Renovierung nach ENEV?

Dieses Thema im Forum "Bautechnik" wurde erstellt von Firefighter, 16.04.2010.

  1. #1 Firefighter, 16.04.2010
    Firefighter

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    Hallo!

    wir überlegen gerade, uns noch ein weiteres Haus als Geldanlage anzuschaffen.
    Da es sich durch die Mieteinnahmen finanzieren muss, muss man schon recht sparsam kalkulieren.
    Es ist Bj. '31, wurde in den 50ern mal renoviert. Von aussen ist es sehr schön verklinkert, weshalb eine Wärmedämmung von dieser Seite sowiso ausfällt.
    Besichtigen tun wir es erst am Donnerstag, ich kann alos noch nicht viel dazu sagen. Innen muss aber viel gemacht werden, alle Bäder neu, Wohnungen neu aufteilen. etc.
    Da stellt sich nun natürlich die Frage, was man energiespartechnisch vom Gesetz her machen muss.
    Sollte man dort noch aufwendig Innen dämmen müssen, wird es vermutlich unwirtschaftlich. Den Energiepaß sehe ich auch am Donnerstag.

    Vielleicht weiß von euch wer, wie sich das verhält.

    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 16.04.2010
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    mein privathaus ist von 1932 (architektenhaus, stuttgarter schule) und es wurde ebenfalls in den 50ern angebaut bzw. renoviert.
    was auffallend daran ist: alles was aus den 50ern stammt ist von der bausubstanz her deutlich schlechter als die älteren teile von 1932. drum würde ich dir empfehlen da sehr genau draufzuschauen.

    wenn's flachdächer gibt, schau genau hin ob die schon saniert wurden, falls nicht werden da ziemliche kosten auf dich zukommen.

    an deiner stelle würde ich mir die stärke der außenmauern genau anschauen - die müssten eigentlich deutlich dicker sein als die mauern aus den fünfzigern und später, was sich natürlich auch auf den wärmeschutz auswirkt.

    wichtig dürfte auch sein im keller zu kontrollieren wie feucht die wände sind - in den 30ern wurde das UG noch nicht standardmässig gegen das erdreich abgedichtet sondern leider häufig noch einfach nur beton gegossen. das kann natürlich zu entsprechenden problemen führen, nicht nur im UG sondern durch kapillarwirkung (wasser steigt in den wänden hoch) auch im EG. war bei mir glücklicherweise nicht der fall, aber sichere dich da ab, ringsum abgraben und nachträglich abdichten ist sehr teuer.

    garnichts. kein gesetz dieser welt kann dir vorschreiben ob und wie du sanieren sollst. entsprechend wird aber dann eben auch der energiepass aussehen und eventuell die mieteinnahmen schmälern.
    selbst wenn das wärmeschutzgesetz tatsächlich bundesweit in kraft tritt kann man dich nicht zwingen zu sanieren - allerdings könntest du zahlen müssen, wenn du dich nicht an die regelungen hälst.

    von innendämmung kann ich gerade bei häusern dieses alters nur dringend abraten - die gefahr dass schimmel entsteht ist recht hoch.

    schau dir die elektrik sehr genau an.
    als ich das haus von meinen grosseltern übernommen habe war fast alles noch zweiadrig und gewebeummantelt, teilweise hingen tatsächlich blanke drähte aus der decke, viele kabel waren zwar durch leerrohre gezogen, die konnten aber nicht weiterverwendet werden, weil sie für heutige dreiadrige kabel zu dünn waren.
    die elektrik komplett neu zu machen (inklusive zähler- und sicherungskästen) war einer der teuersten brocken bei meiner sanierung und hat natürlich nach sich gezogen, dass überall neu verputzt und renoviert werden musste.

    ist seit den 50ern garnichts mehr passiert an dem haus?
    dann wird die sanierung sicher enorm teuer.
    bei mir ist zwar auch lange nichts passiert (meine omi wollte sich das in den letzten 20 jahren nicht mehr antun, eine baustelle im haus zu haben), aber immerhin war der stand nicht mehr komplett 50er...

    wie schaut die heizung aus? die kann ja eigentlich nicht mehr aus den 50ern sein...
    mein haus wurde bereits 1932 mit zentralheizung ausgestattet, das war aber damals (angeblich) auch die erste zentralheizung in unserem kleinstädtchen.

