Rechnung Investment einer Immobilie

Diskutiere Rechnung Investment einer Immobilie im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, wie mein Nickname schon sagt, bin ich Anfänger auf diesem Gebiet. Ich höre oft, dass viele sich bereits mit einer Investition in...

Einsteiger1986

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Hallo zusammen,

wie mein Nickname schon sagt, bin ich Anfänger auf diesem Gebiet.

Ich höre oft, dass viele sich bereits mit einer Investition in Immobilien übernommen haben und es alles oft nicht so rosig ist wie es im ersten Moment ausschaut.

Ich stehe kurz vor dem Kauf einer Immobilie und selbst wenn ich ziemlich pessimistisch rechne, komme ich immer noch zu sehr guten Ergebnissen und wollte Euch mal fragen, ob Ihr vielleicht einen Fehler in meiner Beispielrechnung erkennt.

Grunddaten:

- Kaufpreis inkl. Allen Nebenkosten: 100.000
- 65 m²-Wohung mit Balkon in einem 5 Parteienhaus (die anderen Besitzer wohnen allesamt selber drin)
Jahrgang 1962, aber in einem gutem Zustand
- Mieteinnahmen pro Jahr: 5000 €
- Bei den Instandhaltungsrücklagen + Leermiete rechne ich (wie in einigen Büchern gelesen) mit 20 % der Kaltmiete.

Bei einem eingesetzten Eigenkapital von 15 % (15.000) und einem Zinssatz von anfangs 2,3 % auf 85.000 € Kredit über 15 Jahre macht das anfangs einen Zins von 1.955 € pro Jahr (und dieser Betrag sinkt ja noch mit der Tilgung).

Zudem verdiene ich mit meinem Job bereits ca. 55.000 €, womit ich bei dem Spitzensteuer von 45 % (inkl. Soli) liege und somit die Mieteinnahmen auch versteuern muss.

Rechnung:
Mieteinnahmen: 5.000
-Steuern (45%): 2.250
= Nach Steuern: 2.750
-Instandhaltungsrücklagen (20 % von Mieteinnahmen): 1000
-Zinsen: 1955
= - 255 € (Verlust)

Aber jetzt kommt die Steuererklärung.

Absetzen kann ich Folgendes:

Afa: 100.000 * 2 %: 2.000
+ Gezahlte Zinsen: 1.955
+ Reparaturen und Aufwendungen (da ich jährlich 1.000 Instandhaltungsrücklagen anspare, werde ich diese über viele Jahre gesehen ja auch irgendwann aufwenden und somit absetzen können. Trotzdem rechne ich hier jährlich nur mit pessimistischen durchschnittlichen 500 €.
= 4.455 € kann ich insgesamt absetzen (45%)
= Steuerrückzahlung: 2.000 €

Gesamt: - 255 + 2000 = 1.745 € Gewinn

Somit könnte ich (ohne zusätzliche Mittel) den Kredit mit 1.745 € jährlich tilgen, wodurch natürlich die Zinsen auch jährlich sich reduzieren würden und die Tilgungsrate (Gewinn) steigt.

Könnt Ihr mir sagen, ob ich was gravierendes nicht berücksichtigt habe. Denn nach meiner Rechnung komme ich selbst mit pessimistischen Daten (durchweg Spitzensteuersatz, 20 % Rücklagen ist in der Literatur auch eher obere Grenze, Zinsaufwand sinkt von Jahr zu Jahr) immer noch zu einem durchaus akzeptablen Gewinn und einer Eigenkapitalquote von 11,6 % netto nach Steuerrückzahlung usw. (1.745 / 15.000).

Liebe Grüße
 
immobiliensammler

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Erster Hinweis, der mir gleich aufgefallen ist: Du setzt die gesamten 100K als Afa-Grundlage an, da musst Du den Anteil für Grund und Boden abziehen, bei einen Haus aus 1962 kann das schon mal 50 % weniger sein, kommt auf die Lage an. Wo im schönen Deutschland (grob) sind wir denn?
 

Berny

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Hallo Einsteiger1986,
soll die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet werden?
 

Newbie15

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Du musst nicht die Mieteinnahmen, sondern die erzielten Überschüsse, also nach Abzug von Afa und Werbungskosten, versteuern. In die Afa kommen, statt der anteiligen Kaufkosten für Grund und Boden, die Kaufnebenkosten hinzu und werden mit abgeschrieben.

