Rechnet sich das?

Diskutiere Rechnet sich das? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, wohl wissend, dass man hier sehr individuell hinschauen muss, würde ich euch doch mal um eure spontanen Gedanken hinsichtlich der...

Ich-bin-es

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Hallo zusammen,

wohl wissend, dass man hier sehr individuell hinschauen muss, würde ich euch doch mal um eure spontanen Gedanken hinsichtlich der folgenden Frage bitten.

Grundstück gut 1.000 qm
auf einer Hälfte steht ein an das Haupthaus angebauter Bungalow mit 140 qm
der Bungalow wird komplett über das Haupthaus versorgt. Heizung, Wasser, Strom ebenso Entwässerung.

Aufgrund meines Alters werde ich wohl in ein paar Jahren anfangen zu verkaufen. Würde es sich rechnen, den Bungalow als komplett eigenständiges Haus abzutrennen?

Grundstückstrennung: einmal in der Mitte durch messen, Angebot Vermesser liegt vor
Eigene Ver- und Entsorgungsleitungen
Zugang zum Bungalow wäre ohne Wegerechte möglich
Brandschutz: ist nur eine Verbindungstür zuzumauern
für die Ver- und Entsorgung muss viel aufgebuddelt werden und im Haus auch einiges aufgerissen werden
eigene Heizung installieren (oder dem Käufer überlassen)

Das Haus hat ausbaumäßig viel Potenzial. Sowohl oben drauf als auch unten drunter. Liegt am Hang und unten ist ein altes ungenutztes Schwimmbad und Garagen. Kann man gut nochmal in die gleiche Fläche Wohnraum umnutzen. Habe sogar schon mal selber dran gedacht, so ein kleines Fertighaus als Penthaus mit großer Dachterasse drauf zu setzen und mich mit den diversen Fragen beschäftigt. Aber ich bin einfach aus dem Alter raus, wo man sowas noch angehen möchte.

Der finanzielle Aufwand ist schon recht groß. Die Frage wäre, um wieviel gewinnt ein Haus gegenüber einer Eigentumswohnung? Mir geht es nur um ein Blitzlicht, eure ersten Gedanken. Ich weiß, dass man das ohne Einzelheiten zu kennen, sehr schwer sagen kann.

First thought?

Gruß
Ich-bin-es
 
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RomeoZwo

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Wie alt und gepflegt ist das ganze denn? Und wie ist die Immobiliensituation im Ort?
Als Käufer würde mich ein ungleiches Doppelhaus in WEG-Teilung abschrecken. Bauliche Veränderung / Aufstockung auf das Bungalow, für alles bräuchte man die Zustimmung der 2. Hälfte. Also entweder verzichten oder den Preis drücken.
Aber das gesamte Grundstück wäre vll. für einen Bauträger interessant? Auf 1000m2 kann man schonmal 2 Doppelhäuser, also 4 DHH bauen. Wenn in der Region sowas läuft, wäre (rein wirtschaftlich) so vermutlich der höchste Preis zu erzielen.
 

Duncan

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Auf 1000m2 kann man schonmal 2 Doppelhäuser, also 4 DHH bauen. Wenn in der Region sowas läuft, wäre (rein wirtschaftlich) so vermutlich der höchste Preis zu erzielen.
Und wenn ich auf dem Nachbargrundstück meinen Altersruhesitz im EFH habe, ist dies eines der letzteren Szenarien, die ich auf dem Nachbargrundstück haben möchte....
 

RomeoZwo

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Und wenn ich auf dem Nachbargrundstück meinen Altersruhesitz im EFH habe, ist dies eines der letzteren Szenarien, die ich auf dem Nachbargrundstück haben möchte....
Vollkommen richtig. Ich wäre halt der Typ, der bevor er sich mit neuen Nachbarn rumärgert die alles an "meinem" alten Haus verändern, sich lieber ne schöne neue Penthouse ETW kaufen würde und alles verkaufen. Deswegen sag ich ja, kommt immer auf die Situation an.
Ein an ein Haupthaus "gebastelten" Bungalow stell ich mir im Kopf jetzt nicht besonders attraktiv vor ... (aber ohne Bilder ist das halt auch schwer zu sagen)
 

Ferdl

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So wie ich dass verstehe möchtest du das Haupthaus als Altersruhesitz behalten?
Und keine WEG sondern 2 aneinander gebaute Häuser auf jeweils eigenem Grundstück.
Da wäre meine erste Frage, möchte man sich das Anschauen was die neuen Eigentümer mit dem Bungalow machen?
Ich würde eher wie Romeozwo schreibt was neues kaufen und einen klaren Schnitt vollziehen. Einen neuen Lebensabschnitt beginnen.
Das Objekt im ganzen zu verkaufen wäre vermutlich auch die wirtschaftlichste Lösung, bei den bekloppten Immopreisen derzeit besonders bei gebraucht Immobilien, ist jeder Euro in Verbesserungen (aus deiner Sicht) Investiert einer zu viel.
 

