Rentabilität verschiedener Tilgungsraten

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von muehlenzwick, 04.09.2015.

  1. #1 muehlenzwick, 04.09.2015
    muehlenzwick

    muehlenzwick Neuer Benutzer

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    Sehr geehrte Leser,

    Entschuldigung für die Wall of Text. Mir fällt es schwer mich kurzzufassen.

    ich mache mir gerade Gedanken über Immobilienfinanzierung. Meine Ausführungen beschränken sich ausschließlich auf die Finanzierung einer Immobilie mit dem Ziel der Vermietung.

    Ich habe nun schon öfter gehört, dass viele Experten des Immobilieninvestmentbereichs immer empfehlen, eine niedrige Tilgung anzusetzen. Ich konnte mir bisher nie vorstellen, was das für einen Sinn machen sollte, da man durch die niedrigere Tilgung wesentlich mehr Zinsen bezahlt.

    Deshalb hab ich mal selber versucht eine Vergleichsrechnung aufzustellen. Ziel war es herauszufinden, welche Tilgungsrate profitabler ist.

    Folgende Annahmen werden getroffen:
    - Immobilie mit Finanzierung zur Vermietung
    - "Gesparte Tilgung" soll reinvestiert werden.
    - alle 5 Jahre wird der Sparbetrag in eine neue Immobilie mit zusätzlicher Finanzierung investiert.
    - Der angenommene Investor versteht sein Fach und trifft grundsätzlich profitable Entscheidungen (gute Investments, etc.).
    - der Einfachheit halber wird von einer Vollfinanzierung und einem Volltilgerdarlehen ausgegangen
    - Gesamtinvestitionssumme (GIS) der Startimmobilie: 100.000€
    - Zinssatz: 2,2% (ich schätze das ist realistisch, natürlich hängt das von tausend Faktoren ab)
    - Der Investor erzielt mit seinen Investments in seinen folgenden Immobilien durch Fremdfinanzierung eine Eigenkapitalrendite von 10%

    Szenario 1: Tilgung innerhalb von 30 Jahren
    GIS: 100.000€
    Zinssatz: 2,2%
    Tilgung: 2,36% (Tilgung in 30 Jahren)
    Zinszahlung über die gesamte Laufzeit: 36.800€
    Monatliche Darlehensrate: 380€


    Szenario 2: Tilgung innerhalb von 10 Jahren
    GIS: 100.000€
    Zinssatz: 2,2%
    Tilgung: 8,95% (Tilgung in 10 Jahren)
    Zinszahlung über die gesamte Laufzeit: 11.600€
    Monatliche Darlehensrate: 930€

    Weitere Details:
    Zinsdifferenz 30 Jahre gegenüber 10 Jahre: 25.200€
    Differenz der Tilgungsrate gegenüber 10 Jahre: 550€

    Szenario 1:

    Start Jahr 1: Immobilie ist gekauft und wird bewirtschaftet
    Jahr 1-5: die Tilgungsdifferenz wird angespart und beläuft sich nach 5 Jahren auf 33.000€
    Ende Jahr 5 wird die 2. Immobilie gekauft und erzielt eine Eigenkapitalrendite von 10%
    Somit werden die 33.000€ ab Jahr 5 bis Jahr 30 (Ende des Betrachtungszeitraumes) mit 10% verzinst. Dies würde eine Rendite von 82.500€ in 25 Jahren bedeuten.
    Berechnung hier: http://www.zinsen-berechnen.de/zinsrechner.php?paramid=la2ptee98y

    Das Gleiche rechne ich hier jetzt noch für die weiteren Zeiträume aus.

    Ende Jahr 10: Kauf einer Immobilie für 33.000, 10%, für 20 Jahre = 66.000€
    Ende Jahr 15: 33.000 für 15 Jahre = 49.500€
    Ende Jahr 20: 33.000 für 10 Jahre = 33.000€
    Ende Jahr 25: 33.000 für 5 Jahre = 16.500€
    Jahr 26-30: Kapitalzuwachs in Höhe von 33.000€
    Ende Jahr 30: Ende des Betrachtungszeitraums.

