Rentabilität Tiefgaragenstellplatz

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Stellplätze" wurde erstellt von Gatti, 03.10.2015.

  1. Gatti

    Gatti Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe nächste Woche einen Besichtigungstermin für einen TG-Stellplatz in einer relativ neuen Wohnanlage. Nun bin ich etwas am Rätseln, ob der Wirtschaftsplan des Verwalters und die damit anfallenden Hausgeldzahlungen für 2015 noch fair oder schon etwas zu hoch sind.
    Anbei die Kerndaten für den TG-Stellplatz (Wirtschaftsplan für 2015):
    Miete ca. 60 EUR/Monat - angeblich Tendenz steigend
    Hausgeld 26 EUR/Monat (Anpassung um +1 EUR)
    Rücklagenanteil Hausgeld: 2 EUR/ Monat
    Kaufpreis: 7000 EUR
    Das Ganze spielt in Köln (rechtsrheinisch, östlich von Deutz, also kein TG-Platz in der Südstadt).

    Ich habe das Ganze mal in eine Excel-Tabelle für einen IRR eingebaut inkl. Notarkosten und Grunderwerbssteuer, ohne Provision und bei einem angenommenen Wiederverkauf von 5000 EUR pro Stellplatz (Miete bleibt gleich) und einer einmaligen Erhöhung des Hausgeldes (28 EUR/Monat) um 2% komme ich auf ca. 4%.

    Was meint Ihr, sind diese Hausgeldangaben auf die Dauer zu unrentabel?
    Danke und Grüße
    Gatti
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Was ist der Grund für die Annahme, dass der Wiederverkaufswert sinkt? Meist bedeutet das, dass entweder die Substanz nicht erhalten wird (d.h. schlechter Zustand) oder dass die Nachfrage gering ist. Wenn man auf ein lang- oder zumindest mittelfristiges Engagement aus ist, sollte der Wert eigentlich mindestens erhalten bleiben - und zwar inflationsbereinigt!


    Wenn du wissen willst, ob das passt, nimm dir den Wirtschaftsplan und vergleiche ihn mit der letzten Abrechnung.

    Zur Dynamik fallen mir hier zwei Dinge ein: Es ist widersinnig, mit einer steigenden Miete bei sinkendem Verkaufswert zu rechnen. Wie soll denn das gehen? Außerdem kannst du dich bei einer relativ neuen Wohnanlage schon einmal darauf gefasst machen, dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage schrittweise erhöht wird und erst nach 10-15 Jahren auf einem einigermaßen stabilen Niveau angekommen ist. Dann fließt also womöglich die halbe Miete oder mehr in das Objekt zurück.


    Wegen 4 % Rendite befasse ich mich nicht mit einer WEG. Das Hausgeld ist aber nicht die einzige Schraube ...
     
  4. Gatti

    Gatti Neuer Benutzer

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    ok, ich habe das noch mal angepasst. Die 5000 Wiederverkaufswert waren eher als Bad-Case gedacht. Ich habe nun die Miete gleich gelassen, die Hausgelder inkl. Instandhaltungsrücklagen erhöhen sich jedes Jahr um 2%, der Wiederverkaufswert ist bei 7000 eingefroren, die Laufzeit der Berechnung sind 15 Jahre. Nun bekomme ich 5,36% IRR. Der Erwerb würde als Sondereigentum laufen, welche anderen Punkte wären zu beachten, m.W. bin ich bei den ganzen Reparaturen für die WEG gesamt mit meinem TG-Anteil mit dabei, richtig? Wie neu die Anlage genau ist, weiß ich nicht, denke aber, höchstens 10 Jahre, weil der ganze Komplex und die Nachbarobjekte seit 2004 erstellt wurden. Die letzte Abrechnung werde ich mir noch zeigen lassen, wohl auch die Teilungserklärung, auf was muss ich dort genau achten?
    Danke und Grüße,
     
  5. Andres

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    Richtig. Das ist auch eines der größten Risiken.


    Wenn das ganze schon ein paar Jahre steht, willst du nicht nur die letzte Abrechnung sondern lieber die letzten 3-5 Abrechnungen, außerdem die zugehörigen Wirtschaftspläne. Es wäre z.B. interessant, ob die Planung der Verwaltung meist funktioniert hat oder ob der Jahresabschluss immer solide über dem Wirtschaftsplan lag. Außerdem willst du wissen, wofür die Gemeinschaft ihr Geld ausgibt. Das ist auch oft genug ein Hinweis auf bestehende Probleme. Außerdem schaut man sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an - gleicher Grund.
     
