Rechte & Pflichten Verwaltung im konkreten Fall

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von patrickwie, 21.06.2014.

  1. #1 patrickwie, 21.06.2014
    patrickwie

    patrickwie Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen;

    ich habe eine Frage zu einem konkreten Fall, die vielleicht in anderen Formen auch für andere Eigentümer von nutzen sein kann;

    Wir sind eine WEG mit 18 Wohnungen (3 pro Etage) und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Das Dach der Gewerbeeinheit befindet sich auf der Rückseite des Gebäudes (ca. 400 qm). Auf diesem Dach sind auch die Balkone der Wohnungen des 1. Stockwerkes.

    Die Gewerbeeinheit stand mehrere Jahre >5 leer. Nun ist sie verkauft worden und der neue Eigentümer ist eingezogen und hat einen Wasserschaden gemeldet.

    Der Verwalter hat das Dach kontrolliert und ein Gutachten erstellen lassen - Dach soll komplett neu gemacht werden. Kosten ca.140.000-180.000. Dachdecker hätte gesagt das Dach ist "ab-gesoffen". Und laut Gutachten weißt das Dach viele Mängel auf ist 30 Jahre alt und somit kommt nur eine komplette Neugestaltung des Daches in Frage.

    Es gab wohl vor drei Jahren Anzeichen von Nässe im Bereich der Wohnungen/Balkone vom ersten Stockwerk und hier wurden kleinere Reparaturen im Bereich der Mauer und des Daches durchgeführt. Ebenfalls wurde wohl ein Wasserschaden in der leerstehenden Gewerbeeinheit im EG gemeldet und beseitigt.

    Der Punkt ist inwieweit hat sich der Verwalter korrekt verhalten und ist allen seinen Pflichten sorgfältig nachgekommen?

    - Hätte der Verwalter schon vor Jahren als die ersten Wasserschäden gemeldet wurden das Dach näher begutachten müssen?
    - Hätte er ggf. eine Begehung machen müssen in den folge Monaten/Jahren? oder evtl. auch dieses Thema ansprechen und für den Aufbau von Rücklagen Vorsorge treffen müssen?

    Gibt es gesetzliche vorgeschriebene Pflichten für den Verwalter?

    Dieses Beispiel könnte ich erweitern ->
    Wie sieht das aktuelle Hauptdach aus? Wird es von der Verwaltung kontrolliert? Werden rechtzeitig Maßnahmen getroffen zur Erhaltung und im Extremfall Rücklagen gebildet?
    Oder wird gewartet bis ein Schaden eintrifft und dann kümmert man sich darum?

    Fallen diese Problemstellen im Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung oder nicht?

    Vielleicht kann sich ein Verwalter oder Rechtsanwalt (Immobilienrecht) dazu kurz äußern?

    Vielen Dank im voraus;;
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wie soll man das bitte beantworten? Es ist ja noch nicht einmal klar, was der Verwalter eigentlich gemacht hat.


    Gab es denn konkrete Anhaltspunkte, dass das nötig ist?


    Ich nehme doch stark an, dass er auf die Beseitigung eines Wasserschadens auf der folgenden EIgentümerversammlung hingewiesen hat oder dass das zumindest als getrennte Kostenposition im Jahresabschluss stand.

    Rücklagen sind ohnehin zu bilden - aber darüber beschließen die Eigentümer. Der Verwalter führt diesen Beschluss nur aus.


    Klar. Aber das explizite Verhalten bei Wasserschäden ist nicht bestimmt. :91:


    Verwalter werden sich vielleicht noch äußern, für einen Anwalt wirst du Geld in die Hand nehmen müssen.
     
  4. Duncan

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    Art der Dachhaut?
    Pappdach?
    Sorry, aber Eigentümer die bei einem 30 Jahre alten Pappdach sich die Kohle für eine Erneuerung nicht schon eingeplant haben sind selber Schuld.
    Wenn Eigentümer kein Geld ausgeben wollen/können, kann man mit Reparaturen etwas schieben, aber die Gesamtsumme steigt.
    Da haben sich wohl etliche Eigentümer nicht um die Gesamtimmobilie gekümmert. Das muss ich auch/gerade(!) in einer WEG. Sonst wäre das Dach Thema der letzten 5-10 Eigentümerversammlungen gewesen...

