Renovierung vor Vermietung

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von Hennator, 08.02.2013.

  1. #1 Hennator, 08.02.2013
    Hennator

    Hennator Gast

    Hallo zusammen,

    ich habe nun 10 Jahre in meiner Eigentumswohnung gewohnt (bei Einzug war sie normal renoviert, Bad okay).
    Nun werde ich aber ausziehen und möchte die Wohnung vermieten. Was haltet Ihr sinnvoller?
    Die Wohnung vorher renovieren oder dem Mieter die Renovierung überlassen?
    Welche Erfahrungen habt Ihr? Muss ein spezieller Passus in den Mietvertrag aufgenommen werden.

    Vielen Dank. Ich bin über jeden Hinweis dankbar.

    Vieler Grüße
    Andreas
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Renovierungsarbeiten in der Wohnung - in der Fachsprache Schönheitsreparaturen genannt - sind entgegen landläufiger Meinung grundsätzlich Sache des Vermieters. In den meisten Mietverträgen werden diese Arbeiten allerdings auf den Mieter übertragen. Auch wenn eine Wohnung teilweise unrenoviert übernommen wurde, ist dies prinzipiell möglich. Allerdings haben Gerichte in den letzten Jahren einige vorformulierte Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt.
    Wir übergeben immer renovierte Wohnungen.
    Im Mietvertrag sollten also keine starren Regelungen bezüglich der Fristen enthalten sein, sondern Formulierungen, wonach Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "im Allgemeinen" all drei, fünf oder sieben Jahre auszuführen sind.

    Doch selbst mit einer solchen Klausel ist man als Vermieter nicht auf der sicheren Seite. Auch die Renovierungsfristen als solche stehen immer wieder zur Diskussion. So ist derzeit nicht sicher, ob die Gerichte diese Fristen in Zukunft noch akzeptieren werden oder diesbezüglich eine Änderung der Rechtsprechung erfolgt.

    Hat der Mieter allerdings Schäden in der Wohnung schuldhaft verursacht, dann muss er diese selbst beseitigen, unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages sind.
     
  4. #3 Hulk Holger, 08.02.2013
    Hulk Holger

    Hulk Holger Erfahrener Benutzer

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    Was man nur immer Bedenken sollte, wenn es um die Entscheidung Renovierung bei Ein-/Auszug durch den Mieter:

    - renoviert der Mieter bei Einzug, macht es dies sorgfälltig, da er es schön haben will

    - muss der Mieter bei Auszug renovieren, pfuscht er schnell etwas zusammen, ist ja das "Problem" des Nachmieters. Da er die neue Wohnung ja auch gleichzeitig noch Einrichten/verschöner muss ist natürlich auch die Zeit für die Endrenovierung eingeschränkt...
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Über die Vor- und Nachteile des Überlassens einer renovierten oder unrenovierten Wohnung kann man wahrscheinlich stundenlang diskutieren.
    Die erste Frage, die ich mir an deiner Stelle stellen würde, wäre, ob sich in deiner Gegend Wohnungen unrenoviert vermieten lassen. Das ist garantiert nicht überall der Fall.
    Wir haben Wohnungen schon unrenoviert, wie auch renoviert vermietet. Was jetzt besser oder schlechter ist, kann ich nur mit einem ganz klaren "es kommt darauf an" beantworten.
    Beispiele aus der Praxis:
    1. Komplett renovierte Wohnung überlassen.
    a.) Wohnung wird komplett runtergewohnt. Mieter renoviert nicht während der Mietzeit. Da im Mietvertrag das Wörtchen "weiss" auftaucht, muss der Mieter keine Endrenovierung mehr durchführen. Und selbst wenn er es müsste, stünden unsere Chancen am Ende des Mietverhältnisses ganz schlecht, da sich die wirtschaftliche Situation des Mieters verschlechtert hat und da schlicht nix zu holen ist, ausser das bisschen Kaution.
    Was uns aber relativ egal ist, da das Mietverhältnis schon relativ lange dauert und bei Auszug Sanierungsarbeiten anstehen.
    b.) Wohnung wird gehegt und gepflegt. Rauhfasertapeten wurden teilweise nach relativ kurzer Mietzeit entfernt und durch Mustertapete ersetzt. Sollte die finanzielle und persönliche Situation der Mieter stabil bleiben und der BGH nicht wieder was an irgendwelchen Formulierungen auszusetzen hat, bekommen wir die Wohnung wieder mit Rauhfaser und renoviert zurück.
    2. Unrenovierte Wohnung überlassen
    a.) Mieter renoviert sowohl am Anfang, wie auch während des laufenden Mietverhältnisses. Die Schönheitsreparaturklausel wurde zwar mittlerweile auch gekippt, aber der Mieter geht sehr pfleglich mit der Wohnung um und in einem wirklich schlimmen Zustand werden wir die Wohnung wahrscheinlich nicht zurück bekommen.
    b.) Mieter renoviert gar nicht und zieht in eine schon relativ runtergewohnte Wohnung ein, ohne was daran zu machen. Der Zustand geht von "relativ runtergewohnt" Richtung "eigentlich nicht mehr bewohnbar". Hier hätten wir tatsächlich ein Anrecht auf eine Renovierung gehabt. Mietverhältnis endete aber mit Räumungsklage. Nix zu holen.
     
