Rechtsfrage: Flexibilität der Vermietung als Wohn- oder Gewerberaum in Wohn- und Geschäftshaus

[Friederich]

Ich wünsche dem Auditorium einen Guten Tag und stelle folgende Fragen zur Diskussion:

Ich habe ein ländliches Wohn- und Geschäftshaus erworben, in dem einige Einheiten als Wohnungen vermietet waren, andere als Gewerbeeinheiten erkennbar sind, aber leerstehen. Ein großer Teil des Gebäudes ist nach Wasserschaden vom Vorbesitzer entkernt worden.

Aufgrund der schwierigen Vermietbarkeit von Gewerbeeinheiten in einer strukturschwachen Region stellt sich die Frage, ob Einheiten eines Wohn- und Geschäftshauses, die früher möglicherweise Gewerbeeinheiten waren, als Wohneinheiten vermietet werden dürften, ohne amtlich Ärger zu bekommen bzw den Bestandsschutz zu verlieren.

Ich habe in dieser Sache mit dem regionalen Bauamt telephoniert, das sagt, daß es keine Unterlagen darüber habe, welche der Einheiten zu Wohn- und welche zu Gewerbezwecken zu nutzen seien. Ich wurde ans Landratsamt verwiesen, wo aber nie jemand erreichbar ist.

Meine erste Frage: Wenn ich den entkernten Bereich renoviere, kann ich dann unterstellen, daß in einem WGH grundsätzlich in jeder Einheit jede Nutzungsart zulässig ist oder ist die Zulässigkeit der wohnlichen oder gewerblichen Nutzung auf die einzelne Mieteinheit bezogen? Und: Wenn das Bauamt sagt, daß es dazu keine Unterlagen hat, aber die Dorfbewohner sich noch an vorherige gewerbliche Nutzung erinnern, muß ich das dann wissen oder kann ich mich gefahrlos blödstellen?

Meine zweite Frage: Wenn ich so eine Fläche mit einem gewerblichen Mietvertrag an eine Baufirma vermiete, die dann aber die Räume gar nicht als Büro nutzt, sondern dort Bauarbeiter pennen läßt, geht mich das als Vermieter im rechtlichen Sinne was an?

 

[Goldhamster]

Hallo,

schön das zu lesen.

...vorherige gewerbliche Nutzung erinnern, muß ich das dann wissen oder kann ich mich gefahrlos blödstellen?
....

Die Gegenfrage dazu ist:
Meinst du Folgen, die nach einem physischen Unglück größerer Art entstehen können?
Oder die Folgen, die ohne ein Unglück auf dich zukommen können?

Und:
Meinst du in dieser Hinsicht nur die behördlichen Auflagen?
Oder auch Auflagen aus z. B. deinen Mietverträgen?
(Gewerbe kannst du ja bei entsprechender Gesaltung der Verträge schnell wieder loswerden)


Hamster

 

[Andres]

Wenn ich den entkernten Bereich renoviere, kann ich dann unterstellen, daß in einem WGH grundsätzlich in jeder Einheit jede Nutzungsart zulässig ist

Nein. Ich würde es schon für ungewöhnlich halten, wenn eine Einheit überhaupt eine doppelte Widmung hätte.

Wenn das Bauamt sagt, daß es dazu keine Unterlagen hat, aber die Dorfbewohner sich noch an vorherige gewerbliche Nutzung erinnern, muß ich das dann wissen oder kann ich mich gefahrlos blödstellen?

Dazu muss man sich fragen, was überhaupt "passiert", wenn man andere als die genehmigten Nutzungen betreibt. Der Goldhamster hat da schon die richtige Frage gestellt:

Meinst du in dieser Hinsicht nur die behördlichen Auflagen?
Oder auch Auflagen aus z. B. deinen Mietverträgen?

"Behördliche Auflagen" wäre Verwaltungsrecht, also z.B. eine Untersagung der nicht genehmigten Nutzung, eine Verfügung von Rückbauten oder ähnliches. "Auflagen aus Mietverträgen" wäre die zivilrechtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter, z.B. weil du den Mietvertrag nicht erfüllen kannst, da die darin festgelegte Nutzung nicht (mehr) zulässig ist.

