Reparatur Sondernutzungsrechte/Gemeinschaftseigentum

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Tobias F, 19.09.2010.

  1. #1 Tobias F, 19.09.2010
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    Hallo alle zusammen,

    ich hoffe ihr könnt mir zu folgender Thematik weiterhelfen.

    Eigentumswohnanlage mit Stapelparkern. Diese stehen natürlich im Gemeinschaftseigentum, sind jedoch per Sondernutzungsrechten an an verschiedene Wohnungen gebunden,
    In der Teilungserklärung ist hierzu klar geregelt, dass die Inhaber der jeweiligen Sondernutzungsrechte zur ordnungsgemäßen Unterhaltung und Instandsetzung verpflichtet sind.


    Jetzt ist folgende Situation eingetreten:
    Die Herstellerfirma der Stapelparker, welche auch die Wartung durchführt, hat bei der letzten Wartung festgestellt das bei zwei Stellplätzen die Bodenprofile (auf denen die Fahrzeuge stehen) teilweise durchgerostet bzw. stark angerostet sind und erneuert werden müssen. Die Firma hat mir dazu auch ein Angebot zugeschickt, welches aufgeteilt war in Austausch mit Standardprofilen oder mit „Alu-Long-Life“-Profilen.
    Ich habe darauf hin beide Eigentümer angeschrieben und sie gebeten mir mitzuteilen in welcher Ausführung sie die Instandsetzung wünschen.


    Eigentümer A meint nun dies sei zu teuer, und es müssten ja nur ein paar Profile ausgewechselt werden. Er möchte sich selbst nach einem Schlosser umsehen der ihm dass macht.

    Eigentümer B ist der Ansicht die Instandsetzung überhaupt nicht machen zu müssen, da er den Stellplatz nicht benutzt. Und wenn denn ein Austausch überhaupt nötig sei dann solle ich mich doch nach Alternativangeboten umsehen (also auch einen Schlosser der vielleicht nur die am schlimmsten verrosteten Profile austauscht), bzw. würde auch er sich „jemanden suchen“.


    Nun bin ich der Ansicht:
    1. Ich bin Verwalter der Eigentümergemeinschaft und nicht einzelner Eigentümer, und somit auch nicht verpflichtet für diese Reparaturen an Sondernnutzungsrechten div. Angebote einzuholen.

    2. Es ist unerheblich ob der Eigentümer den Stellplatz nutzt oder nicht – dieser muss auf seine Kosten instandgesetzt werden.

    3. Da es sich bei den Stapelparkern um Gemeinschaftseigentum handelt kann ein Sondernutzungsrechteinhaber hier nicht mit irgendwelchen Blechen eine Instandhaltung vornehmen, da der optische Gesamteindruck gewahrt werden muss (jetzt mal stark übertrieben: sonst kommt eine mit roten Blechen weil er die billig bekommen hat, der nächste ist Holzfan und will das mit dicken Bohlen machen, usw.)


    Was soll/darf ich jetzt tun?
    Das eine ordnungsgemäße Instandhaltung nötig ist, und vom jeweiligen Inhaber der Sondernutzungsrechte bezahlt werden muss, ist klar und habe ich beiden auch nochmals mitgeteilt.

    Nur, dürfen die Eigentümer jetzt von „irgendeinem Schlosser“ irgendwelche Profilbleche, die evtl. anders aussehen, dort austauschen lassen?



    Ich bitte um eure Stellungnahme / Ratschläge.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 19.09.2010
    Kitzblitz

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    Hallo Tobias,

    so einfach, wie du die Sache siehst, ist sie nicht wirklich.

    Es gilt das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum zu unterscheiden. Ein Sondereigentum an einem Doppelparkerstellplatz ist nicht unstrittig darstellbar - auch wenn das so in der Teilungserklärung geregelt ist.

    In deinem Fall handelt es sich bei den Doppelparkeranlagen um Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen.

    Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, fällt die Sanierung der Doppelparkeranlage in deinen Verantwortungsbereich als Verwalter. Womit deine Ansicht Punkt 1 nicht zutreffend ist.

