Rendite real und sehr sicher bis über 10 % netto derzeit möglich ?

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von johannes8, 08.08.2014.

  1. #1 johannes8, 08.08.2014
    johannes8

    johannes8 Neuer Benutzer

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    Hallo , bin neu im Forum und hatte hier Fragen zur Rendite gelesen. Wenn das von Interesse ist so teile ich meine Erfahrung gerne mit anderen. Auch freue ich mich über Kritik und Hinweise von kompetenten Mitgliedern hier. Es sollten allerdings fachlich versierte Beiträge sein denn über die (normalo Tipps und Warnungen für Häuslebauer) möchte ich hier nicht lange diskutieren. Genau wie bei Banken suche ich nur kompetente Ansprechpartner. Das hat nicht mit Arroganz zu tun sondern einfach damit das ich mich hier auf einen amderen Niveau bewegen möchte als mit Sorgen um (Arbeitsplatz und was ist wenn Zinsen steigen, geht das dann ales in die Zwangsversteigerung ect.)

    Eckdaten: Selbstständiger Baustoffhändler seit über 20 Jahren. Habe 12 Wohneinheiten (zwei komplette Objekte erworben) war vorher nie Vermieter !

    Kaufpreis gesamt 760.000 / 8 WE Baujahr 65 / 3 WE Bj 1998 / Kleinstädte mit optimaler Anbindung und Infrastruktur (persönlich bekannt) Finanziert davon 500.000 inkl. einer Renovierungsreserve von 80.000 / Das ältere Objekt ist bis auf die Innenausstattung der Wohnungen gut gepflegt und saniert Energiewert unter 50. Das neuere Objekt quasi Neubau mit Energiepass 73. Alles voll vermietet. 936 m² durchschnittlich 5 Eur/m² liegt alles unter der Vergleichsmiete und Mietspiegel.

    Netto kalt pa. 56.160,- also 7,4 % Bruttorendite vom Kapital inkl. finanziertes zu 2,5 % mit 2,3 % Tilgung macht 24.000 Rate pa.

    Ich habe schon alles sehr genau aufgeschlüsselt und Möglichkeiten (Ausbau um 4 weitere WE ect. geplant.)

    Gerne würde ich an dem Beispiel mit altgedienten Vermietprofies über optimale Möglichkeiten Schreiben. Baustoffe und Handwerker habe ich an der Hand, als Vermieter allerdings Neuling !

    Würde mich über regen Austausch freuen. Ein schönes Wochenende allen,

    LG Johannes
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 08.08.2014
    Papabär

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    Soweit ich die Frage lediglich der Überschrift entnehme, kann hier wohl nur spekulativ geantwortet werden.
    Um?


    Das Vermietbarkeit und Mietpreisentwicklung von Angebot und Nachfrage abhängig sind, brauche ich Dir vermutlich nicht zu erzählen. Für eine - zumindest grobe - Einschätzung der Entwicklung beantworte doch bitte schon mal die nachfolgenden Fragen:
    • Wie entwickelt sich in den nächsten 5-10 Jahren die Bevölkerung in den genannten Kleinstädten?
    • Werden in diesem Zeitraum mehr Arbeitsplätze entstehen als gleichzeitig wegfallen? ... oder doch eher andersherum?
    • Wie viele neue Wohnungen werden dort in den nächsten 10 Jahren fertiggestellt?
    • Wird sich die Rechtslage ändern? ... und wenn ja, wie?
    • Wird es neue Fördermittel geben?
    • Wie ändern sich die Konditionen der Finanzierung in den nächsten Jahren?
    • ...
    • (to be continued)
     
  4. #3 immodream, 08.08.2014
    immodream

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    Hallo Johannes,
    herzlich willkommen in diesem Forum.
    Da du bereits Eigentum erworben hast und die Zahlen auch erst einmal schlüssig aussehen, brauchen wir dir ja beim Kauf einer Immobilie keine Ratschläge mehr zu geben.
    Da du als selbstständiger Baustoffhändler über zwanzig Jahre tätig bist, werden wir dir hier auch kaum noch Tipps zu Handwerkern und Baustoffauswahl geben können.
    Was erwartest du dir dann von den sogenannten "altgedienten Vermietprofis " ?
    Grüße
    Immodream
     
  5. #4 johannes8, 08.08.2014
    johannes8

    johannes8 Neuer Benutzer

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    danke für die antworten

    @ immodream, nun da gibt es einiges sich über Renditemöglichkeiten sct. auszutauschen.

