Reparaturkostenhöhe im Wirtschaftsplan, wie hoch sollten Sie sein?

Diskutiere Reparaturkostenhöhe im Wirtschaftsplan, wie hoch sollten Sie sein? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Seitdem ich der Verwalter meiner Wohnung bin, haben wir am Ende des Wirtschaftsjahres immer einen erheblichen Überschuss, sodass es zu...

  1. #1 Benni.G, 16.01.2019
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    Seitdem ich der Verwalter meiner Wohnung bin, haben wir am Ende des Wirtschaftsjahres immer einen erheblichen Überschuss, sodass es zu Rückzahlungen kommt, sodass ich mich frage, ob es eine Regel, wie hoch im Wirtschaftsplan die Reparaturkosten angesetzt werden sollen.
    Was haltet ihr in meinem Fall warum für angemessen?

    Ein paar Hintergrundinformationen zum betroffenen Objekt.
    Mehrfamilienvorderhaus mit 3 Wohnungen und 130qm Wohnfläche BJ 1955 und einem quasi autarken Einfamilienhinterhaus (im Wirtschaftsplan mir 860 € veranschlagt).
    Ein Eigentümer lebt aus der Hand in den Mund, der andere und ich haben genug Geld um mit einer Nachzahlung zurecht zu kommen, sodass ich ungern eine Nachzahlungen anstrebe. Allerdings würde ich, da ich in den nächsten 2 Jahren den Kauf eines eigenen EFH anstrebe gerne, meine monatlichen Ausgaben senken.
    Auf dem Hausgeldkonto ist ein dauerhafter Puffer von rund 5.000 € - der aktuelle Wirtschaftsplan sieht einen potentiellen Aufwand von 9.342,40 € vor, davon 3.300 € für Reparatur- und Regiekosten an Gebäude und Grundstück.
    2016/17 haben wir insgesamt 3.677 € zurück erhalten.
    2617/18 haben wir insgesamt 3.410 € zurück erhalten.

    Wem gehört eigentlich der Puffer, keiner der aktuellen Eigentümer kann dies erklären und erst recht nicht beweisen. Kann die ETV rechtssicher beschließen, dass der Puffer nur dem Vorderhaus gehört? Was kann mit dem Puffer gemacht (z.B. verringert und ausgezahlt oder als Instandhaltungsrücklage umgewidmet) werden?
    Das Vorderhaus legt jedes Jahr zusätzlich 3.000 € nach qm als Instandhaltungsrücklage zurück. Ist doppelt so hoch, wie es §28 Abs.2 der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen vorsieht, allerdings wurde auch erst vor 3 Jahren gestartet und letztes Jahr die Heizung für 6.500 € getauscht, sodass wir jetzt bei 2.500 € sind.

    Ich bin auf eure Meinungen gespannt.
     
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  3. Andres

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    Für den Anfang: Den gleitenden Durchschnitt der letzten paar Jahre, vielleicht so 5-10. Sollte dort eine klare Tendenz erkennbar sein, dann jährlich plus einen gewissen Zuschlag. Sollten bereits jetzt außergewöhnliche Maßnahmen für das Planungsjahr absehbar sein, dann dafür einen entsprechenden Zuschlag.


    Das ist einer der besten denkbaren Gründe, im Zweifelsfall lieber etwas mehr anzusetzen. Faktisch haften die anderen Eigentümer für die Zahlungs(un)fähigkeit dieses Eigentümers.


    Und das ist einer der besten denkbaren Gründe, keinen Eigentümer zum Verwalter zu machen: Interessenkonflikte.


    Der Gemeinschaft.


    Nein.
     
