Renovierung absetzen von Steuer

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von Hille40, 06.05.2016.

  1. #1 Hille40, 06.05.2016
    Hille40

    Hille40 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Ich möchte mein altes Haus grundlegend renovieren & modernisieren und dabei die Kosten (wenn möglich alle) als Erhaltungsaufwendungen sofort od. in den darauffolgenden 2 Jahren von der Steuer absetzen.

    Können Sie mir bitte helfen, ob dies in meinem Fall geht bzw. was ich bei der Renovierung & Modernisierung beachten muss.

    Folgender Sachverhalt:

    - Das Haus habe ich vor ca. 15 Jahren gekauft (Baujahr ende 30er Jahre)

    - Das Haus wurde Ende der 80er Jahre grundlegend renoviert (also vor knapp 30 Jahren)

    - Derzeit wohne ich selber im Haus, ziehe aber bald um, da das Haus mir zu groß wird.
    Die Renovierung soll ab Herbst 2016 beginnen und ab Sommer 2017 würde ich das Haus vermieten

    - Ich würde das Haus an meinen Sohn vermieten.
    Mittelfristig würde ich das Haus an ihn dann überschreiben.


    Folgende Arbeiten sollen gemacht werden:

    - Neue Fenster (von zwei- auf Dreifachverglasung).
    Fast immer werden die vorhanden Fensteröffnungen genutzt. Z.T. müssten ggf. Öffnungen vergrößert werden.

    - Dämmung der Außenfassade inkl. neuer Hausanstrich

    - Neue Heizkörper innen und ggf. neue Heizungsrohre

    - Neue Heizung

    - Renovierung der vorhanden Bäder (2 Bäder, Gäste-WC) und Einbau eines neuen weiteren Bades im Keller und neue Wasserrohre

    - Neue Küche

    - Versetzung / Abriss von Innenwänden (z.B. für offene Küche bzw. Veränderung eines Zimmers) à ggf. muss dabei die Elektronik an den Wänden versetzt werden.

    - Einbau eines Kamins im Wohnzimmer (in bestehenden Schornstein)

    - „Aufhübschung“ des Keller, damit Hobbyraum entsteht.

    - Neue Böden bzw. Abschleifen vorhandenes Parkett sowie Maler-. Tapezierarbeiten an den wänden

    - Aufbereitung der vorhanden Innentreppe

    - Renovierung / Erneuerung der Terrasse, Markise, Gartentor (da diese teilweise kaputt sind)

    - Neue Türen, Lichtschalter (etc.)


    - Desweiteren bin ich am Überlegen einen kleinen Anbau zu machen – je nachdem wie sich dies steuerlich auswirkt.

    Geschätzte Kosten des Umbaus 150.000 € bei einem Haus mit Verkehrswert von 400.000 €

    Meine Frage:

    - Kann ich alle diese o.g. Punkte auf einmal durchführen und dann in den Jahren 2016 und 2017 sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen?

    - Wie verhält sich das mit dem Anbau? Und hat das dann Auswirkungen auf die Absetzbarkeit der anderen Renovierungskosten?

    - Kann ich Architekten-Kosten, der die Renovierung begleitet, von der Steuer als Werbungskosten auch absetzen?

    - Was muss ich an die Vermietung an meinen Sohn beachten?
    Wieviel kann ich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten und gibt es einen Zeitraum wann ich das Haus frühestens an meinen Sohn verschenken kann - ohne dass dies Auswirkungen auf die Absetzbarkeit der Renovierung hat?


    Es wäre sehr nett wenn Sie mir diesbzgl. helfen können.


    Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen.

    Hildegard
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nein. Die Maßnahmen sind derartig umfangreich und betreffen so viele Bestandteile des Gebäudes, dass es sich um "nachträgliche Herstellungskosten" handelt. Die Kosten sind also dem Kaufpreis des Gebäudes zuzuschreiben und über 50 Jahre abzuschreiben.


    Ebenso, nur noch eindeutiger.


    Ja, als Teil der Baukosten. Das ist also auch mit 2 % abzuschreiben.


