Reparaturen und Verfügbarkeit des Mieters

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von MGeiselberger, 14.02.2014.

  1. #1 MGeiselberger, 14.02.2014
    MGeiselberger

    MGeiselberger Neuer Benutzer

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    Als Reaktion auf die Ankündigung einer Mieterhöhung hatte mein Mieter hat mir im Oktober letzten Jahres gedroht, die Miete zu reduzieren, sollten 3 Fenster nicht umgehend ausgetauscht werden. Nach längerem Hin und Her hatten wir uns schliesslich geeinigt. Nachdem die Fenster jetzt bestellt sind und ein Montagetermin vereinbart werden sollte, ist mein Mieter nicht bereit, die Montagearbeiter zu den üblichen Arbeitszeiten ins Haus zu lassen. Nach mehreren Anfragen habe ich immer noch keine Antwort bezgl. seiner Verfügbarkeit. Ich lebe in Spanien und es ist mir somit nicht möglich, einfach so mal persönlich anwesend zu sein. Was kann ich tun?

    Wichtig: Der Mieter möchte gerne das Haus kaufen, allerdings zu Konditionen, die bei mir bisher noch nicht auf Interesse gestossen sind. Daneben sind die Verhandlungsversuche seinerseits in unangemessenem Ton, auf ungeschickte Weise und ohne den notwendigen Respekt erfolgt. Als andere Verkaufsinteressenten mit einem Makler das Haus besichtigten, hatte er stets die Nachteile des Hauses in Vordergrund gestellt. Das hat einige Interessenten verscheucht.

    Der Mieter ist nun beinahe 6 Jahre im Haus und der Vertrag wurde leider als unbefristet unterzeichnet. Idealerweise würde ich gerne den Mieter raus haben und mich dann um den Hausverkauf kümmern. Da ich jedoch keinen Eigenbedarf habe, scheint dies recht kompliziert zu sein. Hat jemand gute Tipps wie ich hier weiter komme?

    Besten Dank und Grüsse
    Martin
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Gab es dafür auch irgendwelche sachlichen, nachprüfbaren Gründe? Wenn nicht, kann man ...

    ... den Auftrag einfach wieder stornieren. Wenn der Mieter nicht will - bitte.

    Den Rechtsweg zu beschreiten, wäre mühsam. Man wird letztendlich schon den Zugang zur Wohnung einklagen können, aber das dauert und kostet. Den ersten Schritt hast du schon gemacht: Den Mieter auffordern, Termine zu nennen, an denen er die Arbeiten durchführen lassen kann - schriftlich und unter Fristsetzung. Danach kann man noch einmal eine Nachfrist setzen, danach klagt man Zugang und Duldung ein. Spätestens für diesen dritten Schritt sollte man dann anwaltlich vertreten sein.


    Ist ja eigentlich auch nicht nötig. Was sollst du vor Ort auch machen?

    Und dass die Vermietung schon aus Entfernungen von 100-200 km Probleme aufwirft, hätte dir eben klar sein sollen.


    Es ist nicht unkompliziert, sondern mit legalen Mitteln unmöglich - jedenfalls wenn der Mieter nicht sowieso ausziehen will (das köntne man mit einem Aufhebungsvertrag beschleunigen) oder die Miete nicht mehr zahlt. Sehr wahrscheinlich läuft das so, dass du das Haus vermietet verkaufst (dafür wirst du Abschläge hinnehmen müssen) und der neue Eigentümer dann auf Eigenbedarf kündigen kann.
     
  4. #3 Pharao, 14.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also erstmal muss man das trennen. Die "normale" Mieterhöhung (§557 bis §558 BGB) erfolg i.d.R. nach Gesetzeslage bzw. was im Mietvertrag vereinbart ist und ist an keine Bedingungen des Mieters geknüpft. D.h. wenn alle Voraussetzungen vorliegen, kannst du eine Mieterhöhung machen. Wenn dem Mieter das nicht passt, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen (561 BGB).

