Reparaturen gesetzeskonfrom vereinbaren

Diskutiere Reparaturen gesetzeskonfrom vereinbaren im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Guten Tag, wir haben derzeit Probleme mit einem Mieter (hochverschuldet) der einerseits permanent Mietkürzungen wegen angeblicher kleiner Mängel...

Peter Schmitz

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Guten Tag,

wir haben derzeit Probleme mit einem Mieter (hochverschuldet) der einerseits permanent Mietkürzungen wegen angeblicher kleiner Mängel vornimmt, andererseits die Termine mit unseren Handwerkern dann immer kurzfristig absagt (mit Begründungen der Kategorie "Hund gestorben" etc.) oder einfach beim Termin nicht da ist. Er wählt dafür üblicherweise kosmetische Sachen die mit der Heizung zu tun haben und nur durch deren Abstellen behoben werden können weil er weiß, dass diese innerhalb der Heizperiode nicht behoben werden können.

Was ich nun suche ist eine Anleitung wie und mit welcher Häufigkeit der Vermieter nach Ende der Heizperiode einem solchen Mieter die Reparatur anbieten muss und die Terminvereinbarung etc. schriftlich zu gestalten hat (Alles per Einschreiben?) damit der Nachweis pflichtwidrigen Verhaltens erbracht werden kann.

Danke!
 

ehrenwertes Haus

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Was ich nun suche ist eine Anleitung wie und mit welcher Häufigkeit der Vermieter nach Ende der Heizperiode einem solchen Mieter die Reparatur anbieten muss und die Terminvereinbarung etc. schriftlich zu gestalten hat (Alles per Einschreiben?) damit der Nachweis pflichtwidrigen Verhaltens erbracht werden kann.
Mängel sollten schnellstmöglich behoben werden, wenn Mieter nach Gründen für Mietkürzungen suchen.
Heizungen kann man auch während der Heizperiode reparieren, auch wenn dafür wirklich das Wasser vollständig abgelassen werden muss. Ein kurzfristiger vollständiger Heizungsaufall wegen Reparaturarbeiten berechtigt nicht zu Mietkürzungen.

Terminvorgabe nachweisbar zustellen, gleich 2-3 Ausweichtermine mit angeben und Terminzusage fordern. Ein Einschreiben ist besser als gar kein Zustellungsnachweis, leider nur für einen Umschlag unbekannten Inhalts.
Besser Einwurf mit Zeugen (die auch den Inhalt eines Umschlags bestätigen können) oder persönlich gegen Empfangsbestätigung.

Nur änder ein nachweibar dem Mieter zugestellter Handwerkertermin nicht daran, ob der Mieter ihn auch in die Wohnung läßt.
Wird der Wohnungszutritt trotz Abmahnung nicht nur ausnahmsweise (wegen echter Verhinderung) verweigert, hilft nur der Klageweg.


Aus meiner Sicht wäre dein Thema bei einem Fachanwalt für Mietrecht gut aufgehoben, da du dir bereits bei Grundlagen wie Abmahnen, nachweisbarer Zustellung usw. unsicher bist. Manchmal reicht auch schon ein einziges anwaltliches Schreiben, um Mieter zu Verhaltenänderungen zu bewegen. Allein der Briefkopf wirkt gelegentlich Wunder.


Was verstehst du unter
kosmetische Sachen die mit der Heizung zu tun haben und nur durch deren Abstellen behoben werden können
Kosmetische (=optische Mängel) berechtigen zu keiner Mietminderung, nur Funktionsbeeinträchtigungen.
 

Peter Schmitz

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Mängel sollten schnellstmöglich behoben werden, wenn Mieter nach Gründen für Mietkürzungen suchen.
Heizungen kann man auch während der Heizperiode reparieren, auch wenn dafür wirklich das Wasser vollständig abgelassen werden muss. Ein kurzfristiger vollständiger Heizungsaufall wegen Reparaturarbeiten berechtigt nicht zu Mietkürzungen.