    Und wenn du dem Verwalter Schuld zuweisen willst, wie oft hast du dem Verwalter auf die Finger geschaut? Доверяй, но проверяй – Dowerjai, no prowerjai
     
  5. #4 patrickwie, 22.06.2014
    patrickwie

    patrickwie Neuer Benutzer

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    Bei dem Dach handelt es sich um ein Flachdach, das als Warmdach ausgebildet wurde. D.h. auf der Stahlbetondecke befindet sich eine bituminöse Dampfsperre mit darauf aufliegender Wärmedämmschicht und der darüber liegenden bituminösen Abdichtung;

    Meine Frage zielt ja genau darauf ab. Ich mache auch gerade keine Schuldzuweisungen sondern mich interessiert der Fall -> zukunftbezogen.

    Müssen die Eigentümer der WEG daran denken - wie alt ist unser Dach - wie sieht unsere Fassade aus - wie ist die durchschnittliche Haltbarkeit - wann und wofür sollten wir Rücklagen bilden - oder
    sollte dies von der Verwaltung angestoßen werden?
    In meiner Ignoranz habe ich mich nie um diese Fragen gekümmert. Ich dachte dafür wird eine Verwaltung bezahlt die mich auf diese Themen aufmerksam machen sollte?

    Hätte ich z.B. eine Einfamilienvilla würde ich mir das Dach persönlich ein mal im Jahr anschauen oder von einem Fachmann anschauen lassen. Da ich mir bewusst bin hier gibt es niemanden der diesen Job macht.
     
  6. Andres

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    Eine gute Verwaltung wird das sicherlich anstoßen. Das Problem dabei: Die Vorstellungen, wie die Rücklage zu bilden ist, gehen regelmäßig gerade in größeren Gemeinschaften deutlich auseinander. Es gibt Leute, die gerne zukunftsweisend vorausplanen, es gibt Leute, die im Ernstfall Sonderumlagen leisten können und wollen - und es gibt intellektuelle Tiefflieger, die den Unterschied nicht begreifen und möglichst wenig "Hausgeld" zahlen wollen. Man kann von der Verwaltung weder erwarten, dass sie mit einer der Fraktionen Krieg anfängt, noch dass sie alle versucht auf den "rechten Weg" zu bringen.

    Der Grundsatz heißt: Der Verwalter setzt die Beschlüsse der Eigentümer um.


    Sollte, sicher. Für's Müssen ist die Rechtslage aber etwas zu unbestimmt und die Folgen tragen in jedem Fall die Eigentümer. Also liegt es in deinem eigenen Interesse, dir (ggf. zusätzlich) selbst Gedanken zu machen.
     
  7. Jobo45

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    Es gibt aber auch diejenigen die argumentieren, dass das Geld das man selber anlegt bessere Erträge erzielen kann als das über die WEG Anlagen und somit auch gegen hohe Rücklagen sind.

    Auf jeden Fall finde ich eine Kostenübersicht die der Verwalter nach zu erwartenden Kosten (aus Erfahrung) erstellt und der WEG zur Verfügung stellt sinnvoll und der Diskussionsbedarf über Sinn und Unsinn der Rücklage wird dadurch auch deutlich reduziert.
     
  8. Andres

    Andres
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    Sag ich doch. Einfach mal ein paar Worte vor dem Zitat lesen.
     
  9. Duncan

    Duncan
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    Das sind die die Andres mit:
    umschrieben hat. Die Fragen bei Sonderumlagen auch nicht wie viel oder warum sondern nur ob die Verwaltung aus dem SEV-Mandat abbucht oder zu welchem Termin zu überweisen ist.

    Wäre schön wenn alles so Termingenau planbar wäre wie Dächer, Fenster, Fassaden usw.. Ableben der Mieter ist irgendwie immer so schlecht kalkulierbar, so man nicht nachhilft und naja, irgendwie doch nicht. Oder? Vielleicht und überhaupt...
     
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