Rechtslage zur Vermietung einer Souterrainwohnung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von weghannover, 01.12.2014.

  1. #1 weghannover, 01.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.12.2014
    weghannover

    weghannover Neuer Benutzer

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    Hallo an alle hier.

    Ich habe folgendes Problem und hoffe, dazu hier kompwtente Antworten zu bekommen:

    Ich bin seit gut 20 Jahren Eigentümer einer Souterrainwohnung.

    Diese erfüllt alle Anforderungen an eine Wohnung nach der niedersächischen Landesbauordung.
    Ich habe die Wohnung bereits vermietet gekauft und sie wurde in all den Jahren, wie auch 2 weitere baugleiche Wohnungen im Komplex immer wieder vermietet.

    Nun wurde bei der letzten WEG-Versammlung bschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Zulässigkeit der Nutzung als Wohnung dort zu beauftragen.
    Besonders wird Bezug genommen auf einen Beschluss des BGH vom 16.06.2011, Az.: V ZA 1/11 (WEG § 15 - Keine dauerhafte Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu Wohnzwecken), in dem das Wohnen in Souterrainwohnungen prinzipiell untersagt.
    Allerdings ist dort nur von einem "Raum" im Untergeschoss die Rede, wohin gegen es sich in meinem Fall um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt

    In der Teilungserklärung wird lediglich ausgesagt, dass gewerbliche Nutzung untersagt ist.
    Dies bedeutet nach meinem Rechtsverständnis, dass im Umkehrschluss die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt ist.

    Gibt es vielleicht dazu weitere Betroffene oder Erfahrungen ?
    Welche Auswirkungen hätte dies auf Nebenkostenzahlungen (diese wurden in meinem Fall geleistet wie von jedem anderen Eigentümer darüber auch) ?

    Vielen Dank für die Antworten im Voraus !
     
  2. AdMan

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  3. #2 PHinske, 01.12.2014
    PHinske

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    Es fehlt was im Sachverhalt

    Und zwar eine klare Aussage, ob es sich um ein Sondereigentum in Form einer Wohnung handelt, für die auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.

    Oder um ein Teileigentum?

    MfG PHinske
     
  4. #3 BHShuber, 01.12.2014
    BHShuber

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    nicht automatisch

    Hallo,

    nein, nicht im Umkehrschluss und auch nicht automatisch.

    Es muss wie PHinske bereits beschrieben hat eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Grundbuchamt geben in der auch die Nutzung zu entnehmen ist.

    Für die Nutzung als Wohnraum muss der Eigentümer eine Nutzungsänderung beantragen.

    Wenn in der Teilungserklärung nichts über die Nutzung hinterlegt ist, hilft vielleicht ein Blick in die Gemeinschaftsordnung hier könnte es Aussagen über die Nutzung der Wohnung geben.


    Die Frage ist, wie ist die Auswirkung generell für diese Wohnung?

    Man ist Vermieter einer Wohnung, die unter Umständen gar nicht als Wohnraum genutzt werden darf oder kann.

    Das hat Auswirkungen auf das Mietverhältnis, auf das Verhältnis als Eigentümer gegenüber der restlichen Eigentümergemeinschaft, und und und ....

    Die Kosten bleiben die gleichen da diese ja auch verbraucht wurden und man eben mit Kauf der Immobilie in die Gemeinschaft eingetreten ist und nach Miteigentumsanteilen, seinen Beitrag leisten muss.

    Grundbuchamt
    Stadt und oder Gemeinde

    das sind jetzt die Anlaufstellen um herauszufinden was es mit der Immobilie aufsich hat.

    Gruß

    BHShuber
     
  5. #4 weghannover, 01.12.2014
    weghannover

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    Souterrain-Wohnung

    Vielen Dank für die Antworten.

    Also, es sind "Hobbyräume" im Sondereigentum, die allerdings eine abgeschlossene Wohneiheit darstellen.
    Alles ist vorhanden, incl. Kabelanschluss in Wohn- und Schlafzimmer, Wasser-, Elektroanschlusss, Bad mit Dusche usw.usw..
    Baurechtlich gar kein Problem und seit Bau als Wohnung genutzt und vermietet.

    In der Teilungserklärung, die meines Wissens nach erst einmal gildet, steht eben zur Nutzung nur der Ausschluß der gewerblichen Nutzung.
    Eine Nutzung zu Wohnzwecken ist nicht darin.

    Richtig, es hätte auch viele andere Auswirkungen.
    Mir geht es darum, auch gegenüber den anderen Eigentümern nach Argumenten zu suchen, diesen den jetzigen Status schmackhaft zu machen.

    Denn wenn die Vermietung unmöglich wäre, wären auch die Nebenkosten anders, nämlich geringer zu werten, d.h. höher für die übrigen Eigentümer.

