rechnerische Abwicklung zwischen altem und neuem Eigentümer

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Rofan, 01.08.2014.

  1. Rofan

    Rofan Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe eine Frage zur Abrechnung bei Eigentümerwechsel.
    Wir haben das Haus am 8.7. (letzter Tag für uns) verkauft.

    Eine Aufstellung der bis dahin bezahlten Betriebskosten und über die erhaltenen NK-Vorrauszahlungen habe ich erstellt.

    Nun sind einige Kosten von den Versorgern/Stadt nicht direkt bis zum Stichtag abgerechnet worden, z.B. Grundsteuer bis 31.7., Müllabfuhr bis 30.06., Wasser/Strom bis 19.07., die Versicherung haben wir bis Ende des Jahres bezahlt.
    Wie ist hier zu verfahren? So abrechnen wie angefallen, oder bis 8.7. Kosten errechnen?

    Dann nehme ich den Gesamtbetrag der Betriebskosten und ziehe die erhaltenen Vorrauszahlungen ab, die Diff. muß der neue Eigentümer an uns zahlen, richtig?
    Ich habe schon vom 01.-8.7. erhaltene VZ an den neuen Eigentümer bezahlt, wie muß das berücksichtigt werden.

    Für einen Mieter muß ich noch die NK-Abrechnung machen, da dieser vor Verkauf ausgezogen ist. Diesen Betrag ziehe ich von o.g. Rechnung ab?

    Wäre schön, wenn jemand helfen könnte. Danke!

    LG
    Rofan
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Was ist dazu im Kaufvertrag geregelt?

    Statt unterjährig alles mögliche hin- und herzuschieben wird es einfacher sein, nach Abschluss des Jahres alle Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen und dann zu verteilen.
     
  4. Rofan

    Rofan Neuer Benutzer

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    Hallo Andres,

    im Kaufvertrag steht dazu nichts konkretes.
     
  5. Andres

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    Und was steht dazu unkonkret im Kaufvertrag? Wie ist der Übergang von Nutzen und Lasten geregelt? Wir sind doch hier nicht in einer Quizshow.


    Was genau ist am 8.7. passiert? War das der Übergang von Nutzen und Lasten oder die Vertragsunterzeichnung oder der Grundbucheintrag oder etwas anderes ...?


    Das irritiert mich schon einmal. Die Grundsteuer wird jahresweise abgerechnet. Der Staat wendet sich an den, der am 1.1. im Grundbuch steht. Das heißt nicht, dass man zivilrechtlich keine andere Aufteilung vereinbaren könnte.
     
  6. Rofan

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    Sorry. Also:

    Im Kaufvertrag steht: Besitz u. Nutzung, die Gefahr u. Lasten einschl. aller Verpflichtungen gehen auf den Käufer über mit Wirkung vom Tage der Kaufpreiszahlung.
    Diese erfolgt am 09.07.

    Grundsteuer: diese wird 1/4-jährlich abgebucht. Wir haben von Jan.-Sept. bezahlt und später eine Gutschrift für Aug.+Sept. erhalten. Der neue E. hat also ab Aug. bezahlt.
    Strom wurde zum 19.7. von uns abgemeldet u. der neue Eigentümer hat zum selben Datum bei anderem Versorger neu angemeldet.
     
  7. Andres

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    Das war die gesuchte Information. :)

    Der Notar ist sein Geld nicht wert. Das ist Beratung auf dem Niveau eines Fahrkartenautomaten - und der verlangt weniger Gebühren ...

    Für mich stellt sich das so dar: Kosten und Erlöse, die eindeutig dem Zeitraum vor oder nach dem Übergang zuzuordnen sind, werden von Käufer bzw. Verkäufer bezahlt bzw. stehen diesem zu. Wenn die Müllabfuhr bis zum 30.6. abgerechnet hat, hast du das zu bezahlen. Kosten, die für einen längeren Zeitraum anfallen, sind nach Tagen oder (falls feststellbar) nach Verbrauch aufzuteilen. Von der Rechnung der Müllabfuhr vom 1.7.-31.12. trägst du also 8/184 und der Käufer die verbleibenden 176/184. Von der Grundsteuer trägst du 189/365 und der Käufer den Rest. Das wird mit den geleisteten Zahlungen verrechnet und die Differenz habt ihr untereinander auszugleichen.

    Die Vorauszahlungen Januar-Juni stehen dir zu, Juli ist 8:23 aufzuteilen, das Abrechnungsergebnis für ganzjährige Mieter wie die Grundsteuer, das Abrechnungsergebnis für andere Mieter vergleichbar zur Müllabfuhr aber mit anderen Anteilen.

    Du merkst, was ihr da für einen Quark vereinbart habt? Sinnvoller wäre es gewesen, erstens keine Teilabrechnungen vorzunehmen (macht die Sache nur komplizierter) und sich zweitens nach der Abrechnung mit dem Mieter zu richten. Der muss nämlich nur eine Abrechnung (für das ganze Jahr) akzeptieren. Daher wäre es sinnvoll gewesen, sich darauf zu einigen, wer die Abrechnung mit den Mietern macht (tendenziell eher der Käufer), und derjenige erhält alle Vorauszahlungen, das gesamte Abrechnungsergebnis und erstattet dem anderen dafür alle Kosten. Letztendlich ist daran nämlich nichts verdient - es ist nur ein durchlaufender Posten.
     
