Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen?

[cmickey]

Hallo Zusammen,

es geht um folgende Situation:

Wir planen aktuell ein EFH zu kaufen (Notarvertrag liegt bereits zur Prüfung vor).
Das Haus ist seit 11 Jahren an eine Familie mit erwachsenem Sohn vermietet. Da dies unser erstes Haus werden soll und wir aktuell zur Miete wohnen, planen wir nach Grundbucheintrag ordentlich zu kündigen, auf Eigenbedarf. Wir wurden bei den Verhandlungen mit den aktuellen Eigentümern bereits auf die "9 Monate" Kündigungsfrist hingewiesen.
Soweit, sogut.

Nach mehrmaliger Rückfrage haben wir nun von den aktuellen Eigentümern eine Kopie des Mietvertrags erhalten.
Neben ein paar formellen Fehlern (falsche m² angegeben, Mieter eingezogen während Umbaumaßnahmen im Gange waren..., Garage nicht angegeben, keine Anzahl Schlüssel angegeben)
fällt uns folgender Eintrag auf:
--> "Das Mietverhältnis beginnt am ...2011, es läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 - 22 dieses Vertrages)"

Der letzte Satz des Vertrages widerspricht meiner Meinung nach der ausgeschlossenen ordentlichen Kündigung.
§8 - Ausbesserungen und bauliche Veränderungen
§17 - 22 - ordentliche Kündigung; Fristlose Kündigung; Tod des Mieters; Auszug des Mieters; Mehrere Mieter; Sonstige Vereinbarungen (u.a. auch keine Kaution vorhanden!)

Gehe ich Recht in der Annahme, das wir den Mietvertrag inklusive Mieter hier 1zu1 übernehmen müssten? Und somit keine Chance zur Eigenbedarfskündigung haben?

Besteht hier die Möglichkeit eine Änderung möglicherweise bereits im Kaufvertrag des EFH zu verankern?

Sollte hier keine Möglichkeit bestehen müssten wir wohl leider davon Abstand nehmen, die 9 Monate Doppelbelastung (eigene Miete + Abtrag) würden noch funktionieren. Alles andere nicht, da die Miete auch nicht einmal erhöht wurde innerhalb der 11 Jahre und nicht einmal annäherend unsere Miete deckt.

Vielen Dank und viele Grüße

 

[ehrenwertes Haus]

Gehe ich Recht in der Annahme, das wir den Mietvertrag inklusive Mieter hier 1zu1 übernehmen müssten?

Ja. Mit einen Kauf ändert sich nur der Eigentümer und gerne das Konto für die Mietzahlungen.
Alle anderen Vereinbarungen, einschließlich mündlicher Nebenabreden (könnte z.B. auf die Garagennutzung zutreffen) rund um ein Mietverhältnis ändern sich nicht.

Und somit keine Chance zur Eigenbedarfskündigung haben?

Das kann man nur mit Kenntnis des gesamten Vertrags beurteilen.
Kernfrage dabei ist, ob die entsprechenden Klauseln wirksam vereinbart wurden oder unwirksam sind. Der genaue Wortlaut ist entscheidend.

Ich würde bei solchen Unsicherheiten einen Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht einschalten und den Vertrag vor Kaufentscheidung prüfen lassen.
Sollten die Klauseln wirsam sein, hilft nur Abstand davon nehmen oder den Preis nochmal völlig neu verhandeln und von Eigennutzung Abschied nehmen.

EFH-Vermietung ist ein sehr spezieller Bereich und noch weniger als "normale" Wohnungsvermietung für den angespannten Geldbeutel geeignet.

 

[Ferdl]

Eine weitere Möglichkeit besteht darin dass der derzeitige Vermieter mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag, vor Kaufvertragsabschluss, schließt. Im gegenseitigen Einverständnis ist auch dieser Vertrag auflösbar. Dies wird nicht Gratis sein aber dass soll nicht dein Problem sein.

Nebenbei ist das mal wieder ein Lehrstück für die Binsenweisheit, dass man sich das größte Leid selber andeit (antut).

