Reihenhaus vermieten, was muss ich beachten.

Diskutiere Reihenhaus vermieten, was muss ich beachten. im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Liebe Leute, ich bin neu hier. Wir haben ein Reihenhaus gebaut. Das Haus ist gerade fertig mit fast 150 m2 Wohnfläche ,KFW 55. Leider können wir...

  1. #1 lenadoberlin, 17.02.2021
    lenadoberlin

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    Liebe Leute,
    ich bin neu hier. Wir haben ein Reihenhaus gebaut. Das Haus ist gerade fertig mit fast 150 m2 Wohnfläche ,KFW 55. Leider können wir in dieser Zeit noch nicht in das Haus einziehen , vielleicht in 3 oder 5 Jahre. Das is sehr schade , wenn wir das Haus leer lassen bleiben. Daher wollen wir das Haus erstmal vermieten lassen.
    Da wir noch nicht dort wohnen, wissen wir nicht wie hoch sind die Nebenkosten. Gibst es ein Messtechnik ? Neben Kaltmieten , was gehört zu Nebenkosten?
    Was sollten wir als Vermieter anmelden, versichern : Mülltonne ? , Versicherung? und noch was ?
    Was müssen wir noch beachten?.
    Wir sind für jeden Tipps oder Hinweis sehr dankbar!:037sonst::danke
     
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  3. Andres

    Andres
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    Das ist alles nicht ganz so einfach, aber mal sehen:

    Tatsächlich ist es normalerweise nicht gut, wenn ein Haus nicht bewohnt wird, vor allem für mehrere Jahre. Wenn ihr das Haus nun vermietet, ist für mich die erste Frage: Wie bekommt man den Mieter dort wieder raus, wenn man selbst einziehen will. Wenn ihr keinen konkreten Zeitpunkt benennen könnt, zu dem ihr dort selbst einziehen wollt, scheidet ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) schon einmal aus. Ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a BGB) steht euch auch nicht zu, bleibt die Eigenbedarfskündigung. Das ist kein Selbstläufer und "wir wollen in unserem eigenen Haus wohnen" ist nicht immer ein ausreichender Grund für eine Kündigung. Besprecht das lieber jetzt vor Abschluss eines Mietvertrages mit einem Anwalt, möglichst einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

    In jedem Fall halte ich es für eine gute Idee, gegenüber dem Mieter mit offenen Karten zu spielen und von Anfang an mitzuteilen, dass in ein paar Jahren eine Selbstnutzung geplant ist.


    Es könnte für deine Stadt als Teil des Mietspiegels einen offiziellen Betriebskostenspiegel geben. Ansonsten kann man immer in diese halboffizielle Publikation des DMB schauen. Das sind Durchschnittswerte. Ein Neubau wird da wahrscheinlich (hoffentlich ...) unter dem Durchschnitt liegen, aber man weiß es nicht. Geht Position für Position durch, was über euch abgerechnet werden muss. Alles was direkt über den Mieter laufen kann (vor allem Strom, der Rest hängt von den Verhältnissen vor Ort ab), sollte auch vom Mieter angemeldet werden. Diese Positionen könnt ihr dann aus dem Überschlag entfernen. Positionen wie die Gebäudeversicherung oder Grundsteuer solltet ihr bereits kennen.

    Wenn die Vorauszahlung auch die Heizkosten umfasst, würde ich mit ca. 2 €/m² Vorauszahlung planen, vielleicht sogar noch ein bisschen mehr. Wenn der Mieter direkt Kunde beim Gasversorger wird, mit Strom geheizt wird (Wärmepumpe o.ä.) oder in einer ähnlichen Situation, wird es wohl ca. die Hälfte davon. Immer daran denken: Die meisten Mieter beschweren sich nicht über die absolute Höhe der Betriebskosten, sie beschweren sich über die Nachzahlungen. Wenn man die Vorauszahlung vorsorglich ausreichend hoch ansetzt, spart man sich das. Wenn man dann nach dem ersten Jahr merkt, dass es weniger kostet, kann man die Vorauszahlung immer noch anpassen.

