei Fremdvermietung sehr sehr gering sind.

    Heiligenhaus liegt ca 19 km von Düsseldorf entfernt, liegt direkt an Bochum und Duisburg. Sprich, eher ländlich trotzdem mehr oder weniger mitten im Geschehen.

    2015 soll in Heiligenhaus eine Uni neu eröffnet werden für bis zu 500 Studenten. 2018 soll der Autobahnanschluss der A44 für Heiligenhaus eröffnet werden.

    Ausgeguckt habe ich mir eine 3 Zimmerwohnung mit 65-70 m2, Balkon aus den 60er Jahren. 1. Etage. Insgesamt 8 Parteien. Aktuelle Kaltmiete 260€. Kaufpreis 90.000€

    Wurde das Thema Heiligenhaus hier bereits besprochen oder was haltet ihr von meinen Ideen und Vorhaben? Habe leider nichts über die SuFu gefunden...

    Freue mich über Euer Feedback!

    Besten Gruß

    Stage6pro
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Bei der aktuellen Kaltmiete ein definitives Minusgeschäft. Da hilft erst einmal selber drin wohnen, das heißt auf Eigenbedarf klagen und nach 2-3 Jahren kannst Du neu vermieten zum anständigen Preis.
     
  4. #3 Bungalow, 27.06.2014
    Bungalow

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    Da gibt es nicht einmal einen Bahnanschluss! Hast du einen persönlichen Bezug zu Heiligenhaus oder wieso hast du dir gerade Heiligenhaus ausgesucht?

    Es ist zurzeit schwer etwas in Düsseldorf zu finden, da gebe ich dir Recht, aber Düsseldorf ist ja nicht nur von Heiligenhaus umgeben ...
     
  5. Andres

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    Drücke den Kaufpreis auf die Hälfe, dann kann man reden.
     
  6. #5 stage6pro, 27.06.2014
    stage6pro

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    Hallo zusammen,

    vorab herzlichen Dank für Euer Feedback!

    Einen besonderen Bezug zu Heiligenhaus habe ich nicht. Habe mich darauf konzentriert aufgrund der Uni und des Autobahnanschluss.

    Habe so gerechnet, dass ich nach 96 Monaten eine perspektivische Kaltmiete von 400€ habe. Monatliche Unterdeckung sind 125€ über 25 Jahre bei gleichbleibender Kaltmiete von 400€.
    Inklusive Zinsen...

    Gruß

    Stage6pro
     
  7. Andres

    Andres
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    Ok, aber dir ist schon klar, dass beides noch Zukunftsmusik ist? Ich kenne mich da nicht aus, aber auch in NRW gibt es bei Projekten der öffentlichen Hand bestimmt gelegentlich Verzögerungen?

    Wenn du mit dieser Wohnung von einer Uni profitieren willst, heißt das WG-Nutzung. Ist die Wohnung dafür geeignet? Willst du das überhaupt? Ist das mit der Hausgemeinschaft machbar?

    Welche Widmung die Verkehrsanbindung hat, wäre mir als Mieter mal ziemlich egal. Interessant ist doch, wie lange ich brauche, bis ich dort bin, wo ich sein möchte/muss (Arbeit, Einkauf, Freizeitaktivitäten, ...).


    Gleiches Thema: Zukunftsmusik! Das würde voraussetzen, dass du in dieser Zeit 3 Mieterhöhungen vornimmst, was zunächst einmal die ortsübliche Vergleichsmiete hergeben muss. Einen Mietspiegel scheint es nicht zu geben - das wird also nicht ganz so einfach.

    Sollte für die Lage in dieser Zeit die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt werden, wird das mit deinem Plan nichts. Sollte man wissen.


