Reparatur/Instandsetzung Stapelparker im Sondernutzungsrecht

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Tobias F, 25.07.2011.

  1. #1 Tobias F, 25.07.2011
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    Hallo Kollegen,

    ich hoffe jemand von euch kann mir einen Tip/Hinweis geben wie ich mich in folgendem Fall richtig verhalte (so eine Situation hatte ich bisher noch nicht).

    Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Objekt (Eigentumswohnungen) mit Stapelparkern für die Sondernutzungsrechte bestehen.
    Hierzu steht in der Teilungserklärung folgendes:
    "Soweit den Eigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, obliegt ihnen die Verkehrssicherungspflicht für diese Flächen. Die Flächen werden auf Kosten der jeweiligen Sondernutzungsberechtigten von ihnen ordnungsgemäß unterhalten"

    Bisher gab es da auch keine Probleme, d.h. die Wartungskosten für die Stapelparker wurden anteilig umgelegt.

    Nun gibt es jedoch folgendes Problem.
    An einem der Stellplätze sind die Profilbleche (auf denen das Fahrzeug steht) stark an- und teilweise bereits durchgerostet. Der Eigentümer weigert sich jedoch den Stellplatz vollständig instand setzen zu lassen, und ist der Ansicht das es ausreicht wenn die am stärksten verrosteten Profilbleche ausgetauscht werden.


    Was kann bzw. muss ich hier unternehmen um bei eventuellen Schäden nicht haftbar zu sein?
    Kann ich den Eigentümer "zwingen" alle Bleche, so wie es die Wartungsfirma für nötig erachtet, austauschen zu lassen?



    Danke im Voraus
    Tobias
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 25.07.2011
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    moin Tobias,

    für eine "ordnungsgemäße Unterhaltung" ist es sicherlich ausreichend, die stark verrosteten Bleche austauschen zu lassen. Angerostete Bleche mögen häßlich sein, gefährden jedoch die Funktionssicherheit der Stapelparker nicht.

    Wenn Zweifel bestehen, würde ich eine schriftliche Äußerung des Herstellers oder eines Fachingenieurs einholen.

    Christian Martens
     
  4. #3 Kitzblitz, 25.07.2011
    Kitzblitz

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    Hallo Tobias,

    das Thema Sondereigentum in Teilungserklärungen bei Doppelparkeranlagen ist in Bezug auf eine sinnvolle Wartung / Reinigung / Instandsetzung eine heiße Sache.

    Um das zu verdeutlichen, hole ich mal etwas weiter aus.

    An der Doppel-/4-fach-Parkeranlage mit insgesamt 12 Stellplätzen der WEG, in der wir eine vermietete ETW besitzen, hatte im letzten Jahr eine grundlegende Sanierung durchgeführt werden müssen, um die Sanierungskosten durch weiter fortschreitende Korrosion nicht noch weiter in die Höhe schnellen zu lassen.

    In den Protokollen der letzten 3 Eigentümerversammlung wurde die Sanierung der Stellplätze immer wieder angesprochen - nur sollte sich jeder Eigentümer selbst darum kümmer. Ein Vorhaben, dass schon im Ansatz scheitert, denn wo will man denn festlegen, wo sein Sondereigentum aufhört (Korrosionsschutzbehandlungen am Traggestell kosten auch Geld, auszutauschende Träger wurden bei den 4-fach-Parkern von mind. 2 Parteien genutzt.

    Die hydraulische Anlage wurde schon von Anbeginn als Gemeinschaftseigentum behandelt - hier wurde auch ein Wartungsvertrag abgeschlossen, der auch das Abschmieren der beweglichen Anlagenteile beinhaltete.

    Ich wollte die Sanierung meiner Stellfläche dann tatsächlich anpacken und bin dann aber ganz schnell dahintergekommen, dass das nicht geht. Mit dem Verwalter habe ich lange Zeit kontrovers diskutiert, dass unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht, die komplette Anlage als Gemeinschaftseigentum zu sehen sein muss - nur so lässt sich ein tragbares Sanierungskonzept durchziehen.

    Der Verwalter hatte sich mit einem RA beraten und ist dann tatsächlich auch zu dem Schluss gekommen, dass die Regelung in der Teilungserklärung unsinnig ist.

