Renovierung bei Einzug zu Lasten des Mieters rechtens und verbindlich?

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von kabus, 26.12.2012.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    erst mal Frohe Weihnachten.

    Wir vermieten unsere Wohnungen in unrenoviertem Zustand, sprich der neue Mieter muss ggf. Tapeten entfernen und neu tapezieren, streichen und Bodenbeläge verlegen. Das gilt für die Wohn- und Kellerräume. Dafür bekommen die Mieter die Wohnung für die ersten 2-3 Wochen mietfrei.
    Bei Auszug sind Bodenbeläge zu entsorgen, wenn der Nachmieter sie nicht übernimmt.

    So schreiben wir es in die Mietverträge von Haus & Grund als zusätzliche Vereinbarung. Die weiteren variablen Zyklen zur Renovierung stehen dann entsprechend den gesetzlichen Vorgaben im Vertrag.


    Ist diese Vereinbarung für den Mieter bindend und kann ich ggf. Miete für die ersten Wochen bei Nichterfüllung einfordern?
    Kann, wenn der Mieter nach kurzer Zeit (z. B. 3/4 Jahr) wieder auszieht und bei Einzug nicht renoviert hat, eine nachträgliche Renovierung eingefordert werden?
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Es spricht nichts dagegen Wohnungen unrenoviert zu überlassen. Probleme gibt es, wenn man dem Mieter sowohl die Anfangs- wie auch die Endrenovierung aufs Auge drücken will.
    Gegen eine angemessene Entschädigung, bzw. Mietfreiheit wäre auch das machbar, aber 2-3 Wochen Mietfreiheit sind für eine Komplettrenovierung ganz sicher nicht annähernd angemessen.
    Angemessen wäre es, wenn die tatsächlichen Kosten und die tatsächliche Arbeitszeit in einem direkten Verhältnis zu dem Mieterlass stehen.
     
  4. #3 Blakharaz, 26.12.2012
    Blakharaz

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    Die Endrenovierung ist mit Ausnahme weniger Möglichkeiten eh nicht mehr auf den Mieter abzuwälzen.
    Die Abnutzung (das abwohnen) ist mit der Miete beglichen.

    Eine Anfangsrenovierung ist meiner Meinung nach nur zulässig, wenn sie nicht zum Nachteil des Mieters gereicht. Soll heißen, dass eine angemessene Entschädigung vom VM nötig ist. 2-3 Monate anstatt 2-3 Wochen wäre wohl eher angemessen.
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Auch mit dieser Antwort liegst du falsch! Natürlich darf man weiterhin die Endrenovierung auf den Mieter abwälzen. Der BGH hat nur viele Klauseln in älteren Mietverträgen für unwirksam erklärt, wodurch viele Mieter nicht mehr renovieren mussten oder müssen. In neueren Verträgen werden diese BGH-Urteile berücksichtigt und daher sind diese Abwälzungen weiterhin möglich und das nicht nur in Ausnahmefällen.
     
  6. #5 Blakharaz, 27.12.2012
    Blakharaz

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    So falsch kann ich hier nicht liegen, wenn selbst der BGH folgendes als Leitsatz vorgibt.

    BGH VIII ZR 316/06
    Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

    BGH, Versäumnisurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - LG Bremen, AG Bremen

    Einzelfälle oder Individuell vereinbarte Klauseln sind natürlich was anderes.
     
  7. Berny

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    Und was hältst Du davon, im MV zu vereinbaren, dass die Mietsache im gleichen Zustand zurückzugeben ist, wie sie lt. exakt ausgefüllten Übergabeprotokoll übergeben wurde?
     
  8. #7 Blakharaz, 27.12.2012
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    Wenn das nicht im Formularmietvertrag in den Paragraphen unter geht und auch tatsächlich individuell ist.... Dann spricht (laut Rechtssprechung) nichts dagegen.
     
  9. Berny

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    Sinnvollerweise auf dem ÜP vereinbart...
     
  10. #9 kabus, 27.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2012
    kabus

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    Wir reden von Renovierung, nicht Sanierung. Die meisten Mieter haben die Wohnung innerhalb von 1-2 Wochen gestrichen und Boden verlegt. Nicht jeder Mieter tapeziert neu, sondern beschränkt sich auf's Streichen.
    Jeder nach seinem Geschmack und seinen Ansprüchen.