    Das bezieht sich auf die reine Finanzierung? Auch hier wieder: Du nimmst einfach mal den günstigsten denkbaren Verlauf an.
    • Ob und wann du 400 € kalt bekommst, ist nicht bekannt.
    • "Selbstverständlich" hast du mit 0 % Leerstand und Zahlungsausfall gerechnet.
    • Zinsbindung ist für 25 Jahre vereinbart?
    • Woher kommt das Geld für ggf. anfallende Instandhaltungen und Reparaturen? Könnte ja in 25 Jahren mal nötig werden ...
    • Sind von der Kaltmiete eigentlich schon die nicht umlagefähigen Kosten (hauptsächlich die WEG-Verwaltung) abgezogen oder geht das dann auch noch in die "Unterdeckung"?
    • Steuer schon berücksichtigt?
    Und über die Bausubstanz oder die finanzielle Situation der WEG haben wir noch gar nicht gesprochen.

    Hast du eigentlich bedacht, dass dieses Investment bestenfalls in 25 Jahren mal etwas für dich abwirft? Falls du die Finanzierung überlebst? (Ok, vielleicht explodieren auch die Preise vor Ort und du kannst in 10 Jahren "ganz toll" verkaufen. Aber da würde ich eher ins Kasino gehen.)

    Stelle doch bitte einfach mal für deine persönliche Entscheidungsfindung eine Vergleichsrechnung mit einem Banksparplan (garantierte Verzinsung) bei 125 € pro Monat über 25 Jahre an. Das ist die defensivste Anlage, die dich genauso stark bindet, wie du es für die Wohnung angenommen hast. Riskantere Anlagen müssen das (deutlich!) überbieten.


    Mein Kommentar oben (Kaufpreis halbieren) war übrigens ernst gemeint. Als erste Einschätzung (kein Ersatz für eine anständige Kalkulation) berechnet man den Quotient aus Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Bei dir sind das 28,8 vor und 18,8 nach der Erhöhung. Typische Kaufobjekte sollten etwa zwischen 12 und 15 liegen - Ausnahmen gibt es immer.
     
  8. #7 stage6pro, 30.06.2014
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    Hallo Andres,

    vorab vielen Dank für dein ausführliches Feedback und deine Einschätzung.

    Die 125€ Unterdeckung ergeben sich aus:
    - Kaufpreis
    - SEG 10.000€
    - WEG 700€
    - Kaufnebenkosten Notar etc. 7.500€

    Die o.g. Kosten sollen mitfinanziert werden. Zinsfestschreibung auf 10 Jahre.

    Ich weiß, dass in demselben Objekt aktuell bereits für 2-3 m2 mehr eine Kaltmiete von Ca 400 Euro gezahlt wird.

    WEG pro Monat fallen 23,80€ an. Diese sind bereits in die 125€ inkludiert.

    Das komplette Objekt mit seinen 8 Parteien wird an 8 verschiedene Eigentümer verkauft. Daher die o.g. 700€ WEG.

    Dach, Fenster, Treppenhaus und "Vorgarten" wurden auf den aktuellsten Stand gebracht.

    Wie sieht es eigentlich mit Strom und Wasserleitungen? Diese sind noch die alten. Habe gelesen, dass diese nach 50 Jahren durchschnittlich erneuert werden. Denke mal, dass die WEG hierfür aufkommen muss, oder? Wo liegt man, ganz durchschnittlich, bei einem 8 Parteien Haus? Ganz genaue Angaben können nicht gemacht werden, das ist mir klar.

    Viele Grüße

    Stage6pro
     
  9. Andres

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    Zu riskant. Deine anfängliche Tilgung liegt ohnehin nur bei rund 2,5 %, was bei den aktuellen Zinsen eigentlich zu wenig ist. Sollte der Zins in 10 Jahren moderat steigen, verlängert sich die Finanzierung erheblich. Sollte der Zins deutlich steigen, wirst du noch mehr Geld zuschießen müssen. Es steht dann auch die ernste Gefahr im Raum, dass du das Objekt zu Lebzeiten nicht mehr abbezahlt bekommst.