    In der 2010er Eigentümerversammlung hatten wir dann das Sanierungsprojekt inkl. der entstehenden Kosten und der Notwendigkeit einer Deklaration der Doppelparkeranlagen als Gemeinschaftseigentum vorgestellt. Ich hatte dazu eine bebilderte, ausführliche Zustandsbeschreibung geschrieben, die mit der Einladung an alle Eigentümer verschickt wurde. Die Kostensituation für eine sofortige Sanieurng wurde dargelegt und als Horrorszenarium auch die einer späteren Sanierung, bei der dann auch Stahlträger auszutauschen wären.

    Für mich vollkommen überraschend erfolgte die Abstimmung so, dass die Doppelparkeranlagen nun Gemeinschaftseigentum sind, wir die Sanieurng durchziehen konnten und auch einen Wartungsvertrag und einen Reingungsvertrag mit der Firma vereinbaren konnten, die die Sanierungsarbeiten durchgeführt hatte. Für die in ca. 15 Jahren wieder anstehenden Sanierungsarbeiten am Traggestell haben wir ein Rücklagenkonto eingerichtet.

    Die Sanierungskosten beliefen sich letztendlch mit etwas über 4.000 EUR pro Stellplatz auf recht hohem Niveau - ein Teil wurde per Beschluss aus den Rücklagen genommen (2 Parteien im Haus haben keinen Doppelparkerstellplatz - ihre Anteile wurden ausgezahlt).

    Trotzdem sind die meisten Miteigentümer froh, dass wir die "Kuh gemeinsam vom Eis" bekommen haben. Die Doppelparkeranlagen sind nun wahre Schmuckstücke geworden (anstelle der Stahltrapezbleche haben wir Alu-Profile einbauen lassen - 50 Jahre Garantie versprechen eine deutlich längere Haltbarkeit als die von den Stahlblechen. Die nächste Sanierung wird auf jeden Fall deutlich günstiger, da die Alu-Fahrbleche weiter verwendet werden können.

    Sanierungsmäßig ist es mit dem Austausch einzelner Fahrbleche allerdings nicht getan. I.d.R. ist das Traggestell der Doppelparkeranlagen ebenfalls stark angerostet und sollte korrosionsschutzbehandelt werden. Damit fangen dann die Probleme mit der Sondereigentumsregelung an ...

    Vielleicht lässt sich auch bei euch die schwachsinnige Regelung in der Teilungserklärung mit dem Sondereigentum am Doppelparkerstellplatz bei einer der nächsten Eigentümerversammlungen abbedingen.

    Es ist anscheinend nicht einfach, so etwas durchzubringen. Unser Verwalter hat noch eine weitere WEG, die vor dem gleichen Problem steht - dort wurde gegen eine Änderung des Status der Doppelparkeranlagen entschieden - obwohl dort teilweise schon Einsturzgefahr besteht und sogar 2 Stellplätze nicht mehr genutzt werden können.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  5. #4 Martens, 26.07.2011
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    moin Ulrich,

    im vorliegenden Falle geht es nicht um Sondereigentum sondern um Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum.

    Die Eigentümerversammlung kann nicht per Beschluß aus Sondereigentum Gemeinschaftseigentum machen, da fehlt es an der Beschlußkompetenz. Um soetwas durchzuziehen muß die Teilungserklärung geändert werden, alle Eigentümer und alle Grundpfandgläubiger müssen formvollendet zustimmen.

    Von diesen Formalien einmal abgesehen, ist es natürlich sinnvoll und manchmal auch unabdingbar, die Arbeiten an solchen Installationen als Gemeinschaftsaufgabe anzugehen, völlig richtig.

    Christian Martens
     
  6. #5 Kitzblitz, 26.07.2011
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    Das haben wir auch nicht gemacht. Wir behandeln dieses Sondereigentum nunmehr intern wie Gemeinschaftseigentum und bilden sogar Rücklagen für die in ca. 15 Jahren erforderliche Korrosionsschutzbehandlung.

    Dass im hier vorliegenden Fall richtigerweise Sondernutzungsrechte gelten, hatte ich zugegebenermaßen überlesen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  7. #6 Martens, 26.07.2011
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    Was kann man an diesem Satz falsch verstehen?

    Und auch das geht nicht, auch hierfür fehlt der Gemeinschaft die Beschlußkompetenz.

    Ich verstehe ja die Marschrichtung und halte sie auch für richtig, nur...
    Aber egal, um Deinen Fall geht es hier ja eigentlich nicht.