    Gesamtrenditekapital: 280.500€


    Szenario 2:

    Das Gleiche für Szenario 2:
    Allerdings würde der Investor in Szenario 2 erst ab dem 11 Jahr die vollen 930€ zur Verfügung haben um sie in Jahr 11-30 zu investieren. Gehen wir auch hier von einem Investment alle 5 Jahre aus würde die Rendite folgendermaßen aussehen:

    Ende Jahr 15: 55.800€ für 15 Jahre = 83.700€
    Ende Jahr 20: 55.800€ für 10 Jahre = 55.800€
    Ende Jahr 25: 55.800€ für 5 Jahre = 27.900€
    Jahr 26-30: Kapitalzuwachs in Höhe von 55.800€
    Ende Jahr 30: Ende des Betrachtungszeitraumes.

    Gesamtrendite Szenario 1: 280.500€ - 25.200€ (Zinsnachteil) = 255.300€
    Gesamtrendite Szenario 2: 223.200€
    Differenz: 32.100€

    Schlussfolgerung:

    Obwohl man mehr Geld für die Zinszahlung ausgibt, hat man gegenüber Szenario 2 einen Vermögenszuwachs von 32.100€. Unberücksichtigt geblieben ist auch der Steuervorteil, den man in Szenario 1 hat.


    Frage:
    Was haltet ihr davon? Ist das ganze schlüssig oder stimmt alles gar nicht, weil ich irgendwas übersehen habe?

    Mit freundlichen Grüßen,

    muehlenzwick
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Was du beschreibst, nennt sich "Leverage-Effekt" und grundsätzlich hast du das richtig erkannt: Falls die Rahmenbedingungen passen, kann man durch den maßvollen Einsatz von Fremdkapital seine Eigenkapitalrendite steigern. Der Nebensatz hat es in sich ...

    So richtig die grundsätzliche Überlegung ist, so absurd sind einige deiner Annahmen, beginnend damit, dass du weder Unterhaltskosten noch Steuern berücksichtigst und mit dauerhafter Vollbelegung rechnest. Das ist aber geschenkt, die Zahlen betrachte ich als exemplarisch für die Situation, dass in Szenario 2 der volle Überschuss in die Tilgung geht, in Szenario 1 weniger getilgt und dafür angespart und reinvestiert wird.


    Nie im Leben kann man mit den Erträgen einer Immobilie nach Abzug aller Kosten innerhalb von 5 Jahren eine angemessene Eigenkapitalquote für eine vergleichbare Immobilie ansparen.


    Unter anderem hängt das von einem Faktor ab, den du nicht ausblenden kannst, weil er der Kern deiner Überlegung ist: der Laufzeit. Für eine längere Laufzeit wird die Bank einen Zinsaufschlag verlangen. 2,2 % ist übrigens aktuell nicht gerade günstig ...


    Schutzgeld oder Drogen? :rauch008:

    Ok, ernsthaft: Man muss die Eigenkapitalrendite der zweiten Investition nur hoch genug ansetzen und plötzlich lohnt sich jede Fremdfinanzierung für die erste Investition. Tatsächlich verbirgt sich hinter diesem Zusammenhang ein großer Fallstrick für "Schreibtischtäter": Wenn man die EK-Quote absenkt, steigt die EK-Rendite. Man könnte diesen Effekt maximieren, indem man gleich ohne Eigenkapital kauft. Die Rendite bekommst du so gesehen dann geschenkt. Es riecht etwas seltsam hier ...

    Gleichzeitig ist das genau der Teil deiner Überlegung, der zutreffend ist: Solange die EK-Rendite der neuen Investition höher ist als die Schuldzinsen, lohnt es sich, die Tilgung zu Gunsten der neuen Investition zu verzögern.


    So, und hier kommt der Widerspruch: Mit einer niederen EK-Quote (zur Erinnerung: erforderlich für eine hohe EK-Rendite, ihrerseits erforderlich für den Leverage-Effekt) bleibt aus der Miete nach Abzug aller Kosten niemals 9 % für die Tilgung übrig. Eine solche Tilgungssituation erfordert entweder Querfinanzierung (was deinen ganzen Vergleich hinfällig macht) oder eine üppige EK-Quote, d.h. keine signifikante Belastung durch den Kredit, und auch dann noch ein sehr gut laufendes Objekt.


    Bei diesem ganzen BWL-Geschwurbel ist fast noch ein anderer Faktor untergegangen:

    Natürlich ist diese Annahme in irgendeiner Form (vielleicht nicht gerade in dieser Formulierung ...) ein Bestandteil jeder Renditerechnung: Man geht davon aus, dass die Prognosen - ggf. mit einem Sicherheitszuschlag - auch so eintreffen, weil sonst jede Planung sinnlos ist. Andererseits gehen Dinge erfahrungsgemäß manchmal schief. Die Frage ist, welcher Spielraum für solche Probleme bleibt, wenn man konsequent nach Rendite optimiert.

