Rendite, Tiefgarage verkaufen oder nicht???

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Schneider1983, 13.02.2014.

  1. #1 Schneider1983, 13.02.2014
    Schneider1983

    Schneider1983 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    leider bin ich mit meinem mathematischem Wissen am Ende und einen geeigneten Renditerechner habe ich im Netz auch nicht gefunden, der meine Rechnung befolgt bzw. die ich verstehe...

    Folgende Investition wurde getätigt.
    Wohnung 1 40qm mit 1 Tiefgaragenstellplatz für 50k gekauft. Zinssatz 3,5%
    Kaltmiete 350€
    NK 80€
    TG 35€
    Hausgeld Whg. 1 102€
    Hausgeld TG 11€

    Wohnung 2 64qm mit 1 Tiefgaragenstellplatz für 73k gekauft. Zinssatz 4,2%
    Kaltmiete 400€
    NK 85€
    TG 35€
    Hausgeld Whg. 85€
    Hausgeld TG 11€

    So nun habt ihr erstmal alle nötigen Zahlen. Den Kaufpreis für die Tiefgarage allein ist mir unbekannt, der war im Kaufpreis enthalten und ich kenne die Preise für Tiefgaragen in der Gegend auch nicht.

    75% meiner Mieter wollen nie eine Tiefgarage, weil kein Auto oder weil viele freie Außenstellplätze rundherum.

    Also war meine Idee diese zu verkaufen und das Geld in die Sondertilgung zu stecken.
    Angebot über 3700€ pro TG liegt von einem Interessenten vor.

    Miete der Tiefgarage - Hausgeld 35-11=24€ bleiben an Miete (unversteuert) für mich übrig.

    Was passiert mit der linearen Abschreibung für das Objekt? Da werden sicherlich auch 3700€ pro TG abgezogen oder?

    Nachteil: Ich habe derzeit für beide Tiefgaragen monatlich 48€ weniger Mieteinnahmen...könnte ich verkraften, da ich mehr Miete erziele als Ausgaben habe.
    Bei einem späteren Wohnungsverkauf habe ich kein "Gesamtpaket" mehr, bestehend aus Wohnung + Stellplatz.

    Vorteil: Durch die Sondertilgung spare ich mir jährlich Zinsen von 3700€ x 3,5% = ca. 130€ und 3700 x 4,2% = ca. 155€
    Insgesamte Zinsersparnis von 285€ pro Jahr

    Natürlich bin ich auch 1,5 Jahre eher fertig mit der Finanzierung.

    Nun die große Frage:
    Ist es lohnenswert die Tiefgarage zu verkaufen oder sollte ich die Tiefgarage behalten, da diese auch nach Ende der Finanzierung noch Geld scheffeln?
    Wie gehe ich da an eine Renditerechnung ran?

    Hoffe mir kann jemand helfen.

    Gruß Schneider
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 13.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2014
    Pharao

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    Hi,

    das wissen sicherlich andere besser als ich, aber bei Eigentumswohnungen kann man evtl. den Tiefgaragenplatz nicht verkaufen, weil dieser zu dieser Eigentumswohnung gehört. Das sollte mal also erstmal abklären, bevor hier alle den Taschenrechner rausziehen ;)

    Auch bedenken sollte man, das sich die Parkplatzsituation in Zukunft mal ändern kann und dann sind solche Stellplätze auf einmal sehr beliebt. Als zweites muss man die Stellplätze ja nicht zwangsweise an seine Mieter mitvermieten. Und solltest du mal die Wohnung verkaufen wollen, könnte der dazu gehörige Stellplatz auch vorteilhaft sein.
     
  4. #3 Schneider1983, 13.02.2014
    Schneider1983

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    Die TGplätze stehen gesondert im Grundbuch und können somit auch einzeln verkauft werden.

    Jetzt bitte die Leute mit dem Taschenrechner und dem Wissen.

    Pharao, den Gedanken habe ich im Hinterkopf. Guter Einfall.
     
  5. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    In eine Renditeberechnung können weit aus mehr Punkte als die von Dir genannten einfließen!

    In Deiner ganzen Rechnung hast Du Sonderumlagen für Renovierung ganz vergessen. Da uns die Lage und auch der Zustand nicht bekannt ist, läßt sich diese Frage von uns auch nicht beantworten.
    Sollten Maßnahmen stattfinden und die gesamten TG Plätze nur ein Teil der WEG sein, so mußt Du auch mit nur Wohnungsbesitz Renovierungen mit bezahlen.
    Wiederum kommt es auf Deine Rechtsform an, kannst Du Gewinne aus Verm. Verpachtung gegen Deine Gewinne rechnen? usw.
     