    Wenn man schon eine so knappe Finanzierung hat, dann sollte der Zins zumindest bis zur vollständigen Tilgung festgeschrieben sein.


    Das ist zwar eine gute Orientierung, aber genügt nicht, um ein Erhöhungsverlangen ausreichend zu begründen. Lies dich bitte zunächst in die Voraussetzungen ein - danach verstehst du, warum ich nicht mit 400 € rechnen will.


    Heizung, Versorgungsleitungen, Fassade? Ein paar Klopper sind schon noch übrig.


    Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die E-Installation nutzt sich ja eigentlich gar nicht ab. Wenn aber Umbauten erforderlich werden (oder gewünscht sind), läuft das bei alten Installationen oft auf Neuverkabelung hinaus. Bei den Wasserleitungen kommt es auf die Qualität der Installation, Wasserhärte und Nutzungsintensität an.


    Das Leitungsnetz innerhalb der Wohnung könnte in deine Zuständigkeit fallen - muss man in der Teilungserklärung prüfen.
     
  10. #9 stage6pro, 01.07.2014
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    Der Mietspiegel in Heiligenhaus lag bei

    2011: 5,38€
    2013: 5,88€

    Bei einer 60 m2 großen Wohnung.

    Habe heute einen Besichtigungstermin. Mal sehen wie der erste Eindruck ist.

    Bin 22 Jahre alt, daher denke ich doch, dass ich bis zum Renteneintritt mit der Finanzierung durch bin :-)

    Andres, hast du Erfahrungen im Raum Düsseldorf wo es sich aktuell lohnt zu investieren? Außer Düsseldorf selber, da sind mir die Kaufpreise deutlich zu hoch.

    VG

    stage6pro
     
  11. Andres

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    Ok, mir war vor allem nicht klar, dass es für Heiligenhaus einen Mietspiegel gibt. Das gestaltet die Sache ein kleines bischen angenehmer. Die Werte sind trotzdem mit Vorsicht zu genießen: Erstens sinkt der m²-Preis im Regelfall mit steigender Fläche (die Wohnung ist größer als 60 m²), zweitens frage ich mich, ob das evtl. Werte aus einer Preisspanne sind - wenn ja: welche? Den oberen Wert darf man nicht ohne weiteres ansetzen.


    Wenn du nach einer Zinserhöhung keine positive Tilgung mehr erreichst, wird das Alter zur Nebensache.


    Nein.
     
  12. #11 stage6pro, 01.07.2014
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  13. GJH27

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    Vorsicht: das ist aber kein Qualifizierter Mietspiegel, der Mieterhöhungen so angenehm macht! Grad nachdem das nur eine Auswertung der in den Inseraten verlangten Mieten ist, statt der bei Vertragsabschlüssen vereinbarten Mieten, würd's einen so richtig schwungvoll auf die Nase hauen, wenn man damit ne Mieterhöhung zu begründen versuchen würde.
     
  14. #13 stage6pro, 01.07.2014
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    So bin nun von der Besichtigung zurück.

    Das Haus macht einen guten Eindruck. 2006 sind neue Bäder installiert worden und die kompletten Versorgungsleitungen wurden erneuert. Ebenfalls wurde eine neue Gaszentralheizung installiert sowie das Dach gedämmt. Umstieg auf die Gasheizung da vorher mit Nachtspeicheröfen geheizt wurde.

    Vor dem Kauf werden alle Fenster der Wohnungen und des Treppenhauses getauscht. Das Treppenhaus und die Fassade wird gestrichen.

    Wohnung an sich: soweit in Ordnung, keine Erkennbare oder Spürbare Feuchtigkeit.

    Zu den Mietern: nun gut, ich könnte so nicht wohnen. Nicht wegen der Einrichtung sondern der Sauberkeit etc...

    Laut aktuellem Eigentümer gab es noch nie Probleme bei der Zahlung der mieten.
     