Hier wäre wohl eine ausführliche Beratung beim entsprechenden Fachpersonal anzuraten, bevor da grob Dinge schief laufen.
 

Einsteiger1986

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Wow, danke für die schnellen Antworten.

Stimmt, das mit dem anteiligen Verrechnen habe ich in meiner Rechnung vergessen. Aber ich habe gehört, dass - unter normalen Umständen - 80 % Gebäudeanteil beim normalerweise durchgehen. Zudem handelt es sich um ein 5 Parteienhaus, bei dem mir außer der Wohnung nur 2 Stellplätze am Garten gehören. Somit gehe ich von einem sehr hohen Anteil aus.

Ich möchte sie vermieten, ansonsten müsste ich die Einnahmen ja nicht versteuern bzw. könnte mir auch nichts zurückholen.

In meiner Rechnung habe ich erst die Mieteinnahmen versteuert und dann alles, was man absetzen kann, abgesetzt. Kommt das nicht auf das Gleiche raus, wenn man - wie Du gesagt - nur die Überschüsse versteuerst? Ist doch nur der Unterschied, dass man das alles direkt verrechnet hat und ich viele Schritte gegangen bin?
Oder was meintest Du?
 
Andres

Andres

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Du musst nicht die Mieteinnahmen, sondern die erzielten Überschüsse, also nach Abzug von Afa und Werbungskosten, versteuern. In die Afa kommen, statt der anteiligen Kaufkosten für Grund und Boden, die Kaufnebenkosten hinzu und werden mit abgeschrieben.

Die skizzierte Rechnung ist zwar grausig unübersichtlich und wäre durch diesen Vorschlag deutlich zu verbessern, sachlich falsch ist sie aber zumindest nach meinem Verständnis nicht - von der Sache mit der AfA abgesehen.


Könnt Ihr mir sagen, ob ich was gravierendes nicht berücksichtigt habe.

Da ich bei 100.000 € an eine Eigentumswohnung denke, fehlt mir die Verwaltervergütung. Den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds in der Instandhaltung unterzubringen, ist schon in Ordnung, aber der Verwalter geht extra. Wenn man die korrekte AfA und den Verwalter berücksichtigt, bleiben im Jahr eher Richtung 1000 € übrig.


durchaus akzeptablen Gewinn

Was akzeptabel ist, dürfte Ansichtssache sein. Wenn du zweimal pro Woche im örtlichen Supermarkt abends die Regale auffüllst, bleibt am Ende mit weniger Aufwand, viel weniger Risiko und null Kapitalbindung mehr Geld übrig. Zur Orientierung ist es meist eine gute Idee, sich anfängliche Tilgung und Laufzeit der Finanzierung anzuschauen. Mit der korrigierten Steuer habe ich dazu gerade 1,7 % und 34 Jahre überschlagen - das sind Werte, die eher in Richtung Spekulation auf die Wertentwicklung gehen.


Eigenkapitalquote von 11,6 %

Hört nie auf, lustig zu sein: Wenn du den Kapitaleinsatz von 15.000 auf 1.000 € reduzierst, erzielst du sogar eine Eigenkapitalrendite von 174 %. :erschreckt013:

Natürlich erzielt eine Immobilie im Vergleich ziemlich gute EK-Renditen. So ist das eben, wenn man einigermaßen werthaltiges Realgut auf Kredit kauft. Das hat attraktive Folgen in der langfristigen Betrachtung, aber man darf dabei die absoluten Beträge und den Aufwand nicht aus den Augen verlieren. Für tausenirgendwas pro Jahr ist eine Vermietung ganz schön aufwändig - auf dem Sparbuch mit 15.000 € wäre das ein geniales Geschäft.


Zudem verdiene ich mit meinem Job bereits ca. 55.000 €, womit ich bei dem Spitzensteuer von 45 % (inkl. Soli) liege und somit die Mieteinnahmen auch versteuern muss.

Ganz allgemein: Unter solchen Umständen ist eine Anlageform, die der KESt unterworfen ist, steuerlich deutlich attraktiver.
 