    Christian Martens
     
  8. #7 Kitzblitz, 27.07.2011
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    All' die von dir angesprochenen Problematiken waren uns (Verwalter,Verwaltungsbeirat und mir) bekannt. Einspruch gegen den Beschluss hat niemand erhoben. Die Karenzzeit haben wir abgewartet, bevor der Auftrag erteilt wurde. Im Grundbuch wurden übrigens keine Änderungen vorgenommen.

    Es war tatsächlich die einzige Möglichkeit die zwingend erforderliche Sanierung durchzuziehen bevor es zum mehr als doppelt so teuren Totalschaden käme, denn der Einzelne hätte überhaupt keine Chance gehabt, hier etwas sinnvolles zu unternehmen. Es nutzt ja nichts, wenn bei einem 4-fach-Parker jemand den Mittelträger auf "seiner" Seite rostschutzbehandelt, während der Träger auf der anderen Seite durchrostet.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    ... manchmal muss man die rechtliche Situation auch bewusst ignorieren, um etwas technisch Sinnvolles zu machen. Umgekehrt hätte ein einzelner auch juristische Schritte gegen die WEG zur Wandlung des Doppelparkersondereigentums in Gemeinschaftseigentum einleiten können. Hierzu gibt es bereits Gerichtsurteile. Machbar wäre die Umwandlung in Gemeinschaftseigentum auch - wenn auch sehr zeit- und arbeitsaufwendig.
     
  9. #8 Tobias F, 27.07.2011
    Tobias F

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    Hallo alle zusammen,

    und auch erst ein mal vielen Dank für eure Antworten.
    Nur jetzt bitte nicht böse sein, aber diese gehen doch recht weit an meiner Frage vorbei.
    Die Stapelparker sind Gemeinschaftsdeigentum und werden es auch bleiben. !!!!
    (Wären Sie Sondereigentum müssten sie ja wohl einzeln im Grundbuch eingetragen werden, wären einzeln verkäuflich, hätten einzelne Stimmrechte auf der Eigentümerversammlung ???)


    Es geht hier lediglich darum wie ich verfahren kann/muss wenn ein Eigentümer die Instandhaltung eines Parkers, an dem er Sondernutzungsrechte hat - und zu dessen Unter-/Instandhaltung er lt. Teilungserklärung verpflichtet ist, verschlept, verweigert oder nicht vollständig ausführen lassen will.


    Ich habe auch nicht die Absicht wissentlich die rechtliche Situation zu ignorieren !!!!!
     
  10. #9 Kitzblitz, 27.07.2011
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    Hallo Tobias,

    da eure Stapleranlagen glücklicherweise schon Gemeinschaftseigentum sind, ist der Sachverhalt deutlich einfacher als im von mir geschilderten Erfahrensfall.

    Die Eigentümergemeinschaft sollte dann logischerweise auch gemeinschaftlich für den Unterhalt inkl. der erforderlichen Reinigung verantwortlich sein. D.h. es sollte ein um die Reinigungsarbeiten erweiterter Wartungsvertrag abgeschlossen werden.

    Du hast dazu im Eingangsthread folgendes geschrieben:
    "Soweit den Eigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, obliegt ihnen die Verkehrssicherungspflicht für diese Flächen. Die Flächen werden auf Kosten der jeweiligen Sondernutzungsberechtigten von ihnen ordnungsgemäß unterhalten".

    Was heißt das denn nun in letzter Konsequenz ?
    Die WEG schließt einen Wartungsvertrag ab - die Kosten werden auf die Sondernutzungsberechtigten umgelegt.
    Die WEG schließt idealerweise einen Reinigungsvertrag ab - die Kosten werden auf die Sondernutzungsberechtigten umgelegt.
    Die Garagennutzer, die nicht über einen Doppelparkerstellplatz verfügen, werden an den Kosten nicht beteiligt.

    Was kann der einzelne Sondernutzungsberechtigte (bzw. dessen Mieter) tatsächlich machen ?

    - Parkfläche abfegen, Wasserrinnen soweit zugänglich reinigen
    - schauen, dass das Auto nicht mit zu vielen Schneeresten in den Radhäusern einparkt.

    Alles was darüber hinausgeht, mündet in einer Gemeinschaftsaktion.

