Renovierung nach den BGH-Urteilen: ja oder nein?

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von onkelfossi, 07.05.2007.

  1. #1 onkelfossi, 07.05.2007
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    Hallo!

    Ein Freund von mir zieht aus und fragt sich ob er renovieren muss. Der Vermieter stellt sich im Prinzip bei Auszug ein Komplettrenovierung vor. Mein Freund hat die Wohnung pfleglich behandelt, Nichtraucher, nicht mal Löcher wurden in die Wand gebohrt. Nur kleine Bohrungen in den Fensterrahmen sind vorhanden wegen den Rollos.

    Hier die Auszüge aus dem Mietvertrag:

    Was muss er nun nach geltendem Recht bei den Passagen machen?

    [​IMG]

    [​IMG]

    VG

    fossi :wink
     
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  3. Dr.No

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    § 17 ist ok, im Zusammenwirken mit § 30 (1) und (2) ist alles ungültig.
     
  4. #3 Insolvenzprofi, 26.05.2007
    Insolvenzprofi

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    beides ist und führt so wie es ist zur unwiksamkeit, Wohnung muss daher besenrein übergeben werden...
     
  5. Dr.No

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    Was ist beides?
     
  6. #5 Insolvenzprofi, 26.05.2007
    Insolvenzprofi

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    §17 abs2
    §30 abs1

    steht beides drin, führt es automatisch zur nichtigkeit...damit muss die Wohnung besenrein übergeben werden!
     
  7. Dr.No

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    Ich muss mich korrigieren

    § 17 Abs. 2 ist alleine schon ungültig

    § 30 Abs. 1 auch

    § 30 Abs. 2 auch

    Im Zusammenwirken wird es nicht besser.
     
  8. #7 Insolvenzprofi, 27.05.2007
    Insolvenzprofi

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    30 abs 1??? was wäre daran falsch, wenn er alleine dort stehen würde????? :stupid
     
  9. Dr.No

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    Die "erforderlichen Schönheitsreparaturen". Der BGH hat mal festgestellt,
    dass die Erforderlichkeit bereits bei Einzug vorliegen könne und dann die Mieter
    den Dreck des Vormieters wegmachen müsste (-> Anfangsrenovierung).

    Deshalb hat man ja die Nummer mit den Fristen erfunden, wobei es nötig war,
    dass diese erst ab Mietbeginn zu laufen beginnen.

    Mit der Forderung nach flexiblen Fristen ist diese Nummer eigentlich tot, es haben
    aber noch nicht viele Leute gemerkt.

    Einzig Derleder ist inzwischen der Auffassung, das eine formularmäßige Übertragung
    der Schönheitsreparaturen inzwischen gar nicht mehr möglich ist.

    Wenn man die alten Urteile Revue passieren lässt, dann spricht Einiges für diese
    Auffassung.
     
  10. hv-gp

    hv-gp Neuer Benutzer

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    In einem BGH- Urteil haben dessen Richter den starren Fristenplan für nichtig erklärt.

    Seit diesem Urteil ist der Grad der Abnutzung entscheidend.

    Der § 17 Abs. 2 mit den Fristen ist somit in jedem Fall unwirksam.
     
  11. Dr.No

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    Der BGH hat jedoch auch entschieden, dass eine
    Renovierung nach "Bedarf" unwirksam ist, sondern
    dass der Mieter erst nach einer festen Frist, die ab der
    Übergabe der Mietsache beginnt renovieren muss.

    Das liegt an der Entgelttheorie. Diese Theorie ist immer noch
    Grundlage der BGH-Rechtsprechung.

    Und jetzt?
     
  12. hv-gp

    hv-gp Neuer Benutzer

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    Rechtsgrundlage?
     
  13. Dr.No

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    Das verstehe ich nicht.
     
  14. hv-gp

    hv-gp Neuer Benutzer

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    ... zu jeder Entscheidung eines Falles gibt es eine rechtliche Grundlage.

    Für den Fall der Renovierung gibt es, so wie Du sagst, die Entgelttheorie, die m. E. im Arbeitsrecht relevant ist.

    Somit mußt Du ja als Hausverwalter die Grundsätze und die rechtlichen Grundlagen, auf die diese Entgelttheorie beruht, kennen.

    Hast Du einen Link, der auf die Theorie verweist?
     
  15. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    BGB § 535 und § 538


    Es mag ja eine Entgelttehorie im Arbeitsrecht geben. Ich vermute mal, dass die nicht miteinander verwandt sind.


    Ich gehe mal davon aus, dass nur die wenigsten Hausverwalter die Entgelttheorie kennen.


    Schmidt-Futterer, Bub/Treier
     
  16. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Du hast aber keine guten Meinung über die Rechtskenntnisse der Kollegen... :zwinker
     
  17. Capo

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    Mir ist diese Entgelttheorie auch unbekannt. Liegt vielleicht daran, dass die Werke mir unbekannt sind. Was besagt denn diese entgelttheorie? Hängt das mit der Abgeltungsklausel zusammen? :?
     
  18. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    @RMHV q.e.d.


    Nun ja, den "Schmidt-Futterer" halte ich und viele andere für den Mietrechtskommentar. Auf rund 3000 Seiten findest Du dort alles, was Dir die
    schweineteuren Loseblatt-Sammlungen verschweigen.