  6. #5 lostcontrol, 09.02.2013
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    ich kann mich da kathi nur anschliessen - all diese varianten und noch die eine oder andere mehr haben wir auch schon erlebt.

    wir vermieten mittlerweile nur noch unrenoviert - bis auf diejenigen fälle, in denen die wohnungen gerade generalsaniert wurden und entsprechend auch letztendlich frisch renoviert vermietet wurden. da machen wir uns aber heute keine grossen hoffnungen mehr dass wir die wohnungen auch wirklich so zurückbekommen. um so grösser die freude wenn's dann doch so ist.

    es kommt aber wirklich auf den wohnungsmarkt vor ort an.
    bei uns kann man vermutlich auch das übelste kellerloch noch unrenoviert teuer vermieten...
     
  7. #6 immodream, 09.02.2013
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    Hallo,
    ich entscheide erst nach Übergabe einer Wohnung, ob renoviert wird.
    Wenn die Rauhfaser ( etwas anderes verarbeiten meine Mieter kaum ) in Ordnung ist und die Wände nicht gerade dunkelrot gestrichen sind, versuche ich , diese Schönheitsreparaturen auf den neuen Mieter abzuwälzen . Oft überlasse ich die Wohnung einen Monat mietfrei.
    Wenn die Wohnung stark verschmutzt ist, wird vermieterseits komplett renoviert.
    Meine Wohnungen sind aber immer kernsaniert, alle Elektroleitungen, Wasser- und Abwasserleitungen erneuert, Bäder komplett erneuert, Fenster erneuert, Türen mattweis lackiert, Hausflure und Kellerräume im guten Zustand .
    Grüße
    Immodream
     
  8. #7 lostcontrol, 10.02.2013
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    d.h. du rechnest von vorn herein mit mindestens einem monat leerstand?
    ich versuche grundsätzlich direkt im anschluss zu vermieten.
    nicht nur weil mir so mietausfall und leerstandskosten erspart bleiben, ich hab dann auch eine betriebskostenabrechnung weniger zu machen...

    die rauhfaser ist bei uns mitvermietet. mit ganz wenigen ausnahmen, bei denen wir filzputz an den wänden haben. davon bin ich aber wieder abgekommen, weil der eben spezielle behandlung benötigt und ich mich bei mietern dummerweise nicht drauf verlassen kann dass die das einhalten. rauhfaser kann man notfalls runtermachen und neu tapezieren, filzputz kommt da WESENTLICH teurer wenn man den erneuern will bzw. muss.

    na komm - das machst du doch nicht bei jedem mieterwechsel, das geht ja garnicht und wäre zudem totaler nonsens (mal ganz abgesehen davon dass das nicht wirtschaftlich wäre).
     
  9. #8 Noname25, 11.02.2013
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    AW: Renovierung

    hey,

    ich als Mieter würde es bevorziehen, dass die Wohnung vorher saniert wird, als selber zu sanieren. Wenn man wenig in die Renovierung investieren möchte, sollte man es doch dem Mieter überlassen und vom Preis runter gehen. ( Umkosten)

    MfG
     
  10. #9 Tobias F, 11.02.2013
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    Du weißt schon das Sanierung etwas anders ist als Renovierung - und um die geht es hier.
    Ob man vorher renoviert (also Tapeziert / Streicht) oder nicht, beides hat Vor- und Nachteile.
     