  6. Gatti

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    Hallo Andres,
    vielen Dank für diese Hinweise. Werde ich auf jeden Fall beachten müssen (bzw., dass ich den ganzen Rattenschwanz an Punkten aus der WEG auch mitnehmen muss..). Wird so eine Garage eigentlich abgeschrieben für die Steuer, quasi der Bodenwert aus dem KP herausgerechnet und der Rest mit 2% (oder 3%?) abgeschrieben?
    Welche Rendite findest Du für eine TG in einer Großstadt angemessen? Bin mir da noch unsicher, was ich so akzeptieren sollte. Würde auch versuchen, den Preis etwas zu drücken, wenn der Rest an Unterlagen passt. Gibt es bei der Teilungserklärung was zu Beachten, was den TG-Platz beeinträchtigt?
    Danke und Grüße,
    Gatti
     
  7. #6 Bungalow, 03.10.2015
    Bungalow

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    Pass vor allen Dingen auf, dass man dir keinen Duplex-Tiefgaragenplatz anzudrehen versucht. Mir kommt der Kaufpreis vergleichsweise günstig vor.

    Grüße
    Bungalow
     
  8. Gatti

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    Hallo Bungalow, danke dir, nein, eine Duplex würde ich nicht nehmen, das hatte ich hier im Forum schon mal gelesen. Würde selbst auch nie eine Duplex als Parkplatz haben wollen. Findest Du, dass der KP so günstig ist? Ein Nachbarobjekt mit nur Eigentümern hat TG-Stellplätze für 10k pro Stück, die schaue ich mir auch noch an. Da ist das Hausgeld bei 24 EUR und die Mietpreise bei 50-70 (nach Aussage der Verwalter). Was sollte als Nettorendite beim TG-Platz so rausspringen? Ich hatte mal was von Hausgelder von um die 15-18 EUR/Monat gelesen, daher dachte ich, dass die 24 bzw. 28 EUR bei beiden Objekten noch teuer sind...
    Grüße, Gatti
     
  9. Pitty

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    Bei dem Kaufpreis würde ich sofort kaufen. In der Wohnanlage bei uns gegenüber kannt Du für 28.000€ einen Parkplatz kaufen. Da würde ich eher rechnen.
     
  10. Gatti

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    Hallo Pitty, meinst du bei den 7000 EUR oder den 10.000 EUR? Für 28k EUR einen Parkplatz, wo soll das denn sein? Das Gebiet bei mir ist in so einem Neubaugebiet, allerdings sind auf der Straße auch freie Stellplätze. Warum will die Verwaltungsgesellschaft (größere öffentliche Wohnungsbaugesellschaft) wohl die TG-Plätze verkaufen, haben die zuviele Plätze und keine Nachfrage?. Auf was für Punkte der Micro-Lage sollte ich da so achten?
    Danke und Grüße,
    Gatti
     
  11. Andres

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    2 %, ja.


    Hat wenig mit einer TG oder der Großstadt zu tun. Eigentlich ist es mir doch völlig egal, ob ich eine Luxuswohnung im Münchner Zentrum oder einen Rattenkäfig in den Wuppertaler Slums vermiete - das Verhältnis von eingesetztem Kapital, Arbeitszeit und Risiko muss zum wirtschaftlichen Ergebnis passen.

    Bei Stellplätzen darf man sich mit etwas weniger zufrieden geben als bei Wohnraum, da das Risikoprofil doch etwas anders ist. 6 % würde ich trotzdem anpeilen. Eine stabile Wertentwicklung ist sowieso Pflicht.
     
  12. #11 Akkarin, 04.10.2015
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    Hallo Gatti,
    ich weiß zwar nicht wo Pitty wohnt aber bei uns im Stadteil kostet aktuell ein TG Stellplatz im Neubau 22 K. Also habe ich spasseshalber mal 2 Stadteile
    weiter geguckt..

    Tiefgaragen-Stellplätze:
    • XXL Komfort-Stellplatz (Kaufpreis 45.000 EUR/Stck.)
    • Einzelstellplatz (Kaufpreis 36.000 EUR/Stck.)
    • Verschiebeparker Stellplatz (Kaufpreis 30.000 EUR/Stck.)
    (http://www.immobilienscout24.de/neubau/formart/twenty7even.html)
    Leider vergeht einem der Spaß dabei sofort.
     
  13. Gatti

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    Hallo Andres, an was mache ich die stabile Wertentwicklung fest? Es ist ein Gebiet, was nach und nach zugebaut wird, die Objekte sind max. 10 Jahre alt und vor den Objekten sind Parkflächen an der Straße (so Haltebuchten). Kann leider nicht so richtig einschätzen, in wieweit das eine Gefahr für die TG-Stellplätze sind und in warum die Verwaltungsgesellschaft die TG Plätze verkaufen will....
    @ Akkarin: also Frankfurt ist ja auch krass...die Objekte sind doch im Bahnhofsviertel wo früher jeder nur durchgerast ist. Das teuerste Gebot für TG-Stellplätze waren mal 22k EUR, die ich gelesen hatte in Köln.
     
  14. Andres

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    Vor allem an der Nachfrage. Das sollte bei Mietobjekten immer eine zentrale Überlegung sein: Woher kommt der Nachschub an Mietern? Den vollen Nutzen zieht man aus dem TG-Platz auch nur bei Vermietung an die Bewohner dieses Hauses - nur die kommen so trockenen Fußes zu ihrem Auto. Wie ist die Parksituation in diesem Objekt? Wie ist die gesamte TG aktuell belegt?