    Neben der Wartung (Hydraulikanlage, inkl. turnusmäßigem Schlauchwechsel, Abschmieren der beweglichen Teile) sollte zum Erhalt der Tragkontruktion und der Fahrbleche mind. 1 x jährlich - zweckmäßigerweise nach der Winterzeit - eine Generalreinigung mit dem Hochdruck-/Dampfstahler durchgeführt werden. Die Salzreste des Winters müssen zwingend von den Fahrblechen und den Entwässerungsrinnen entfernt werden, denn sonst tickt eine "Zeitbombe" in den Entwässerungsrinnen des Traggestells, die leider gleichzeitig auch mittragend sind. Solche Arbeiten lassen sich natürlich nur bei Räumung der kompletten Garage bewerkstelligen, damit keine parkenden Autos verschmutzt werden. Gegebenenfalls muss der Korrosionsschutz ausgebessert werden.

    Bei eurer Anlage kommt eine solche vorbeugende Maßnahme - wie an der unseren - anscheinend auch schon zu spät - du schreibst:
    "Nun gibt es jedoch folgendes Problem.
    An einem der Stellplätze sind die Profilbleche (auf denen das Fahrzeug steht) stark an- und teilweise bereits durchgerostet. Der Eigentümer weigert sich jedoch den Stellplatz vollständig instand setzen zu lassen, und ist der Ansicht das es ausreicht wenn die am stärksten verrosteten Profilbleche ausgetauscht werden."

    Die Doppelparkeranlage ist - wie du schreibst - Gemeinschaftseigentum. Sind nun Sanierungsarbeiten an der Anlage fällig (Durchrostungen von Fahrblechen oder starke Anrostungen des Traggestelles), so hat die Eigentümergemeinschaft dafür aufzukommen - nicht der einzelne Sondernutun.

    Soll denn nun der Sondernutzungsberechtigte, bei dem schon einige Fahrbleche durchgerostet sind, die Kosten für die Sanierung allein tragen ?

    Habt ihr die Traggestelle der Doppelparkeranlage schon inspiziert ? - Das ganze Ausmaß des Korrosionsfortschrittes wird erst erkennbar, wenn die Fahrbleche demontiert sind. Da wo Fahrbleche durchgerostet sind, sind meist auch die Traggestelle schon sehr "angeknabbert" - ausgenommen, dass der Bauträger hier schon bei der Erstellung auf Qualität geachtet und gleich vollverzinkte Gestelle hat verbauen lassen (das ist aber wegen der höheren Kosten eher nicht die Regel).

    Wie sehen die anderen Doppelparkeranlagen aus ?

    Um einzelne Fahrbleche auszutauschen, müssen fast alle Fahrbleche abgeschraubt werden. Die Schrauben sind i.d.R. so verrostet, dass sie nicht wieder verwendet werden sollten, sofern sie sich zuvor überhaupt haben normal lösen lassen. Die Profis nehmen gleich den Schrauben(Muttern)sprenger. Der Arbeitsaufwand ist enorm und vor allem in wenigen Jahren auch wegen der Korrosion an den verbliebenen Blechen wiederholt erforderlich. Macht euch hierzu einfach auch Gedanken. Wir haben wegen der langfristigen Kostenersparnis alle Stellflächen auf salzwasserfeste Aluprofile umgerüstet. Ca. 1/4 der alten Fahrbleche hätten sicher weiterverwendet werden können. Doch rein wirtschaftlich hätte das langfristig gesehen nur wenig Sinn gemacht.

    Für den Moment betrachtet hat der sich weigernde Eigentümer sicher recht, wenn er meint, dass das Austauschen einzelner Fahrbleche ausreicht - doch mittel-/langfristig wirtschaftlich ist das wegen des hohen Arbeitsaufwandes und der Zerstörung fast aller Schrauben nicht.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  11. #10 Tobias F, 05.08.2011
    Tobias F

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    Hallo Ulrich,

    Danke für Deine Beiträge, und nichts für ungut, aber was Du schreibst hat nichts, rein garnichts mitmeiner Frage und der geschilderten Situation zu tun.

    z.B.

    Nein, und es ist auch nicht logisch da die Teilungserklärung hier ganz klar eine andere Regelung vorschreibt.



    Das ist schon längst so, war hier aber überhaupt nicht gefragt !!!!



    Sorry, aber warum liest Du nicht was dazu in den TE steht !!! Wer was bezahlen muss ist klar geregelt und hier nicht die Frage.