    Ich kenne Vermieter, die nehmen von Anfang an Miete. Da finde ich bis 3 Wochen mietfreie Überlassung der Wohnung ok. Schließlich bezahle ich den Mietern bei zwischenzeitlichen Renovierungen auch keine Aufwandsentschädigung und kein Material.

    Bisher musste noch kein Mieter bei mir bei Auszug renovieren. Die Wohnungen müssen besenrein und ohne Bodenbeläge sein; es sei denn, der Nachmieter legt Wert auf die Böden.


    Mir geht es um die Vereinbarung der Anfangsrenovierung. Ist die Einforderung zulässig oder nicht?
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    Das ist eben eine von diesen unwirksamen Klauseln, die heute kein vernünftiger neuer Mietvertrag mehr enthält.

    Das hört sich weiter oben aber anders an, nämlich so:
    Was ja unterm Strich bedeutet: Anfangsrenovierung + Zwischenrenovierung + ggf. Endrenovierung
     
  12. Syker

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    :74: kabus


    Einerseits schreibst du:
    Andererseits willst du von einem "kurzzeit" M eine Renovierung verlangen.
    obwohl

    Meiner Meinung nach ist die nachträgliche Einforderung der Miete nicht zulässig,
    Ich verstehe auch noch nicht so ganz was du damit bezweckst.
    Du vermietest unrenoviert, und verlangst auch bei Auszug keine Renovierung,
    wie der M da zwischenzeitlich wohnt (evtl. ohne Boden und Tapete) geht dich nichts an.


    VG Syker
     
  13. #12 kabus, 27.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2012
    kabus

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    Nochmal, ich möchte unabhängig von der Mietdauer eine Anfangsrenovierung einfordern. Das Beispiel mit dem 3/4 Jahr ist als Extrem anzusehen.

    Mir geht es einzig und allein darum einen Renovierungsstau über mehrere Mieter zu verhindern, sodass dieser ggf. an einem Mieter hängen bleibt.
     
  14. #13 kabus, 27.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2012
    kabus

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    Nein Kathi, das bedeutet es in keinster Weise; ich hätte variabel vielleicht fett gedruckt darstellen sollen. Ich nutze die Verträge von Haus und Grund. Dort steht der Passus zur regelmäßigen Renovierung gem. aktueller Gesetzeslage korrekt drin. Es sind nicht mehr die festen Fristen erwähnt, sondern der Renovierungszyklus ist variabel, entsprechend der Abnutzung - wenn ich mich recht entsinne.
     
  15. kathi

    kathi Gesperrt

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    Schon klar, was du meinst. Trotzdem wird es so sein, dass der Mieter bei einer erfolgten Anfangsrenovierung und einem aktuellen Mietvertrag von H&G nach z.B. 10 Jahren Mietdauer renovieren müsste.
    So zumindest würde es im Vertrag geregelt sein. Wenn du sowieso keinen Wert auf eine Renovierung am Ende der Mietzeit legt, dann kannst du den Passus aus dem H&G-Mietvertrag doch streichen und einfach vereinbaren, dass bei einer Einzugsrenovierung keine Auszugsrenovierung gefordert wird. Renoviert der Mieter dann am Anfang nicht für sich, dann muss er es am Schluss eben für dich tun.
     
  16. #15 Papabär, 27.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2012
    Papabär

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    Hallo Kabus,

    ich hatte das jetzt aber auch so verstanden wie kathi.

    Die Mietverträge von H&G kenne ich zwar nicht - aber eine für sich gültige Quotenrenovierungsklausel um eine Anfangsrenovierung zu ergänzen kann m. E. dazu führen, dass beide Klauseln ungültig werden (Summierungseffekt).

    Hinzu kommt, dass man die auszuführenden Arbeiten einerseits benennen muss, ohne andererseits den Mieter in seinem Selbstbestimmungsrecht zu beeinträchtigen. Eine theoretisch mögliche Formulierung wurde mir (bei anwaltlicher Überprüfung) erst kürzlich wegen mangelnder Transparenz zurückgewiesen ... ich vermute mal, dass selbst H&G den heiligen Gral noch nicht gefunden hat.