    Viel. Da hier vermutlich viel Geld in die Renovierung fließt, könnte das Finanzamt z.B. die Gewinnerzielungsabsicht in Frage stellen. Das nennt sich dann "Liebhaberei".


    Sobald die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, werden die Werbungskosten prozentual gekürzt. Mittelfristig muss die Vermietung aber auch oberhalb der 66 %-Grenze wirtschaftlich bleiben, sonst s.o. zu Liebhaberei.


    Wenn das Haus vollständig abgeschrieben ist oder der Sohn selbst das Haus vermietet und daher die Abschreibung selbst fortführen kann.


    Die ganze Sache ist ein Fall für den Steuerberater, und zwar bevor Fakten geschaffen werden.
     
  4. #3 taxpert, 08.05.2016
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    Was Du haben möchtest, ist eine umfangreiche Steuerberatung. Diese kann und DARF ein Forum nicht leisten!

    Warum das so ist, siehst Du an der Antwort von Andres! Bis auf Satz über den Anbau und VOR ALLEM den letzten Absatz, enthält die Antwort sehr viel Fehlinformation!

    taxpert
     
  5. #4 JorgStB, 08.05.2016
    JorgStB

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    Also der Umbau ist so umfassend, dass ich Andres Ausführung nicht als falsch/schlecht bezeichnen will und kann. Erst recht da er seine Antworten auch relativiert und nicht als Wahrheit verkauft.

    Ich kann auch nur den Ratschlag geben einen guten Steuerberater aufzusuchen. Möglichkeiten gibt es sicherlich die Aufwendungen nicht über die regelmäßige Abschreibung zu ziehen (vom Anbau abgesehen).

    Vielleicht muss man dann auch die eine oder andere Umbaumaßnahme etwas verschieben. Hier ist aber der Einzelfall zu prüfen.
     
  6. #5 taxpert, 08.05.2016
    taxpert

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    Es gibt rechtlich keinen Grund, warum die Kosten als nachträgliche AHK angesehen werden können!

    Weder liegt ein Fall des Par. 6 Abs.1 Nr. 1a EStG vor, noch greift das BMF-Schreiben vom 18.7.2003, da auch keine über den ursprünglichen Zustand hinaus gehende Verbesserung vorliegt. Es wird nur der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt!

    Einzig der Anbau und ggf. das neue Bad im Keller stellen AHK dar!

    Auch der Hinweis auf "Liebhaberei" geht vorerst ins Leere, da bei einer unbefristeten Vermietung selbst bei Zweifeln von einer 30-jährigen Prognose ausgegangen werden muss!

    Andererseits liegt natürlich massiver Beratungsbedarf vor, den aber ein Forum kaum leisten kann!

    Z.B. wann mit den Arbeiten anfangen, damit die Kosten tatsächlich der Vermietung zugerechnet werden und nicht der Zeit der Eigennutzung?

    Es ist offenbar bereits die Übergabe an den Sohn/Mieter geplant! Damit liegt auch bei einem unbefristeten Vertrag eine von Beginn an befristete Vermietung vor! Damit wird die EEA tatsächlich zum Problem!

    Hier kann es durchaus sinnvoll sein, neben den Kosten für den StB sogar noch die Gebühren einer verbindlichen Auskunft aufzubringen, um auf der sicheren Seite zu sein!

    taxpert (keinStB, sondern von der dunklen Seite der Macht!)


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  7. Berny

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    Dieser Unterstelung widerspreche ich auf's schärfste!
     
  8. #7 taxpert, 08.05.2016
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    Dein gutes Recht! Und wie begründest du den Widerspruch rechtlich?

    taxpert
     
  9. dots

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    Mindestens genau so gut, wie du diese Behauptung begründet hast:

    Du bist neu hier, daher macht es vielleicht Sinn, dir zu raten, hier im Forum ein bisschen querzulesen.
    Dann wirst du bestimmt schnell merken, dass Andres nicht unfehlbar ist, seine Beiträge hier im Forum aber immer allererste Güte sind. Die Chance, dass Andres mal daneben liegt, ist (gefühlt) verschwindend gering bis gar nicht vorhanden. Rein moralisch betrachtet können wir m.E. davon ausgehen, dass Andres' Aussagen korrekt sind, und du, der diese Aussagen als Fehlinformationen bezeichnet, begründen solltest warum du Andres Aussagen für Fehlinformationen hältst.
    Das wäre - gerade für ein neues Mitglied hier im Forums - der guten Atmosphäre deutlich dienlicher als hier reinzupoltern und ohne Begründung zu behaupten dass die alten Hasen alles falsch machen - und dann noch nicht mal konkret sagen was genau falsch sein soll.
     