  11. #10 lostcontrol, 11.02.2013
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    wie gesagt, wir machen das so dass dem mieter dann die endrenovierung erspart bleibt. da spart er deutlich mehr als wenn man ihm zu mietbeginn ein paar euro erlässt oder das material sponsort und hat am ende keinen stress damit.
     
  12. #11 Insolvenzprofi, 11.02.2013
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    Wenn Du renovierst -> schalte unbedingt ein inserat bzw. einen Makler ein und lasse es Dir bestätigen, die Renovierungskosten werden auf Grund einer neuen Entscheidung des Bundesfinanzhofs nicht mehr so "Einfach" als Ausgaben akzeptiert. Hier zählt ein genauer Nachweis, dass du Vermietungsabsichten gehabt hattest. Ein Inserat reicht nicht mehr aus.

    Ich persönlich würde renovieren. 1. hast Du was für die Werterhaltigkeit getan 2. kannst Du es abschreiben 3. hast Du künfitg keine Probleme einer Vermietung. Immer mehr Mieter wollen nichts selbst tun...wenn du in den Wettbewerb von unrenovierten Wohnungen gehst, musst du deutliche Abschläge hinnehmen, selbst 3 Monate leerstand kosten Geld. zumindest nach meiner Erfahrung
     
  13. #12 lostcontrol, 11.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2013
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    dummerweise gilt das aber auch für die situation beim auszug... will heissen: da bleibt man dann häufig drauf sitzen - und wenn am nächsten tag der neue mieter auf der matte steht kann das sehr, sehr ärgerlich werden.
    und rein rechtlich? nun ja: schau dich doch einfach mal in diesem forum um wie oft das thema schönheitsreparaturen / endrenovierung hier thema ist. und wieviele da auf ihren kosten sitzenbleiben.
    dabei könnte man den ganzen stress und streit (und natürlich auch die kosten) so einfach vermeiden...

    das kommt definitiv auf den einzelfall an - und natürlich auf lage, lage, lage.
    es gibt gegenden in deutschland da kriegst du auch keine wunderschön renovierte wohnung los.
    und andere da kriegst du das übelste kellerloch unrenoviert vermietet.

    deine erfahrung trügt nicht, denn fakt ist ja, dass du als vermieter während der zeit in der eine wohnung leer steht für die betriebskosten aufkommen musst. während der heizperiode musst du dort auch wenigstens minimal heizen.
    bürokratischen aufwand hast du natürlich auch, denn z.b. musst du für die zeit des leerstands auch den strom auf dich anmelden (ohne geht's ja nur in absoluten ausnahmefällen).
    hinzu kommt der zusätzliche aufwand den du bei der nächsten betriebkostenabrechnung hast, für die zeit des leerstands musst du ja auch eine erstellen. lässt du das von einem dienstleister machen kostet das natürlich entsprechend nicht nur zeit sondern auch geld.

    und natürlich darfst du nicht unterschlagen dass man für renovierungen auch als vermieter zeit benötigt - während da jemand wohnt kannst du nicht renovieren. du wirst also in so einem fall mindestens einen monat leerstand einrechnen müssen (es sei denn du vermietest auch halbmonatsweise).

    p.s.: zusätzliche kosten verursacht übrigens auch die bei leerstand notwendige zusätzliche zwischenablesung der HKVs durch entsprechende dienstleister. und die entsprechende abrechnung...
     