    damit du nicht allzu sehr geschockt bist:
    ich rede von einem einfamilienhaus (mit einliegerwohnung). wir haben mal grob übern daumen gepeilt geschätzt dass wir nach den 20 jahren sanierungs-stau insgesamt etwa 150.000 € in das haus stecken müssen, um es auf einigermassen aktuellen stand zu bringen. ohne vollwärmeschutz übrigens, dafür aber mit hochwertigen materialien und immer passend zum stil des hauses. noch bin ich nicht ganz fertig mit der sanierung (ich mach das peu à peu, gibt ja keinen echten druck), aber die schätzung dürfte letztendlich hinkommen, wenn man den zusätzlichen "schnickschnack" wie thermische solaranlage und ähnliches mit reinrechnet.

    bin gespannt auf deinen bericht - vielleicht kann ich dir ja auch weiterhelfen in sachen bausubstanz, die war zwar in den 30ern meist sehr gut, aber es wurden halt teilweise materialien verwendet, die heute nicht mehr üblich sind.
    bei mir gibt's z.b. in den innenwänden sogar noch lagen mit eingeputztem stroh...
     
  4. #3 Firefighter, 16.04.2010
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    Hallo!

    Schönen Dank schonmal. Die Heizung wurde glaub ich auch schonmal gemacht, Fenster bräuchten mindestens nen neuen Anstrich soweit ich das von aussen sehen konnte.
    Wohnfläche sind 220qm, Nutzfläche 150qm, 550qm Grundstück. Wir haben erstmal angepeilt, 2 Wohnungen daraus zu machen und evtl. eine im keller, je nachdem wo die Öltanks sind. Der Preis wurde bereits von 162.000 auf 139.000 gesenkt.
    Eigentlich würde ich nicht mal die Hälfte der von dir genannten Summe hineinstecken wollen, da das Ganze sich ja im Abtrag selber finanzieren soll und das dann wohl nicht mehr möglich ist.
    Die Bäder müssen auf jeden Fall neu gemacht werden, sind auch nur unzureichend vorhanden, sagte der Makler von der Volksbank..
    Ein kleines Flachdach gibt es wohl am Anbau und dies hatte tatsächlich mal einen Wasserschaden und müsste über kurz oder lang nochmal richtig gemacht werden.
    Ich weiß auch noch gar nicht, ob sich so große Wohnungen bei uns auf dem Lande überhaupt gut vermieten lassen...
    Donnerstag ist ja erst Besichtigung, da bekomme ich auch eine Kopie des Energieausweises.
    Welche Chance hat man denn hier üpberhaupt auf Energieeinsparung? Wurde damals mit 2 Mauern und Hohlraum gearbeitet? Dann könnte man ja mal diese Einblasdämmung anpeilen, oder?

    Grüße
     
  5. #4 lostcontrol, 16.04.2010
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    holzfenster brauchen ca. alle 3-5 jahre einen neuen anstrich. und sie sollten regelmässig kontrolliert (und möglichst geflickt) werden.

    du planst hoffentlich nicht einen raum, in dem bisher öltanks standen, zum wohnraum umzufunktionieren? schon allein vom geruch her wirst du da probleme bekommen - der hängt da nämlich für einige jahre drin, das kriegst du so schnell nicht raus.

    nun ja - mein haus ist deutlich grösser, das grundstück auch ein bisschen.
    das ist dann schwer zu vergleichen, zumal mein haus ja eher einfamilienhaus (jaja, ich weiss, einliegerwohnung, aber die ist winzig im vergleich zum rest) das man auch nicht weiter aufteilen kann ohne ein verbrechen an der architekturgeschichte zu begehen.

    bad kann ganz schön teuer sein - hab grad erst eins machen lassen.
    wenn die bäder aus den 50ern sind wirst du da ganz sicher auch die leitungen austauschen lassen wollen (alles andere wäre einfach nur enorm dumm), der rest hängt dann natürlich von der ausstattung ab.

    lass mich raten: betonplatte mit dachpappe drauf, drüber fliesen in zement gelegt?
    hatte ich auch. und nachdems über jahre hinweg nur bei starkregen ab und an ein bisschen ins wohnzimmer getröpfelt hat, ging's irgendwann ruckzuck dass man dort auch hätte duschen können...
    wenn da schon risse in der betonplatte drin sind geht das ruckzuck dass aus haar-rissen ganze gräben werden...
    ok, bei mir ging's um 30qm dachterrasse - da musste dann natürlich schon richtig gearbeitet werden und ein neues geländer, das nicht mehr durch die betonplatte durch befestigt war sondern umfassend musste auch her. ganz schön dicker brocken so ein geländer...
    also genau angucken!