 

[Andres]

Ist die Quelle des Mietvertrags bekannt? Handelt es sich um die Vorlage des DMB? Ist diese Vorlage vom Mieter eingebracht worden? Mir kommt die Formulierung bekannt vor, und dazu gibt es schon Rechtsprechung ...

Der letzte Satz des Vertrages widerspricht meiner Meinung nach der ausgeschlossenen ordentlichen Kündigung.

Nein, er lässt die Möglichkeiten zur Kündigung durch den Mieter offen, außerdem die bereits von dir genannten Konstellationen bei Tod des Mieters und die außerordentlichen Kündigungen, die ohnehin nicht ausgeschlossen werden können.

(Notarvertrag liegt bereits zur Prüfung vor)

Nach mehrmaliger Rückfrage haben wir nun von den aktuellen Eigentümern eine Kopie des Mietvertrags erhalten.

Ihr müsst da mal ein bisschen mehr darauf achten, nicht über den Tisch gezogen zu werden. Wenn mir ein Verkäufer nicht unmittelbar auf Nachfrage (wenn nicht sogar ungefragt) den Mietvertrag vorlegt, gehen schon mal einige Warnlampen an - hier wieder einmal absolut zu Recht. Ganz bestimmt brauche ich keinen Notarvertrag, bevor das nicht geklärt ist.

Für die o.g. Fragen werdet ihr evtl. die Unterstützung des Verkäufers benötigen. Lasst euch nicht verar...en! Ergreift die Flucht, wenn es keine Auskünfte gibt. Hier wird "Schwarzer Peter" mit sechsstelligen Einsätzen gespielt.

Unabhängig davon, welche (vielleicht aufbauenden) Auskünfte du hier im Forum bekommst, würde ich keinesfalls kaufen, ohne vorher mögliche Kündigungsoptionen mit einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht besprochen zu haben. Es geht hier einfach um viel zu viel.

 

[cmickey]

Danke für eure schnelle Reaktion!

@ehrenwertes Haus - ich habe den Passus 1zu1 zitiert

@Ferdl - Interessant, danke das werde ich beim Anwalt ansprechen

@Andres - Die Quelle ist bekannt, laut Fußzeile ist es wie du korrekt erkannt hast der DMB Verlag. Ob die Vorlage damals vom Mieter kam kann ich nicht sagen

Wir haben für Donnerstag einen Beratungstermin beim Fachanwalt bekommen.
Heute haben wir noch einen Termin mit den aktuellen Eigentümern/Vermietern. Hier werden wir der ganzen Geschichte weiter auf den Grund gehen. Möglicherweise hat man hier schon darauf spekuliert das "die jungen Leute, die schon lange auf der Suche sind" (wir) nicht über den Wortlaut im Mietvertrag stolpern. Andererseits hätte man das Problem ja auch mit jedem anderen potenziellen Käufer.
Da es hier um einen hohen 6-stelligen Betrag geht und eine entsprechende Belastung über viele Jahre, wollen wir das natürlich auch alles geklärt haben.

 

[FMBerlin]

Nach meiner dunklen Erinnerung ist genau diese Klausel im DMB-Formular für unwirksam erklärt worden und wird deshalb im aktuellen Formular so nicht mehr verwendet.
Aber: Selbst wenn Euer Anwalt das entsprechende BGH-Urteil finden sollte besteht die Gefahr, daß die Mieter sich bis zum BGH verklagen lassen und sogar gewinnen, weil der BGH mal wieder seine Rechtsprechung ändert oder meint, in Eurem Fall sei ja alles ganz anders, als im Urteilsfall.

 

[cmickey]

Schade... ich sehe auch, abgesehen davon das man einen horrenden Staffelvertrag gemacht hätte, keinen Grund als Vermieter ein solches Schriftstück zu unterschreiben. Absoluter Irrsinn.
Ich melde mich nach dem Gespräch noch einmal zurück. Danke

edit: Das hier ist übrigens der Vertrag (durch google bei Stern.de gefunden), hätte einen Link eingefügt, geht aber erst ab 10 Kommentaren...