  14. #13 immodream, 11.02.2013
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    Hallo Losti,
    wie ich schrieb, ist jede Wohnung einmal in den letzten Jahren kernsaniert worden.
    Logischer Weise braucht bei einem Mieterwechsel nur renoviert oder leicht aufgearbeitet werden.
    Ich persönlich hasse es, wenn der eine Mieter auszieht, der andere einzieht und ich in dem Trubel noch Reparaturen ausführen muß.
    Ich nutze lieber die Zeit ohne Zeugen, kleine Gebrauchspuren der Wohnung, gerissene oder verschmutzte Silikonnähte zu erneuern oder die seit Jahren nicht geputzten Fensterrahmen aufzuarbeiten.( ähnlich wie gebrauchte Fahrzeuge vor dem Verkauf aufbereitet werden ).
    Auch nerven mich Besichtigungstermine in einer bewohnten oder schon halb leergeräumten Wohnung.
    Eine leere helle saubere Wohnung läßt sich immer einfacher vermieten.
    Es ist ja hier im Ruhrgebiet schwerer als in anderen Teilen Deutschlands, halbwegs vernünftige Mieter zu bekommen.
    Da muß man auch schon einmal auf eine Monatsmiete verzichten oder eine aufbereitete leerstehende Wohnung einige Wochen vor dem offiziellen Miettermin dem neuen Mieter kostenfrei überlassen.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 lostcontrol, 11.02.2013
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    ich hasse das auch wie die pest - aber noch mehr hasse ich es den ganzen (oben beschriebenen) aufwand bezüglich leerstand betreiben zu müssen, an erster stelle den kram mit der betriebskostenabrechnung.

    hätte ich hier die situation wie im ruhrgebiet würde ich wohl auch anders agieren (müssen) - da bin ich tatsächlich im vorteil.

    ich würde mit sicherheit lieber dem mieter die wohnung vorher schon überlassen, und wenn's nur ist damit ich um den ganzen mit dem leerstand zusammenhängenden zusätzlichen bürokratischen aufwand drumrumkomme - mal ganz abgesehen von den kosten, die im normalfall ja deutlich höher liegen als der mietausfall...
     
  16. #15 immodream, 11.02.2013
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    Hallo Losti,
    Leerstand bedeutet für mich ein Anruf beim örlichen Versorger und Anmeldung einer leerstehenden Wohnung.
    Den nächsten Anruf tätige ich bei Neuvermietung.
    Da ich meine Nebenkostenabrechnung über mein eigenes Exelprogramm abrechne ,
    brauche ich für das Finanzamt bei Erstellung einer seperaten Abrechnung für die Leerwohnung nur das Datum , den Namen und die Monate des Leerstandes eingeben und das Ganze Ausdrucken.
    Zeitaufwand max. 10 Minuten, Anrufe beim Versorger auch max. 2 x 10 Minuten.
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 Insolvenzprofi, 12.02.2013
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    Irgendwie kriege ich von dir nur nackenschläge... Ich behaupte nocht das meine strategie am besten ist. Nach meiner erfahrung hat man allerdings ein besseres angebot an mietern. Wenn alles ziemlich ausgelutscht ist kommen selbst harzer kaum dazu ja zu sagen außer die die ganz übel sind. Wenn du grundsätzlich unrenoviert vermietest ist das prima wenn du erfolg damit hast. Ich hatte es nur kurzfristig d.h. Die wohnungen sahen irgendwann so übel aus das man um eine sanierung nicht rum kam. Ich mache indiv vereinbarungen dann gibbet kein stress mit endrenovierungen

     
  18. #17 lostcontrol, 12.02.2013
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    ich hab noch nie 'ne leerstehende wohnung "gemeldet".
    aber ich muss in solchen fällen einen vertrag mit dem stromversorger für die fragliche zeit schliessen (ohne strom geht's nicht, erst recht nicht wenn da renoviert wird, aber auch ansonsten nur schwer, bisserl licht muss man schon ab und an haben, nicht nur im winter für besichtigungen).
    ich muss die HKVs ablesen lassen - musst du das nicht? das allein find ich schon ziemlich nervig, und letztendlich auch ziemlich teuer.

    ich muss da nur den stromversorger informieren.

    ich mach die betriebskostenabrechnunge auch mit excel - aber komischerweise ist das bei mir dann doch deutlich mehr aufwand.
    zum einen muss ich den leerstand ja erstmal anlegen - so wie ich jeden neuen mieter erstmal anlegen muss, das lässt sich ja nicht von vornherein definieren.
    das finanzamt juckt mich herzlich wenig, das macht der steuerberater. der will aber die betriebskostenabrechnung haben, klar. zumindest wenn die betriebskosten für die fragliche zeit abgesetzt werden sollen, und das sollen sie natürlich.

    in 10min ist das bei mir leider nicht erledigt - ich wünschte es wär so.
    wenn's nur ums strom-anmelden ginge wär's vielleicht so. aber es hängt halt eben doch deutlich mehr dran.
     