    Bitte nicht falsch verstehen, Du hast Dir sicherlich viel Mühe gemacht, viel geschrrieben - nur haben Deine Beiträge/Antworten rein gar nichts mit der von mir gestellten Fragen und der geschilderten Situation zu tun.



    Es wäre schön wenn jemand zu meiner Frage eine wirklich Antwort geben könnte.


    Danke im Voraus
     
  12. Tisha

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    eigentlich wurde es ja bereits beantwortet
    "für eine "ordnungsgemäße Unterhaltung" ist es sicherlich ausreichend, die stark verrosteten Bleche austauschen zu lassen. Angerostete Bleche mögen häßlich sein, gefährden jedoch die Funktionssicherheit der Stapelparker nicht.

    Wenn Zweifel bestehen, würde ich eine schriftliche Äußerung des Herstellers oder eines Fachingenieurs einholen" von Ch.Martens

    Es scheint sich doch auch hier die Frage der "Verkehrssicherheit" zu stellen oder? Wir würden in dem von dir genannten Fall
    1) austauschen
    oder
    2) Versammlung einberufen, wenn es problematisch werden sollte um die Verkehrssicherheit dar zu legen.
     
  13. #12 Kitzblitz, 05.08.2011
    Zuletzt bearbeitet: 05.08.2011
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    Hallo Tobias,

    mmmmh, dass ich auf dem Holzweg war wegen der TE ist ja inzwischen auch bei mir angekommen.

    Deine Fragestellungen lassen sich ganz einfach beantworten, wenn ich einfach einmal unterstelle, dass du der Verwalter bist (das steht hier nirgends, ergibt sich aber wohl aus deiner Fragestellung).

    Zur Vermeidung eines Personen- und/oder Sachschadens und damit einer Haftung deinerseits hast du folgende Möglichkeiten:

    - Austausch der durchgerosteten Fahrbleche veranlassen nachdem die WEG einen entsprechenden
    Beschluss gefasst hat

    - bis dahin wäre die Befahrbarkeit der einbruchgefährdeten Doppelparkerfläche zu verhindern
    (Nutzungsverbot gegenüber dem Nutzer aussprechen, Abschranken)

    - beschließt die WEG die Fahrbleche nicht auszutauschen musst du dich als Verwalter irgendwie (die erfahrenen
    Kollegen hier werden dir sicher sagen ob und wie das möglich ist) von der Haftung befreien.


    Nein ! - Warum auch ? - Aus der Teilungserklärung geht hervor, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Also hat die WEG die Kosten zu tragen.

    Damit sind deine Fragen beantwortet.

    Doch glaube mir, es ist i.d.R. nicht mit dem Austausch einzelner Fahrbleche getan. Der Aufwand ist ungleich größer - aber das habe ich ja bereits schon ausführlich erläutert. Nach Demontage der Fahrbleche werdet ihr das feststellen. Es macht mittelfristig gesehen wirtschaftlich keinen Sinn, einzelne Bleche auszutauschen. Schaut euch die Tragkonstruktionen aller Doppelparker genauer an.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    Noch ein Tip: Holt euch unbedingt auch Vergleichsangebote anderer Anbieter ein - es lohnt sich. Die freien Anbieter sind nicht nur günstiger, sondern bieten teilweise auch bessere Materialqualitäten an (bei Totalsanierungen). Die Originalfahrbleche in verzinkter Ausführung können diese auch liefern.

    Damit du auch siehst was ich meine, zwei Fotos vor Sanierung und eines danach (mit Alu-Fahrblechen). Die Bilder zeigen das ganze Ausmaß. Die Tragkonstruktion war übrigens nicht verzinkt (Bauträgerausführung). Die Doppelparkeranlage war ca. 14 Jahre alt. Pflege zuvor fast "0". Wartung der Hydraulik und Mechanik wurde regelmäßig durch den Hersteller gemacht.

    [​IMG]


    [​IMG]


    [​IMG]
     
  14. #13 ThomasB, 07.08.2012
    ThomasB

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    Suche nach alternativen freien Anbieter zur Erneuerung/Sanierung von Parkblechen

    Hallo zusammen,

    ich bin auf der Suche nach genau solchen alternativen (freien) Anbieter zur Erneuerung von Parkblechen bzw. Sanierung der Doppelparker im Rhein-Main-Gebiet. Kann mit jemand freundlicherweise entsprechende Anbieter nennen (Hersteller unserer Systeme ist die Firma Wöhr)?