    ja aber sicher, gerade! und so gross sind sie dann ja auch nicht, bei 220qm wohnfläche... in der stadt sind doch kleine single-wohnungen viel gefragter - gerade auf dem land lässt sich's doch mit familie viel besser wohnen.

    wenn's ein verbrauchsorientierter energiepass ist bringt er dir nicht viel - soviel kann ich dir jetzt schon sagen, denn dann sagt er dir nur, wieviel die bisherigen bewohner dort an heizenergie verbraten haben (aber nicht ob die auf 25°C hochgeheizt haben oder bei 18°C in der bude saßen).
    interessant wäre allerdings der bedarfsorientierte energiepass.

    ganz einfach:
    faustformel: 1°C mehr raumtemperatur = 6% mehr heizkosten.

    oder eben wirklich dafür sorgen dass du möglichst viele schwachstellen ausmerzt.
    mit neuen fenstern kannst du da schon viel erreichen. ebenfalls mit moderner heiztechnik (z.b. brennwertkessel). solartechnik bringt zumindest im sommer einiges an einsparungen was die warmwasserbereitung angeht.

    letztendlich kannst du aber tatsächlich über die vielen kleinen alten "hausmittelchen" wirklich irre viel energie sparen (ein befreundeter bauphysiker behauptet gerne dass das mehr brächte als jeder vollwärmeschutz). ich meine damit so sachen wie: türen schliessen, türen abdichten, zug unterbinden, sinnvoll lüften und heizen etc., rolläden zumindest nachts immer runterlassen, bei extremer kälte wenigstens in ungenutzten zimmern, heizkörper nicht mit verkleidungen oder langen vorhängen einsperren etc.
    wenn du vermieten willst hast du darauf aber wenig einfluss.

    in den 30ern eher nicht. aber das kann ich jetzt aus dem kopf nur für meine region sagen - in anderen gegenden deutschlands wurde und wird ja anders gebaut.
    lass dir am besten die bauunterlagen zeigen, da steht sowas drin.
     
  6. #5 Firefighter, 16.04.2010
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    Vielen Dank für die ausführlichen Antworten. Habe gerade mal im Exposé geschaut, das Flachdach hat auch 27,95 qm. Kann man das mit den Rissen auch von unten sehen? Darf man fragen, was in etwa sowas kostet? Hatte in meiner Euphorie nur an neue Teerpappe gedacht und das wäre ja nicht ganz so tragisch (Kumpel ist Dachdecker).
    Eben wegen des Geruchs kommt es halt darauf an, wo die Tanks stehen (möglichst nicht so dicht dran).
    Einige Einschränkungen an die Architektur werden wir evtl. in Kauf nehmen müssen, wenngleich ich auch immer versuche sowas zu vermeiden (deshalb find ich das Haus ja auch so geil).
    Wenn die Fenster platt sein sollten, kommen auf jeden Fall welche mit Kunststoffrahmen.
     
  7. #6 lostcontrol, 17.04.2010
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    kommt drauf an was drunter ist.
    bei mir ist es ja ein 40qm-wohnzimmer mit panoramablick, die decke ist teilweise per echtholz-kassettendecke abgehängt (und darunter mit sauerkrautplatten nach oben abgedichtet). ich hab das nicht rausgerissen sondern erhalten (und seit es trocken ist auch mit elektronik vollgestopft) - dass es reinregnet war ja keine frage, und seit das wieder professionell oben abgedichtet ist, ist das problem gelöst.
    vergiss bitte den gedanken eine undichte decke von unten sanieren zu können.
    wo's reinregnet, musst du logischerweise von oben anfangen.

    die teerpappe war das kleinste problem, auch finanziell.
    vorher kam die betonsanierung (die decke ist gegossen), die abdichtung, die dämmung und ähnliches.
    wichtig in meinem fall war, möglichst viel aussendämmung reinzukriegen und sämtliche "löcher" in der entsprechenden isolierung zu vermeiden. das alte dachterrassen-geländer bohrte sich durch die auflage, das neue ist an der fassade befestigt, so dass es keine sollbruchstelle in der horizontalen mehr gibt.
    aber wie gesagt: ich rede von einer art balkon, da stehen möbel drauf, da bewegen sich leute usw.
    deswegen musste natürlich auch der entsprechende neue belag her (steinplatten auf riesel verlegt), dachrinnen mussten neu gemacht werden etc.