    Privat und mit Geschäftspartnern vermeide ich das lieber (Erfahrung mit Neid und Missgunst ) Früher habe ich auch Mitarbeiter "Kumpelhaft" behandelt, heute wahre ich die Distanz aus Errfahrung. Freundlich und fair aber nicht der Kumpel von Nebenan. Denke das ist beim Vermieten ähnlich. Auch das es viel zu tun gibt ist mir natürlich klar und ich sehe es genau so wie bei meiner Firma als Geschäft mit Einnahmen und Ausgaben, Kunden (Mieter) und säumige Kunden (Mieter) von daher habe ich mir das ja auch zugetraut.

    Bisher hatte ich keine vermieteten Immo's und nun einiges auf einen Schlag wegen der miesen Rendite bei Festanlagen und den Möglichkeiten der Kapitalhebelung (billiges Geld) außerdem Baustoffe als Händler an der Quelle. Da hätten sich schon früher Immo's angeboten doch als "Nichterbe" habe ich alles in die Firma investiert. Nun möchte ich mit vermieteten Immobilien, schrittweise ganz raus aus dem Stressigen Geschäft und nur noch vermieten. Dazu hatte ich mich nun ca. 6 Monate intensiv mit der Materie befasst und dann gekauft) Eine Jahresbeginn eine gerade eben.

    Manchmal muss man Preiserhöhungen bei Kunden erklären, so möchte ich erstmal die Bäder sannieren (die 8 im Altbau) und dann die Miete moderat und fair erhöhen.

    Wie gehe ich da vor ? Kann man alle Mieter zum Meeting quasi einladen ? Ich denke Mieter sind spezielle Kunden und da finde ich es prima hier mit Profis zu kommunizieren.

    Wie gesagt, privat und mit Geschäftspartnern rede ich nicht darüber (Neid / Missgunst) und die meisten Webseiten gehen um Fragen für Häuslebauer, wenn ich da etwas zu x Wohneinheiten schreibe kommen sofort Kommentare in denen wieder dieser unterschwellige Neid oder sonstwas herrscht. Möchte mich mit Gleichgesinnten austauschen ohne Gerede in der Nachbarschaft ect. Hoffe das war nun nicht zu lang.

    Schönen Abend noch, LG Johannes
     
  6. #5 Duncan, 09.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.08.2014
    Duncan

    Duncan
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    Vorsicht, auch vermieten kann gelegentlich in Stress ausarten. Am problematischsten haben sich da bei mir Wohnanlagen mit vielen Rentnern herausgestellt. Vor allem wenn sie da schon seit 40 Jahren wohnen. Bei den von dir genannten Mieten und dem ersten Baujahr käme dies durchaus bei dir in Frage.

    Wenn du eine Modernisierungserhöhung vornehmen möchtest musst du die Modernisierung mit langen Fristen (3 Monate)ankündigen und einiges mehr beachten. Da sollte nochmal einige Rechtskundefortbildung stattfinden oder ein erfahrener Verwalter mit ins Boot geholt werden, der dich noch 2-3 Jahre begleitet, in denen du lernst und dich weiter auch um den Baustoffhandel kümmern kannst. Danach kann man dann das eine zurückfahren/übergeben und sich voll in die Vermietung stürzen, oder dies auch beim Verwalter belassen und sich "nur" um jeweils anliegende Projekte kümmern und das Leben einfach mal Leben sein lassen.

    Wenn nicht gleich eine Strangsanierung mit ansteht, würde ich von oben oder im Leerstand beginnend ein Bad nach dem anderen angehen und weniger alle auf einmal. Berate dich da mit deinem Handwerker. Ich hab schon einige Strangsanierungen und Bademodernisierungen als Ausführender, auch bei mehreren Großverwaltungen, durch.
    Stückchenweise verteilt auch die Ausgaben auf die verschiedenen Einnahmezyklen, die zu finanzierende Summe sinkt damit. Ich arbeite gerne aus dem Vollen, Banken und ihre Kredite halte ich für zu unzuverlässig.

    Ja, vor allem genießen sie einen sehr starken gesetzlichen Schutz. Im Baustoffhandel hast du im Wesentlichen mit Geschäftsleuten zu tun, mit denen kannst du sehr viel frei vereinbaren, das geht mit (privaten) Mietern grundsätzlich nicht. Auch fehlt ihnen jeglicher professionelle Abstand zur Sache, die Argumente sind grundsätzlich immer sehr persönlich. Fachargumente werden selten verstanden. Eine gewisses Gefühl für den Umgang mit Menschen ist zwingend erforderlich. Wobei: "Wer miteinander Handel treibt, kann sich einigen und wer sich einigen kann, braucht sich nicht totschlagen." Alte hanseatische Weisheit.
     
