Renovierung bei Auszug - keine Kaution, Mieter mittelloser Sozialfall

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von hofpause, 02.07.2008.

  1. #1 hofpause, 02.07.2008
    hofpause

    hofpause Neuer Benutzer

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    Hallo allerseits!

    Erster Beitrag und schon ein paar Fragen:

    Vorabinfos:

    In unserem kürzlich erworbenen MFH wird zum Jahresende eine 2-Raum-Whg frei.

    Der Mieter bewohnt diese Wohnung seit 10/1997, ist Frührentner und wurde nun vom Sozialamt aufgefordert, sich bis zum Jahresende eine kleinere + preiswertere Wohnung zu suchen.

    Bis 12/2007 hatte er die Whg zusammen mit seiner, zu dem Zeitpunkt verstorbenen Mutter bewohnt. Beide wohnten insgesamt mehr als 30 Jahre in dem Haus und waren eng mit der usprünglichen Besitzerin befreundet.

    Diese verzichtete auf eine Kaution...

    Die Wohnung ist stark verraucht (ich war Kettenraucher, aber so sah nichtmal mein Arbeitszimmer aus) und auch sonst in desolatem Zustand, vom Verschmutzungs- und Vergilbungsgrad her.

    Das türhoch geflieste Badezimmer lässt sich m.E. nur noch mit einem Sandstrahler reinigen und neu fliesen, sowie ausstatten.

    Obendrein eine vom Mieter abgehängte und tapezierte, sowie mit Einbau-Leuchtspots versehene Decke in der Diele...

    Problem:

    1. keine Kaution
    2. Mieter ist absolut mittelloser ( menschlich auch bemitleidenswerter ) Frührentner und Sozialfall
    3. Mietvertragsklauseln:
    §13 Instandhaltung besagt "[...]Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich: 3/5/7...."
    §23 Sonstige Vereinbarungen besagt "[...]Die Mieter verpflichten sich, bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben."

    Fragestellung:

    1. Muss er aufgrund der Klauseln überhaupt irgendwas an der Wohnung machen, wenn er auszieht?
    Wenn ja, was?
    2. Kommen die Sozialträger, die ihn zum Wohnungswechsel auffordern für die Kosten der Renovierung auf, da die Kaution fehlt?
    3. Inwiefern haftet er überhaupt, wenn ich nach der Sanierung ( Tapezieren, Nikotinsperre, eventuell sogar Neuverputzen der gesamten Wohnung ) auf Kostenblock X sitze?
    4. Wenn er voll haftet, ist dann eine Art Schuldanerkenntnis mit vereinbarter Ratenzahlung legal?

    Ich will ihn weder mit Vollstreckungstiteln, noch sonstigen rechtlichen Möglichkeiten belangen, sofern ich dies aufgrund der Klauselsituation überhaupt darf, da ich Mitleid mit ihm habe und da tatsächlich auch nichts zu holen wäre. Mir schwebte da eher sowas wie ein kleiner Dauerauftrag/Ratenzahlung vor (15-20 Euro mtl.). Er ist trotz seiner schwierigen Lage immer ein pünktlicher Mitzahler gewesen (Kontoauszüge der verg. Jahre belegen das), und auch jetzt hat er mir sofort die Änderung des Dauerauftrages zukommen lassen und seine Bruttomiete wurde pünktlich überwiesen.

    Verzeiht den vielen Text, ich hoffe, es ist nicht zu unübersichtlich.

    Dank im Voraus für die Mühe

    mfg
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 02.07.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wurde denn in diesen 30 jahren am badezimmer jemals etwas gemacht?
    falls nicht: dann ist es so oder so fällig. ich würde die badezimmersanierung in diesem fall als schlicht nötig ansehen und nicht als "verschulden" des mieters.
    das läuft für mich unter ganz normaler abnutzung...

    noch kannst du den mietern das rauchen nicht verbieten.
    und wenn jemand 30 jahre lang in einem zimmer raucht ohne jemals zu streichen, muss er kein kettenraucher sein, damit das vergilbt (übrigens vergilbt farbe, tapete, putz auch bei nichtrauchern).

    hatte er dafür die genehmigung der ex-eigentümer?
    falls ja: kannste nix machen.
    falls nein: kannst du rückbau verlangen.

    kommt bei so alten mietverträgen häufig vor. kaution zu verlangen war früher nicht wie heute allgemein üblich.