Terminvorgabe nachweisbar zustellen, gleich 2-3 Ausweichtermine mit angeben und Terminzusage fordern. Ein Einschreiben ist besser als gar kein Zustellungsnachweis, leider nur für einen Umschlag unbekannten Inhalts.
Besser Einwurf mit Zeugen (die auch den Inhalt eines Umschlags bestätigen können) oder persönlich gegen Empfangsbestätigung.

Nur änder ein nachweibar dem Mieter zugestellter Handwerkertermin nicht daran, ob der Mieter ihn auch in die Wohnung läßt.
Wird der Wohnungszutritt trotz Abmahnung nicht nur ausnahmsweise (wegen echter Verhinderung) verweigert, hilft nur der Klageweg.


Aus meiner Sicht wäre dein Thema bei einem Fachanwalt für Mietrecht gut aufgehoben, da du dir bereits bei Grundlagen wie Abmahnen, nachweisbarer Zustellung usw. unsicher bist. Manchmal reicht auch schon ein einziges anwaltliches Schreiben, um Mieter zu Verhaltenänderungen zu bewegen. Allein der Briefkopf wirkt gelegentlich Wunder.



Das klingt schonmal gut, danke.

Ich kann also dem Mieter wirklich einen Termin vorgeben? Wie oft kann er nicht da sein bis ich wieder die volle Miete verlangen kann? Und muss ich es dann irgendwann wieder versuchen oder liegt der Ball wieder bei ihm?

Kosmetische (=optische Mängel) berechtigen zu keiner Mietminderung, nur Funktionsbeeinträchtigungen.

Sah das Amtsgericht anders. Es geht aktuell um einen minimalen Putzschaden für dessen Behebung allerdings der Heizkörper entfernt werden muss.
 

ehrenwertes Haus

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Ich kann also dem Mieter wirklich einen Termin vorgeben?
Freilich. VM gibt Termin vor, natürlich in Absprache mit Handwerkern. Alternativ 2-3 Auswahltermine, von denen sich der Mieter für einen entscheiden muss.

Wie oft kann er nicht da sein bis ich wieder die volle Miete verlangen kann?
Theoretisch gar nicht, wenn der Mieter sich einen Termin aus mehreren Vorschlägen auswählen kann, außer es liegen wirklich harte Gründe vor, warum der Mieter den Handwerkertermin platzen läßt. Ein Mieter muss ja noch nicht Mal selbst bei so einem Termin anwesend sein, nur einen "Türöffner" organisieren.
Praktisch ist eine 2. evtl. auch 3. Chance geben besser. Jeder kann unvorhergesehen verhindert sein oder wirklich einen Termin übersehen. Je öfter sich solche Gedächtnislücken wiederholen, desto weniger zieht "shit happens".

Es geht aktuell um einen minimalen Putzschaden für dessen Behebung allerdings der Heizkörper entfernt werden muss.
Putz dient nicht immer nur der Optik.
Für einen Heizkörpertausch (oder hier abnehmen) muss nicht das gesamte Heizungswasser abgelassen werden oder gibt es nur einen Heizkörper in der Wohnung?
Selbst wenn das erforderlich sein sollte, man kann übergangsweise alternativ heizen z.B. Elektroheizungen.
 

Andres

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Freilich. VM gibt Termin vor, natürlich in Absprache mit Handwerkern. Alternativ 2-3 Auswahltermine, von denen sich der Mieter für einen entscheiden muss.

Nein, hatten wir hier schon mehrfach: Der Mieter muss keinen Termin auswählen. Der Mieter muss keinen Termin bestätigen. Ja, mit wenigstens ein wenig kooperativen Mietern macht ein solches Vorgehen vielleicht abseits der Rechtslage Sinn, aber das war nicht die Frage.

Außerdem ist das hier keine zielführende Vorgehensweise. Es geht nicht mehr darum, den Schaden zu beseitigen. Es geht darum, Kündigungsgründe zu schaffen bzw. zu sichern.


Wie oft kann er nicht da sein bis ich wieder die volle Miete verlangen kann?

Einzelfallentscheidung. Liegen keine stichhaltigen Gründe für eine Absage des Termins vor, sehe ich keinen Grund, weshalb der Mieter damit nicht sofort sein Minderungsrecht verwirkt haben sollte.


