Rechnet sich Immobilie als Kapitalanlage?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von HugoHaus, 19.05.2010.

  1. #1 HugoHaus, 19.05.2010
    HugoHaus

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    Hallo,

    ich überlege eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Bekomme aber Zweifel ob ich damit wirklich Geld verdienen kann oder ehr Geld vernichte.

    Folgende Situation:

    - Standort Raum Heidelberg
    - In den nächsten 3(?) Jahren zieht die US Armee ab -> viele Gebäude werden frei und wohl als Wohnraum genutzt
    - Es gibt schon jetzt ein grosses Bauprojekt auf einem ehemaligen Bahngelände
    - sinke Bevölkerung in der BRD

    Immobilien die für mich in Betracht kommen sind ungefähr:

    - Baujahr 1930 - 1975
    - 3 Wohneinheiten, 200m2
    - ungedämmtes Dach
    - ungedämmte Wände
    - Isolierverglasung aus den 80er Jahren
    - Heizung aus den 90er Jahren

    Aus den Daten lese ich erstmal raus, dass Vermieten in Zukunft schwer wird und wenn dann muss ich energetisch investieren.

    Jetzt zu den Zahlen, mal ein Beispiel wie es typisch sein könnte:
    - KP (ohne NK): 320000
    - NK: 3,57% Makler, Steuern 3,5%, Notar, sagen wir mal ca. 29.000 EUR
    - Gesamter Betrag: 349T EUR
    - jährlicher Rohertrag: 19000 EUR
    - jährliche Kosten gemäß WertV Anlage 3: 3*240,37EUR Verwaltungskosten, 200*9,41EUR Instandhaltung, 3*71EUR Instandhaltung Garage, 2%19000 Mietausfallwagnis -->ca. 3200 EUR
    - jährlicher Reinertrag 15.800 EUR
    - Macht 4,5% Rendite zzg. 2% Abschreibung Steuerminderung (falls ich keinen Kredit aufnehmen müsste....)
    - Falls ich 300 TEUR aufnehmen müsste zu 4,5% (15 Jahre) zahle ich bei 1% Tilgung 16450 EUR pro Jahr an die Bank. zzg. 2% "Abschreibungsgewinn"

    Also wenn ich das ganze Geld hätte würde ich 4,5% machen wenn kein Riskio (Mietnomaden, Wärmedämmung, etc.) eintritt. Lohnt sich das? Sind die Immobilien hier im Verhältnis zum Ertrag einfach zu teuer? Wie berechne ich meine Eigenkapitalrendite wenn ich Geld bei der Bank aufnehme?

    Jetzt bin ich mal auf Meinungen gespannt... Danke.
    HH

    PS: Die 2% Abschreibung für 50 Jahre sind das 2% von 320TEUR oder 349TEUR? Fangen die 50 Jahre bei Erwerb wieder neu an oder sind das 50Jahre ab Fertigstellung?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 19.05.2010
    Michael_62

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    Immobilien rechnen sich nur, wenn drei Dinge stimmen:

    Lage, Lage, Lage.

    Du musst unterscheiden ob du in eine Sachwertspekulation oder einen Ertragsläufer gehen willst.

    Das Thema ist hier einige Male behandelt worden.
     
  4. #3 HugoHaus, 19.05.2010
    HugoHaus

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    Hi,

    konnte leider keine besonderen Details hier finden... vielleicht war ich ja etwas blind. Mit der Lage das ist klar und es soll ein Ertragsläufer sein. Lage würde ich als gut einschätzen. Aber selbst bei guter Lage kann ich zwar davon ausgehen dass ich evtl. keine Leerstände habe aber die Miete kann ich auch nicht beliebig erhöhen und wenn ich viel investieren muss ist die Rendite dahin. Wie würdet ihr rechnen für die Rendite, Kaufpreis plus NK plus alles auf energetisch neusten Stand bringen oder nur das wirklich nötigste machen?

    Danke.
     
  5. #4 Michael_62, 19.05.2010
    Michael_62

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    Du musst dich, sofern du in dem Metier nicht scheitern willst, mit den Elementals erst einmal vertraut machen.
    Hierzu solltest du einmal eine komplette Überdeckungsrechnung unter Einplanung aller Eventualitäten und steuerlicher Aspekte in EXCEL oder Google erstellen.
    Dann bekommst du ein Gefühl für das was geht und was NoGo´s sind.

    Eine Rendite von 4,3 ausserhalb einer AAA Lage einer Wachstumsmetropole ist ein absolutes NoGo.
    Eine Hebelinvestition die du nicht 24-36 Monate mit 50% Leerstand verträgst ist ein absolutes NoGo.
    Eine Investition ohne 10% Liquiditätsreserve ist ein absolutes NoGo.