    Ebenso wäre die Wohnung bei einer Nichtnutzung zu gewerblichen und wohnraumzwecken erheblich weniger wert.
    Wenn die WEG auch die Möglichkeit hätte, den jetzigen Zustand zu dulden, dies aber ablehnt, wäre dann u.U. Schadenersatz einklagbar.

    Die nächste Eigentümerversammlung ist bereits am kommenden Mittwoch, und ich bin sehr gespannt, zu welchem Ergebnis der beauftragte Rechtsanwalt gekommen ist, denn das von mir genannte BGH-Urteil ist nicht bzw. nur bedingt anwendbar.

    Alle sonst notwendigen Dokumente könnten, evt. mit Zustimmung der anderen WE, sicher beschafft werden.
     
  6. #5 BHShuber, 01.12.2014
    BHShuber

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    soso

    Hallo,

    das heisst aber nicht, dass das Objekt jetzt als Wohnung vermietet werden kann!

    Die anderen Eigentümer berufen sich auf das was in der Teilungserklärung vereinbart ist, wenn keine Abgeschlossenheitserklärung und auch keine Nutzungsänderung vorhanden ist, mit Recht!

    Klar wären die Nebenkosten anders bei gewerblicher Nutzung, das heisst aber nicht unbedingt zu deinen Gunsten.

    Ganz ehrlich ohne dass man mir böse ist, ein Käufer sollte prüfen was er kauft.

    Unter Umständen in diesem Fall die Katze im Sack, wenn das Objekt als Wohnung verkauft wurde, allerdings nur als Hobbyräume gilt, nachdenken.

    Wenn die WEG auch die Möglichkeit hätte, den jetzigen Zustand zu dulden, dies aber ablehnt, wäre dann u.U. Schadenersatz einklagbar.

    Bitte, das interessiert mich sehr, das Ergebnis bitte posten, danke.

    .

    Wird nicht reichen, denn es bedarf noch einer Nutzungsänderung von Hobbyräumen, bzw. was wissen wir, Kellerräume zu wohnwirtschaftlichen Zwecken.

    Good Luck, halte die Daumen.

    Gruß

    BHShuber
     
  7. #6 weghannover, 01.12.2014
    weghannover

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    @ BHShuber

    Ich denke, da ist etwas nicht rüber gekommen:

    Diese Wohnung ist als Wohnung zu Wohnzwecken konzipiert, es sind keine gewöhnlichen Kellerräume.
    Ich habe die Wohnung vor mehr als 20 Jahren gekauft, da war sie, wie auch 2 weitere baugleiche, vermietet und blieb dies in all den Jahren.

    Also ist das "kann" wohl nicht die Frage, sondern nur das "darf".

    In der Teilungserklärung steht zum Nutzungszweck lediglich der Passus, dass die GEWERBLICHE Nutzung untersagt ist.
    Diese gab es auch nie, sondern nur die Vermietung zu reinen Wohnzwecken.

    Deshalb war meine Grundfrage so zu verstehen, ob da evt. das zitierte BGH-Urteil greift oder nicht.

    Wäre dies so, wären sicher hunderttausende solcher Wohnungen illegal vermietet.

    Nach meinem Wissen ist vor allem die Teilungserklärung massgeblich, welche Nutzung erlaubt oder verboten ist.
    Wäre auch die Nutzung zu Wohnzwecken untersagt, müsste es genau dort auch vermerkt sein.
    Soweit mir bekannt ist, erfolgte damals beim Kauf auch eine Eintragung im Grundbuch.
    Der Kauf wurde natürlich notariell beglaubigt, es war auch dort immer von einer Wohnung die Rede (diese war ursprünglich für mich selbst gekauft und soll in absehbarer Zeit auch von mir bewohnt werden).
    Da wäre zu prüfen, ob der Notar seiner Aufklärungspflicht Genüge getan hat oder der Kauf gar rückgängig gemacht werden könnte nach so langer Zeit wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers.
    Auch dem Makler war die von mir beabsichtigte Verwendung bekannt (Stichwort Berufshaftpflicht).

    Und wie sehen Sie mein Argument für die anderen Miteigentümer, dass, könnte ich (und die Eigentümer der anderen Souterrainwohnungen) diese Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken vermieten, die Nebenkosten für alle steigen würden....?

    Ansonsten: Vielen Dank für den/die Daumen, ich hoffe, es hilft....
    Das vorläufige Ergebnis dieser WEG-Versammlung dazu werde ich gern posten.
     
  8. #7 BHShuber, 01.12.2014
    BHShuber

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    Ganz genau und es darf nicht, denn in der Teilungserklärung steht Hobbyraum und nicht Wohnung.