Und muss ich es dann irgendwann wieder versuchen oder liegt der Ball wieder bei ihm?

Du bist nach wie vor verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Vielleicht darf der Mieter nicht mehr mindern, zur Selbstvornahme greifen, Schadenersatz fordern, ..., aber an deiner grundsätzlichen Leistungspflicht ändert sich nichts.


Kosmetische (=optische Mängel) berechtigen zu keiner Mietminderung, nur Funktionsbeeinträchtigungen.
Sah das Amtsgericht anders.

Natürlich, denn die Aussage von @ehrenwertes Haus ist falsch. Auch das Aussehen einer Wohnung ist Teil der Beschaffenheit der Mietsache und kann einen Mangel darstellen. Dutzendfach gerichtlich bestätigt.

Die Untergrenze, ab wann ein Mangel so geringfügig ist, dass keine Minderung mehr zulässig ist, ist ziemlich niedrig. Es gibt einige Urteile, die Minderungsquoten unter 1 % zugestehen. Mängel, für die noch nicht einmal 0,5 % Minderung angemessen wäre, sind dann ziemlich sicher eher kosmetischer Natur, aber die Umkehrung ist grundsätzlich falsch.
 

Peter Schmitz

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Nein, hatten wir hier schon mehrfach: Der Mieter muss keinen Termin auswählen. Der Mieter muss keinen Termin bestätigen. Ja, mit wenigstens ein wenig kooperativen Mietern macht ein solches Vorgehen vielleicht abseits der Rechtslage Sinn, aber das war nicht die Frage.

Außerdem ist das hier keine zielführende Vorgehensweise. Es geht nicht mehr darum, den Schaden zu beseitigen. Es geht darum, Kündigungsgründe zu schaffen bzw. zu sichern.




Einzelfallentscheidung. Liegen keine stichhaltigen Gründe für eine Absage des Termins vor, sehe ich keinen Grund, weshalb der Mieter damit nicht sofort sein Minderungsrecht verwirkt haben sollte.




Du bist nach wie vor verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Vielleicht darf der Mieter nicht mehr mindern, zur Selbstvornahme greifen, Schadenersatz fordern, ..., aber an deiner grundsätzlichen Leistungspflicht ändert sich nichts.





Natürlich, denn die Aussage von @ehrenwertes Haus ist falsch. Auch das Aussehen einer Wohnung ist Teil der Beschaffenheit der Mietsache und kann einen Mangel darstellen. Dutzendfach gerichtlich bestätigt.

Die Untergrenze, ab wann ein Mangel so geringfügig ist, dass keine Minderung mehr zulässig ist, ist ziemlich niedrig. Es gibt einige Urteile, die Minderungsquoten unter 1 % zugestehen. Mängel, für die noch nicht einmal 0,5 % Minderung angemessen wäre, sind dann ziemlich sicher eher kosmetischer Natur, aber die Umkehrung ist grundsätzlich falsch.

Also nur einen Termin per Einschreiben/Einwurf mit Zeugen vorgeben und bei Nichtantreffen abmahnen? Dann wiederholen und beim zweiten erfolglosen Versuch auf Zahlung klagen? Oder was ist gemeint?
 

Peter Schmitz

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Wenn Du unbedingt die Deutsche Post AG unterstützen willst - was genau beweist nochmal ein Einschreiben?

Das klingt so als würdest du Einwurf mit Zeugen besser finden. Oder ist wirklich nur Gerichtsvollzieher sicher? Kann es Probleme geben, wenn die Zeugen für den Einwurf Verwandte des Vermieters sind?
 

immobiliensammler

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Das klingt so als würdest du Einwurf mit Zeugen besser finden. Oder ist wirklich nur Gerichtsvollzieher sicher? Kann es Probleme geben, wenn die Zeugen für den Einwurf Verwandte des Vermieters sind?

Gerichtsvollzieher ist am besten, Einwurf/Übergabe mit Zeugen kommt es halt auf die Glaubwürdigkeit des Zeugen an. Wichtig ist dann, dass der Zeuge Kenntnis vom Inhalt des Schreibens hat, also nicht nur (wie der Briefträger) den Einwurf eines Umschlages bestätigen kann.
 