    dann hängts von deinem sozialen gewissen ab, ob du jemandem, der 30 jahre lang brav und pünktlich seine miete bezahlt hat jetzt noch geld abknöpfen willst. bitte bedenke: du kennst den zustand VOR beginn der mietzeit nicht.
    wir haben auch eine mieterin die jetzt auszieht, und die wohnung vor ca. 20 jahren in katastrophalem zustand übernommen hat. sie hat irre viel auf eigene kosten renoviert (unter anderem auch so sachen wie neue kloschüssel, neue waschbecken usw.). ich werde ihr ganz sicher jetzt nicht wegen geflickter rauhfaser oder ähnlichem kleinscheiss hinterherhecheln... 20 jahre lang hatten wir eine super-mieterin, keinen ärger, nichts - sowas gehört dann schon auch belohnt.
    generalsanieren wirst du eh müssen wenn du nach 30 jahren neu vermieten willst.
    70er-jahre-bäder sind nur bei ganz wenigen menschen beliebt - und wenn dann als retro und nicht im original.

    müsste so ok sein - die fristen sind nicht festgelegt, est steht "im allgemeinen" dabei. will heissen: die klausel gilt.

    frage 1: wurde tapeziert vermietet? falls nein: dann muss er nur die tapeten runtermachen, aber weder neu tapezieren noch streichen.
    übrigens: entweder tapezieren ODER nikotinsperre. mit der tapete ist das nikotin auch runter. beides kannst du nicht abrechnen.
    neuverputzen ist NICHT mietersache - putz gehört zur bausubstanz und ist vermietersache.

    also ganz ehrlich:
    ich würde an deiner stelle die gelegenheit nutzen und die wohnung gründlich generalsanieren. nach 30 jahren vermietung ist das einfach mal fällig. so wie sie ist kriegst du die wohnung ohnehin nicht anständig vermietet.
    also lass den guten mann in ruhe, warum soll er streichen oder gar tapezieren, wenn ohnehin die ganze bude fällig ist?
    du solltest unbedingt den elektriker die ganze wohnung durchchecken lassen (garantiert wird da an der einen oder anderen stelle die wand aufgeklopt werden müssen), du brauchst neue böden, das bad muss saniert werden, mit sicherheit braucht's ne neue EBK...
    und du fragst nach tapete und farbe?

    ich fürchte du wirst dich damit abfinden müssen, dass mieter wohnungen abnutzen. dafür bezahlen sie ja ihre kaltmiete.
    und 30 jahre sind 'ne verdammt lange zeit in der verdammt viel abnutzung stattfindet. aber auch verdammt viel miete fliesst von der man vernünftigerweise rücklagen bildet, damit geld da ist, wenn saniert werden muss.

    wenn du nicht sehr viel glück hast, wirst du künftig wesentlich häufiger mieterwechsel haben und entsprechend auch sehr viel häufiger immer wieder in die wohnung investieren müssen. du wirst dich wundern wie schnell ein mieter eine einbauküche ruinieren kann oder wie schnell ein boden kaputt ist.
    die meisten dinge in mietwohnungen die mitvermietet werden (tapeten, böden, einbauküchen usw.) haben einen zeitwert von 10 jahren.
    das heisst: du hast jetzt 2 mal gründlich gespart. und jetzt musst du halt einmal richtig reinbuttern. that's vermieter-life.

    p.s.: übrigens, es kommt IMMER zum falschen zeitpunkt. aber genau dafür hat man ja rücklagen...
     
  4. #3 hofpause, 02.07.2008
    hofpause

    hofpause Neuer Benutzer

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    Ei! Danke für die schnelle Antwort.

    Der Fall ist etwas verworren, sorry. Als die Mutter des Mieters 10/1997 Dialysepatientin wurde, wollte sie auf Ihre letzten Tage einen Balkon/Ausblick. Glücklicherweise war zu diesem Zeitpunkt die Nachbarwohnung frei.

    Die Wohnung wurde zuvor begutachtet und nach einfachem Standart saniert.
    Die Sanierung umfasste:

    Einbringung Laminatboden auf Diele (warum auch immer...)
    Einbau Gas-Etagenheizung,
    neue Elektrik, Stränge und
    Einbau eines fensterlosen, gefliesten Wannenbades mit el. Abluftanlage
    Obendrein wurde Rauhfaser tapeziert

    Die Wohnung wurde dann in besagtem Standart vermietet.
    Eine schriftliche Genehmigung für die eingehängte Decke gibt es nicht, dem verkäufer ist dieser Punkt auch unbekannt.

