Renditeobjekt mit Denkmalschutz

Diskutiere Renditeobjekt mit Denkmalschutz im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, ich bin froh, dieses Forum gefunden zu haben, da bei der aktuellen Suche doch ein paar Fragen auftauchen, zu denen ich im Internet...

  1. quiter

    quiter Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich bin froh, dieses Forum gefunden zu haben, da bei der aktuellen Suche doch ein paar Fragen auftauchen, zu denen ich im Internet keine eindeutigen Antworten finde. Ich bin seit ein paar Wochen wieder auf der Suche nach einem Mehrfamilienhaus und dabei auf eins mit Denkmalschutz gestoßen. Das war keine Absicht, um Steuern zu sparen, das Angebot sah interessant aus es hat halt Denkmalschutz.
    Ich lese mich gerade ins Thema ein und lese immer wieder Horrorgeschichten zu den komplizierten Abläufen mit den Behörden. Welche Sanierungen sind besonders kritisch? Alles, was von außen sichtbar ist? Fassade, Fenster, Türen und Dach? Oder gibt es weitere große Themen? Auch innen?
    Im Konkreten Fall handelt es sich um ein Haus mit Bj. 1905, welches angeblich laufend renoviert wurde und kein Sanierungsstau besteht. Die Fassade wurde neu gestrichen und einige Fenster wurden vor kurzem getauscht, die anderen Fenster scheinen aber auch ganz normale rechteckige Kunststofffenster zu sein. Das Dach wurde isoliert, aber nicht neu eingedeckt worden. Könnte das heißen, die Dacheindeckung hat man sich gespart haben, da zu kompliziert? Oder könnte das recht problemlos laufen, wenn einfach nur wieder die gleichen Pfannen drauf kommen?

    Das wären meine Fragen für den Anfang.

    Grüße
    Tobias
     
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  3. Andres

    Andres
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    Böse Zungen behaupten, eine Immobilie unter Denkmalschutz zu kaufen, wäre ein teures Hobby mit steuerlicher Förderung. Ich mag nicht ausschließen, dass manche damit tatsächlich ihre Rendite gesteigert haben (vor allem wenn man in einem relativ schlechten Zustand kauft und zunächst einmal Geld in die Hand nehmen muss), aber das ändert doch nichts daran, das die meisten Maßnahmen an dieser Immobilie zunächst einmal teurer sind - und zwar mehr als die paar Prozent, die die steuerliche Förderung ausmacht.


    Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt Objekte, die auch im Innenraum erheblichen Einschränkungen unterworfen sind. Für die Vermietung halte ich das für völlig ungeeignet und selbst würde ich auch nicht im Museum wohnen wollen ...


    Könnte auch heißen, dass es (noch) nicht nötig oder dem bisherigen Eigentümer zu teuer war.

    Es könnte alles mögliche mit der Immobilie los sein. Das muss sich jemand mit technischem Sachverstand anschauen - und es wäre wünschenswert, wenn man das selbst ist.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 30.10.2017
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Am besten beim zuständigen Amt für Denkmalschutz nachfragen, welche Variante auf der Immobilie genau drauf ist, die dich interessiert.
    Dort kann man dir auch sagen, ob da wirklich Denkmalschutz oder "nur" Ensembleschutz auf dieser Immobilie ist, umgamgssprachlich wird da nur selten unterschieden.


    Über den baulichen Zustand können dir Architekten weiter helfen, ideal wenn auch auf Denkmalschutz spezialisiert.


    Wie einfach oder kompliziert das läuft hängt von verschiedenen Dingen ab (unvollständig):

    - Welche Art von Denkmalschutz ist da wirklich drauf?
    Oft wird Denkmalschutz gesagt, gemeint ist aber Ensembleschutz. Kunststofffenster und Dachisolierung wären Hinweise darauf.
    Bei Denkmalschutz hast du fast immer auch Auflagen im Gebäude, also nicht nur von außen Sichtbares erhalten, evt. auch Einschränkungen bei der Wahl der Handwerker. Was im Einzelnen damit genau verbunden ist musst du in der Denkmalschutzurkunde nachlesen.
    - Wie sind die Ansprechpartner bei den Ämtern drauf?
    Ist Glücksache ob für dich dann ein Korinthenkacker zuständig ist, oder einer der dir hilft vernünftige Lösungen zu finden.
    - Schau dir die Baupläne genau an, ob da Bezeichnungen auftauchen, die heute nicht mehr üblich sind.
    Z. B. Begriffe wie Kammer oder Boden können Ärger geben, weil damit die ursprüngliche Nutzung nicht eindeutig festgelegt ist.

    Wenn du dich nicht selbst wirklich für diese "alten Schinken" begeisterst und auch einiges von der alten Bauweise verstehst oder es dir aneignen willst, würde ich die Finger davon lassen. Altbau hat seine Besonderheiten und da kann man auch schnell kaputtrenovieren, wenn man nicht weiß was man tut. Dann ist die Gefahr ein auf den 1. Blick schönes altes Haus mit Altbauflair auf den 2. ein Groschengrab zu erwerben ziemlich hoch. 1 fast Totsünde hat das Haus ja schon mit den Kunststofffenstern, damit holt man sich ganz oft Schimmel in Altbauten.
     
    Immofan gefällt das.
  5. #4 Immofan, 30.10.2017
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

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    Ich hab bisher immer problemlos Vor Ort Begegnungen mit dem Denkmalschutz vereinbaren können. Natürlich vor dem Kauf. Oft freuen sie sich darüber und zeigen hier und da Kompromissbereitschaft. Man sollte sich wirklich Alles von Oben bis unten mit Fachleuten ansehen.
     