    Besonders offensichtlich ist das bei deinem Beispiel 2: Das Geld ist gebunden, es gibt keinen Spielraum. Jeglicher Zahlungsausfall führt zwangsläufig dazu, dass weiteres Kapital an den Tisch gebracht werden muss, was den Vergleich mit Beispiel 1 absurd macht. Es geht eine Kleinigkeit schief und deine Vermieterkollegen finden das Objekt in einem Auktionskatalog wieder.

    Weniger offensichtlich ist es in deinem Beispiel 1 - aber trotzdem vorhanden: Zwar sammelt sich eine gewisse Liquidität an, aber es gibt mit schöner Regelmäßigkeit Phasen, in denen nicht viel passieren darf, wenn man nicht die Finger heben will.


    Wenn du eine praktische Empfehlung hören willst: Kompromiss. Die Tilgung sollte nicht zu locker sein, muss aber noch Spielraum lassen. Also ein bisschen Richtung Szenario 1, als anfängliche Tilgung schreibe ich gerne von 3-5 %. Sollte man ein sehr rentables Objekt aufgerissen haben, bei dem mehr geht, oder dank guter EK-Ausstattung vom Kredit nicht so sehr belastet sein, darf es natürlich auch gerne mehr sein. Die 9 % aus Szenario 2 wären wünschenswert, wenn sie nicht so unrealistisch wären.

    Sobald sich EK und Erfahrung angesammelt haben, kann man sich dann über das weitere Vorgehen Gedanken machen. Will man Richtung Szenario 2 gehen (mehr Sicherheit, bessere Darlehenskonditionen), leistet man Sondertilgungen oder - wenn es richtig gut lief - löst das Darlehen nach 10 Jahren einfach komplett in bar ab. Will man Richtung Szenario 1 gehen (reinvestieren, EK-Rendite verbessern), weil man merkt, dass man mit den Mieten gut auskommt, kann man ein weiteres Objekt kaufen. Einen festen Zeitplan würde ich mir dabei aber keinesfalls auferlegen. Es gibt immer wieder Perioden, in denen man besser nicht kauft, und bei einer Investition auf Jahrzehnte lasse ich mich nicht von meinem eigenen Kalender drängen, weil ich mir für Datum X vorgemerkt habe, mich nach einer weiteren Immobilie umzusehen.
     
    Falter, sara und Syker gefällt das.
  4. #3 muehlenzwick, 07.09.2015
    muehlenzwick

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    Abschließend danke für deine konstruktive Kritik. Ich hatte schon einen shitstorm erwartet, nachdem ich einige Threads von Neulingen gelesen hatte.


    Grüße,

    muehlenzwick
     
  5. Duncan

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    So aus der Praxis heraus: ich habe noch kein Exposé gesehen, das nicht geschönt war. Gewinnversprechungen mindestens halbieren.
    Weniger rechnen mehr machen hat auch schon geholfen. Du bist gerade auf der Suche nach einer Sicherheit die dir niemand geben kann. Immobilienkauf ist immer mit Risiken verbunden. Die technischen kann man reduzieren durch Sachverstand und entsprechend vorausschauendes Handeln. Die wirtschaftlichen Risiken durch ein auf Sicherheit bedachtes und vorausschauendes Kalkulieren. Nur die politischen Risiken, da sehen wir alle nur Milch in der Glaskugel. Da blicken alle auf die Vergangenheit und hoffen. Ich bin ein großer Freund der 100% Eigenkapitalquote. Das entspricht der vollständigen Eliminierung eines der größten Risiken bei Immobilien.

    Weniger Wissenschaft, mehr Hausfrauenverstand.
    Die erste da notwendige Immofinanzierung war übrigens nach 8 langen Jahren durch, es lebt sich deutlich freier und leichter ohne eine solche. Heute werden die Wünsche dem Können angepasst. Kredit ist schlummerndes Misstrauen. Das willst du also so schnell nur irgend möglich vom Hacken haben.
     
  6. Andres

    Andres
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    Ein wenig. Um die beiden Szenarien vergleichbar zu halten, müsste das Geld, das du in Szenario 2 von außen zuschießt, in Szenario 1 auch mit dieser EK-Rendite verzinst werden, während es bis zur nächsten Investition "geparkt" wird. Einserseits darf das keine stark bindende Anlage sein, damit das Geld verfügbar bleibt, andererseits ist eine derartige Rendite ohne unternehmerische Risiken und ohne zocken nicht erreichbar.