  19. #18 lostcontrol, 12.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.02.2013
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    hey - du musst doch meine sicht der dinge nicht auf dich beziehen!
    wir wissen alle nicht wo die fragliche wohnung liegt um die es hier geht.
    und ich kann halt nur aus meiner erfahrung heraus sprechen, und die ist nun mal weit besser mit unrenovierten wohnungen als mit renovierten.

    ich schreib in unsere inserate nicht rein ob eine wohnung renoviert ist oder nicht - es sei denn sie wurde gerade komplett frisch saniert, das ist aber dann noch mal 'ne ganz andere nummer.
    und wir haben hier ein mieter-angebot, da schlackerst du vermutlich mit den ohren. klar sind da auch einfachere leute dabei, aber wenn ich mir's aussuchen kann ob ich einen diplom-physiker, eine literatur-professorin, einen jung-ingenieur oder eine sachbearbeiterin bei einer krankenkasse nehme (und so in etwa sieht das verhältnis bei unseren bewerbern aus - der überwiegende teil der bewerber ist erste sahne) mach ich mir da eigentlich keine sorgen.

    naja - das ist bei uns natürlich nicht der fall, die wohnungen sind alle sehr gut in schuss, die einen haben vielleicht eine nicht ganz so hochwertige ausstattung wie die anderen, aber gut in schuss sind alle. ist doch klar, wenn's nötig ist sanieren wir natürlich schon entsprechend.
    wenn von "renovieren" die rede ist denke ich ja auch an tapeten, farbe, vielleicht sogar bodenbeläge (obwohl wir tapeten und bodenbeläge eigentlich grundsätzlich selbst übernehmen) aber nicht an echte sanierungsarbeiten.

    vielleicht hast du ja die falschen mieter ausgesucht?
    klar gab's bei uns auch schon mal probleme.
    nur - und das ist der witz dabei - die definitiv grössten und teuersten probleme hatten wir ausgerechnet immer mit den mietern, die eine tatsächlich unsererseits frisch kernsanierte und entsprechend renovierte wohnung bezogen haben. unser 25.000-euro-fall war so einer.

    ok, da wär dann mal interessant zu erfahren wie du deine individualvereinbarungen da formulierst.
    wir haben hier im forum ja schon so gut wie alles zu diesem thema auseinandergenommen, und soweit ich mich erinnere gab's keine einzige formulierung die tatsächlich rechtssicher gewesen wäre.

    mir geht's aber letztendlich auch vorwiegend darum, dass ich immer schön im anschluss weitervermieten kann ohne das problem zu kriegen, das hier auch schon so häufig beschrieben wurde, nämlich dass der ausziehende mieter sich eben nicht an die vereinbarungen gehalten hat und man das erst am 31. des monats zu sehen kriegt, möglichst noch spätabends und ohne licht weil der mieter natürlich die lampen abgeschraubt hat (für sowas hab ich aber eh immer schon baufassungen und birnen mit dabei) und der neue mieter am nächsten morgen um 7:00 uhr auf der matte steht.

    es kommt wie gesagt drauf an wo du vermietest.
    und wohnungen wie unsere sind heiss begehrt, weil eben gut in schuss und anständig im preis.

    mal ganz abgesehen davon dass die überwiegende mehrheit der vermieter hier unrenoviert vermietet - aus den gleichen erfahrungen und überlegungen raus wie wir.
     
  20. kathi

    kathi Gesperrt

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    Mein zweiter Satz hier in dem Beitrag ging darum, dass man sich erstmal überlegen muss, ob eine Wohnung unrenoviert vermietet werden kann.
    Und das bleibt weiterhin der Knackpunkt. Klar muss man in Regionen, in denen das Angebot höher ist als die Nachfrage eine Wohnung renovieren, wenn man "gute" Mieter haben will. In Städten wie München, FFM, HH, S etc. hingegen werden einem auch die "guten" Mieter die Wohnungen aus den Händen reissen, wenn man sie unrenoviert vermietet.
     
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