Immofan

Immofan

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Soweit ich weiß wird der Spitzensteuersatz erst ab ca. 52t € zu versteuerndem Einkommen fällig. Damit ist nicht das Bruttoeinkommen gemeint da man ja auch die Steuerfreibeträge einrechnen muss d.h. man muss in Wirklichkeit mehr Brutto oder andere Einkommen haben. Das mit der Spitzensteuer geht so ab ca. 61t Brutto los, wenn ich richtig informiert bin.
 
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Andres

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Soweit ich weiß wird der Spitzensteuersatz erst ab ca. 52t € zu versteuerndem Einkommen fällig.

Der Wert ist 2016 und 2017 um je ca. 1000 € gestiegen.


Damit ist nicht das Bruttoeinkommen gemeint da man ja auch die Steuerfreibeträge einrechnen muss

Nein, der Grundfreibetrag ist hier bereits berücksichtigt, weitere Freibeträge und pauschale Abzüge (z.B. Werbungskosten für AN) kämen noch dazu.


Das mit der Spitzensteuer geht so ab ca. 61t Brutto los, wenn ich richtig informiert bin.

Als Durchschnittswert scheint es mir nicht unplausibel, insgesamt so etwa 6000 € Abzüge geltend zu machen, also könnte das ein repräsentatives Beispiel sein. In der Theorie hört bei knapp über 55.000 die Progression auf.
 
Pitty

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Ich frage mich, warum Du bei 55.000€ Einnahmen nur 15.000€ sparen könntest.
Dein Projekt fressen die Zinsen auf. Ich würde mir mehr Eigenkapital besorgen, damit Du einen günstigeren Zinssatz bekommst oder mir eine andere Bank besorgen. In der heutigen Zeit sollte man schon unter 2 Prozent kommen.

Zum anderen kippt Deine Finanzierung beim Mieterwechsel wenn gar keine Miete mehr kommt. Dann butterst Du privat in Dein Projekt rein. Kannst Du Dir das überhaupt leisten?
 

Einsteiger1986

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Danke für die Hilfe. Ich bin ja gerade erst dabei mich in das Thema einzufuchsen… J

Andres:
Ja, stimmt. Die Verwaltergebühr fehlt noch. Das Ganze macht jemand aus dem Haus und macht das für recht kleines Geld. Aber selbstverständlich muss das noch berücksichtigt werden.

Ich bezweifle, dass 2 Mal in der Woche im Supermarkt arbeiten weniger Aufwand wäre. Meine Eltern besitzen auch eine Eigentumswohnung und machen sogar die Verwaltung selber und der Aufwand hält sich schon in Grenzen. Und anfangs über 100 und mit fortgeschrittener Tilgung auch 200 € mehr Netto pro Monat finde ich nicht gerade wenig. Zudem kommt, dass die Mieteinnahmen mit der Inflation steigen, aber die Schuldenlast real dadurch ja abnimmt.


Natürlich ist mir auch klar, dass man den Hebel bezüglich der Eigenkapitalquote nicht beliebig nutzen kann und dass sich im Falle eines Verlustgeschäfts dieser Verlust natürlich auch hebeln würde. Aber es kommt ja auch noch hinzu, dass Du bei einer geringeren Quote auch schlechtere Zinssätze auf höheres Kapital hast.

Aber worauf ich hinauswollte ist, dass ich eventuell lieber 2 Wohnungen für je ca. 100.000 mit je 15.000 Eigenkapital (15 %) finanziere, anstatt eine mit 30.000 (30 %). Da sich meiner bisherigen Einschätzung nach der Zinssatz dabei nur um ca. 0,3 % ändert und somit der Gewinn je Objekt nur um 300 pro Jahr geschmälert wird (Steuerrückzahlung durch höhere Zinsen schon berücksichtigt, aber ich den restlichen Gewinn dann zwei Mal habe.


Selbst wenn ich jetzt eventuell noch nicht ganz den Spitzensteuersatz hätte, würde ich den mit den Mieteinnahmen ja vermutlich erreichen. Und ich rechne allgemein lieber pessimistisch mit dem höchsten Satz, auch wenn man den evtl. nicht über die nächsten 15 Jahre haben sollte. Dann ist es halt umso besser…


Pitty: Ich bin erst 30 Jahre alt, bin erst seit ein paar Jahren mit dem Studium fertig und berufstätig.

Du meinst, bei 15 Jahren Zinsbindung und 15 % Eigenkapital und einer Tilgung von 2 oder 3 % sollte ich einen Zinssatz von unter 2 % bekommen?