  8. Rofan

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    Hallo Andres,

    Danke für Deine Hilfe.

    ich habe mich nicht genau ausgedrückt, es geht mir nicht um die Nebenkostenabrechng mit den Mietern
    Es geht mir um die Abrechnung zwischen altem u. neuem Eigentümer. Der neue Eigentümer soll die Abr. für's ganze Jahr machen, ist doch auch so gesetzl. vorgesehen.
     
  9. Andres

    Andres
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    Das ist mir schon klar und du hast das auch genau genug erklärt. Die BK sind (im Optimalfall, und im Optimalfall ist das der Regelfall ;)) ein durchlaufender Posten und da wäre es schön, wenn man die Kosten mit möglichst wenig Verwaltungsaufwand und ohne verschiedene Abrechnungsverfahren einfach durchreichen könnte. Das erfordert aber mehr als die von dir zitierte Minimalklausel zum Übergang von Nutzen und Lasten.

    Falls du mal wieder etwas kaufst/verkaufst, hilft dir dieses Wissen vielleicht.
     
  10. Rofan

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    Hallo Andres,

    Abschließend nochmals meinen Dank.

    Schönes Wochenende

    Rofan
     
  11. #10 Lady NB, 02.08.2014
    Lady NB

    Lady NB Gast

    Also das sie den Mieter der eher auszog abrechnen ist quatsch, es gibt Kosten die Fallen das ganze Jahr über an udn werden auch anteilig auf die ausgezogenen erteilt auch wenn diese am Tag des Rechnungsdatums nicht mehr im Ojekt wohnten z.b.Winterdienstkosten.
    Sie machen eine Aufstellung aller Kosten die Sie bezahlten und alle setzten dagegen die erhaltenen Vorauszahlungen er Mieter an, der Stichtag ist weniger wichtig denn in der Regel ist der er am Ende des Abrechnungszeitraum Eigentümer ist für die Betriebskostenabrechnung der Mieter verantwortlich und setzt darin alle kosten des Bewirtschaftungsjahres an egal ob er oder Vorbesitzer diese bezahlten.
    Erhalten Sie bei er Aufstellung einen Überschuss so geht dieser an den neuen Eigentümer, kommt ein fehlbetrag raus, ist ieser vomneuen Eigentümer an Sie zu begleichen, so ist die gesetzliche Regelung wenn keine Sonervereinbarungen imKaufvertrag dazu getroffen wurden wie in Ihrem Fall.
     
  12. LadyNB

    LadyNB Gesperrt

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    Also das sie den Mieter der eher auszog abrechnen ist quatsch, es gibt Kosten die Fallen das ganze Jahr über an udn werden auch anteilig auf die ausgezogenen erteilt auch wenn diese am Tag des Rechnungsdatums nicht mehr im Ojekt wohnten z.b.Winterdienstkosten.
    Sie machen eine Aufstellung aller Kosten die Sie bezahlten und alle setzten dagegen die erhaltenen Vorauszahlungen er Mieter an, der Stichtag ist weniger wichtig denn in der Regel ist der er am Ende des Abrechnungszeitraum Eigentümer ist für die Betriebskostenabrechnung der Mieter verantwortlich und setzt darin alle kosten des Bewirtschaftungsjahres an egal ob er oder Vorbesitzer diese bezahlten.
    Erhalten Sie bei er Aufstellung einen Überschuss so geht dieser an den neuen Eigentümer, kommt ein fehlbetrag raus, ist ieser vomneuen Eigentümer an Sie zu begleichen, so ist die gesetzliche Regelung wenn keine Sonervereinbarungen imKaufvertrag dazu getroffen wurden wie in Ihrem Fall.
     
  13. #12 Akkarin, 02.08.2014
    Akkarin

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    Grundsätzlich wird nur am ende der Abrechnungsperiode abgerechnet. Lt. BGH muss dass für den noch da Mieter immer der Käufer für das laufende Jahr. Hierzu übergibst du dem neuen Eigentümer einfach die Vorauszahlungen minus die bereits gezahlten Beträge und minus die noch zuzahlende Grundsteuer.

    Für den schonweg Mieter bleibst du hingegen abrechnungspflichtig, der neue Eigentümer hat damit nichts zu tun, weil das Mietverhältnis vorher endete. Allerdings wird er am Ende des Jahres mit Belegen aushelfen müssen. Uebergang von Lasten und nutzen ist für euch zivilrechtlich erfolgt, also koennt ihr untereinander ausgleichen. Nur mit der Grundsteuer geht das nicht gegenüber dem Fa. Grundsteuerpflichtig für das Gesamtjahr ist immer der jeweilige Eigentümer am 1.1.
    Im Innenverhaeltnis darfst du dann aber mit dem neuen Verrechnen.
     
  14. Andres

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    @LadyNB: Wenn du hier schon alles vollspammen musst, dann könntest du dich wenigstens um ein Mindestmaß an Rechtschreibung bemühen. Den sachlichen Fehler hat Akkarin schon korrigiert.
     
  15. #14 Martens, 02.08.2014
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    die Lady hat jetzt zehn Tage Zeit, an ihrer Rechtschreibung und Ausdrucksweise zu arbeiten...

    ;)
    Christian Martens
     
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