    Deine Ansicht Punkt 2 ist teilweise richtig. Ein einzelner Sondernutzer hat kein alleiniges Bestimmungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Die Instandsetzung erfolgt jedoch nicht zu ausschließlichen Lasten der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht, deren Stellflächen durchgerostet sind. Die Kosten gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft insgesamt. Hierzu gibt es auch ein Gerichtsurteil (habe es aber gerade nicht zur Hand).

    Deine Ansicht Punkt 3 widerspricht sich mit dem eingeholten Angebot über die Alu-Fahrbleche. Hier würdest du akzeptieren, dass zwei Stellflächen in Alu ausgeführt wären, während alle anderen (du schreibst allerdings nicht, dass es noch andere Doppelparker gibt) in verzinktem Stahlblech bleiben.

    Ich würde hier die Wirtschaftlichkeit über die Optik stellen. Die Alu-Fahrbleche halten sicherlich mindestens 3 x so lange wie die aus verzinktem Stahl.

    Die WEG, in der wir eine vermietete ETW haben, lässt ab morgen die Doppelparkeranlagen sanieren. Vielleicht ist das hier für dich interessant: Kaufangebot Fahrbleche
    - vorausgesetzt, Ihr habt Doppelparkeranlagen von KLAUS. Urlaubsbedingt habe ich den Verwalter in den letzten 5 Wochen nicht mehr gesprochen - ich weiß nicht, ob er schon einen Käufer dafür hat. Morgen ist er wieder zurück - ich bin allerdings auf Dienstreise und kann erst am Dienstag nachfragen.

    Wenn Ihr die Fahrbleche tauscht, werdet ihr sicherlich auch die Traggestelle einer gründlichen Korrosionschutzbehandlung unterziehen - selbst wenn es noch nicht kritisch aussehen sollte, ist bei abgenommenen Fahrblechen der richtige Zeitpunkt für eine Traggestellsanierung.

    Neben den Sanierungsmöglichkeiten, die die Doppelparkerhersteller anbieten, kann ich aus eigener Erfahrung nur empfehlen, nach alternativen Anbietern Ausschau zu halten. Bei unserer Ausschreibung lag der Doppelparkeranlagenhersteller pro Stellplatz ca. 500 EUR über dem Alternativanbieter (der auch noch salzbeständigeres Aluminium mit 50 Jahren Garantie angeboten hatte).

    Tipp: Nicht herstellergebundener Dienstleister - hier werden necora-Alu-fahrbleche verwendet, die nicht nur seewasserfest, sondern salzwasserfest sind (Seewasser hat eine wesentlich geringere Salzkonzentration als das in Doppelparkern anfallende Salzwasser). Die Fa. necora ändert jedoch momentan die Profilausführung. Wie die neuen Profile beschaffen sein werden, ist noch offen. Die Befestigung soll auf jeden Fall verdeckt erfolgen, die Materialstärken etwas dünner. Wir bekommen noch die ursprünglich auf den Markt gebrachte Ausführung.

    Die Alternative Lösung über einen örtlichen Schlosser stellte sich für uns deutlich teurer dar, als das Angebot des Herstellers. Die Koordination mit dem Korrosionsschützer hätten zusätzlichen Bauleitungsaufwand und ein höheres Gewährleistungsrisiko bedeutet. Besser ist es alles aus einer Hand zu haben.

    Deine zuletzt gestellte Frage lässt sich so nicht beantworten. Schildere doch einmal kurz, wie viele Doppelparkeranlagen es gibt und wie das Thema in der letzten Eigentümersammlung abgehandelt worden ist. Die Sanierung muss durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Hier kann natürlich auch entschieden werden, dass sich jeder Sondernutzer selbst um die Sanierung der Stellfläche kümmert. In Verbindung mit der Traggestellsanierung wäre das jedoch kontraproduktiv im Sinne einer kostengünstigeren Lösung.
     
  4. #3 Betti1982, 02.10.2013
    Betti1982

    Betti1982 Gast

    Sanierung

    Hallo, ich verwalte auch eine Anlage und habe mich für ALU entschieden. Mein Dienstleister gibt mir 30 Jahre Garantie und das war für die Eigentümer der Grund.
    LG
     
  5. #4 Tobias F, 02.10.2013
    Tobias F

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    ;-)

    Sorry, aber nach 3 Jahren ist das Thema längst .................
     