    Und noch eine Frage: Gibt es bei der Sanierung durch einen freien Anbieter nicht Probleme mit der Garantie, Gewährleistung, etc. in Bezug auf die bestehenden Teile des Orignialherstellers?

    Bestan Dank im Voraus und Viele Grüße

    Thomas
     
  15. #14 Kitzblitz, 08.08.2012
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    Regionale Anbieter aus dem Rhein-Main-Gebiet kenne ich nicht - was aber nicht bedeutet, dass es keine gibt.
    Wenn du in einer Internetsuchmaschine die Suchbegriffe "Doppelparker" und "Sanierung" eingibst, kommst du zwangsläufig auf alle möglichen Anbieter (die meisten sind in Bayern beheimatet - schaffen natürlich auch außerhalb von Bayern).

    Beschreibe die Anlage genau und maile ein paar aussagefähige Fotos ... danach werden sich die Firmen vor Ort ein Bild von der Situation machen und ihre Angebote unterbreiten.

    Wegen der Herstellergarantien würde ich mir keine großen Gedanken machen! - Wenn die Anlage nun zur Sanierung ansteht, dürfte es dafür wohl keine Herstellergarantien mehr geben.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    P.S.: Falls ihr euch für Alufahrbleche entscheiden solltet (langfristig ist das sinnvoll), achtet darauf, dass diese nicht nur seewasserfest, sondern salzwasserfest im Sinne der tatsächlichen Salzkonzentration durch Streusalze im Tauwasser sind.
     
  16. #15 ThomasB, 15.08.2012
    ThomasB

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    Hallo Ulrich,

    besten Dank für die ausführliche Antwort und Deine Tipps!

    Beste Grüße, Thomas
     
  17. #16 Sunbeam2, 29.09.2012
    Sunbeam2

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    Reparatur Sondernutzungsrechte/Gemeinschaftseigentum

    Hallo Kitzblitz,
    in Deiner Antwort an Tobias v.19.09.2010 schriebst Du "Ein einzelner Sondernutzer hat kein alleiniges Bestimmungsrecht am Gemeinschaftseigentum.Die Instandsetzung erfolgt jedoch nicht zu ausschließlichen Lasten der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht,deren Stellflächen durchgerostet sind.Die Kosten gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft insgesamt.Hierzu gibt es auch ein Gerichtsurteil(habe es aber gerade nicht zur Hand)"
    Da mich gerade solch ein Fall betrifft,wäre ich Dir dankbar,wenn Du mir das Gerichtsurteil nennst,damit ich bessere Karten beim Verwalter habe.Vielen Dank.
    Sunbeam2
     
  18. #17 Kitzblitz, 30.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2012
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    Hallo Sunbeam2,

    zunächst einmal wäre zu prüfen, was denn in der Teilungserklärung zum Objekt bezüglich der Doppelparker steht.
    Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ?

    Danach entscheidet sich die weitere Vorgehensweise bzw. die Argumentation.

    Steht da "Sondereigentum", hast du das gleiche Problem wie ich es hatte, denn so ist der einzelne gar nicht in der Lage, eine Sanierung "seines" Sondereigentums sinnvoll durchführen zu können.

    Für die Fahrbleche mag der Austausch in Regie eines Teileigentümers ja noch gehen, doch das Traggestell für 2 bis 4 Stellplätze ist i.d.R. bei Bauträgerausführungen genauso korrosionsgeschädigt. Sind die Fahrbleche erst einmal demontiert, wird der Schaden am Traggestell erst so richtig offenkundig. Doch kannst du z.B. einen Mittelträger nicht halbseitig entrosten, verzinken, lackieren lassen - du kannst ihn noch nicht einmal ausbauen, ohne die Fahrbleche des Nachbarparkplatzes (bei 4-fach-Parkern) auch zu demontieren.

    Daran scheitert dann der einzelne Eigentümer, wenn die anderen Miteigentümer keine Notwendigkeit der Komplettsanierung erkennen oder erkennen wollen (Kosten liegen deutlich über 4.000 EUR pro Stellplatz, wenn es vernünftig gemacht werden soll - und bei "Sondereigentum" werden durch die WEG keine Rücklagen gebildet).