    Alles in allem ist der Ausstattungsstandart ist also 11 Jahre alt, sieht aber augenscheinlich nach 30 Jahren aus...

    Ich wollte eh einiges machen, daher ist mir der Boden egal, den der ist in gutem Zustand, Versiegelung, intakt etc.

    Mir geht es detailiert nur um die Reinigungs- und Malerkosten, um es präzise zu machen, denn der Mieter ist ob des kürzlichen Todes seiner Mutter 12/2007 und seiner 2 Herzinfarkte, sowie Schlaganfälle zum Alkoholiker und Frührentner geworden, der schlichtweg keinen Nagel mehr gerade in ein Brett schlagen kann.

    Dank guter Kinderstube will ich nicht draufschlagen und durchgreifen, jedoch ist jeder Mensch auch ein wenig für sein Handeln verantwortlich und schlussendlich sitze ich auf den Kosten.

    Da er schlichtweg nichts machen kann und wird (er ist nie nüchtern...) möchte ich, dass er sich wenigstens symbolisch an den Reinigungs- / Tapezierkosten beteiligt. ohne Anwalt und auspressen. (Frage-ist so eine Vereinbarung rechtens?)

    Zum Thema Rücklagen:

    Lasten-/Nutzenwechsel war der 01.06.2008, da sind die Rücklagen nicht aus den Hauseinnahmen, sondern aus meiner Tasche ( is halt so, was solls ).

    Wir haben es dem Enkel der Vorbesitzerin abgekauft, der das Objekt geerbt hatte.

    Ich will mich ja auch nicht an ihm bereichern.

    Ich habe selbst extremste Lebenssituationen hinter mir und ein stückweit ist jeder Mensch für seine Entwicklung verantwortlich, sofern er mündig ist. Verständnis gibts von mir tonnenweise, Mitleid nicht...

    Mich hat nach 5 Beerdigungen im letzten Jahr (engste Familie) auch niemand zum Alkoholiker gemacht...

    In jeder Biografie finden sich Tragödien...

    Jeder ist seines Glückes Schmied...

    Ich find noch mehr solcher Weisheiten ;-)

    Hach, schwierig, diese Ansicht zu formulieren, ich hoffe, ich konnte meinen Standpunkt, meine moralische Vorstellung und meine finanzielle Erwartung etwas präziser beschreiben.

    Ich fasse mal zusammen, soweit, wei ich es verstanden habe:
    1.normale Reinigung zu seinen Lasten
    2.Einhänge-Decke raus, zu seinen Lasten
    3.Malern bzw. tapezieren zu seinen Lasten

    -bleibt definitiv an mir hängen...

    Bad, Küche baue ich neu auf, da ist die Reinigung schnurz
    Laminat kommt raus, Dielen werden restauriert

    Wer zahlt die Maler- und Reinigungskosten???

    Das Sozialamt? Oder wäre das mit negativen Folgen für ihn (z.B.vollstreckbarer Titel meinerseits auf die Forderung usw.) Dann würde ich darauf verzichten und wieder zu meinem kleinen "Dauerauftragsangebot" kommen


    Vorab nochmals Danke für weitere Hilfe!

    mfg
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sorry, aber das ist schlicht und einfach Blödsinn...
    Es gibt keinen Grund, warum nach 30 Jahren ein Bad "fällig" sein müsste.



    Das ist unzutreffend...
    Mit der Genehmigung von Mietereinbauten verzichtet der Vermieter keineswegs auf den Rückbauanspruch. Der Verzicht wird im Regelfall ausdrücklich vereinbart sein müssen. Der Mieter hätte den Verzicht des Vermieters auf den Rückbau zu beweisen.
    Gibt es keine Genehmigung, kann also die Entfernung der abgehängten Decke und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werden.

    Das ist eine völlig unpassende Wertung. Mietzahlung ist die absolute Selbstverständlichkeit und schließlich hat der Mieter für die 30 Jahre braver Mietzahlung auch 30 Jahre eine Wohnung genutzt. Damit ist das "Konto" aus Leistung und Gegenleistung ausgeglichen. Es gibt keinen Raum für besondere Großzügigkeiten. Man wird vielmehr nicht übersehen dürfen, dass bei langjährigen Mietverhältnissen die Miete tendenziell hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt und dass darüber hinaus der Mieter für viele Dinge, die seit längerer Zeit üblich sind, nicht aufkommen musste. Die Dauer des Mietverhältnisses ist also bei rationaler Bewertung eher ein Grund zur Durchsetzung aller Ansprüche des Vermieters.