  6. #5 Kitzblitz, 02.10.2013
    Kitzblitz

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    Hallo Tobias,

    betrachte die Beiträge in einem Forum einfach mal als Info-Sammlung. Da ist es doch nicht schlimm, wenn mal jemand ein 3 Jahre altes Thema vorholt und etwas dazu schreibt, auch wenn das dem Threaderöffner nichts mehr nutzt, hilft es möglicherweise vielen anderen (o.k. der Beitrag von Betti hilft nicht weiter, aber wir haben alle einmal angefangen), die das Problem gerade anstehen haben.

    Was meinst du, wie viele Forenbesucher sich die Beiträge noch Jahre später durchlesen (so auch Betti) und sich dann eine eigene Meinung bilden ?

    Ich nutze viele Foren (vorwiegend im Old- und Youngtimerbereich), um mich über die Behebung technischer Probleme zu informieren - mit der Suchfunktion und den richtigen Fachbegriffen ist das sogar ganz einfach. Es gibt sogar Foren, die so eine Art Wiki für Reparaturen integriert haben, wo man als User mitarbeiten kann.

    Ich hatte in einem Mercedes-Forum einmal einen Thread über die Kaufabsicht einer 4-Säulen-Hebebühne eröffnet, die ich in meine Garage einbauen wollte (wurde realisiert) - das war in 2006. Dieser Thread kommt immer wieder hoch - für mich überraschend, es melden sich immer wieder Leute dazu im Thread selbst, aber auch per PN oder e-mail bei mir. Zwei sind sogar bei mir vorbei gekommen, um sich von der Qualität der Bühne zu überzeugen. Ich war damals extra deswegen in Holland gewesen, da der Vertrieb dieser Bühne gerade erst ins Laufen kam.

    So ein Forum ist m.E. idealerweise ein gegenseitiges "Nehmen" und "Geben". Jeder kann seine Erfahrungen einbringen, die anderen nützlich sein können ... Mich hat dieses Forum hier schon häufig weiter gebracht, beunruhigt und auch wieder beruhigt. Die ersten Wochen hatte ich fast nur darin gelesen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  7. #6 Martens, 02.10.2013
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    Ja ja, die Olle-Mercedes-Foren mit Reparatur-wiki :D

    Aber der Ulrich hat Recht, die Sache ist grundsätzlich interessant.
    Tobias, wie ist das damals ausgegangen?

    Christian Martens
     
  8. #7 Tobias F, 02.10.2013
    Tobias F

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    Ganz einfach, ich habe es auf "die harte Tour" gemacht ;-)
    D.h. das Thema Instandsetzung der Stapelparker als Top auf die nächste Versammlung aufgenommen, den Eigentümern erklärt das es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum handelt (und die Gemeinschaft gem. WEG hierüber beschließt) und dann einen entsprechenden Beschluss fassen lassen.
    Natürlich stand in dem Beschluss auch das die Kosten der Maßnahme gem. TE verteilt werden.
    Danach hatte ich mich zwar bei zwei Eigentümern erst mal unbeliebt gemacht, aber ich werde für eine ordentliche Verwaltung und nicht nach Beliebtheit bezahlt.
     
  9. #8 Martens, 03.10.2013
    Martens

    Martens
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    moin Tobias,

    danke für die Rückmeldung.
    Deine Vorgehensweise entspricht in etwa dem, was ich wohl auch getan hätte.

    Problematisch ist mMn die Formulierung, daß der Inhaber des Sondernutzungsrechtes selbst für die Instandhaltung zuständig ist (und nicht nur für die Kostentragung derselben). Es läuft für ihn aber kostenmäßig identisch, nur muß er sich nicht um die Durchführung kümmern, weil das der WEG-Verwalter für ihn macht.

    Ja, das ist manchmal hart für die Eigentümer und auch einen selbst - aber langfristig die einzig richtige Strategie: Ungerecht gegen alle und nur der Teilungserklärung und dem Gesetz verpflichtet.

    Christian Martens
     
  10. RMHV

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    Das sehe ich nicht als Problem an... Zum Sondernutzungsrecht gehören nicht nur die Fahrbleche, sondern die gesamte Konstruktion des Stapelparkers. Muss schließlich rauf- und runtergefahren werden. Damit wird ein Durchführung von Instandsetzungen nur für "Oben" oder nur für "Unten" - von den reinen Fahrblechen mal abgesehen - nicht möglich und die Vereinbarung soweit unwirksam sein. Das wird wiederum dazu führen, dass die Vereinbarung als Kostenverteilungsvereinbarung auszulegen ist.