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  10. Andres

    Andres
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    Lesen bildet:

    "Fast immer" heißt "manchmal nicht". Es werden also neue Fenster geschaffen. Vorhandene Fenster werden außerdem vergrößert. Keine Verbesserung?

    Und bitte mitzählen: Eins.


    Die Dämmung ist neu.


    Zwei.

    Da eine Heizung der Art, wie sie in den 80er verbaut wurde, heute als neue Anlage vermutlich gar nicht mehr zulässig wäre und man ohnehin lieber eine modernere Anlage einbaut, liegt auch hier eine Verbesserung vor.


    Drei. Das BMF-Schreiben grüßt recht freundlich.

    Das neue Bad ist übrigens auch ... neu.


    Dadurch entsteht sogar neue Wohnfläche.


    Der Schornstein mag schon vorhanden sein, die Feuerstelle ist neu und auch ein Merkmal einer gehobenen Ausstattung.


    Die Wirtschaftlichkeit wird in den nächsten 30 Jahren also mit 5000 € pro Jahr belastet. Bei einem EFH, 80 Jahre alt, Miete an der 66 %-Grenze darf man da schon mal ins Grübeln kommen.

    Ich warte übrigens noch auf die Erklärung, was an der 66 %-Grenze falsch ist.
     
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  11. #10 taxpert, 09.05.2016
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    1. Es tut mir leid! Mir war nicht bewusst, dass hier im Forum nur "moralisch korrekte", aber keine rechtlich richtigen Antworten erwünscht sind!

    2. Wann und wo habe ich behauptet, dass @Andres "alles falsch" gemacht hat???

    FALSCH, diese Aussage ist weder durch §6 Abs.1 Nr.1a EStG noch durch das BMF vom 18.7.2003 gedeckt! (Das komische ist, dass man in allen anderen Foren damit "Begeisterung" auslöst, wenn solche Kosten sofort abziehbare Wk und NICHT nur über AfA abzuschreiben sind! Hier wird man dafür "geprügelt"!)

    RICHTIG, habe auch nichts anderes behauptet!

    RICHTIG, soweit Anbau und ggf. neues Bad im Keller betroffen, FALSCH für den gesamten "Rest" (Folgefehler, s.o.)

    FALSCH, für das FA muss nur das gleiche beachtet werden, wie bei Vermietung an fremde Dritte! Nennt man Fremdvergleich!


    RICHTUG, habe aber auch nichts gegenteiliges behauptet!



    FALSCH, grundsätzlich Folgefehler s.o., aber das eigentliche Problem (Übergabe an Sohn = "befristetes" Mietverhältnis) gar nicht erkannt!


    [Quote="Andres]Die ganze Sache ist ein Fall für den Steuerberater, und zwar bevor Fakten geschaffen werden.[/QUOTE]RICHTIG, und zwar zu 1.000%, was ich aber auch nie bestritten habe!

    Ihr könnt Euch jetzt überlegen was für @Hille40 sinnvoller ist:

    Weiterhin über "moralisch korrekte" Antworten und meinen Schreibstil diskutieren, oder sich endlich mal rechtlich mit dem Problem auseinander zu setzen?

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  12. #11 taxpert, 09.05.2016
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    @Andres
    Es geht aber nicht um eine Verbesserung des Zustands jetzt zum Zustand NACH der Renovierung, sondern um den URSPRÜNGLICHEN Zustand! Eine neue Heizung ist IMMER wirkungsvoller als die alte ... aber im Sinne des BMF-Schreibens keine Verbesserung, den das setzt eine "Hebung des Standards" (Rz. 28) voraus! Und wie man diese mit den geplanten Maßnahmen argumentativ hinbekommen will ist mir schleierhaft!

