Renovierung/Sanierung nach 20 Jahren Mietzeit?????

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von Michaela46, 13.09.2007.

  1. #1 Michaela46, 13.09.2007
    Michaela46

    Michaela46 Neuer Benutzer

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    Guten Abend :wink

    Vielleicht kennt sich ein Mitglied aus mit meinem Anliegen und kann mir/uns bitte Rat geben:

    Seit über 20 Jahren wohne ich/wir nun in der gleichen Wohnung.
    Alle nötigen kleineren Reperaturen/Renovierungen haben wir immer selbst getätigt.

    Jedoch sieht unser Bad nun, mitunter einer Benutzung von manchmal mehr als 4 Personen in der Zwischenzeit nach über 20 Jahren jämmerlich aus. :crazy

    Die Fliesenfugen lösen sich fast auf und haben enorme Schimmelbildung.

    Wasserhähne/Bad haben den Grünspan und wenn Vermieterseits größere Reperaturen anlagen, dann wurde zwar immer anstandslos der Handwerker geschickt, aber die machten eher mehr kaputt als gut.
    Es wurde gearbeitet und gerissen, geschlagen und erneuert, aber wie es danach aussah interessiert keinen.

    Unter dem Waschbecken wurden sämtliche Kacheln entfernt/abgeschlagen weil die Rohre erneuert werden mussten. Sieht immer noch so aus.

    UNSER Gasbeuler war defekt nach 19 Jahren...jedoch liesen sich im Haus ALLE Absperrhähne nicht mehr schliessen. Kosten: 7000.-€ für die gesamte Reperatur. :wand:

    In der Zwischenzeit bekomme ich schon fast ein schlechtes Gewissen weil sich die Reperaturen häufen in den letzten Monaten. :shame

    Wie sind es mit einer Sanierung/Renovierung von Bad/Küche aus?
    Wer bezahlt diese enormen Kosten?
    Wer ist verplichtet zu bezahlen wenn nachweislich alles dazu beigetragen wurde Kosten zu vermeiden?
    Wie sieht die Mieterhöhung aus....die sich bis dato, sehr im Rahmen gehalten hat und nur erhöht wurde bei damaliger erneuter Eheschliessung vor 4 Jahren?

    Wir wollen nicht ausziehen da die Wohnung mitten in Stuttgart liegt, sehr zentral und dennoch günstig ist!

    Ich danke für die Antworten und sende :o

    LIEBE HERZLICHST GRÜßE AUS STUTTGART
    Michaela46
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ein gespräch mit dem Vermieter sollte helfen. Instandhaltungen sind normalerweise Vermietersache. Wenn man die bisherigen Instandhaltungen anbringt, ist vielleicht auch ein neues Bad drin. Es kann, es muss nicht!

    Ich gehe davon aus, dass der Vermieter einfach keine Kenntnis davon hat, denn sonst scheint er ja sehr fleißig zu sein. (Handwerker etc)

    Die Mieterhöhung kann alle 15 Monate erfolgen. Also kann dies passieren, aber nur max 20% der alten Kaltmiete...

    Die Modernisierungserhöhung kann nur erfolgen, wenn eine nachhaltige Einsparung für den Mieter erfolgt. Also Brennwertkessel statt Ölheizung oder Iso-Fenster statt Einfachverglasung oder Spülkasten statt Druckspüler...
    eine Einsparung von NK ist also ein muss. Dann 11% der Baukosten abschlägig der Instandhaltung. Wird wohl kaum sehr viel sein.

    7000€ Modernisierung
    -2000€ geschätzte Instandhaltung
    ------------------------------------
    5000€ Baukosten der Mod
    -> 550 € Mieterhöhung (11%) auf die Jahresmiete
    -> 46€ monatliche Modernisierungserhöhung.

    Das ist doch okay, oder?
     
  4. #3 onkelfossi, 15.09.2007
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    Hallo!

    Was meinst du warum deine Wohnung so günstig ist? Eben weil nicht alles hoch modern ist. Das Bad ist eben in die Jahre gekommen, alle Funktion scheinen aber nicht beeinträchtigt zu sein. Also ist es eine Frage der Optik bzw. der Qualität. Wenn der Vermieter hier eingreift und das Bad modernisiert sind auch 11% fällig, da der Wohnwert deutlich steigt. Allerdings kannst du hier, im Gegensatz zu energieeinsparenden Maßnahmen, Widerspruch einlegen. Das Bad bleibt dann so wie es ist. Unabhängig davon kann, wie Capo sagt, die Miete alle 15 Monate um 20% erhöht werden. Sollte der Vermieter also diese Flickarbeiten einstellen und z.B. Bad und Küche durchsanieren, kannst du mit einer deutlichen Mieterhöhung rechnen. Ich würde dann die 20% voll ausreizen. Die Kappungsgrenze scheint ja noch in weiter Ferne zu sein. Kannst ja mal ausrechnen, wie viel 20% bei dir sind. Alles top in Ordnung, dann auch noch billig und im Zentrum Stuttgarts ist eben etwas unrealistisch. Für einen höheren Standard muss man dann eben auch etwas in die Tasche greifen. Das ist ja auch nur fair. Das Geld fällt ja nicht vom Himmel.

    VG

    fossi
     
  5. Niko

    Niko Benutzer

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    Auch guten Abend!