    Auch für Vermietungen halte ich das für ein zu hohes Ziel, zumindest für Planungszwecke. Das soll nicht heißen, dass es so nicht eintreten kann. Wenn man bei aktuellen Immobilienpreisen kauft, dürfte diese Rendite eher unwahrscheinlich sein.


    Was heißt gemittelt? Ich nehme mir ja nicht die mittleren Konditionen - ich suche möglichst gute. Bei 10 Jahren gab es dieses Jahr schon 1,0irgendwas %, derzeit sind die besten eher um die 1,3 %. Das ist wohlgemerkt der Zins ohne Berücksichtigung eines Schnelltilgerrabatts, der aber bei den billigsten Angeboten auch nicht mehr groß ins Gewicht fällt. Jenseits von 20 Jahren wird das Angebot dünner. Viele Banken bieten so etwas gar nicht mehr an. Selbst bei richtig guten Konditionen müsste man da aber sicher mit gut über 2 % rechnen - ist aber reine Spekulation von mir.

    Das sind Konditionen, die man aber erstens nicht in den üblichen Filialbanken bekommt und zweitens nur bis zur Beleihungsgrenze gewährt werden. Etwa 30 % des Verkehrswerts (ggf. plus den Teil des Kaufpreises, der über den Verkehrswert hinausgeht) und die Kaufnebenkosten muss man also selbst bringen.

    Leute, die hier im Forum anfragen, nennen aber immer wieder Zinssätze von 3 % und mehr, die ihnen angeboten wurden. Das sind dann die örtlichen Spaßkassen und Konsorten und deren Art, ihren Kunden mitzuteilen, dass sie die Finanzierung eigentlich für keine gute Idee halten.


    Das ist vorstellbar, aber 10-12 % Eigenkapital halte ich vom Sicherheitsaspekt her für Wahnsinn. Das ist genau das, was ich meine: Wenn du in so einem Fall das Eigenkapital noch ein bisschen reduzierst, kommst du plötzlich auf EK-Renditen von einem anderen Stern. Daran verdient aber hauptsächlich die Bank. In dem Moment, in dem dich eine vorübergehende Notsituation dazu zwingt, die Raten zu reduzieren, landest du mit solchen Modellen schnell in der Pleite.


    Nicht mehr ganz aktuell, methodisch sicher diskutabel, im Ergebnis aber überwiegend zutreffend: klick.

    Obwohl ich Immobilien für eine gute Anlage halte (würde ich sonst ...), ist eine der wichtigsten Voraussetzungen das, was du als selbstverständlich annimmst - was es aber leider nicht ist: Man muss das Geschäft verstehen.


    ... und die günstiger besteuert werden. Nur haben viele Deutsche vor der Börse eine unglaubliche Angst, weil sie sich z.B. mal von Manfred Krug T-Aktien haben andrehen lassen und damit eine Bauchlandung hingelegt haben. Lustig, dass Immobilien so einen guten Ruf haben ...

    Tatsächlich gibt es einige Pluspunkte für "Betongold". Dazu gehört die relativ gute Inflationssicherheit. Bei unverändertem Umfeld und normaler Instandhaltung entwickelt sich der Wert einer Immobilie regelmäßig parallel zur Inflation. Verzinsliche Anlagen, Aktien u.ä. müssen das über ihre Wertentwicklung auffangen. Auch besteht die Chance, dass sich das Umfeld der Immobilie so positiv entwickelt, dass die Inflation sogar noch übertroffen wird. Das ist aber schwer planbar.

    Der große Vorteil von Immobilien ist der erhebliche Renditeanstieg, wenn das Ding mal abbezahlt ist. Das lohnt sich aber nur, wenn man davor auch schon ein ordentliches Ergebnis erzielt hat und natürlich überhaupt so weit kommt.


    Richtig, aber wie oben schon geschrieben: Für diese Rücklage kannst du keine 10 % (EK-)Rendite erzielen. Fairerweise muss man das in die Gesamtrechnung einbeziehen, womit die Rendite sinkt.


    Danke, aber das liegt auch an der Fragestellung. Einige Ideen, mit denen manche Leute hier aufschlagen, sind so offensichtlich nicht tragfähig, dass es schwer fällt, ernst zu bleiben. Und im Netz ist der Ton eben mal etwas direkter.
     
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