Und dann gibt es noch eine dritte Schiene, nämlich das Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht, das einerseits von der Verwaltung als "Meinungsverstärker" eingesetzt werden kann, also z.B. Bußgelder in Folge einer nicht genehmigten Nutzung verhängt werden könnten, und andererseits spätestens dann ins Spiel kommt, wenn "etwas passiert", also z.B. bei einem Gebäudebrand, ganz besonders mit Personenschaden.

"Blödstellen" löst kein hier absehbares Problem endgültig. Es mag in manchen Fällen einen beschränkten Vorteil bieten, aber die grundsätzlichen Probleme bleiben bestehen:

• Im Verwaltungsrecht mag es in Einzelfällen dazu führen, dass Dinge genehmigt, beurkundet oder in anderer Weise erlassen werden, weil der Sachbearbeiter gutgläubig Angaben übernimmt, aber da es z.B. bei einem Antrag auf Nutzungsänderung um die Sache und nicht etwa darum geht, ob irgendetwas wissentlich falsch angegeben wurde, würde ich von dieser Taktik keinen großen Erfolg erwarten.
• Im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht mag es dazu führen, dass ein Sachverhalt eher als fahrlässig denn als vorsätzlich bewertet wird, wobei Fahrlässigkeit im OWi-Recht sowieso häufig unterstellt wird, und zumindest bei den meisten zur Diskussion stehenden Straftaten (wenn "etwas passiert" ist) auch Fahrlässigkeit strafbar ist und daher bestenfalls die Strafzumessung beeinflusst.
• Im Zivilrecht ist "Blödstellen" in dieser Sache auch nur beschränkt erfolgversprechend: Wenn ein Vermieter die Mietsache nicht zur vereinbarten Nutzung zur Verfügung stellen kann, ist Verschulden kein relevanter Faktor. Es geht hier nämlich nicht darum, dass jemand etwas falsch gemacht hat, sondern nur darum, dass der Mieter nicht die Gegenleistung erhält und daher die eigene Leistung nicht erbringen muss. Bei sich daraus ergebenden Schadenersatzansprüchen geht es überwiegend auch nicht um Verschulden.

Von "gefahrlos" kann also absolut keine Rede sein. Ich würde eigentlich noch nicht einmal wirklich von "blödstellen" reden wollen, weil keine Blödheit der Welt etwas daran ändert, dass sich die zulässige Nutzung eines Gebäudes nicht aus Erinnerungen von Tante Erna sondern aus Baugenehmigungen ergibt. Unkenntnis der Rechtslage ist nicht "blöd" (fahrlässig, unverschuldet, ... welche Vokabel man auch verwenden will), sondern - ggf. schmerzhaftes - Privatvergnügen.

Wenn ich so eine Fläche mit einem gewerblichen Mietvertrag an eine Baufirma vermiete, die dann aber die Räume gar nicht als Büro nutzt, sondern dort Bauarbeiter pennen läßt, geht mich das als Vermieter im rechtlichen Sinne was an?

Naja, spätestens wenn bei dir eine Nutzungsuntersagung mit Zwangsgeldandrohung eintrudelt, wird es dich wohl etwas angehen. Die Behörde mag sich zwar auch an die tatsächlichen Nutzer wenden, aber in der Auseinandersetzung mit dem Eigentümer hat sie den immensen Vorteil, dass die Kostentragung über eine Zwangssicherungshypothek durchsetzbar wäre und man sich nicht mit irgendwelchen Rechtspersönlichkeiten befassen muss, die im Zweifel dann eben insolvent sind.

Ich wurde ans Landratsamt verwiesen, wo aber nie jemand erreichbar ist.

Es ist Urlaubszeit und die telefonische Erreichbarkeit von Behörden ist ein bekanntes Thema. Du kannst dir auch die Mühe sparen, dort anzurufen: Substanzielle Auskünfte wirst du sowieso nicht telefonisch bekommen, weil Bauunterlagen grundsätzlich nicht öffentlich einsehbar sind.

 

[Friederich]

Danke, das hilft schon mal weiter.