Regenwasser im Souterrain / Keller

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Martens, 18.06.2007.

  1. #1 Martens, 18.06.2007
    Martens

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    moin zusammen,

    ich stelle mein Problem hier nochmal separat zur Diskussion.

    Ausgangssituation ist eine WEG, die Wohnungen sind fremdgenutzt, also vermietet.

    Im Kellergeschoß sind durchgehend Hobbyräume untergebracht, zu erreichen über eine Treppe aus den Erdgeschoßeinheiten. Laut Baugenehmigung "nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen" geeignet, also kein Wohnraum, aber naja, dort finden sich schon immer Kinderzimmer, Schlafzimmer etc.

    In der Teilungserklärung und in den Mietverträgen ist immer von Hobbyräumen die Rede.

    Die Kellerräumen verfügen über richtige Isolierglasfenster, ca. 1/4 der Fenster schaut heraus, der Rest ist unter Bodenniveau, vor den Fenstern sind Lichtschächte mit Kiesfüllung und irgendeiner Art von Ablauf...

    Bei den Regenfällen am vergangenen Samstag in Bärlin hat es zumindest in eine Wohnung hineingedrückt, da der Lichtschacht innerhalb kurzer Zeit ein Aquarium war, die Fensterabdichtung dem Wasserdruck nicht standhielt.
    Zuletzt hat es so einen Vorfall 2002 im Oktober gegeben, da nannte man das hier Jahrhundertregen... :top

    So, der Mieter ist gallig (verständlich) und verlang die Trocknung der Räume (sinnvoll und notwendig).
    Ich teile ihm mit, daß er zumindest einen Teil der Kosten wird selbst tragen müssen, da ein Verschulden des Vermieters nicht erkennbar ist und Verschulden bekanntlich die Voraussetzung für die Haftung ist.

    Großes Hallo von Seiten des Mieters.
    Also ersteinmal trocknen und dann sehen wir weiter.

    Das Problem der Mietminderung müssen wir nicht diskutieren, darum geht es hier nicht.

    Es stellt sich die Frage, wer die Kosten der Trocknung trägt, der Mieter, der Sondereigentümer oder die Gemeinschaft? Komplett oder anteilig?

    Meine Meinung:

    Ich sehe hier kein Verschulden, so daß meinem Verständnis nach jeder "seine" Kosten trägt.

    Die WEG trocknet also die Außenwände, der Sondereigentümer Zwischenwände, Putz, Tapete und Bodenbelag und der Mieter seinen Hausrat.
    Malerarbeiten, Ersatz von Tapete oder Bodenbelag und Hausrat etc. nach identischem Schema.

    Ich bitte um Stimmen hierzu. :)

    vielen Dank,
    Christian Martens
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 18.06.2007
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    Hallo Martens,

    du hast sicher schon sehnsüchtig auf meinen "Senf" gewartet.
    Dein Fall ist rechtlich und praktisch kompliziert.

    2007 - 2007 = 100 Jahre ala menschengemachte Klimaerwärmung.
    (Zum Trost habe ähnliche Probleme, aber im selbstbewohnten Reiheneinfamilienhaus. Nachdem ich nach kleinem Wassereinbruch vor mehreren Jahren mit sehr teurem Aufgraben meine eine Kellerwand weitgehend abgedichtet hatte, wurde ich diesmal von der "Nachbarwand" beglückt. Wassereinbruch durch die Kellerwand beim Nachbarn -> Mauerfeuchtigkeit bis zu uns.)


    Da ist zunächst mal die WEG, deren Gemeinschaftseigenum (z.B. die gemeinschaftlichen Kellerwände) durchnässt sind und in deren Kellergeschoß Wasser ist.
    Ich nehme an dass ein Teil der Kellerräume einzelnen Wohnungseigentümern als Sondereigentum zugeteilt ist.
    Was macht der Sondereigentümer, wenn die WEG keine Lust hat gegen die Feuchtigkeit was zu tun?
    Übliche Ausreden: Das ist doch nicht so schlimm. Das trocknet schon von selbst wieder.
    Kann man die WEG als einziger oder einer von den wenigen Willigen IN DER PRAXIS zu sinnvollen Maßnahmen zwingen?
    Und wie wirkt sich so ein "Zwang" auf das zwischenmenschliche Zusammenleben aus?
    Da ist zunächst die Schadenbeseitigung, vornehmlich die Entfeuchtung.
    Aber damit ist es nicht getan! Nachdem die Jahrhunderte immer "kürzer" werden sind meist sehr kostenintensive Maßnahmen zur Verhinderung baldiger Wiederholungen erforderlich.