 

[Wohnungskatz]

Ich könnte mir vorstellen, dass Vermieter, die sowieso nie die Absicht hatten, in ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung einzuziehen, kein Problem mit dem Passus im Vertrag hatten und deswegen diesen Vertrag nehmen (steht ja ...Miet... dran ;-) . Allerdings fällt der ihnen, wie man hier ja sieht, bei dem Versuch, die Immo zu verkaufen, dann auf die Füße - sprich: in Form der Reduzierung des Verkaufspreises. Und das haben sie dann auch vorher nicht bedacht. Pech auch für den Vermieter/-käufer.
Bei Kaufabsicht einer vermieteten Immo also immer vorher den Mietvertrag kontrollieren!

 

[ehrenwertes Haus]

Nach meiner dunklen Erinnerung ist genau diese Klausel im DMB-Formular für unwirksam erklärt worden und wird deshalb im aktuellen Formular so nicht mehr verwendet.
Aber: Selbst wenn Euer Anwalt das entsprechende BGH-Urteil finden sollte besteht die Gefahr, daß die Mieter sich bis zum BGH verklagen lassen und sogar gewinnen, weil der BGH mal wieder seine Rechtsprechung ändert oder meint, in Eurem Fall sei ja alles ganz anders, als im Urteilsfall.

Ich denke du meinst dies hier: AG Nienburg (Weser), Urteil vom 29.08.2012 - 6 C 59/12

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind die im Sinne des sozialen Mietrechts vorgenommenen Einschränkungen der Privatnützigkeit des Wohnungseigentums durch die Beschränkung der vermieterseitigen Kündbarkeit von Wohnungsmietverhältnissen auf die Kündigungsgründe der §§ 573 ff. BGB nur unter der Voraussetzung verfassungsgemäß, dass die Vorschriften dieser Norm in der konkreten Anwendung durch die Instanzgericht im Einzelfall nicht durch überzogene Anforderungen ausgehöhlt werden (vgl. nur BVerfG NZM 2003, 592; Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rd.nr. 42, 43). Hieraus folgt, dass das Recht zur Kündigung von Wohnraummietverträgen zum Zweck der Eigennutzung zum verfassungsmäßig verbürgten Kern der Eigentumsgarantie des Artikel 14 Abs. 1 GG gehört, es also insoweit dessen einfachgesetzliche Ausgestaltung darstellt. Demzufolge ist das Recht zur Eigenbedarfskündigung notwendigerweise auch ein wesentlicher Grundgedanke des Gesetzes.

Zwar kann auf dieses Recht - im Umkehrschluss aus § 573 Abs. 4 BGB - grundsätzlich vertraglich verzichtet werden. Der aufgrund der vorliegenden formularmäßigen Vertragsbestimmung erklärte Verzicht ist jedoch unangemessen und daher unwirksam.

Demnach ist der Kündigungsausschluß zwecks Eigenbedarf als AGB in dem Verträgen vom DMB vom BVerfG gekippt worden.

 

[Andres]

Ich denke du meinst dies hier: AG Nienburg (Weser), Urteil vom 29.08.2012 - 6 C 59/12

Ich weiß nicht, was @FMBerlin meint, aber ich meine ein anderes, nämlich das, bei dem der BGH dem DMB seine Vertragsvorlage um die Ohren gehauen hat, und bei dieser Gelegenheit klargestellt wurde, dass auch der Mieter "Verwender" im Sinne des § 305 BGB sein kann.

Ob die Vorlage damals vom Mieter kam kann ich nicht sagen

Nachfragen und im Erfolgsfall vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen - der Kaufvertrag wäre ein angemessener Ort.

Wir haben für Donnerstag einen Beratungstermin beim Fachanwalt bekommen.

Sehr gut, bei dieser Gelegenheit auch diese Thematik erwähnen. Der Anwalt stellt sich weniger blöd an als ich, wenn er die passende Entscheidung heraussuchen soll.