    Dass im konkreten Fall vermutlich nichts zu holen sein wird, ist ein völlig anderes Thema.



    Lassen wir mal die Bewertung zu den Bädern außen vor...
    Die beschriebene tolle Mieterin entspricht genau dem von mir bereits dargestellten Schema. Hat vor langer Zeit wegen des angeblich desoltaen Wohnungszustands einen Mietvertrag mit einer sehr niedrigen Miete abgeschlossen, relativ geringfügige Investitionen vorgenommen. Die nun weit aufgeblähten und zwischenzeitlich ohnehin schon mehrfach abgewohnten Investitionen vor 20 Jahren müssen nun als Begründung für besondere Großzügigkeit des Vermieters herhalten. Fordert der Mieter die Großzügigkeit ein, ist es - wenn auch meistens irrational - aus seiner Interessenlage heraus nachvollziehbar. Ist der Vermieter der Meinung, er müsste sich gegenüber dem ausziehenden Mieter großzügig verhalten, ist dies rational nicht nachvollziehbar.


    Falsch...

    Wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde, muss er mit Sicherheit niemals bei Beendigung des Mietverhältnisses Tapeten entfernen. Die Entfernung von Tapeten wird als Verpflichtung zur Endrenovierung angesehen und würde jede Schönheitsreparaturenklausel unwirksam machen.

    Hat der Mieter laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, ist er selbstverständlich Schadenersatzpflichtig.
    Im Grundsatz ist das recht einfach. Das Problem ist in der Regel eher der Nachweis der Schadenshöhe.

    Fraglich ist allerdings, ob die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen wirksam war und damit überhaupt ein Schadenersatzanspruch bestehen kann.
    Nach dem UP soll es eine Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen geben, die nach dem Stand der Rechtsprechung für sich allein genommen wirksam zu sein scheint. Dazu kommt allerdings eine Endrenovierungsverpflichtung und damit werden alle Vereinbarungen über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.
     
  6. #5 Thomas123, 03.07.2008
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    Das ist ja alles schön und gut, was hier geschrieben wird....viel Theorie......

    Der springende Punkt, (das hüpfende Komma) ist doch schlicht und einfach die Frage: Was und wie kann er seine vermeintlichen Ansprüche gegenüber dem Mieter durchsetzen und wo kriegt er ggf. das Geld her, wenn der Mieter nix hat und nix machen kann??

    Er kann sich ja mal vertrauensvoll an das Sozialamt wenden, dann haben die auch was zu lachen.....

    so was ist Vermieterschicksal....ich hätte auch gerne Mieter, die 30 Jahre lang brav die Miete zahlen.....und keinen Ärger machen...... :lol
    :wink
     
  7. #6 hofpause, 03.07.2008
    hofpause

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    Vielen Dank für die Antworten!

    Ich war heut nochmals bei dem Mieter, habe Kaffee mit ihm getrunken und mal ein wenig geschnackt.

    Wirtschaftlich vieleicht dumm, aber ich werde kein Geld von ihm nehmen, das ist so eine gutmütige arme Seele, da sind mir die paar Piepen wurscht und ich mach mal eine Ausnahme von meiner sonst eher kalkulatorisch bestimmten Vorgehensweise...

    Ich helfe ihm jetzt bei der Wohnungssuche, damit das Sozialamt ihn reibungslos umtopfen kann und werde dann die Wohnung sanieren.

    Soziales Gewissen, schönes Wort @lostcontrol, beim Zusammenspiel aller Umstände könnt ich nicht mehr in den Spiegel schauen, wenn ich da jetzt auf meine Rechte pochen würde...

    Es ruiniert mich ja nicht in diesem Fall

    Nochmals Danke für die schnellen Antworten!

    Beste Grüße aus dem Kochtopf Berlin

    P.S. 34°C...
     
  8. #7 Thomas123, 04.07.2008
    Thomas123

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    Man muß die Unglücklichen achten; nur verderbte Seelen können sie niederdrücken.

    Friedrich II., der Große, (1712 - 1786), preußischer König, genannt »Der alte Fritz«
    Quelle : An Voltaire, im Dezember 1766
     
Thema: Renovierung bei Auszug - keine Kaution, Mieter mittelloser Sozialfall
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