    Als zweites gibt es da den Sondereigentümer dessen Kellerraum nass ist. Natürlich kann man seine Räume auf eigene Kosten selber trocknen. Möglicherweise wird man dann (wie ich) von den benachbarten Räumen (Mauern) mit weiterer Feuchtigkeit beglückt.
    Die WEG freut es, bekommt sie doch dadurch zwangsläufig eine kostenlose Trocknung zumindest von einem Teil der gemeinschaftlichen Kellerwände.
    Trocknen kann der Sondereigentümer seine Räumlichkeiten, aber die Ursache für den Wassereinbruch bzw. die Feuchtigkeit kann der einzelne Sondereigentümer nicht beseitigen.

    Als drittes gibt es den Vermieter, dem der erboßte Mieter im Nacken sitzt.
    Hier sehe ich unabhängig von der Ursache, einem Verschulden des Vermieters, einer Verhinderungsmöglichkeit durch den Vermieter, usw. den Vermieter verpflichtet den Schaden am Mietobjekt schnellstens auf seine alleinigen Kosten zu beseitigen.
    Ich sehe hier das Mietminderungsrecht als gegeben.

    Beim Schadenersatzanspruch vom Mieter bin ich mir nicht sicher.
    Gibt es bei Vermietung eine Art von "Betriebshaftung"?
    Also Haftung für alle Schäden die vom Wohneigentum ausgehen, völlig unabhängug von einem Verschulden oder einer Verhinderungsmöglichkeit des Eigentümers?
    Analog Dachziegel fällt Passanten auf den Kopf.
     
  4. Beluga

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    Verschulden des Vermieters / Eigentümers ist nicht ersichtlich. > Für höhere Gewalt ist niemand verantwortlich.

    Aber zumindest bei Wiederholungsfall und für die Zukunft soll dafür geeignete Versicherung abgeschlossen werden.

    Wenn Versicherung da ist, ist die Sache ja klar.
    Wie bei Brandversicherung, zahlt die Versicherung nur die Schäden an Gebäude sowie Mietausfall (oder Mietminderung).
    Mieter`s Privat Gegenstände (Hausrat) dagegen haben sie selbst zu versichern. Wenn sie nicht versichert sind, dann ist es ihre eigenes Versäumnis oder Pech.

    Wenn keine Versicherung dafür zu finden ist, oder die Schaden nicht durch Baumaßnahmen vermeidbar sind, dann wird kurz oder lang der betr. Raum
    keinen Mieter mehr finden.

    Von Unwetter sind viele Eigentümer, wie in Marten`s Fall, betroffen.
    Der einer hatte den Keller-Lichtschacht abgedeckt, nachdem dies nicht viel geholfen hatte, musste er seinen Garten (Erde) neben dem Lichtschacht um 20cm tiefer legen !
     
  5. #4 Vermieterheini1, 26.07.2007
    Vermieterheini1

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    Ich schreibe hier wie ich als Laie die Rechtspraxis bei Vermietung sehe!
    (Meine persönliche Meinung ist teilweise anders!)

    Bei Mietmängeln habe ich noch nie gelesen, dass es dabei auf ein Verschulden des Vermieters ankommt. Selbst dann, wenn der Vermieter den Mietmangel absolut nicht verhindern kann (= außerhalb eines Machtbereiches bzw. seiner Einflußmöglichkeit gelegen). Siehe Baulärm vom Nachbarn, Straßenarbeiten, Schmierereien, Insekten, Gestank, usw..
    Und wenn von der Mietsache ausgehend ein Schaden am Mietereigentum verursacht wird, dann - so meine ich - gilt die Betriebshaftung (hoffentlich ist das das richtige Wort). Also Schadenersatz für den Mieter UNanhängig von einem Verschulden des Vermieters.