    Letztendlich erfolgreiche Strategie meinerseits war:

    - Analyse und Dokumentierung des Zustandes der Doppelparkeranlagen in einem Worddokument.

    - Darstellung so, dass jeder Laie auch gut erkennen kann, wie desolat der Zustand ist.

    - Instandsetzungsangebote einholen (Reparatur inkl. ggf. Fahrbleche in Alu und alternativ Neuanlage)

    - Kostenszenario beider Alternativen so aufarbeiten, dass wirklich jeder erkennt, dass jetzt gehandelt werden muss, wenn die Kosten nicht in der Anschaffung einer Neuanlage enden sollen. Deutlich muss werden, dass die Kosten dramatisch steigen, wenn die Sanierung nicht so früh wie möglich in Angriff genommen wird.

    - Herausgestellt werden sollte auch die Haftung von Verwalter und Vermieter, für den Fall, dass ein Auto durchbricht oder gar eine komplette Doppelparkeranlage einknickt. Mit Bekanntsein des Zustandes kann sich im Schadenfall niemand mehr herausreden.

    - Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlun oder sogar eine Sonderversammlungg beantragen
    (dabei die Dokumentation mit Kostenvergleichen bis hin zum Totalschadenersatz als PDF / Ausdruck allen Eigentümern über den Verwalter zukommen lassen)
    Zielsetzung des TOPs ist der Beschluss zur Umsetzung der Sanierungsarbeiten, so als wäre das Gemeinschaftseigentum (ohne nun die Teilungserklärung zu ändern)

    - Verwaltungsbeiräte und Verwalter von Anfang an mit einbeziehen (auch in die Vororttermine mit den Reparaturfirmen)

    - Finanzierungsmöglichkeiten des Sanierungsprojektes aufzeigen (Rücklagen sind ja nicht gebildet worden), es ist aber davon auszugehen, dass nicht alle Miteigentümer den erforderlichen Betrag für die Sanierung aufbringen können. Dabei bitte bei ausreichender Rücklagenbildung für das sonstige Gemeinschaftseigentum auch einbeziehen, dass man davon etwas einbringen kann. Ratenzahlungsmodelle für Miteigentümer, die den vollen Betrag nicht aufbringen können (z.B. weil sie gerade gekauft und bis an die Finanzierungsgrenze gegangen sind) sind ebenso überlegenswert.

    Bei unserer WEG hat das - für mich vollkommen überraschend - ganz gut funktioniert. Bei einer anderen WEG im Ort, mit dem gleichen Problem und sogar bereits gesperrten Stellflächen hat sich die Mehrheit gegen eine Sanierung entschieden. Der Verwalter ist der gleiche, das Anlagenfabrikat auch, doch dort gab es keine bebilderte Zustandsbeschreibung der Anlage, die den nicht dort wohnenden Eigentümern die Augen geöffnet hatten. Deshalb halte ich die Bestandsanalyse und die Dokumentierung des Istzustandes für besonders wichtig, um die Mehrheit bei der Abstimmung zu bekommen.

    Ganz wichtig dann für die Zukunft: Wartungsvertrag abschließen inkl. Grundreinigung (1x jährlich nach dem Winter) um die Anlage möglichst lange in gutem Zustand zu erhalten und vor allem, um Korrosionsschäden schon im Entstehen erkennen und beseitigen zu lassen.

    Die Alu-Fahrbleche sollten 50 Jahre halten - dadurch amortisieren sich die Mehrkosten gegenüber den originalen, verzinkten Fahrblechen.

    Falls es sich um eine Anlage in "Bauträgerstandard" handeln sollte, möglichst alle nicht verzinkten Träger, die mit Wasser in Berührung kommen, verzinken lassen. Wir haben nur wenige Bauteile (auf dem Foto weiter oben, nur die orange gebliebenen) nicht behandeln müssen.

    Nun noch zu dem Gerichtsurteil:
    (Link: http://www.frag-einen-anwalt.de/Dop...ntum-oder-Gemeinschaftseigentum-__f28017.html ):

    Zitat: "Zum Rechtlichen: Bei dem sogenannten Doppelparker handelt es sich um zwei mittels einer Hebebühne übereinanderliegende Pkw-Stellplätze. An dem oberen Stellplatz kann nach herrschender Meinung kein Sondereigentum begründet werden, da er kein Raum i.S.d. § 5 Absatz 1 WEG und § 3 Absatz 2 Satz 2 WEG ist. An beiden Stellplätzen zusammen kann jedoch Sondereigentum begründet werden. Steht dieses mehreren Wohnungseigentümern zu, so können sie dem einzelnen gemäß § 1010 BGB das alleinige Nutzungsrecht bezüglich des unteren bzw. oberen Stellplatzes zuweisen. Dies wird teilweise auch anders gesehen und die Sondereigentumsfähigkeit generell verneint.