    Hier gilt das gleiche wie beim Eigenbedarf: Von Anfang an mit offenen Karten spielen. Wenn der Mieter weiß, dass die Vorauszahlung eine ganz grobe Schätzung ist, ist er weniger überrascht.


    Das ganze Theater mit der Heizkostenabrechnung fällt hier ja weg. Das ist gut für euch!


    § 2 BetrKV


    Wie bereits geschrieben: Möglichst wenig, es soll so viel wie möglich direkt auf den Mieter laufen. Beim Strom wäre das z.B. selbstverständlich, beim Wasser und beim Müll macht leider der örtliche Versorger nicht immer mit.


    Gebäudeversicherung (d.h. die Versicherung des Gebäudes selbst, z.B. gegen Brand) braucht ihr sowieso dringend, auch bei Selbstnutzung. Ein einziger Tag ohne Versicherungsschutz ist ein Tag zu viel. Wenn das Haus vermietet ist, lohnt sich ein umfassender Schutz, da die Kosten an den Mieter durchgereicht werden können. Eine Versicherung gegen Glasbruch bräuchte ich privat z.B. nicht, aber im Mietshaus macht das Sinn: Die Versicherungsprämie kann ich auf die Mieter umlegen, den Austausch der kaputten Scheibe nicht.

    Grundbesitzerhaftpflicht (d.h. die Versicherung für Schadensersatzansprüche Dritter, z.B. der bekannte Dachziegel, der den Fußgänger trifft) könnte in eurer privaten Haftpflicht enthalten sein. Das müsst ihr aber in den Versicherungsbedingungen klären, erstens ob es überhaupt enthalten ist und zweitens ob auch bei Vermietung gezahlt wird. Ansonsten braucht ihr das separat.

    Weitere Versicherungen sind wahrscheinlich nicht erforderlich, falls keine besonderen Umstände vorliegen. Sobald ihr dort selbst wohnt, möchtet ihr euch über eine Hausratversicherung Gedanken machen. Ist nicht immer sinnvoll, aber man sollte es sich wenigstens überlegt haben.


    Schaut mal, ob ihr einen Hausverwalter findet, der das für euch organisiert. Das kostet Geld, aber wenn man selbst keine Ahnung hat, sind ganz schnell Fehler passiert, von denen man einen Profi für eine halbe Ewigkeit bezahlen könnte. Ansonsten wäre auch nicht verkehrt, Mitglied beim örtlichen Haus&Grund-Verein zu werden. Die Vertragsvorlagen bekommt man zwar auch auch Mitgliedschaft, aber insbesondere die Beratung ist für Einsteiger sehr nützlich.
     
  4. #3 taxpert, 18.02.2021
    taxpert

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    Mögliche Hoffnungen auf einen steuerlichen "Spareffekt" muss ich leider gleich zerstören!

    Damit besteht nicht die Absicht auf eine dauerhafte Vermietung. Aus rein steuerlicher Sicht muss daher innerhalb dieser Zeit ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entstehen. Das bedeutet, dass etwaige Werbungskostenüberschüsse (= "Verluste") insgesamt kleiner sein müssen als die Einnahmeüberschüsse (= "Gewinn") aus anderen Jahren. Ansonsten werden die "Verluste" rückwirkend nicht mehr anerkannt und die Steuerbescheide entsprechend geändert!

    taxpert
     
  5. #4 lenadoberlin, 19.02.2021
    lenadoberlin

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    @:huepfend013: vielen lieben Dank Andres für deine Zeit und Tipps.
     
  6. Ferdl

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    In der geschilderten Situation wäre bezüglich Versicherung ein Rundum-Sorglos-Paket incl. Mietsachschäden und Vandalismus zu Überlegen.
    Das killt zwar die Rendite aber Geld verdienen wirst du vermutlich eh keins mit der Aktion.
    Du kannst ja mal hier im Forum stöbern was zur Vermietung von Häusern geschrieben wird.
     
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Reihenhaus vermieten, was muss ich beachten.

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