    Was steht da: Az.: V ZA 1/11 (WEG § 15 - Keine dauerhafte Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu Wohnzwecken)

    Fakto, auch kein Wohnen und kein Vermieten als Wohnung!


    Das wissen wir nicht und kann auch pauschal keiner beantworten, es geht nicht um die Lage der Wohnung sondern um die Nutzungsrechte im Sondereigentum, zum Einen und eben baurechtliche Genehmigungen, Nutzungsänderungen und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

    Nein und nicht unbedingt, denn wenn die Nutzung als Hobbyraum vereinbart ist, schließt das eine andere Nutzung von Natur aus, aus!


    Das ist interessant, was steht denn drinn im Grundbuch?


    Ein Notar klärt nicht über bauliche Begebenheiten auf, er verliest das was im Grundbuch steht, der Notar prüft auch nicht was ein Verkäufer erzählt oder ein Immobilienmakler schwafelt.

    Bitte mal die KAUFURKUNDE GENAU LESEN!

    Nach so langer Zeit? Stelle ich mir schwer vor, zudem hat eben auch der Käufer die Eigenverantwortung das zu prüfen was er kauft und nicht sich blindlinks auf das verlassen was einem einer vorschwafelt.

    Nennt man Vermögensschadenhaftpflicht.

    Wieso steigen? die Miteigentumsanteile bleiben doch gleich, unwissend wie die Verteilung der Kosten geregelt sind.

    Der Verbrauch, bzw. die verbrauchsabhängigen Kosten werden umgelegt, je weniger Verbrauch, desto weniger Kosten, das hat aber nichts mit den anderen Wohnungseigentümern und deren Kosten zu tun????

    Ja, bitte, mich interessiert das echt.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. Andres

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    Vielleicht kannst du mal lieber positiv beschreiben, was über diese Räume in der Teilungserklärung und damit verbundenen Dokumenten steht - und was über die anderen Wohnungen im Haus geregelt ist, damit man vergleichen kann. Was darin nicht steht oder was ausgeschlossen ist, kann zwar auch interessant sein, aber in erster Linie frage ich mich, wofür diese Räume laut Teilungserklärung bestimmt sind.
     
  10. #9 BHShuber, 02.12.2014
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    Auszug aus dem zitierten Urteil

    Hallo Andres,

    ich glaube das ist eindeutig genug, wurde vielleicht von Fragenden nur überlesen:

    Zitat:

    2 I.

    3 Die Beklagten sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer einer Wohnung sowie eines im Untergeschoss der Wohnanlage gelegenen, in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichneten Raums. Sie leben in ihrer Wohnung mit drei Kindern, von denen zwei im Hobbyraum übernachten.

    4 Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung des Hobbyraums in Anspruch. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, es sei bislang nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Nutzung einer in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zulässig sei. Die Beklagten beantragen die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Durchführung der Revision. 1 II.

    5 Das Berufungsgericht meint, bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung als Hobbyraum handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Eine abweichende Nutzung sei deshalb nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe oder beeinträchtige als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Letzteres sei bei der Nutzung eines Hobbyraums zu Wohnzwecken nicht der Fall, da die Wohnnutzung eine intensivere und konfliktträchtigere Nutzung darstelle. Ob diese durch Familienmitglieder des Eigentümers einer in demselben Gebäude gelegenen Wohnung oder durch Dritte erfolge, sei unerheblich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob es im konkreten Fall Beeinträchtigungen gebe. Dass die Beklagten eine behördliche Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten hätten, sei im Verhältnis zu der Eigentümergemeinschaft ohne Bedeutung. Der Unterlassungsanspruch der Klägerin sei weder verjährt noch verwirkt.

    Er wird schlechte Karten haben, wenn die Gemeinschaft die Nutzung als Wohnraum nicht genehmigt.

    Gruß

    BHShuber
     
  11. Andres

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    Mir ist schon klar, was in diesem Urteil steht. Nur werden die Voraussetzungen vom Fragesteller doch bestritten:

    Also weit mehr als ein Hobbyraum. Es geht auch nicht um Nutzungsänderungen und Innen-/Außenverhältnis, da die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken wohl von Anfang an genehmigt war. Daher würde mich interessieren, als was diese Räume im Aufteilungsplan oder in weiteren Unterlagen im Zusammenhang mit der Teilungserklärung bezeichnet wurde.
     
  12. #11 BHShuber, 02.12.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    ich glaube das werden wir nie erfahren, soweit man das beurteilen kann weis er das selber nicht wirklich und sein Anwalt auch nicht.

    Gruß

    BHShuber
     
  13. Andres

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    Ich wollte es mindestens versucht haben. :)
     
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