    Wenn Du solche Kosten "freiwillig" aktivierst, wird das FA nicht weiter prüfen!

    Ich weiß nicht, wie viele solcher Fälle Du im Jahr bearbeitest bzw. bei wie vielen FG-Verhandlungen Du wegen solcher Aufwendungen dabei warst, aber als "alter Hase" hier im Forum sicherlich bei VIELEN!!!

    taxpert

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  13. #12 Soontir, 10.05.2016
    Soontir

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    Hmm... einige dieser geplanten "Renovierungen" klingen für mich schon nach Hebung des Standards (z.B. Einbau Kamin, versetzen oder entfernen von Mauern, zusätzliches Bad im Keller).
    Da ich aber kein Steuerberater oder auch Finanzbeamter bin, sollte dich Hilde an einen Steuerberater wenden.

    Wobei mir nicht so ganz einleuchtet, warum die Kosten auf zwei Jahre abgeschrieben werden sollen? Soviel sonstige Einnhamen?
     
  14. dots

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    Je mehr Mauern entfernt, um so höherer Standard?
    Gar keine Mauern = höchster Standard?

    ;-)
     
  15. #14 Soontir, 10.05.2016
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    :062sonst: Ich ändere die Aussage in verändern des Wohnungszuschnittes.
     
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    ... und wenn ich den Wonungszuschnitt nur oft genug änndere, habe ich irgendwann den höchstmöglichen Standard?
    Also morgen die Wand rein, übermorgen wieder raus, nächste Woche die gleiche Wand wieder rein, dann jeden Raum mit einem Mauerkreuz vierteln und in 2 Wochen die vier Viertel wieder zu einem Raum verschmelzen?

    ;-)
     
  17. #16 Soontir, 10.05.2016
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    So ich habe mir mal dieses Rundschreiben vom BMF angesehen.
    Also das Thema Mauern versetzen oder entfernen führt nicht zu einer Wohnwerterhöhung.
    Allerdings die ganzen genannten geplanten Maßnahmen führen m.E. zu einer Einstufung der Kosten als Herstellungskosten.

    Aber wie gesagt, das sollte ein Steuerberater beantworten und nicht dieses Forum hier.
     
  18. dots

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    Aber im konkreten Fall könnte durch das Versetzen von Mauern der Wohnwert erhöht oder verringert werden.
     
  19. #18 Soontir, 10.05.2016
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    Lt. Schreiben des BMF, wird das entfernen oder versetzen von Wänden nicht als Wohnraummehrung angesehen.
    Kannst das Rundschreiben ja mal googlen und selber durchlesen.

    Und da wundert sich noch einer, dass kein Schwein mehr unser Steuersystem blickt.
     
  20. dots

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    Wie der Wohnwert in irgendeinem Rundschreiben definiert wird, weiß ich nicht.
    Ich weiß nur, das ich in absehbarer Zeit in meiner Wohnung eine Wand entfernen und eine neue Wand einziehen werde und sich dadurch (bei mir!) ein enormer Wohnwertgewinn einstellen wird.
     
  21. #20 taxpert, 10.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2016
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    Es muss aber nicht der Wohnwert, sondern der Standard erhöht werden! Und auch der Standard ist im BMF-Schreiben definiert!

    Wenn ich ein Haus mit gehobenen Standard baue, dann entspricht das nach 30 Jahren nicht mehr dem dann gültigen gehobenen Standard!!!

    Wenn ich es dann für viel Geld renoviere (neue, größere Fenster, neue Heizung, versetzen von Wänden, Dämmung, etc.), dann bringe ich es nur wieder auf den ursprünglichen, nämlich gehobenen Standard!

    Die Wohnwertsteigerung dagegen ist sicher immens, spielt aber steuerlich nun mal keine Rolle!

    Warum kämpft ihr eigentlich so sehr darum Kosten, die sofort abzugsfähig sind, auf 35 Jahre zu verteilen? Habt ihr euch mit euren Immos so verzockt, das euer 10d noch so lange reicht?

    taxpert
     
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