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  4. #3 Benni.G, 17.01.2019
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    Hallo Andres,
    danke für deine Antworten.
    Ich denke mal viele Eigentümer wären froh, wenn die monatlichen Ausgaben um 100 € gesenkt werden, mit der Folge, dass er keine Rückzahlung von 1.000 € erhält.
    Der Tipp mit den letzten 5 Jahren ist gut, allerdings wurde da ein Wasserschaden von der Versicherung getragen, ein kleines Loch in einer Leitung hat vielleicht 150 € gekostet, ein neuer Hausanschluss hat 500 € und den Rest (Abwasserrohverstopfung und Rollladeninstandsetzung) habe ich selbst gemacht, sodass wir auf einen Schnitt von 200 € kommt. Im Hofbereich haben wir letztes Jahr den Zaun getauscht (600 €), vor zwei Jahren kleinere Arbeiten für 100 € gemacht, sodass wir hier auf einen schnitt von 150 € kommen.
    Das bringt mich also nicht wirklich weiter.
    Vom Vorverwalter (war aber auch nur 2 Jahre unser Verwalter) habe ich übernommen, dass 3.000 € für's Haus und 300 € fürs Grundstück vorgesehen ist. Das würde ich auf 1.650 € für's Haus und 550 € für's Grundstück ändern - also von 3.300 € auf 2.200 € - es wäre also Faktor 6 im Vergleich zu dem Schnitt der letzten Jahre.
    Auf Grund einer neuen Heizung und günstigeren Gastarifen würde ich hier von 4.400 € auf 3.500 € runtergehen. 2017/18 wurde im Sommer die Heizung getauscht und zum Jahreswechsel 2018 erstmalig den Gasanbieter gewechselt und wir hatten Ausgaben von 2.760 € (Gas 1.368 €, Wasser 1.044 €, Abrechnung 348 €), sodass wir hier auch einen Puffer von über 26% haben. Das was an Wartung dazukommt, gehen die Gaskosten noch runter
    Ich hoffe, dass du durch die großzügigen Puffer erkennst, dass nicht jeder Schaden gleich zu einer Nachzahlung führen wird und mir bewusst ist, dass ich nicht für andere mit bezahlen will/muss.
    Was haltet ihr eigentlich für sinnvoller bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Bislang wurde sie im Juli jeden Jahres fällig - erachtet ihr das als sinnvoller an, als die monatliche Zahlung? Der finanzschwache Eigentümer bekommt jeden Sommer von seiner Krankenversicherung eine Sonderzahlung, weil seine Mutter ihn versorgt (er ist 50, hat durch Diabetes ein Bein verloren), sodass das bisher immer aufging. Mit den angedeuteten Änderungen würde sein Hausgeld von 250 € auf 189 € sinken und durch die Instandhaltungsrücklage auf 276 € steigen. Dafür wären wir auf der sicheren Seite, dass wenn seine Mutter nicht mehr als Pflegerin das Geld zuschießt nicht der ISR hinterherlaufen zu müssen.

    Was kann die Gemeinschaft dann mit dem Geld machen?
    Oder ist das eine eiserne Einlage?
    Was würde mit dem Geld passieren, wenn die Gemeinschaft sich auflöst?
     
  5. Jobo45

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    Die Insthaltungsrücklage sollte meiner Meinung nach anfallende planbare Kosten, wie z.B. Erneuerung Heizung, Dachsanierung, Kanalsanierung usw) abdecken.
    Dazu empfehle ich eine Liste zu fertigen, in denen die zu erwartenden Kosten und die durchschnittlichen Lebenszeiten aufgelistet werden.
    Zum Beispiel Erneuerung Heizung 2018 nächste Erneuerung etwa 2038, dann nimmt man die geschätzten Kosten für Erneuerung und teilt sie durch die Laufzeit und führt entsprechenden Betrag jährlich den Rücklagen zu.
    Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass notwendige Sanierungen nicht an der Liquidität einzelner Miteigentümer scheitern, allerdings hat es auch den Nachteil, dass sich die Rücklagen relativ hoch werden können. Geld das nicht unbedingt lukrativ angelegt werden kann. Aber an dieser Diskussion daran scheiden sich die Geister, zumal bei Verkauf einzelner Wohnung die Rücklagen mit verkauft werden.

    Wie ist denn dieses "quasi" Einfamilienhaus in der Teilungserklärung beschrieben?
     
  6. #5 Benni.G, 17.01.2019
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    Hallo Jobo,
    interessante Ansicht. Ich müsste das Haus also in die verschiedenen Bestandteile des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Wasserrohre, Abwasserrohre, Strom, Dach, Fenster, Türen, Balkon) teilen, die übliche Lebensdauer und die Herstellungskosten herausfinden und schauen, wann sie das letzte mal gemacht worden sind.
    Mal ein Beispiel: wenn alle Fenster 20.000 € kosten würden, alle 30 Jahre neue Fenster nötig wären, die Fenster jetzt 15 Jahre alt sind, dann müssten wir in den nächsten 15 Jahren (da wir ja bei null anfangen) 1.333 € zurücklegen. Theoretisch ja jedes Jahr 2% mehr, also nächstes Jahr dann 1.360 €.
    Es ist halt blöd, dass wir vor 3 Jahren bei null angefangen haben, obwohl vorher keines der Bauteile saniert wurde. Immerhin ist die Heizung und der Balkon (freiwillig auf Kosten des Eigentümers, zu dessen Wohnung er gehört) letztes Jahr neu gemacht worden. Bei dem Wasserschaden habe ich mal Rechnungen über 6.000 € gesehen, was da genau gemacht wurde, weiß ich also nicht ganz genau.