  6. Andres

    Andres
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    ;)

    Es fehlen Angaben zur Laufzeit der Finanzierung (bisher/verbleibend) und zur Tilgung. Für eine steuerliche Bewertung des Sachverhalts fehlen außerdem Angaben zu deiner Steuersituation, vor allem zu deinem persönlichen Grenzsteuersatz.


    Das ist keine gute Voraussetzung. Mir erscheint dieser Preis enorm niedrig - allerdings kann das auch der Nachfrage vor Ort geschuldet sein.


    Du sprichst ja auch die Frage der Vermietbarkeit (ggf. auch zukünftig) an. Vermietest du aktuell nur an die übrigen 25 %? Falls ja: Ist das eine große Einschränkung, verursacht das womöglich sogar gelegentlich Leerstand? Das wäre ein wesentlicher Faktor.


    Zuerst eine vereinfachende Annahme: Die Sondertilgung findet komplett auf dem höher verzinsten Darlehen statt. Wenn das andere Darlehen nicht gerade erst ganz am Anfang der TIlgung steht, sollte die Bank dabei eigentlich mitmachen. Es ist in jedem Fall die günstigere Lösung.


    Als nächstes sollte man sich Gedanken über eine mögliche Versteuerung des Veräußerungsgewinns machen: Da es einen einheitlichen Kaufpreis gab, wird das FA den Anteil der Garage darin schätzen. Sollte der Verkaufserlös höher ausfallen, wird der Überschuss mit dem persönlichen ESt-Grenzsatz versteuert - das kann die ganze Sache äußerst unrentabel machen.

    Diese Versteuerung entfällt, wenn der Kauf der Immobilie bereits 10 Jahre oder mehr zurückliegt.


    Die weitere Rechnung ist mit einem gewöhnlichen Darlehensrechner zu bewerkstelligen: Angenommen, du schließt das teurere Darlehen heute mit der aktuellen Restsschuld (und unveränderter Rate und Zinssatz) ab - wieviele Zinsen zahlst du bis zum Ende der Laufzeit (Wert A)?

    Vergleichswert: Wieviele Zinsen sind es, wenn du die Restschuld um die Sondertilgung verringerst? Von den Zinsen ohne Sondertilgung sind noch die gesamten Mieteinnahmen abzüglich Hausgeld über die Finanzierungslaufzeit abzuziehen (Wert B).

    Durch die Sondertilgung verkürzt sich die Laufzeit der Finanzierung. Die Anzahl der Monate ist mit der Rate zu multiplizieren (Wert C)

    Die Differenz A - B - C ist dein Finanzierungsvorteil durch den Verkauf der Stellplätze. Dieser Vorteil muss den Verkaufserlös (ggf. steuerbereinigt) übersteigen. Die Differenz ist dann noch zu versteuern bzw. sie mindert deine Werbungskosten. Aufgrund diverser Progressionseffekte und der Verteilung über die Restlaufzeit ist das schwer zu berechenen. Als groben Richtwert würde ich mit dem aktuellen Grenzsteuersatz rechnen und bedenken, dass dieses Ergebnis bei gleichbleibender Einkommenssituation etwas zu niedrig ist.

    Wenn jetzt eine Zahl übrig bleibt, die dir gefällt, kannst du verkaufen ;)


    Die Mieteinnahmen nach Tilgung sind in dieser Rechnung nicht berücksichtigt. Wenn du das Objekt nach der Finanzierung noch 40 Jahre hältst, sieht die Rechnung etwas anders aus ...
     
  7. #6 Schneider1983, 13.02.2014
    Schneider1983

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    ANDRES, saubere Antwort... mit den Zinsen etc. hatte ich auch im Kopf, war mir aber unsicher und dann bringt das alles nichts!

    Die Tiefgaragen bleiben MEINS! Die arbeiten halt solange, wie ich sie behalte... von daher wird der Verkauf weniger Chancen haben.

    Die 2% Abschreibung gehen auch noch verloren. Gibt viele Faktoren! Auch die Parksituation die Pharao beschrieben hat bleibt ungewiss! Wenn ich dann mal in 37 Jahren mit 67 zur Rente hin alles verkaufen will macht sich ein Gesamtpaket immer besser.

    Vielen Dank für die Antwort.

    Thema kann geclosed werden!
     
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