    Geeignete Bücher sind im Forum mehrfach angesprochen worden, nutze die Suchfunktion. :wink
     
  6. #5 BarneyGumble2, 19.05.2010
    BarneyGumble2

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    Ein solches Haus, in dem in den nächsten Jahren ohne viel Hintergrundwissen einige an Investitionen anstehen zu einem mehr als 18-fachen der Jahresmiete zu kaufen ist mehr als blauäugig...

    Außerdem gibt es in dem Haus nur 3 Parteien.
    Wenn nur eine Partei nicht zahlt, aus einem sonstigen Grund ausfällt oder auszieht, hast Du bereits 33 % Leerstand...
    Und der ist fast vorprogrammiert, wenn die Army abzieht.
    Deine Bank fragt nicht nach Leerstand oder sonstigen Unpässlichkeiten, die wollen pünktlich ihre Raten!

    Verschenk das Geld lieber an Bedürftige!
     
  7. #6 nobrett, 20.05.2010
    nobrett

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    Nach einsekündigem Blick auf die Zahlen: Rechnet sich nicht.

    Das sollte aber auch ein Anfänger leicht ausrechnen können. Und wenn nicht: Erst recht Finger weg von Investments die man nich versteht!
     
  8. #7 HugoHaus, 21.05.2010
    HugoHaus

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    Hi,

    ich frage ja weil ich Zweifel habe dass es sich lohnt. Ich habe aber noch keine vernünftige Berechnung gefunden in der ich mit dem Kaufpreis spielen kann um zu sehen ab welchem Kaufpreis es sich lohnt. Sprich ich bin ja gerade dabei mich schlau zu machen und plane ja nicht in den nächsten 3 Tagen eine Immo zu kaufen sondern sobald ich meine dass ich "schlau genug bin" - das kann meinetwegen auch noch 2 Jahre dauern, da es ein langfrist Invest ist kommt es auf die 2 Jahre auch nicht an.

    Was die Überdeckungsrechnung angeht, das ist genau die Frage wie geht das? Ich hätte gerne die Formeln zum rechnen, oder ein Excel in dem man die Berechnungen nach vollziehen kann.

    Also die Forumsuche... vielleicht ist das der IQ-Test, aber "Renditeberechnung", "Buch Rendite", "Buch Investment", "Literatur Rendite" etc pp bringen alle null Treffer und wenn man nur "Rendite" eingibt kommt ein ganzer Wust aber in dem Wust konnte ich auch nichts finden. Darf ich nochmal nach konkreteren Hilfen fragen?

    Danke.
    H.
     
  9. #8 Michael_62, 21.05.2010
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    Du darfst, dann wird dir auch geholfen. :wink
     
  10. #9 HugoHaus, 21.05.2010
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    Prima. Also dann offiziell hier die Frage an dich:

    Lieber Michael,

    hast du einen konkreten Link für mich für die von dir erwähnten Berechnungen mit denen ich die möglichen Berechnungen nachvollziehen kann?

    Danke,
    H.
     
  11. #10 nobrett, 21.05.2010
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    Ich kenne keinen solchen Link.

    Was hältst Du davon einfach mal Excel zu benutzen und selbst zu rechen. Ist ja nicht so schwer. Prüfe die Mieten, ob sie künstlich aufgebläht sind um den Kaufpreis zu treiben und ob sie nachhaltig erzielbar sind.
    Rechne die Einnahmen (d.h. Miete) gegen die Ausgaben wie Zins, Tilgung, Mietausfallwagnis, Instandhaltungs- und Renovierungsaufwand, evtl. nicht umlegbare Nebenkosten etc. und Du siehst klarer wie viel Du übrigbehältst oder drauflegst.

    Kein Link im Netz kann Dir das Denken abnehmen. Ich würde mich NIE auf ein Investment einlassenn was ich nicht verstehe und nicht selbst nachrechnen kann. Und dasrate ich Dir auch nicht, es sei denn, Du legst Wert darauf für andere (den Verkäufer und Deine Mieter) arbeiten zu gehen.
     
  12. #11 Michael_62, 21.05.2010
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    Ich hatte ein mail gesendet- :wink
     
  13. #12 HugoHaus, 21.05.2010
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    danke Michael.

    @nobrett: genau deswegen will ich es nachrechnen. Ich habe ein xls mit Berechnungen aber ich möchte prüfen ob ich was vergessen habe. Und das hat man als Anfäger in der Materie sicherlich!
     
  14. #13 nobrett, 22.05.2010
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    Dann stell Deine Berechnungen doch mal hier zur Diskussion. Dann können wir ja schauen was Du vergessen oder nicht richtig angesetzt hast.
     