    Das Hinterhaus hat einen "Miteigentumsanteil von 316/100 am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Hinterhaus gelegenen 3-Zimmerwohung mit...alles mit Ziffer 4 bezeichnet."
    Die Gemeinschaftsregelung sagt: "Der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 4 hat unter Freistellung hat unter Freistellung der übrigen Wohnungseigentümer auch alle Lasten und Abgaben sowie den gesamten Instandhaltungsaufwand für seine Einheit allein zutragen, auch soweit die Abgaben und der Instandhaltungsaufwand die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile der Einheit Nr. 4 betreffen."...und umgekehrt.
    Einheit 1-3 hat bei 4 kein Stimm- und Mitspracherecht und umgekehrt.
    Lasten am Gesamtgrundstück (Einfahrt und Zufahrtsbereich zur Garage) werden nach MEA getragen.
    Im Vorderhaus ist ein zweiter Gaszähler, Wasseranschluss wird geteilt.
     
  7. #6 Benni.G, 21.02.2019
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    Ich habe eine neue Erkenntnis zum 5.000 € Puffer.

    In der Abrechnung 2013/14 der Vor-Vor-Verwaltung ist eine Rücklagenentwicklung der Instandhaltung zu sehen, diese ist von 5.050 € auf 5.350 € angestiegen. Mein Anteil beträgt laut der Abrechnung 2.057 € - also 263/684 (mein Anteil am Vorderhaus).

    Wenn ich dann in das Protokoll der der Vor-Verwaltung (ab Sommer im Amt 2015) von April 2016 schaue, da schlägt die Verwaltung vor, einen Betrag in Höhe von 5.500 €, der von der Vor-Vor-Verwaltung kam, als Reserve auf dem WEG-Konto zu lassen. Dementsprechend hat das Girokonto in der Abrechnung 2014/15 des Vorverwalters einen Stand von 5.992 € und das Rücklagenkonto 3 €.
    Da in der Zwischenzeit keine Ausgaben vom Instandhaltungskonto stattgefunden haben, werde ich auf der nächsten Eigentümerversammlung die 5.350 € der Instandhaltungsrücklage zuführen.

    Spricht eurer Meinung nach etwas dagegen? Dann hätten wir im Sommer immerhin einen Puffer von rund 10.000 € auf der Instandhaltungsrücklage.

    Was ich allerdings komisch finde, in dem Protokoll der Versammlung im August 2015, also nach dem Ende des Jahres 1.5.2014 bis 30.4.2015 (erstellt am 31.3.2016), ist noch keine Rede von den 5.000 €, aber auf der Abrechnung sind sie schon drauf.
    Naja, glaube keine Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.
    Oder ist ein Verwalter dazu verpflichtet den Kontostand nach dem Abrechnungszeitraum zu verändern, wenn er bis zur Erstellung von weiteren Beständen weiß?
     
  8. Andres

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    Ja. Die Gemeinschaft hat dann keine freie Liquidität mehr. Das Geld in der Rücklage ist zweckgebunden für Instandhaltung. Es ist nicht zulässig, dieses Geld zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zu verwenden, also z.B. um Heizöl zu kaufen oder die Rechnung des Gasversorgers zu zahlen. Es mag Sinn machen, die Liquidität etwas zu reduzieren, wenn man weiß, dass man sie ohnehin nicht in dieser Höhe brauchen wird. Ganz ohne geht es aber nicht.


    Vor allem ist der Verwalter verpflichtet, nach Kalenderjahren abzurechnen, solange es keine anderslautende Vereinbarung gibt. Ich würde vermuten, dass die komische Rechnerei aus dieser Ecke kommt.
     
  9. #8 Benni.G, 21.02.2019
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    Wir haben aber vereinbart, dass das Wirtschaftsjahr von Mai bis April dauert.