Probleme mit Leerstand sollte es in der Region nicht geben. Zudem passiert das ja nicht von heute auf morgen und man hat mind. 3 Monate einen Nachmieter zu finden (das wird hier Stand jetzt definitiv kein Problem werden) und zudem rechne ich ja schon in den Rücklagen 3 % für Leermiete ein.
 
Goldhamster

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Gesamt: - 255 + 2000 = 1.745 € Gewinn

Somit könnte ich (ohne zusätzliche Mittel) den Kredit mit 1.745 € jährlich tilgen, wodurch natürlich die Zinsen auch jährlich sich reduzieren würden und die Tilgungsrate (Gewinn) steigt.

Könnt Ihr mir sagen, ob ich was gravierendes nicht berücksichtigt habe. Denn nach meiner Rechnung komme ich selbst mit pessimistischen Daten (durchweg Spitzensteuersatz, 20 % Rücklagen ist in der Literatur auch eher obere Grenze, Zinsaufwand sinkt von Jahr zu Jahr) immer noch zu einem durchaus akzeptablen Gewinn und einer Eigenkapitalquote von 11,6 % netto nach Steuerrückzahlung usw. (1.745 / 15.000).


Hallo und willkommen im Forum.

Deinen "Fehler" habe ich mal rot markiert.
Deine Zahlen stimmen natürlich noch nicht ganz, aber das jetzt mal vergessen.

Wenn du NUR 1745,-- anfängliche jährliche Tilgung für einen Kredit von 85.000,-- annimmst, wie alt bist du denn, wenn du das alles zurückgezahlt hast?

Bis zu diesem Zeitpunkt hast du nur ÄRGER und RISIKO...

Wenn du fertig bist mit der Tilgung ist das Haus schon sooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo alt, dass da kein guter Mieter mehr drin wohnen will.
60er-Jahre-Bau? Da wurde viel Mist gebaut.

Goldhamster
 

Einsteiger1986

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Hallo Goldhamster,

ich meinte damit eher, dass ich im ersten Jahr ein Nettogewinn von 1.745 € hätte und diesen natürlich direkt zu Tilgungszwecken nutzen würde. Insgesamt würde ich jedoch „privat“ noch mehr „reinschießen“ und hätte für Zins und Tilgung jährlich (12*400=) 4.800 € auszugeben. Damit hätte ich nach 15 Jahren noch eine Restschuld von ca. 38.000, die ich mit der Auszahlung einer Lebensversicherung begleichen könnte. (Zudem sind bei einer geschätzten Inflationsrate von 2% pro Jahr diese 38.000 Schuld auch real nur noch 28.000 € wert)

Nach dieser Tilgung würde ich jährlich im Schnitt über die 15 Jahre gesehen auch nicht mehr 1.955 €, sondern nur noch 1447 € Zinsen (Tilgungsrechner bei 15 Jahren mit 2,3 % und 400 €-Rate je Monat) zahlen, wodurch der Gewinn (Tilgung 2.253) entsprechend höher ausfällt.

Die Wohnung bietet noch Verbesserungspotenzial und ich denke, dass die Miete auch noch etwas angehoben werden kann. Aber das Ganze ist ein anderes Thema und müsste separat behandelt werden.

Also insgesamt kann ich immer noch keine gravierenden Mängel an meiner Rechnung erkennen, wüsste nicht wieso ich nicht lieber in 2 ETW mit 15 % EK statt in eine ETW mit 30 % EK investieren sollte (würde natürlich so oder so erstmal nur mit einer ETW anfangen).
 
Goldhamster

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Hallo,
deine Rendite ist zu gering.

Dass du noch mehr eigenes Geld später hinterher jagen willst sagt doch nichts aus.

Du wirst die ersten 25Jahre nur zahlen und zahlen und zahlen....
Danach - irgendwann - wirst du den 1. Euro verdient haben... vielleicht in 30Jahren.

Und stell dir das Haus mal in 30Jahren vor!

GH
 
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Einsteiger1986

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Mit dem, dass die Mieteinnahmen mit Inflation steigen meinte ich, dass die Mieteinnahmen steigen (aber natürlich real gleich bleiben), aber die Schulden real pro Jahr mit 2 % abgewertet werden.