Allerdings fällt der ihnen, wie man hier ja sieht, bei dem Versuch, die Immo zu verkaufen, dann auf die Füße - sprich: in Form der Reduzierung des Verkaufspreises. Und das haben sie dann auch vorher nicht bedacht. Pech auch für den Vermieter/-käufer.

Richtig, daher sehe ich erheblichen Druck beim Verkäufer - und eine hervorragende Verhandlungsposition, z.B. wenn man Auskünfte haben will ...

 

[Flat.com]

Richtig, daher sehe ich erheblichen Druck beim Verkäufer - und eine hervorragende Verhandlungsposition, z.B. wenn man Auskünfte haben will ...

Ja oder nein, womöglich verkauft er die Hütte teurer an den Nächsten.

 

[ehrenwertes Haus]

aber ich meine ein anderes, nämlich das, bei dem der BGH dem DMB seine Vertragsvorlage um die Ohren gehauen hat, und bei dieser Gelegenheit klargestellt wurde, dass auch der Mieter "Verwender" im Sinne des § 305 BGB sein kann.

Nach BGH habe ich auch gesucht und nix gefunden. Ich habe aber keinen Vollzugriff, vielleicht auch typisch Nichtjurist die falschen Stichworte genutzt.

Nach meinem Verständnis ist es für die Praxis egal welches oberste Richtergremium eine Klausel kippt, das mit der Wirksamkeit ist dann nur noch Wunschdenken.

Falls Jemand das entsprechende BGH-Urteil zur Hand hat, mich würde deren Argumentation interessieren.

 

[ehrenwertes Haus]

Ja oder nein, womöglich verkauft er die Hütte teurer an den Nächsten.

Ist legitim. Jeden Tag steht eine Schnarchnase auf.

 

[cmickey]

Hallo Zusammen,
danke nochmal für euer Feedback.

Der Verkäufer hat sich dazu bereit erklärt (nachdem er meinte "den § ließt und versteht sowieso kein Mensch") mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag zu machen.
Wir sollen den Vertrag vorbereiten und zur Verfügung stellen.
Die Vorbereitung würde ich übernehmen (inklusive Durchsicht am Donnerstag vom Fachanwalt) - ich denke und hoffe das wir mit dieser Lösung am besten fahren.

- Oder habe ich etwas übersehen?

 

[Ferdl]

- Oder habe ich etwas übersehen?

Das Risiko einer Zwangsräumung bleibt, wie bei jeder regulären Kündigung, erhalten.
Jedoch kann der Zeitablauf erheblich kürzer sein wenn der Aufhebungsvertrag passen formuliert ist.

 

[immobiliensammler]

- Oder habe ich etwas übersehen?

Unbedingt darauf achten, wie dieser Aufhebungsvertrag abgeschlossen wurde, nicht dass der Mieter da (natürlich nach Eurem Kauf) eine Widerrufssituation konstruieren kann. Der Anwalt kann Euch dazu sicher beraten.

 

[Melanie123]

Die Frage ist, warum der Mieter diesen Aufhebungsvertrag unterschreiben sollte. Immerhin wohnt er in einem schönen Haus zu einer sehr günstigen Miete. Normalerweise regelt man so etwas durch ein Ziehgeld. Ich habe hier nur die Befürchtung, dass die Vorstellung über die Höhe zwischen Verkäufer und Mieter weit auseinander gehen.
Hat der Verkäufer etwas dazu gesagt, wieviel er dem Mieter zu zahlen bereit wäre?

 

[cmickey]

Hat der Verkäufer etwas dazu gesagt, wieviel er dem Mieter zu zahlen bereit wäre?

Nein, da hat er nichts zu gesagt. Wenn man sich nicht einigen kann sind wir raus. Alles andere wäre viel zu gefährlich.

 

[Kirque]

Kann der derzeitige Eigentümer vielleicht eine Gerichtsentscheidung zur Gültigkeit des Kündigungsausschlusses herbeiführen, als Vorbereitung für den Käufer, ohne selbst zu kündigen?

 

[cmickey]

Was wäre denn der Vorteil gegenüber dem Aufhebungsvertrag?