  7. #6 johannes8, 09.08.2014
    johannes8

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    danke schonmal für die Antworten

    @ duncan, da habe ich ja bisher alles wohl richtig gemacht. In dem Altbau gibt es einen Mieter seit 1978 von der Sorte wie du es geschildert hast. Der zahlt aber punktlich wenn auch nur 3,20 m², im Schnitt komme ich derzeit auf 5 EUR/m². Die lagen sind gut und eine Miete von 6,30 EUR/m² völlig in Ordnung. Nur ein EUR Mieterhöhung sind aber halt mal eben 936,- pm. Bin aber keiner der die Leute ausnutzen oder schlecht behandeln will. Ich möchte einfach innerhalb der nächsten 2 - 3 Jahre auf ein angemessenes Niveau der Mieten kommen. Da die Objekte sich bereits jetzt tragen geht es nur um mehr oder weniger Einkommen.

    Ziel ist noch ca. 4 WE ausbauen und dann so langsam aus dem Baustoffhandel aussteigen. Mit Verkauf der Firmenanteile könnten die Immo's dann fast Lastenfrei sein. Dann will ich mehr Zeit für mich haben und einfach Leben.

    Nicht das meine Aufgaben mir keinen Spaß machen würden aber so Ende 40 merke ich das es doch ein bewegtes Leben schon war und etwas mehr Muße ;-)) mir auch ganz gut steht :muede001:

    Ansonsten stehe ich ja mit dem "Vermietungsgeschäft" am Anfang und glaube bislang gute Entscheidungen getroffen zu haben. Möchte mit Tipp's natürlich auch was beitragen wenn alles so läuft wie geplant, oder mit eben Fragen zu Lösungen wenn es nicht so läuft. Also nicht nut Informationen ziehen sondern auch geben, darum hab ich mich hier angemeldet.

    Aktuell läuft alles nach Plan. Schönes Wochenende allen !

    LG Johannes
     
  8. #7 immodream, 09.08.2014
    immodream

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    Hallo Johannes,
    grundsätzlich ist deine Idee, vom täglichen Geschäft mit Öffnungszeiten auf die Vermietung umzuschwenken , richtig.
    Wenn alles bei der Vermietung gut läuft, hast du natürlich morgens wenn du aufstehst, " dein Geld schon im Schlaf "verdient, während ein Baustoffhändler jeden Morgen bis Abends pünktlich sein Geschäft aufschließen musst.
    Ich habe die Wohnungen nur bei Leerstand kernsaniert, was natürlich bei Strangsanierungen mit zusätzlichem Aufwand für die nicht sanierten Wohnungen bedeutet.
    Die Altmieter haben überwiegend ihre Mieten für nicht sanierte Wohnungen bezahlt.
    Neue Fenster oder Heizungen wurden natürlich mit 11 % auch bei den Altmietern auf die Miete aufgeschlagen.
    Gerade die alten Leute wollen ihre Ruhe haben und sind mit dem einfachen Standart zufrieden. Diese Altmieter haben reichlich Staub , Dreck und Lärm ertragen müssen.
    Als Ausgleich haben die dann schön sanierte Keller, Treppenhäuser, Klingel- und Briefkastenanlagen ohne Mieterhöhung erhalten .
    Gleichzeitig habe ich in intensiven Gesprächen bei den meisten Altmietern auch Verständnis für angepasste Nebenkosten gefunden und zusätzlich die Putzfrau für die Treppenflure einführen können.
    Also es gibt genug zu tun, aber in deinem Alter mit Ende 40 hast du noch genug Kraft, um deine Pläne zu verwirklichen.
    Ich bin der Allerletzte, der schreibt Vermietung ist " sch.... " .
    Man muss es nur professionell machen, dann kann man damit sogar Geld verdienen und davon leben.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  9. #8 Raimond, 10.08.2014
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    Meine Meinung: Wenn du die Modernisierung im ganzen Haus auf einmal machst, dann besprich das mit den Mietparteien einzeln. Im schlimmsten Fall macht einer sonst bei einem Gesamtmeeting Stimmung dagegen und die ganze Truppe rottet sich zusammen.
    Persönlich würde ich die Wohnungen einzeln bei Leerstand renovieren. Das kommt natürlich auch auf die Arbeiten an.

    Nach diesem Prinzip würde ich auch Mieterhöhungen vorschlagen, immer bei einer Partei komplett durchziehen bevor du die nächste Partei bearbeitest.

    Noch ein Tipp zum Nerven schonen:
    Gib den Mietern (wenn überhaupt) eine extra Telefonnummer (mit AB) von dir und nicht deine "normale" Privatnummer. Und die Handynummer schonmal gleich garnicht.
    Da meine Mieter ausnahmslos relativ jung sind, kommunizieren wir ausschließlich per E-Mail. (Bzw. wenn es Ärger gibt nur noch per Brief)

    Viel Spaß mit deinem neuen "Hobby"

    Rai
     
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