Goldhamster:

Das Geld, was ich tilge, das ist doch quasi schon Gewinn. Also wenn ich im ersten Jahr allein nur aus dem Überschuss der Mieteinnahmen (nach Abzug von Steuer, Rücklagen, Zinsen, …) bereits 1500 € tilgen kann, dann ist das für mich quasi schon ein Gewinn. Klar steht das Geld mir nicht zur freien Verfügung und ich zahle das direkt an die Bank (plus noch mehr aus privaten Mitteln), aber der Anteil am Besitz des Hauses steigt dadurch ja.

Ich habe das Gefühl, dass viele einen Unterschied zwischen Tilgung und Gewinn machen. Aber den kann ich nicht wirklich erkennen.
 
Goldhamster

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Hallo,

ich seh es so:

du kaufst dich
1. zu teuer
2. in ein viel zu altes Haus
ein.

Du brauchst mir das nicht versuchen vorzurechnen. Die Zahlen sehen immer ähnlich aus. Die Argumente der Neu-Eigentümer auch.

Du wirst nach 30 Jahren auf einer abbezahlten aber vieeeel zu alten Eigentumswohnung sitzen, die dir bis dahin jeglichen finanziellen Spielraum genommen hat. Wer zieht denn in 70 oder 80Jahre alte Wohnungen noch ein? Harzer? Russen?

Goldhamster
 

Einsteiger1986

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Naja, bei deinem Argument kann ich genauso argumentieren:

Zeig mir mal eine recht neue 65m²-Wohnung mit Balkon und Stellplatz in einer Großstadt für AK 87.000 €. Da kannst du in der Regel aktuell die Hälfte oder sogar mehr draufschlagen.

Und ich bleibe dabei: Tilgung = Gewinn. Ich verstehe nicht, wieso manche meinen, dass nach Abzug der Zinsen und Tilgung noch ein Überschuss vorherrschen soll?

Und mein Plan wäre gar nicht, diese Wohnung für immer und ewig zu halten, sondern etwas zu modernisieren (wie gesagt, ich sehe noch Potenzial z.B. Bad, Balkon, Dämmung) und sie dann gegen Ende der 15 Jahre (je nach Marktlage) zu verkaufen und davon ggf. (je nachdem wie mein Fazit bis dahin auf dem Immobilienmarkt ausfällt) mehrere neue Wohnungen zu finanzieren.


Ich bin noch jung (30), verdiene aktuell genug Geld, um einiges monatlich zur Seite zu legen und denke, dass ich ziemlich fit mit Zahlen und bisher auch (in anderen Bereichen) mit Steuern bin. Nur auf dem Gebiet bin ich – wie ja sicherlich aufgefallen ist – noch ein blutiger Anfänger. Aber da ist jeder ja mal gestartet und bevor ich jetzt beginne, suche ich einfach möglichst viele Infos (gerne auch kritische).
 
dots

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Zeig mir mal eine recht neue 65m²-Wohnung mit Balkon und Stellplatz in einer Großstadt für AK 87.000 €. Da kannst du in der Regel aktuell die Hälfte oder sogar mehr draufschlagen.
Das ist dann aber ein Argument dafür, gar nicht zu investieren,
und kein Argument dafür, in eine alte Wohnung zu investieren.
 

Einsteiger1986

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Ja, das kann man so sehen.

Wie gesagt, das war auch nur ein Beispiel und dahinter steht noch kein konkretes Objekt.

Es ging mir in erster Linie darum, dass ich überall nur etwas über die Bruttorendite lese, aber – speziell, da ich einen hohen Steuersatz habe – mich mehr interessiert, was netto übrig bleibt und ich keine Kosten/ Aufwendungen/ Absetzbarkeiten usw. vergesse.
 
Immofan

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Du wirst nach 30 Jahren auf einer abbezahlten aber vieeeel zu alten Eigentumswohnung sitzen, die dir bis dahin jeglichen finanziellen Spielraum genommen hat.

Ich weiß nicht, ob es Dir entgangen ist, aber die Kosten für Instandhaltung hat er bereits großzügig in seine Rechnung einbezogen (20%).

Wieviel wäre das in 30 Jahren? Sicherlich genug um die Wohnung und seine Anteile am Gemeinschafteigentum auf einem Stand ohne Substanzverlust zu halten.
 
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