    ich hab von öl auf gas umgestellt und hab im ehemaligen tankraum jetzt mein werkstättle. es geht. aber als wohnraum kannste das ganz sicher niemand andrehen, also wenn du da was ausbauen willst, damit deine finanzierung steht, überdenk das bitte nochmal.

    wenn du wirtschaftlich agieren willst, dann verträgt sich das nicht mit architektonischen oder stilistischen ambitionen. das sag ich dir jetzt als kunsthistorikerin, ehemalige denkmalamts-mitarbeiterin und altbau-eigentümerin/liebhaberin sowie altbau-verwalterin.
    ich leiste mir den luxus einer stil- und substanzgerechten sanierung beim privathaus.
    bei unseren mietshäusern ist das schlicht und ergreifend nicht möglich. und die sind alle abgezahlt - während du dein anvisiertes objekt ja aus mieteinnahmen finanzieren willst.
    dass das geht, ein altes haus allein über die mieteinnahmen zu finanzieren hab ich dieser tage erst für ein mittelalterliches haus in unserem familienbesitz vom finanzexperten ausrechnen lassen. aber besagtes haus ist auch wirklich gut in schuss, da ist das kein problem (dauert halt 'ne weile).

    musst du wissen. ich halte wenig von kunststoff. seh's beim nachbarn, der muss nach 15 jahren schon wieder austauschen. zu dem zeitpunkt hast du vermutlich noch nicht mal den kredit getilgt... ist aber nur 'ne persönliche meinung, da hängt vermutlich viel von der qualität ab und nachbar (stadtkämmerer) hat vermutlich einfach scheisse gekauft...
     
  8. #7 Firefighter, 17.04.2010
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    Hi!

    Wie immer ein Vergnügen, mit dir zu kommunizieren :-).
    Ich will mit sicherheit nichts von unten abdichten, dazu bin dann doch zu sehr Handwerker...
    Der Keller ist recht groß und es kommt halt echt drauf an, wo die Tanks sind. In unserem privaten Haus ist auch eine Einliegerwohnung im Keller, da riecht man nix von den Tanks.
    Wobei ich tatsächlich aber auch überlegt habe, wohl auf Gas umzustellen, wenn die Heizung erneuert werden muss.
    Da hat man als Vermieter nicht das Problem auf den Ölkosten sitzen zu bleiben, falls mal wer nicht zahlt.
    Meine Eltern haben auch Kunststoffrahmen, und das schon seit ca. 27 Jahren, die sind sogar noch schwarz. Tickitacko also.
    Rentieren muss es sich, weil zwei Häuser aus der eigenen Tasche ist zu anstrengend...

    Mit wieviel Kosten kann man pro qm Flachdach rechnen und was setzt man wohl für die Dämmung der obersten Decke an?

    Laut Zeichnung scheint es eine 42er Aussenwand zu sein. Reicht das um Dämmtechnisch als unkompliziert zu gelten?


    So, die Besichtigung ist gelaufen. Bin mir noch nicht ganz sicher, was ich davon halten soll. Das mit dem Flachdach war natürlich so, wie du gesagt hast hast, die Platten in Beton gelegt und im Raum darunter sieht man an der Decke deutlich, dass es mal undicht war/ist.
    Es gibt keine venünftigen Bäder sondern eher zwei Gästetoiletten auf jeweils halber Treppenhöhe die dann auch den Nachteil habe in das darüber liegende Zimmer zur Hälfte hereinzuragen. Dadrüber wurden dannn Einbauschränke eingebaut. Der Keller hat leider eine zu geringe Höhe, um in vernünftig auszubauen und zu vermieten, die Heizöltanks sind allerdings aussen gelegen und wurdn gerade erst überprüft (gibt es da eigentlich ne Vorschrift für? Meinte der Makler so am Rande...). Die Fenster sind anscheinend aus den 70ern (zumindest das, wo ich ein Datum gefunden habe), scheinen aber sonst noch fit zu sein. Doppelglasscheiben im Holzrahmen. Ausser der Kellerdecke sind alle anderen aus Holz. Der Boden hat verschiedene Höhen (soll wohl teilweise mal Spanplatte gelegt worden sein und dann Teppich drauf).
    Durch den Dachfirst kann man ein wenig Tageslicht sehen, der Rest wirkt trocken und sauber. Die Raumaufteilung an sich ist meiner Meinung nach noch nicht so ganz günstig, aber das ist ja wohl machebar.
    Werde nächste Woche nochmal mit meinem kumpel zusammen schauen gehen, der ist zimmermann. Vielleicht kann der mir mehr zu dem evtl. Investitionsvolumen sagen.
     
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