  15. #14 HugoHaus, 24.05.2010
    HugoHaus

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    Hi,

    okay xls mal angehangen:

    1. Steuersatz und Eigenkaptal in der Formel habe ich einfach so gewählt zur Anonymisierung.
    2. Rendite aus Wertsteigerung habe ich nicht berücksichtigt.
    3. Die notwendigen Invstitionen kann man doch im ersten Jahr voll absetzen, d.h. im ersten Jahr werde ich etwas besser da stehen sollte aber langfristig nicht so viel aus machen - nehme ich an.

    Danke für Feedback.
     
  16. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Jetzt mal ganz ehrlich:
    Du hast Dir doch die Antwort schon im Eingangspost gegeben...
    Startinvestitionen dürfen mWn auch max. 15% des KP betragen,
    sonst werden diese zum KP hinzugerechnet bei 2% Abschreibung.
     
  17. #16 LotharZ, 23.04.2012
    LotharZ

    LotharZ Gast

    Eigenkapitalrendite

    Der Begriff der Eigenkapitalrendite ist wahrscheinlich von Immobilienmaklern erfunden worden.

    Wenn ich 1 Euro Eigenkapital in eine Anschaffung von 100.000 Euro einbringe, die einen jährlichen Gewinn von 10 Euro erwirtschaftet: siehe da: 1.000 % Eigenkapitalrendite! Da muss man doch einfach zuschlagen, oder?

    Das Beispiel ist überspitzt. Damit der Fehler im Denkweg nicht so auffällt, wird mit 20 % Eigenkapital gerechnet. Wenn dann die EKR bei ca. 7 % liegt, jubelt der zukünftige Käufer bereits und fragt nicht nach der Rendite auf die gesamten Anschaffungskosten (einschließlich Makler, Notar und Staat).
     
  18. #17 Gert_N, 10.12.2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 27.05.2014
    Gert_N

    Gert_N Neuer Benutzer

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    Ich hatte mich im Zuge meiner Recherche, eine Immobilie als Kapitalanlage mal auf folgender Seite informiert:

    Dort ist auch vermerkt, dass sich diese um die "Vermittlung von Immobilien zur Nutzung als Kapitalanlage" kümmern.
     
  19. Berger

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    Vermietung als Kapitalanlage

    Hallo,
    wir haben 2007 unser Reihenendhaus vermietet. Seit 2012 versuchen wir unsere Mieter herauszubekommen, zwecks Verkauf (mit den Chaosmietern drin war's nicht möglich). Da die Mieter aber nicht freiwillig gehen wollen mußten wir mit einer Räumungsklage vorgehen. 1.Instanz vorm Amtsgericht mit Pauken u. Trompeten gewonnen. Für uns nicht überraschend, da die Mieter uns auch fast alle denkbaren Kündigungsgründe gegeben haben. Aber Achtung, dann hat die deutsche Justiz zugeschlagen. Die Mieter sind 3 Tage vor der angesetzten Räumung in die Berufung gegangen. Berufung wurde zugelassen!!!!, nach 3 Monaten dann Verhandlung. Die barmherzigen Richter hatten dann in der Verhandlung schon vorweg geklärt das eine Revision zugelassen werden würde. Damit hatten wir verloren!!! und mußten in den Vergleich, ansonsten wären wir mit unseren Mietern nach einem weiteren Jahr vor dem BGH gelandet. Resultat: Willst du dein Geld verdampfen lassen, kannst du es am Besten mit Hilfe der deutschen Justiz. Gewinner sind hier nur die unfähigen Anwälte und selbstherrliche Richter, die zu faul sind die Akten vorher zu lesen und Urteilsschreibungen vermeiden wollen wo es nur geht. - Sollten wir es doch noch schaffen unsere Mieter mit Hilfe des getroffenen Vergleichs aus dem vermieteten Haus zu bekommen, lassen wir das Haus lieber leer stehen als es noch einmal zu vermieten. Klarer Tipp: Vermietung in Deutschland sollte man aufgrund der Gefahr in die Mühle der Justiz zu geraten vermeiden. Trotz klarer Rechtslage, dann am Ende doch der Verlierer zu sein ist schon bitter, da das Recht bei Gerichtsgängen der Willkür der Richter eindeutig unterliegt. Gruß ein Vermieter der keiner sein möchte.
     
  20. #19 Bürokrat, 26.05.2014
    Bürokrat

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    Man kann es sein lassen oder man achtet eben sehr darauf wer die Mieter sind. Aber auch dann wird man ab und an böse Überraschungen überleben.

    Jedenfalls ist es nicht verwunderlich dass
    1, die Mieten steigen
    2, illiquide Leute kaum noch Wohnungen finden
    3, die Justiz überlastet ist
    4, die Politik meint den Mietern mit der Mietpreisbremse Gutes tun zu müssen.
    5, es immer mehr Menschen gibt denen das Eigentum anderer *****egal ist

    Das hängt alles zusammen und Schuld hat letztlich nicht der VM.
     
Thema: Rechnet sich Immobilie als Kapitalanlage?
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