    Ich versuche meine Anmerkungen bezüglich des gewurschtel der Vorverwaltung nochmal zu verdeutlichen:
    Die Abrechnung 1.5.2014-30.4.2015 hat er am 31.3.2016 erstellt, mit einem Gesamtkontostand von 5.995 €
    Am 12.10.2015 kommen vom alten Verwalter 5.500 €, wovon 5.350 € eigentlich Instandhaltungsrücklage waren.
    Am 20.4.2016 beschließt die Eigentümerversammlung diese 5.500 € als liquide Reserve auf dem WEG Konto zu belassen und bucht es auf das Hausgeldkonto ein.
    Demnach müssten zum 30.4.2016 ja eigentlich ein Gesamtkontostand von 11.495 € erreicht werden (die laufenden Ausgaben werden mit den Hausgeldzahlungen komplett gedeckt).
    Da diese mir nun aber nur 5.995 € übergeben hat, könnte ich ja von der Verwaltung noch die 5.500 € verlangen.

    Also hier wurden meiner Meinung nach zwei Fehler gemacht. Zum einen hat die Verwaltung Geld rückwirkend, vor Erstellung der Abrechnung, in das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2014/15 gebucht und zum Anderen hat es die Instandhaltungsrücklage ins Hausgeldkonto umgewidmet.
    Seht ihr den letzten Sachverhalt auch so und bin ich dazu verpflichtet, den zu glätten?

    Da ich für die Reparaturkosten und die Rohstoffkosten einen guten Puffer eingebaut habe, sollte es auf dem Hausgeldkonto nicht zu einem negativen Betrag kommen.
     
  10. Andres

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    Wenn die 5500 Guthaben eines vom Verwalter für die Gemeinschaft geführten Kontos war, war das zu jedem Zeitpunkt Vermögen der Gemeinschaft.Das Vermögen betrug am 30.04.2015 dann tatsächlich nur 5995 und ...
    ... das war eine vermögensneutrale Umbuchung von einem Konto der Gemeinschaft auf ein anderes.

    Oder die Gemeinschaft hatte tatsächlich eine Forderung gegen den Vor-Vorverwalter - dann war es richtig, das zum Stichtag nicht zu buchen, solange die Gemeinschaft nicht bilanziert.


    Das können die Eigentümer doch vereinbaren (nicht beschließen) und haben sie wohl auch getan.
     
  11. #10 Benni.G, 22.02.2019
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    Hm, aus dem Beschluss (nicht Vereinbarung), geht nicht hervor, von wessen Konto der Vor-Vor-Verwalter das Geld überweisen hat.

    Also nochmal Klartext:
    Darf die Gemeinschaft, wenn es zu einem Liquiditätsengpass (oder wenn ein Eigentümer eben sonst Geld braucht) kommt, vereinbaren, dass Geld aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden kann oder nicht?
     

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  12. #11 immobiliensammler, 22.02.2019
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    siehe #7
     
  13. #12 Benni.G, 22.02.2019
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    Aber siehe dann auch #9.

    Also quasi genau die beiden Zitaten, die ich in #10 aufgelistet habe.

    Bis 2014 war es ISR. 2016 hat man beschlossen, dass es Hausgeld ist. Laut Andres darf das vereinbart werden.
    Also tun wir es 2019 in die ISR. 2020 brauchen wir etwas mehr Hausgeld, also vereinbaren wir eine Entnahme aus der ISR.

    Oder widerspricht sich Andres bei den beiden Zitaten?
     
  14. Andres

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    Natürlich nicht. Das geht aus Kontoauszügen, Buchungsunterlagen usw. hervor.


    Für mich sehr fraglich. Für den Einzelfall wäre eine Vereinbarung möglich, aber eine allgemeine Vereinbarung ist schon alleine mangels Bindungswirkung für neue Eigentümer problematisch.

    So, jetzt sehr lustig: Im Protokoll steht Beschluss(-fassung) und alle waren dafür. Das könnte man nun in eine Vereinbarung umdeuten, was auch der üblichen Auslegung entspricht. Eine Restunsicherheit bleibt - und wenn es nur die Tatsache ist, dass auch im Protokoll nicht immer die Wahrheit steht.


    Nein, tut er nicht. Er kann aber auch nur mit dem arbeiten, was man ihm liefert. Zum Zeitpunkt des ersten Zitats war mir von einem Beschluss oder einer Vereinbarung zur "Widmung" dieser 5500 nichts bekannt. Bis dahin war die Info lediglich:
    Es ging dann um die Frage, welche Folgen es hat, wenn du das Geld in die Rücklage buchst, worauf ich geantwortet habe, dass das Geld dann nicht mehr als freie Liquidität zur Verfügung steht - der Verwalter darf zu diesem Zweck nicht in die Rücklage greifen. Dass die Diskussion sich danach in die aktuelle Richtung bewegt, konnte ich beim besten Willen nicht ahnen.
     
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