  15. Pitty

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    Was interessiert Dich eine 100m2 Wohnung, wenn Du eine 60 M2 mit 4,33€ kaufen willst. Kläre lieber ab, ob am Ende noch etwas übrig bleibt. Bei dem Kaufpreis sollte schon ein Drittel mehr Miete kommen.
     
  16. #15 stage6pro, 02.07.2014
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    Hallo Pitty,

    die Werte für eine 60m2 und 100m2 sollen nur als Anhaltspunkt dienen. Das ich weder die 60 bzw 100 m2 Preise 1 zu 1 auf die 68m2 übertragen kann, ist mir klar.

    Wie ist Eure Meinung zu der Wohnung im Hinblick auf die durchgeführten Instandhaltungsarbeiten?

    VG
    .stage6pro
     
  17. Pitty

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    Das kannst Du aber nicht sehen. Du solltest auch beachten, wie lange es dauert bis Du auf den Mietpreis kommst. Gibt es einen Mietspiegel, ist es einfach mit der Erhöhung 15 oder 20 Prozent alle drei Jahre. Gibt es keinen, hast Du tatsächlich ein Problem. Dann wirst Du wohl ewig bei der Miete bleiben. Und wenn Du dann noch finanzierst und das Hausgeld zahlst, das Finanzamt, wird nicht mehr viel übrig bleiben.
     
  18. GJH27

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    Hab aus Interesse grad mal gegugelt: der zuständige Mieterverein für Velbert und Umgebung erzählt auf seiner Homepage was von nem neuen Mietspiegel seit Februar 2014! Wär doch sehr anzuraten, sich diesen mal zu besorgen und gründlich zu studieren, statt auf Inserat-Statistik von Mietangeboten zu vertrauen...
     
  19. Andres

    Andres
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    Erwartest du dazu eine ehrliche Auskunft von jemandem, der ein erhebliches Interesse daran hat, einen guten Kaufpreis zu erzielen? Kann er darüber einen Nachweis führen? Was ist sonst noch über den Mieter in Erfahrung zu bringen?

    Zur Bausubstanz: Als Laie kannst du nicht ernsthaft erwarten, dass dir Mängel auch auffallen. Du brauchst ein Gutachten - zumindest zum Verkehrswert.

    Nächster Prüfpunkt ist die Gemeinschaft. Du brauchst die Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung, die letzten paar Hausgeldabrechnungen der betreffenden Einheit, außerdem die letzten Wirtschaftspläne, Jahresabschlüsse, Versammlungsprotokolle und Einblick in die Beschlusssammlung.


    Das lässt sich nicht alles per Ferndiagnose abklären, aber mit diesen Themen solltest du dich als nächstes auseinander setzen. Ich bleibe aber weiterhin dabei: Das Objekt ist zu teuer - eine gute Rendite ist so nicht möglich.
     
  20. GJH27

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    Was mir grad noch aufgefallen ist: dieses Vorgehen

    dürfte nicht umsetzbar sein, da ich

    so verstehe, dass das Haus jetzt gerade für den Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, sodass ja der Käufer mindestens 3 Jahre (evtl sogar bis zu 10 Jahre) keine ordentliche Kündigung aussprechen kann...
     
  21. #20 stage6pro, 03.07.2014
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    Hallo zusammen,

    Selber einziehen möchte ich nicht. Da das Objekt lediglich als Kapitalanlage gesehen wird

    Offizieller Mietspiegel:

    Gruppe 4: bis 31.12.1999 modernisiert 5,90€ bis 7,68€

    Gruppe 2: 1960-1969 erbaut: 5,16€ bis 6,60€ mit besonderer Ausstattung: Laminat, Wärmedämmung etc.

    Gilt für 40-70m2 große Wohnungen

    Viele Grüße

    Stage6pro
     
Thema: Raum Düsseldorf / Heiligenhaus
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