    Im Hinblick auf diesen Aspekt würde ich eine Beschlussanfechtung riskieren.

    Ich würde mir jedenfalls mehr Sorgen darüber machen, dass ein einzelner Wohnungseigentümer irgendwelche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in nicht vorhersehbarem Umfang bzw. nicht vorhersehbarer Qualität ausführt bzw. ausführen lässt.
     
  11. #10 Kitzblitz, 03.10.2013
    Kitzblitz

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    Das hatten auch wir in 2010 gemacht. Als 1 Monat nach Beschlussfassung kein Einspruch kam, haben wir den Auftrag erteilt.


    Alle Arbeiten, die ein einzelner Wohnungseigentümer machen kann, sind allein für sich gesehen, weitestgehend unsinnig - das sollte der Einzeleigentümer dann ganz schnell erkennen. Die Fahrbleche müssen runter und dann offenbart sich erst das eigentliche Ausmaß der Korrosion am Traggestell.


    Die Beschlussfassung lässt sich bedingt steuern - Anlagendokumentation mit furchterregenden Fotos rumgehen lassen (vorab allen Eigentümern eine kommentierte Kurzfassung mit der Einladung zugehen lassen), Sanierungskosten momentan und Sanierungskosten als Totalschaden in wenigen Jahren (wenn nicht jetzt gehandelt wird) benennen. Die Kostendifferenz beider Sanierungszeitpunkte wirkt dann schon gewaltig.

    Dazu noch Szenarien mit durchbrechenden Fahrblechen, Stellplatzsperrungen, Mietkürzungen durch Mieter, damit verbundener Ärger beschreiben.

    Für unsere WEG war es bei der Sanierung wichtig, dass alle korrosionsgefährdeten Tragprofile verzinkt werden (wir hatten die "Bauträgerausführung" von Klauss, bei der die Hauptträger nur lackiert waren) und dass die Fahrbleche durch die Verwendung von Alu-Profilen langlebiger wurden.

    Nach Sanierung ist es m.E. besonders wichtig, dass die Anlage nach jedem Winter mit dem Hochdruckreiniger von Schmutz und Salzresten befreit wird und Beschädigungen der lackierten Oberflächen gleich ausgebessert werden. Hierzu sollte auch gleich der entsprechende Beschluss gefasst werden - denn sonst geht das ganze Theater in 10 bis 15 Jahren wieder von vorne los.


    Durch die "schwachsinnigen" Regelungen in den Teilungserklärungen, die Doppelparkerstellplätze als Sondereigentum beschreiben, kommt noch eine finanzielle Überraschung hinzu - bei derartiger Regelung wurden keine Rücklagen gebildet, womit nun keine Mittel zur Sanierung vorhanden sind.

    Wenn nun der einzelne Eigentümer 4 bis 5.000 EUR aus eigenen Mitteln bestreiten muss, wird das u.U. finanziell schwierig. Also gilt es auch hier, sich im Vorfeld entsprechende Möglichkeiten der Finanzierung zu überlegen.

    Wir haben ungefähr die Hälfte der Kosten aus den allgemeinen Rücklagen genommen (wurde auch beschlossen). Dabei wurde über die verschiedenen Eigentumsanteile je Wohnung ein Ausgleich geschaffen. 2 Eigentümer, deren Wohnungen keine Doppelparkerstellplätze haben, wurden ausbezahlt. Eigentümer, die den Restbetrag nicht auf einmal stemmen konnten, hatten die Möglichkeit über Ratenzahlungen zu finanzieren. Die WEG hat den Gesamtbetrag halt vorgestreckt.

    Grundvoraussetzung ist natürlich ein gut gefülltes Rücklagenkonto.

    Nach 3 Jahren sind alle noch zufrieden mit der Entscheidung. Die Doppelparker sehen immer noch aus wie neu. Die Alu-Fahrbleche sind nur noch minimal geriffelt, was die Nutzer wegen der besseren Begehbarkeit freut.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
Thema: Reparatur Sondernutzungsrechte/Gemeinschaftseigentum
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