    Bei wiederholten Überschwemmungen (innerhalb kurzer Zeit) aus der gleichen verhinderbaren Ursache sehe ich sogar ein Verschulden des Vermieters.

    Überschwemmungsgeplagte Vermieter z.B. aus Passau müssten dazu Auskünfte aus Eigenerfahrung geben können.
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ich sehe das ähnlich.

    Bautechnisch ist ein "Vollaufen" der Kellerfensterschächte verhinderbar in dem geeignete Abflusseinrichtungen installiert werden.

    Entweder handelt es sich dabei um einen Baumangel oder unzureichender Wartung bzw. Instandhaltung vorhandener Abflussleitungen.

    Daher handelt es sich also nicht um unvermeidbare Elementarschäden.

    Daher hat der Eigentümer bzw. dessen Versicherung für die Schäden aufzukommen.
     
  7. #6 Vermieterheini1, 27.07.2007
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    hallo Heizer,

    ein Baumangel (im Verhältnis ausführende Firmen / Bauträger zu Bauherr / Käufer) ist das nur dann, wenn druckwasserdichte Kellerwände und Kellerfenster ausdrücklich in der Baubeschreibung stehen oder vom Bauherren nachweisbar gefordert wurden!

    Mit deinen Abflusseinrichtungen ist das leider nicht so einfach!

    Unter dem Lichtschacht vom Kellerfenster (oder wie man das nennen möchte) sollte ein "Schotterbett" sein, das aber nur eine gewisse Wassermenge aufnehmen kann. Deshalb sollte - nach meinen Informationen - zusätzlich ein Anschluss an die (Ring)Drainage vorhanden sein.
    Bei Starkregen und/oder Überschwemmung ist aber das Abwassersystem so voll (Rückstau), dass die Gefahr besteht, dass der Lichtschacht von dem Drainagenanschluss erst recht unter Wasser gesetzt wird. Um das zu verhindern müsste in den Drainagenanschluss eine Rückstausicherung eingebaut werden die regelmäßig überprüft und gesäubert werden muss.
    Auch ein Abdecken des Lichtschachtes gegen Regenwasser bzw. Überschwemmung nützt nichts, wenn es von den Seiten und von unten kommt.

    Woher kommen Überschwemmungen durch Kellerfenster?
    a) Durch örtlichen Starkregen
    b) Durch Überschwemmung, wir z.B. Hochwasser im Fluss
    In beiden Fällen kann es sein, dass das Schotterbett und der Drainagenanschluss nicht ausreichen, um die Wasserhöhe vor dem Kellerfenster niedrig genug zu halten.
    Sollte dies der Fall sein müsste das Kellerfenster an sich und gegenüber der (hoffentlich druckwasserdichten * ) Kellerwand druckwasserdicht sein.
    Oder vor das Kellerfenster wird eine druckwasserdichte Abschottung gesetzt. Wer macht das immer rechtzeitig? Aber dann ist meist die Kellerwand selbst die Schwachstelle.

    Normale Kellerfenster sind vor allem gegenüber dem Rahmen nicht im entferntesten wasserdicht. Bei mir hat der Rahmen unten sogar Löcher, damit Kondenswasser nach außen ablaufen kann. Beim Heizungsraum fehlt fast immer fehlt wegen alter raumluftabhängiger Heizungen ein Teil der Glasscheibe.
    Selbst normale Isolierglasfester (wie die heutigen für Wohnräume) sind Rahmen gegenüber Mauerwerk nicht druckwasserdicht.



    Meist besteht KEIN Versicherungsschutz!
    ----------------------------------------------
    Da es sich nicht um bestimmungswidriges Austreten von Leitungswasser handelt, sind die allermeisten Hausbesitzer und WEG´s nicht versichert.
    Rückstau von Abwasser fehlt bei den allermeisten Gebäude-Leitungswasserversicherungen. Fehlen funktionierende und zugedrehte Rückstauverschlüsse, gibt es auch hier keinen Versicherungsschutz.
    Eine Elementarversicherung haben die allerwenigsten Hausbesitzer und WEG´s.


    * Nur sehr wenige Kellerwände sind druckwasserdicht!
     
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