    Das ist genau die entscheidende Frage: Werden in der Bebauung dieses Wohngebiets eher zu wenige oder zu viele Parkflächen geschaffen? 60 € für einen Stellplatz in einer Gegend mit entspannter Parksituation ist ein stolzer Preis, der an vielen Orten nicht zu erreichen sein wird - egal wie teuer die Stellplätze verkauft werden. In einer Lage mit chronischem Parkraummangel, kann es dagegen ein absolutes Schnäppchen sein.


    Auch das ist immer eine gute Frage. Einfachste Antwort: Das ist ein Bauträger, der davon lebt, Dinge zu bauen und dann zu verkaufen. Da der Bau dieses Platzes aber teurer gewesen sein dürfte als der Kaufpreis, der jetzt aufgerufen wird, darf man andere Gründe vermuten.
     
  15. Gatti

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    Hallo Andres, ja, diese Frage stelle ich mir auch. Werde mir bald ein Bild machen, Termin am Do. wurde leider abgesagt. Das Objekt für 7000 EUR pro Platz ist ein gemischtes Objekt (Vermietung und Eigentümer), das andere (10k pro Platz) ist nur von Eigentümern genutzt. Vielleicht gibt es pro Wohnung 2 Stellplätze und die Leute wollen nur einen kaufen, daher muss der Rest weg.
    Was vermutest Du für Gründe für diesen Preis, der ja anscheinend relativ günstig ist. Wo liegt da der Haken deiner Erfahrung nach?
    Danke und Grüße,
    Gatti
     
  16. Andres

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    Nicht dass ich großartig mit Parkplätzen handeln würde, daher eher allgemeiner Erfahrungswert und ohne Reihenfolge: schwache Rendite wegen laufender Kosten oder schwacher Nachfrage, zeitnah zu erwartende Folgekosten (Instandhaltung, Mängelbeseitigung, ...), Verkaufsdruck (Liquidität, Finanzierung, ...).

    Um die Verhältnisse zu verdeutlichen: Würde man heute neu bauen, könntest du für 7000 € vielleicht einen Platz in einem Carport bekommen. Dein Angebot wird irgendwo einen Haken haben. Das muss nicht unbedingt bedeuten, dass es für dich ein schlechtes Geschäft ist, aber man sollte lieber vorher wissen, auf was man sich da einlässt.

    Wie ist eigentlich die Verwaltervergütung für die einzelnen Stellplätze geregelt?
     
  17. Gatti

    Gatti Neuer Benutzer

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    Hallo Andres, dann muss ich da mal gut aufpassen und nach dem Haken suchen. Hab mir mal die Protokolle und die Hausgeldabrechnungen angefordert. Die Verwaltervergütung geht soweit ich das gelesen habe nach MEA. Gibt es hier etwas Besonderes zu beachten? Besonders billig ist die auch nicht (1800 EUR) und wird auf 43 Stellplätze umgelegt. Dann kommen noch nicht umlagefähige Kosten dazu wie Kontoführung, Gebühren für Beirat, Saalmiete usw. ca. 95 EUR im Jahr laut Plan
     
  18. Andres

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    Den kritischen Punkt hast du schon selbst erkannt: Umlageschlüssel. Das geht aber so in Ordnung.


    Also knapp 42 € pro Jahr und Platz. Das geht völlig in Ordnung. Schau dir mal eine Handwerkerrechnung deiner Wahl an - für dieses Geld kann der Verwalter dir persönlich nicht viel Zeit widmen.
     
  19. Pitty

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    Sorry ganz so teuer ist die Garage doch nicht. Sie ist ein Schnäppchen.
     
  20. Duncan

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    @Pitty in der Lage willst du ein Penthouse! Sehr geiler Blick über die Spree. Ich stand in der Nachbarschaft schon auf ein paar Dächern. ;)
    Direkter Wasserzugang möglich. Und ja die Parksituation ist nicht so dolle, da willst du einen festen Stellplatz haben. Aber für die Kohle kann man schon eine Weile suchen....
     
  21. Pitty

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    Ich habe ein Objekt und auf der gegenüberliegenden Straßenseite wird so ein Projekt mit etlichen Häusern gerade gebaut. Wie war es mit dem Standort. Man kann Glück und Pech haben. Ich habe jetzt Glück, muss aber auch aufstocken. Fassade wird nächstes Jahr gemacht, damit ich ein wenig mithalten kann, wenn wir schon so eine tolle Aussicht erhalten. Dann muss ich die Garage abreißen und drei Stellplätze auf dem Grundstück schaffen. Bei 80 Wohnungen und 50 Stellplätzen in dem Wohnpark kann man sich vorstellen wie die Situation aussehen wird.

    Übrigens kann ich mir solche Preise/m2 nicht leisten.
     
Thema: Rentabilität Tiefgaragenstellplatz
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