  6. quiter

    quiter Neuer Benutzer

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    Ich habe gerade einen Auszug aus dem Denkmalregister von 1994 bekommen. Dort wird ausführlich auf die Fassade eingegangen. Weiter steht dort:
    "Das Dach selbst ist mit neuzeitlichen Pfannen eingedeckt.
    Die Fenster sind sämtlich erneuert und nicht denkmalwert.
    Denkmalwert ist jedoch die original erhaltene Haustür, die ebenso wie die Etagentüren des Hauses XY Straße 12 ausgebildet ist.
    Das Innere ist, soweit es sich um Originalsubstanz handelt, ebenfalls vom Denkmalschutz erfaßt."

    Heisst das, bei allen Maßnahmen im Inneren ist das Amt einzuschalten, damit die mir sagen, was Original ist und was nicht? Oder darf ich das selbst beurteilen? Und was bedeutet original? Nur aus dem Baujahr oder auch später noch? Ich kenne das nur vom H-Kennzeichen für Oldtimer, wo Veränderungen in den ersten 10 Jahren noch OK sind ;)
    Konkret müssten 3 Dachgeschosswohnungen renoviert werden, wobei ich den Zustand noch nicht kenne.
    Soweit ich gelesen habe muss man alle Maßnahmen, für die man die Denkmal-Afa ansetzen möchte, vorher beim Denkmalamt beantragen. Das wären ja z.B. die Bäder der Wohnungen. Gibt es da dann auch Vorgaben? In dem Haus werden nicht mehr die Bäder von 1905 drin sein.

    Da ich kein Bauexperte bin, ziehe ich bei so Sachen immer einen Spezialisten hinzu. Anfang des Jahres habe ich ein saniertes Haus Bj. 1916 ohne Denkmalschutz gekauft, man könnte daher sagen ich mag so alte Schinken. Dabei habe ich ein paar Sachen durch den Gutachter gelernt, aber da sind die Häuser zu unterschiedlich, dass ich das jetzt ohne machen würde.
     
  7. #6 Immofan, 30.10.2017
    Immofan

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    Ja, frag lieber einmal zuviel beim Denkmalschutz an. Wenn innen alles unter Denkmalschutz steht kann es bedeuten, dass die Türen/Fenster erhalten bleiben und zb nicht verbreitert werden dürfen. Beim Fußboden ebenso. Bei den Wänden könnte es sein, fass Du die Originalfarbe überstreichen aber nicht entfernen darfst usw.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 30.10.2017
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Original bedeutet hier aus der Bauzeit. Reparaturen sind originalgetreu auszuführen, d. h. auch nach den alten Handwerkstechniken.
    Womit du keine freie Handwerkerwahl mehr hast, sondern nur noch mit entsprechender Zusatzqualifikation.
    Bei Arbeiten am Mauerwerk dürfen nur Baumaterialien aus der Bauzeit verwendet werden. Bei bestimmten Ziegeln kann auch auch Sonderbrand anfertigen lassen bedeuten, Mörtel wird dann eine Anmischen nach den alten Rezepturen aus gängigen Inhaltsstoffen.
    Das kann spannend werden, wenn du auf einen Erbsenzähler beim Amt stößt...

    Bei Unsicherheit was original ist und was nicht, heißt es Gutachten erstellen lassen von jedem einzelnen Teil, wenn es vom Amt verlangt wird.
    Im Zweifelsfall musst du belegen können, das z.B. irgendeine Zimmertüre nicht aus dem Baujahr stammt, wenn du die ändern oder erneuern möchtest. Selbst die Farbe für einen neuen Anstrich kann dann vorgegeben sein.

    Alle Maßnahmen vorab beantragen ist richtig.
    Abhängig davon was vom Denkmalschutz vor Ort verlangt wird, kann es sein, dass du Renovierungen im alten Stil machen musst. Wenn also Fliesen erneuert werden müssen, dass du zumindest optisch auf die Bauzeit gebunden bist. Da besteht viel Abstimmungsbedarf mit den Behörden und viel ist auch Ermessensspielraum der Denkmalpfleger.

    Ich mag diese "alten Schinken" Schinken auch und habe selber welche. Nur warum sollenda nicht mehr die alten Bäder teilweise drin sein. In meinen Wohnung sind die Böden und Wandfliesen noch weitgehend original, nur Waschtische und Armaturen wurden getauscht. Teilweise sind auch noch die originalen Zinkwannen vorhanden oder wurden wieder eingebaut.

    Wenn du dich darauf einlassen möchtest, solltest du dir auch Gedanken über potentielle Mieter machen. Solche Wohnungen sind nicht für Jedermann geeignet.
     
  9. quiter

    quiter Neuer Benutzer

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    Ist reine Spekulation, aber es ist ein MFH mit 9 Wohneinheiten und da gehe ich davon aus, dass in den letzten Jahrzehnten mindestens einmal alle Bäder neu gemacht wurden. In den Etagenwohnungen wurde in der Vergangenheit auch komplett alles neu gemacht.

    Im Moment tendiere ich aber auch dazu mir etwas anderes zu suchen. Das Haus steht nicht um die Ecke und da können ständige Vor-Ort-Termine mit dem Amt nervig werden. Da bis auf die Renovierungen von drei Wohnungen zunächst nichts Größeres anstehen sollte, ist die Sache aber noch noch nicht ganz vom Tisch.

    Mal sehen, ob ich es mir ansehen werde. Durch die ganzen Infos ist eine zweite Alternative aber wahrscheinlich auch schon uninteressant geworden. Die hat noch keinen Denkmalschutz, könnte aber durchaus nur eine Frage der Zeit sein.

    Danke für die Hilfe.
     
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