    Schmidt-Futterer: Mietrecht. Kommentar
    Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts
    C.H.BECK Verlag, 9. völlig neu bearbeitete Auflage 2006, 3.100 Seiten
    162€

    Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
    C.H.-Beck Verlag, 4. Auflage 2007, ca. 2000 Seiten, gebunden
    Dieser Titel erscheint in neuer Auflage, ca. Herbst 2007.
    148 €


    Die Entgeldtherorie besagt, dass der Mieter im Tausch gegen die Renovierungsverpflichtung eine geringere Miete zahlt. Die Renovierungspflicht hat also einen Entgeldcharakter.

    Wenn der Mieter eine Wohnung übernimmt, dann muss er also ersteinmal eine Zeit darin wohnen, damit er sich die Renovierungskosten "anspart".

    Aus diesem Grund findet sich bei der Fristenregelung immer der Hinweis, dass die Fristen (eben nicht nach der letzten Renovierung sondern) mit dem Mietbeginn zu laufen beginnt. Falls der Mieter besonders teuer renoviert verlängern sich ja auch die Fristen, damit der Mieter seine Kosten über ide Mietersparnis hereinbekommt. So sagte man zumindest vor nicht allzu langer Zeit.

    Wichtig war vor allem, dass die Frist starr war! Eine Regelung, dass "bei Bedarf" renoviert werden muss hat der BGH vor nicht allzu langer Zeit noch als unwirksam beurteilt.

    Denn Fall, dass ein tatsächlicher Renovierungsbedarf bei Fristablauf (noch) nicht vorlag hat man über das Kosntrukt der "unzulässigen Rechtsausübung" erledigt.

    Eigentlich war alles in Ordnung, alle Seiten konnten klar kalkulieren und dem Misbrauch der starren Fristen war auch vorgebeugt.

    Und dann? Dann ist der BGH die Urteile zu den starren Fristen gesprochen alleerdings ohne seine bisherigen Urteile / Rechtsauffassung zu revidieren.

    Und so ist der gute Derleder (wenn ich mich nicht irre) zu Erkentnis gekommen, dass
    jetzt gar nichts mehr geht. Diese Auffassung teile ich.

    Denn "nach Bedarf" ist verboten, "starre Frist" ist verboten, "komplizierte Reglungen" sind neuerdings verboten ...

    Ich breche ins Essen.

    Noch Fragen?
     
  19. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Jupp, wird das nicht solange gut gehen, bis wir wieder eine Wohnungsnot haben und der Mieter allein dafür eine teuere Miete bezahlt, dass er überhaupt wohnen darf?

    Warum wird überhaupt noch zwischen Instandhaltung und Schönheitsreps unterschieden, wenn auf lange Sicht das soweiso bald beides Vermietersache ist?

    Laßt doch einfach alle kostenlos wohnen, dann vermietet niemand eine Wohnung und wir haben wieder einen Vermietermarkt :banana

    Thx, für die buchangaben.
    Scheint sinnvoller zu sein, wie das Mieter-Lexikon :hase :geil
     
  20. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ja, das ist so.

    In Spanien ist das Mietrecht noch abartiger.
    Die Folge: Die höchste Eigentumsquote in Europa.
    Ich sprach kürzlich mit einer Ladenkette, die nach Spanien expandieren wollte.
    Die hat man ausgelacht, als sie einen Laden mieten wollten. Kaufen wäre kein Problem gewesen.


    Das Problem mit den Schönheitsreparaturen und der Instandhaltung ist, dass
    es der Verkehrssitte widerspricht wenn der Vermieter renovieren sollte.

    Da sind ein paar wichtige Fragen ungeklärt:

    Wer bestimmt die farbliche Gestaltung und die bauliche Ausführung?

    Wenn es schon eine unangemessene Benachteiligung ist, wenn man dem Mieter abverlangt die Wohnung in Rauhfaser weiß zurückzugeben. Was ist es dann, wenn
    ich die Wohnung als Vermieter renoviere und Farbe und Tapete festlege?

    Wann wird doch davon ausgehen können, dass nicht der Mieter entscheidet wie gestrichen wird ("Hey Vermieter, ich hätte gerne Blattgold an den Wänden").

    Da der Vermieter (nach Amsicht des BGH) nicht renovieren würde, wenn es nicht notwendig ist (bei Auszug). Muss die Wohnung in der farblichen Gestaltung an die
    Wünsche eines Nachmieter angepasst sein. Ich denke, dass da kein Raum für
    individuelle Wünsche des Mieters ist. Sonst müsste der Vermieter beim Auszug ja renovieren, um eine neutrale Farbgestaltung zu bekommen, ohne dass es durch Abnutzung nötig wäre.

    Meinst Du der BGH hätte sich über diese Fragen je Gedanken gemacht?

    Der einzig richtige Weg wäre, im Gesetz zu verankern: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.
     
  21. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    ... und dann eine grundsätzliche Regelung und nicht eine ständige Nachbesserung.

    Blanke Wände -Mieter renoviert bei Einzug - Bei Auszug Tapete runter
    auch bei 3 Monaten Mietzeit muss ein Mieter in den sauren Apfel beissen.

    Das BGH sieht das eben alles zu global und geht davon aus, dass die Wohnung ständig durchgehend vermietet werden kann. (und das Mieter nicht sehr anspruchsvoll sind bzw angepasste Forderungen stellen)
     
Thema: Renovierung nach den BGH-Urteilen: ja oder nein?
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