    Ich denke, da brauchst Du Dir um Deine Mieter keine allzu großen Gedanken machen ...

    Nicht zu vergessen, dass §539 BGB den Vermieter hier ggf. zum Ersatz des Aufwandes verpflichtet ... und da ich die "Qualitätsarbeiten" von so einigen Mietern kenne, würde ich doch eher empfehlen, die Wohnung vor Neuvermietung gleich selber neu zu renovieren.
     
  17. #16 berlinbummel, 27.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.12.2012
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    @kabus:
    Wenn ich Sie richtig verstanden habe, könnten Sie die Wohnung in einem frisch tapezierten und gestrichenen Zustand übergeben. Da die Ausführung in glatt weiß nicht jedem Mieter gefällt und dieser selbst ggf. andere Tapeten und Farben für die Wand haben möchte und damit ihre frische Renovierung abändern würde, vereinbaren Sie mit dem neuen Mieter, dass Sie selber sich den Aufwand sparen und als Ausgleich für Ihre ersparte Kosten erhält der neue Mieter eine vereinbarte freie Mietzeit.
    Mir ist da folgende Idee gekommen:
    Sie vereinbaren mit dem neuen Mieter, dass er eine unrenovierte Wohnung übergeben bekommt. (Spricht ja nichts dagegen eine Wohnung in diesem Zustand zu vermieten) Als zusätzliche Klausel nehmen Sie in den Mietvertrag auf, dass Sie für die Schönheitsreparaturen durch den Mieter beim Einzug einen Kostenzuschuß in Höhe von xx Euro gegen Vorlge der Quittungen (Tapete, Leim, ggf Handwerker) erstatten. Alle weiteren Schönheitsreparaturen werden vom Mieter auf eigene Kosten durchgeführt. Der Mieter kann die Wohnung am Ende der Mietzeit besenrein verlassen. Der darauf folgende neue Mieter bekommt wieder Renovierungszuschuß. Möglicherweise können Sie die Quittungen auch gebrauchen.
    M.E wäre das Problem, jemand zieht ein, verspricht Renovierung und bekommt mietfrei, macht die Renovierung bei Bezug dann aber doch nicht, weitestgehend vom Tisch. Aber für die Zeit des gewährten mietfreiwohnens kannst du mE den MIetzins bei Auszug nicht nachträglich einfordern.
    Das zweite das mir eben auffiel: In meinen Mietverträgen ist eine Mindestmietdauer (also Kündigung nicht vor dem blablabla) enthalten um Kurzzeitmieter fern zu halten.

    FF und guten Rutsch
     
  18. Berny

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    "Renovierung"

    Mir fällt auf, dass hier immer von "Renovierung" die Rede ist.
    Was bedeutet das denn eigentlich, mit Billigstfarbe vom Pra*tiker einmal durchgehuscht???
    Viel wichtiger wäre mir eine Zustandsbeschreibung, wie bspw. Wände gestrichen mit XY-Farbe, Türen und Rahmen mit..., Fussleisten mit..., Fenster geputzt, Fussbodenzustand... etc.
     
  19. Syker

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    Hallo kabus


    Ahh ... jetzt verstehe ich was du meinst.
    Deine Anfangsrenovierung wirst du m.E. nicht rechtskräftig vereinbaren können,
    da dies vermutlich immer als "starre" Klausel zu werten ist.

    Ansonsten sollten die aktuellen Regelungen im MV zu den Schönheitsreparaturen ausreichen,
    denn die Regelfristen beginnen mit der Ausführung der Arbeiten zu laufen,
    du müsstest dem aktuellen M nur mitteilen
    wann welche Arbeit (durch den exM) ausgeführt wurde.


    Der Vorschlag von Berlinbummel gefällt mir:

    VG Syker
     
  20. #19 Blakharaz, 27.12.2012
    Blakharaz

    Blakharaz Erfahrener Benutzer

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    Sollte das ganze nicht mit einer Individuellen Vereinbarung nebst MV möglich sein. Am besten handschriftlich mit angemessener Entschädigung.
     
  21. #20 berlinbummel, 27.12.2012
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    @Syker:
    Vielen Dank für die Lorbeeren :-)
    Guten Rutsch
     
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