FMBerlin

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Faustregel: Für jeden in Baumaßnahmen vor Verkauf investierten Euro bekommt man vom Käufer höchstens 70 Cent. Sei es z.B., weil der der Bauqualität nicht traut oder Details anders gebaut haben möchte.
 

Ich-bin-es

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Ferdl

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Dann so wie es ist Verkaufen, da ist jeder Euro, in egal was, zufiel ausgegben.
Höchstens aufräumen/entrümpeln falls nötig.
 

Melanie123

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Ich hatte zwei spontane Gedanken gleichzeitig:

1. So wie Du die Versorgungsleitungen beschreibst, wäre das für mich nicht vergnügungssteuerpflichtig. Und so richtig begeistert hörst Du Dich auch nicht an. Also nein.

2. Eine Grundstückstrennung würde ich aber durchaus in Betracht ziehen. Was sagt das Angebot des Vermessers? Ist das andere Haus ein EFH (falls MFH, das ohnehin vermietet werden soll, stellt es sich mir anders dar)? Man müsste die Versorgungsleitungen rechtlich absichern, also Baulastenverzeichnis, evt. Grundbuch. MWn. wurden solche Konstrukte häufiger bei älteren Reihenhäusern gewählt. Da wäre dann ein wenig Recherchearbeit nötig, was und wie genau (Ländersache). Es gibt auch eigenständige Häuser, die sich eine Heizung teilen (womit wird denn geheizt?)
Und wenn Du Dich ohnehin schon mit Grundstücksstrennung beschäftigst und einen Vermesser an der Hand hast: wie müßte das 3. Grundstück als zu beschaffendes Bauland abgetrennt werden, wie sehen da die Möglichkeiten der Versorgung aus?

Fazit: was kostet es, aus einem Grundstück drei Grundstücke zu machen? Die stehen erstmal in einem Grundbuchblatt, können aber problemlos in ein anderes übertragen werden. Bei einem Verkauf in ein paar Jahren macht es Dich sehr flexibel in Bezug auf die Wünsche der Käufer. Du hast ja die Zeit, das in Ruhe anzugehen. Das Haus bis zuletzt behalten und mit dem Käufer des Bungalows (und ggf. des Baugrundstückes) verhandeln. Dann hat er/haben sie die Wahl, ob sie neue Versorgungsleitungen über DEIN Grundstück verlegen lassen wollen und damit völlig autark sind oder eben ein "Versorgungskonzept" gewählt wird.

In meinen Augen bessere, weil flexiblere Verkaufsaussichten als "alles komplett" oder eine WEG. Aber da wären tatsächlich die örtichen Gegebenheiten entscheidend.
 

Ich-bin-es

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Man kann es trennen und Leitungsrechte eintragen. Diese Möglichkeit besteht. Aber ein drittes Grundstück ist schon schwieriger, weil ja nur ein gewisser Teil bebaut werden darf.

Wäre aber eine Möglichkeit der Trennung und der neue Käufer kann dann ja immer noch selber für eigene Leitungen sorgen. Oder es so lassen.

Das zweite Haus ist ein 4 Parteien MFH.
 

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Ich wohne dort nicht.

Dann alles en bloc an den Meistbietenden verkaufen. Was später daraus wird (Um-, An- ode rNeubau) juckt dich dann nicht mehr.
Änderungen vor dem Verkauf verringern nur den Interessentenkreis bzw. drücken den Verkaufspreis.
 

RomeoZwo

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Irgendwie hab ich jetzt ein anderes Bild vor Augen ...
Wenn ein 4 Parteien MFH besteht und auf dem Grundstück des Bungalows (mit Anbaurecht /-verpflichtung) ebenfalls ein MFH erstellt werden könnte, wäre eine Trennung und Verkauf zum Neu- Anbau mit MFH vielleicht auch nicht ganz unlukrativ. Kommt halt auch sehr darauf an, was nach Bebauungsplan dort so möglich ist ...
 

Ich-bin-es

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Ich danke euch für alle Anregungen.

Ist ein 34-Gebiet. Heißt das so? Also kein Bebaungsplan, Orientierung nur nach nachbarschaftl. Bebauung. Und in der Tat, bei dem Bungalow kann man noch viel erweitern.

Es wird davon abhängen, dass man gut die richtige Zielgruppe findet.
 
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