    Das der Mieter neue Fenster will, darauf hat er i.d.R. keinen Anspruch. Wenn die alten Fenster also in Ordnung sind, kann er fordern was er will. Sind die alten Fenster defekt, entscheidest du, ob du neue Fenster einbauen willst (was ggf. unter Modernisierung laufen kann und somit ggf. auch eine Mieterhöhung (§555b BGB) rechtfertigt) oder ob du diese ggf. nur reparierst. Auch hier, wenn dem Mieter das nicht passt, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht (also für die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung) gebrauch machen (§555e BGB)

    Wenn der Mieter die Miete kürzen will, dann benötigt er schon einen Grund dafür bzw. einen Mangel an der Mietsache der das rechtfertigt. Kürzt er unberechtigter weise oder zuviel, kann das ein Kündigungsgrund sein. Verhindert der Mieter durch sein Verhalten das beheben eines bestehenden Mangels auf den er seine Mietkürzung begründet, dann verliert er auch das Recht zur Mietminderung.

    Schriftlich einen Termin setzen, ggf. einen Ausweichtermin. Sollte der Mieter diese Ablehnen, muss er einen akzeptablen Termin vorschlagen. Bei berufstätigen Mieter sollte eine Vorlaufzeit von ca 3-4 Tagen ausreichend sein.

    Hier kann man den Mieter durchaus mal auf den §555a BGB oder auf den § 555d BGB hinweisen, wo es u.a. heißt: "Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen)" oder "Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden"

    Naja, dann würde ich dem Mieter mit Sicherheit keine neuen Fenster spendieren .... :91: Ob man bestellte Fernster ggf. stornieren kann, das kann ich dir leider nicht sagen. Wenn ja bzw. falls noch nicht bestellt, dann kann man die Kosten für die Fenstermodernisierung ja auch vom Kaufpreis abziehen. Dann kann der Käufer mit dieser Ersparnis sich selber ggf. neue Fenster einbauen.

    Ansonsten wird es schwer einen unliebsamen Mieter raus zu bekommen, solange dieser sich nix zu Schulden kommen lässt :( Wobei ich es garnicht für so Sinnvoll halte den jetzigen Mieter raus zu schmeißen. Denn bis ein Haus wirklich einen Käufer findet, das dauert i.d.R. durchaus auch mal länger. Und auch ein leerstehendes Haus verursacht dir kosten.

    Das ist natürlich deine Entscheidung, aber verschenken würde ich nix. Und wenn ein anderer Käufer diese Immobilie kaufen sollte, dann kann dieser ja ggf. auf Eigenbedarf dem Mieter kündigen. Je nach dem wieviel ernsthaftes Interesse also dein jetziger Mieter hat, sollte er ggf. sein Angebot nochmals überdenken.
     
  5. #4 BHShuber, 15.02.2014
    BHShuber

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    Die weiterführung des Mietverhältnisses scheint nicht zumutbar........

    Hallo Martin,

    zunächst kann der Mieter nicht verlangen neue Fenster einbauen zu lassen, dies liegt immer noch im Ermessen des Vermieters!

    Dann, wenn ich mir die Geschichte so ansehe, scheint eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht sonderlich zumutbar zu sein, insofern hier, hoffentlich beweisbar, der Verkauf der Immobilie aus Eigeninteresse vom Mieter erschwert wird.

    Hier was zum lesen:

    Kündigung: Wann ist sie rechtens und wann nicht?

    Wenn nachweisbar, dass der Mieter Interessenten aus eigenem Kaufinteresse und Preisdrückens, vergrault, sollte durch den Immobilienmakler durchaus nachweisbar sein, dann sollte man über eine sog. Verwertungskündigung nachdenken!

    Gruß

    BHShuber
     
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Reparaturen und Verfügbarkeit des Mieters

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