Peter Schmitz

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Mal aus Interesse: Gibt es eigentlich Heizkörper die darauf ausgelegt sind leichter zugänglich zu sein als beispielsweise die klassischen Gliederheizkörper? Ich würde gerne die nächste Renovierung so planen dass solche teure Aktionen mit Wasser ablassen und entfernen etc. nicht mehr notwendig sind.
 

ehrenwertes Haus

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Gibt es eigentlich Heizkörper die darauf ausgelegt sind leichter zugänglich zu sein als beispielsweise die klassischen Gliederheizkörper?
Solange die Heizkörper mit Warmwasser betrieben werden, nein. Es gibt Absperrventile, die auch in älteren Heizungen nachgerüstet werden können.
Mit Stromheizungen entfällt dieses Problem vollständig.

Verteufel die alten Rippenheizkörper nicht gleich, sie sind weder besser noch schlechter als moderne Plattenheizkörper.
Jede Bauart hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von den Ansprüchen und Einsatzvarianten.
Lass dich am besten dazu von einem Fachbetrieb beraten, was in dieser Mietwohnung sinnvoll ist.
 

Andres

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Gibt es eigentlich Heizkörper die darauf ausgelegt sind leichter zugänglich zu sein als beispielsweise die klassischen Gliederheizkörper?

Wie es hinter dem Plattenheizkörper aussieht, ist meist eher egal. Da sehe ich schon Vorteile. Ansonsten könnte man darüber nachdenken, noch ein paar Absperrventile zu setzen. Dann muss man wenigstens nicht im ganzen Haus das Wasser ablassen und danach wieder entlüften.

Für kürzere Maßnahmen (Heizkörpertausch, kleine Leckage reparieren, WMZ setzen, ...) kann man die Rohre auch einfach vorübergehend vereisen.


Also nur einen Termin per Einschreiben/Einwurf mit Zeugen vorgeben und bei Nichtantreffen abmahnen?

Zur Zustellung hat sich @immobiliensammler schon geäußert. Zu den Folgen, wenn der Termin platzt: Sofern der Mieter weder absagt noch den Zugang ermöglicht, könnte man abmahnen. Ich sehe das aber nicht als das Hauptziel an.

Mein Ziel wäre, den Mieter wegen Zahlungsrückständen zu kündigen. Fristlos, falls möglich. Dazu müsste in diesem Szenario durch ungerechtfertigte Minderungen ein ausreichend hoher Zahlungsrückstand entstehen. Da man vor dem Ende des Rechtsstreits nie mit letzter Sicherheit weiß, in welchem Umfang hinsichtlich Dauer und Höhe der Minderung der Mieter Erfolg haben wird, sollte dabei auch ein ausreichender Sicherheitszuschlag enthalten sein.

Ich würde unter den geschilderten Umständen auch nicht die Duldung der Maßnahmen einklagen - darum geht es nicht. Zur Mängelbeseitigung würde ich genau so viel unternehmen, dass dem Mieter keine weiteren Rechte zustehen, also keine Minderung und keine Selbstvornahme. Also kündige ich beweiskräftig einen Termin an und wenn der Mieter den platzen lässt, mache ich nicht die große Welle, sondern kündige den nächsten Termin beweiskräftig an. Inzwischen wird der Mieter weiter die Miete kürzen (was ich regelmäßig zurückweise, außerdem auch gelegentlich abmahne), weitere Probleme erfinden (um die ich mich in ähnlicher Weise kümmere: Terminankündigungen, natürlich auch mehr, wenn der Mieter doch mal aufmacht) und die strittige Miete wächst immer weiter. In Abstimmung mit meinem Anwalt folgt dann irgendwann die Kündigung.

Je nach Vertrauen in die eigenen Fähigkeiten ist der Anwalt dabei mehr oder weniger involviert. Wenn es um strittige Forderungen geht, ist eine Kompetente zweite Meinung aber äußerst hilfreich.
 
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