    Hut ab! So eine Mieterin wie Sie (Michaela46) ist ein Segen. Meiner (aktuellen leidlichen) Erfahrung nach offensichtlich zu selten.

    Meiner bescheidenen Kenntnis nach gilt es aber (vor allem nach Mietrechtsreform und aktueller(er) Rechtsprechung) Folgendes zu bedenken/beruecksichtigen:

    Nach BGB sprich Gesetz muss der Vermieter alle Instandhaltungskosten selber tragen. Also auch Kleinreparaturen wie tropfende Wasserhähne.
    Mit (inzwischen) sehr strengen mengen- und kostenmäßigen, sowie zeitlichen Beschränkungen können diese Kleinreparaturen im Mietvertrag (noch) dem Mieter zugewiesen werden. Allerdings sind in Deutschland denke ich in mehr als 90% der Fälle Formularmietverträge üblich und in denen sind warscheinlich (fast) alle entsprechenden Klauseln unwirksam. (Oder werden es in naher Zukunft bei jetziger Entwicklung und Haltung der verantwortlichen Stellen).

    Sofern Ihr laufender Mietvertrag (eine) solche Klausel(n) enthält, genügt eine kurze Internetsuche, um fest zu stellen, dass sie (sehr warscheinlich) unwirksam ist/sind. Folge s.o.

    Grundsätzlich war bzw. ist das Kostenrisiko beim Vermieter. Eine Bad- oder sonstige Zimmerrenovierung ist (bzw. wird in der einschlägigen Rechtsprechung) praktisch immer (als) Erhaltungsaufwand (angesehen) und nicht Modernisierung!
    Daher leitet sich daraus auch kein Mieterhöhungsanspruch des Vermieters ab. Obwohl natürlich speziell nach sehr langer Mietdauer und fehlenden Arbeiten eine (Wieder)Instandsetzung ein Gefühl von Modernisierung vermitteln kann, da nun auf dem "aktuellen Stand der Technik".

    Eine Modernisierung im Rechtssinne erfordert eine eindeutige nachhaltige Wohnwertverbesserung für den Mieter und die ist - im Falle des Bades - auch nicht mit teuren Fliesen oder aufwendigen/kostbaren Amaturen ohne Weiteres erreicht bzw. nachgewiesen.
    Eher schon, wenn mit Zustimmung des Mieters oder besser auf seine Bitte hin, bei ausreichendem Raum eine zusätzliche Dusche eingebaut wird. Die bringt dem Mieter den Vorteil des "Doppelduschens/Badens" und damit "Mehrwert".

    Noch wichtiger: Es stimmt zwar, dass die Miete nach jeweils 15 Monaten - theoretisch - erhöht werden darf.
    Aber in der Praxis sind doch die allermeisten Vermieter "Kleinvermieter" und an die ortsüblichen Mietspiegel gebunden. (Realistische von Gerichten anerkannte Vergleichswohnungen haben die Allerwenigsten und Sachverständigengutachten haben v.a. Kostennachteile).
    Außerdem wird dem Mietspiegel inzwischen auch Vorrang eingeräumt.

    Ganz realistisch: Wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete (nur annähernd) verlangt, kann er überhaupt nicht - noch nicht einmal einmalig 20% mehr verlangen. Auch nicht ein oder zwei Jahre später, weil er damit die Vergleichsmiete mit einem Schlag bei weitem überschreitet.
    In den letzten 10 Jahren gab es praktisch überhaupt keine Veränderungen bei den Vergleichsmieten mit den entsprechenden Folgen.
    Ich denke einmalig 5% Erhöhung sind maximal möglich und dann - nach eigener Erfahrung - viele Jahre Sendepause.

    Übrigens Mieter, die niedrige Konditionen (weit) unter dem Vergleichsmietniveau bei Vertragsabschluss akzeptieren und sich bei prozentual großen Erhöhungen in kurzen Abständen bis zum ortsüblichen Satz beschweren, handeln oder haben - meiner Meinung nach - mindestens blauäugig, eigentlich sogar fahrlässig gehandelt.
    Sich die erforderlichen Infos über Mietspiegel zu besorgen, kann - nein muss - heutzutage als selbstverständlich vorausgesetzt werden.

    Habe ich das richtig verstanden, die Reparatur bzw. der Ersatz des alten Gasheizgerätes zusammen mit den Absperrhähnen kostet ca. 7000.- EUR?
    Wenn der Vermieter kein Gerät mit z. B. Brennwerttechnik zur erheblichen, nachhaltigen und v. a. nachzuweisenden Energieeinsparung anschafft, dann ist das lediglich ausschließlich "ein Austausch zur Instandhaltung".
    Nach dem heutigen Stand der Technik spart der Mieter auch damit zwangsläufig u. U. viel Energie, aber das ist (leider) Pech für den Vermieter.
    Er hat dadurch eigentlich zwei Nachteile: Der Mieter spart Geld ohne dass der Vermieter etwas davon hat. Außerdem wird der Nachweis der nachhaltigen Energieeinsparung in der Zukunft bei möglicher Modernisierungsabsicht (auf der Basis aktuellster Technik) deutlich schwieriger.

    Schönen Gruß

    Niko
     
Thema: Renovierung/Sanierung nach 20 Jahren Mietzeit?????
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