    Wegen der Frage der Kostentragungspflicht ist sehr interessant die Entscheidung des OLG Celle, Az. 4 W 162/05. Die schwierige Rechtsfrage, ob Doppelparker überhaupt sondereigentumsfähig sind, ließ das Gericht hierbei offen. Das Gericht führt hier aus, dass selbst im Falle des Sondereigentums sich das Sondereigentum nur auf den Garageninnenraum beziehen und nicht auch auf die Kosten verursachenden Hebebühnen erstrecken. Als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes seien die Hebebühnen nämlich nicht als Sondereigentum ausweisbar, meinten die Richter. Würde man dies anders sehen, dürfte der Eigentümer die Hebevorrichtungen entfernen, was zur Folge hätte, dass anschließend keine Doppelgarage mehr bestünde. Da an den Hebevorrichtungen also kein Sondereigentum begründet werden könne, verbleibe es bei den allgemeinen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts. Danach sind die Instandhal-tungs- und Instandsetzungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, von allen Woh-nungseigentümern anteilig zu tragen (OLG Celle, Az 4 W 162/05). Gerade aufgrund der Problematik zur Sondereigentumsfähigkeit kann dies seitens anderer Gerichte auch anders gesehen werden. "

    Damit solltest du etwas anfangen können. Ansonsten hilft "googeln". Die gleichzeitige Eingabe der Suchbegriffe "Sondereigentum" und "Doppelparker" ergeben stundenlangen Lesestoff.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  19. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ein Stapelparker ist nicht sondereigentumsfähig.
     
  20. #19 Kitzblitz, 30.09.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo RMHV,

    du warst zu schnell - oder ich zu lange in der Mittagspause (hab' noch eine kleine Kirchturmrunde mit dem TR angehängt).

    Das Problem ist allerdings, dass in vielen Teilungserklärungen dieser Schwachsinn mit dem Sondereigentum steht. Das macht die Sanierungsaufgabe für den Einzelnen unlösbar.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    P.S.: Aus dem Link geht der Sachverhalt auch hervor.
     
  21. #20 Sunbeam2, 30.09.2012
    Sunbeam2

    Sunbeam2 Gast

    instandsetzung Stapelparker

    Hallo Ulrich,
    vielen Dank für Deine schnelle und ausführliche Antwort.
    Meine Situation ist folgende:
    Mein Verwalter schickte mir für einen vermieteten 22jahrealten Stellplatz oben eines Auto-Parksystems(2 Plätze oben,2 unten)einen Kostenvoranschlag über Austausch der Fahrbleche,Seiten-und Mittelwange,Klappenteil links in Höhe von 6300 Euro.Reparaturauftrag soll ich erteilen.
    In der Teilungserklärung heisst es lediglich : " Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarage tragen die Teileigentümer der Tiefgarage zu gleichen Teilen(1 TG-Stellplatz=1Anteil,1Doppelstockgarage=2Anteile)".
    An anderer Stelle heisst es:"Jeder Eigentümer trägt die auf ihn bzw.sein Sondereigentum fallenden Kosten allein,für die besondere Meßvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise festgestellt werden können."
    Über Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bezüglich des Objekts steht nichts in der Teilungserklärung.
    Allerdings ist im Grundbuch der Stellplatz als Sondereigentum eigetragen.
    Interessant ist ,dass der Kostenvoranschlag auch für den Stellplatz unten rechts gilt,sodaß in diesem System
    2 Stellpätze von 4 ,die diagonal zueinander sind,instandgesetzt werden müssen.
    Ich werde jetzt weitere Informationen beim Verwalter,den Beiräten und Firmen für Auto-Parksysteme einholen
    und dabei Deine Strategie beherzigen.
    Einstweilen vielen Dank für Deine Tipps.
    Klaus(auch aus dem Ländle)
     
Thema: Reparatur/Instandsetzung Stapelparker im Sondernutzungsrecht
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