Restaurant: beheizte Zuluftanlage an Heizung angeschlossen - Heizkosten?

Diskutiere Restaurant: beheizte Zuluftanlage an Heizung angeschlossen - Heizkosten? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Der Mieter musste auf behördliche Anordnung eine beheizte Zuluftanlage nachträglich einbauen. Dabei musste die Heizungsanlage vorübergehend...

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Der Mieter musste auf behördliche Anordnung eine beheizte Zuluftanlage nachträglich einbauen. Dabei musste die Heizungsanlage vorübergehend gesperrt werden. So ganz habe ich immer noch nicht verstanden, was eine beheizte Zuluftanlage mit der Heizung zu tun hat aber wichtiger dürfte die Frage sein: was bedeutet das für die Heizkostenabrechnung? Wie erfasse ich den Verbrauch durch die Lüftungsheizung (offenbar geht das ja nicht nur über Strom)?
     
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  3. set

    set Erfahrener Benutzer

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    In diesem Lufterhitzer befindet sich ein Wärmetauscher der mit dem erwärmten Wasser der Heizung aufgeheizt wird (durch den wird dann die Luft geleitet). In die Zuleitung zu diesem Wärmetauscher kann ein ganz normaler Wärmengenzähler eingebaut werden. Können dir sicher auch die Handwerker erklären die das Teil einbauen.
     
  4. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Erklärung! Ich habe leider keinen Kontakt zu den Handwerkern. Der Mieter entnimmt also Wärme von der Heizung. Das muss ich dann über die Heizkosten (verienbart sind 50% Verbrauch, 50% Fläche) abrechnen - nur wie?

    Ich habe inzwischen noch dieses Urteil gefunden, verstehe es aber nicht ganz (es geht mir um ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizung für alle Mieter und nur einer hat für seine Räume diese Zuluftanlage). Wenn es keine Regulierungsfunktion an der Zuluftanlage gibt, kann man ohne Wärmemengenzahler nach Fläche abrechnen? Aber wie wird dann der Wärmeverbrauch der Zuluftanalge in der Gewerbeeinheit erfasst? Über die elektronischen Heizkostenverteiler an den Heizkörpern doch nicht, oder?

    Und wenn es eine Regulierungsfunktion an der Zuluftanlage gibt, muss man dann einen "ganz normaler Wärmengenzähler" einbauen oder kann man? Sehe ich das richtig, dass die Kosten für Kauf und Einbau (oder Miete) des Wärmemengenzählers als Heizungsnebenkosten auf den Mieter mit der Zuluftanlage umlagefähig sind?
     
  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Die Einfachste Lösung wäre vermutlich (wenn technisch Umsetzbar) einen Wärmemengenzähler für die gesamte Heizung des Gewerbemieters.
    Einen teil mit HKV und einen Teil mit Wärmemengenzähler funzt so nicht, da muss mindestens noch ein Gesamtwärmemengenzähler eingebaut werden.
     
  6. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Aber die HKV dürfen soweit ich weiss wegen der übrigen Mieter nicht ausgebaut werden. Der Gesamtwärmemengenzähler muss also zusätzlich eingebaut werden. Wer zahlt Einbau, Wartung, Eichung usw. des Gesamtwärmemengenzählers?

    Wer könnte mir in dieser Sache verbindliche Auskünfte erteilen, bzw. Prüfungen vornehmen, ein Ingenieur für...?
     
  7. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Wer beauftragt diese denn dann?

    Dieses Urteil hat der BGH teilweise abgeändert: Klick!

    Der von Dir beauftragte und bezahlte Fachanwalt für Mietrecht.
     
  8. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Der Mieter. Sein Gewerbe, seine Handwerker, seine Kosten. Ich weiss nicht, was zum Bau eines Restaurants technisch oder behördlich erforderlich ist.

    Ich weiss, offenbar ging es dabei aber um die vereinbarte Art der Abrechnung.

    Ich meinte eher einen Fachkraft für die Technik. Nach meiner Erfahrung sind Anwälte dann gut, wenn alle nicht-juristischen Aspekte für sie geklärt werden.
     
  9. set

    set Erfahrener Benutzer

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    Wer macht den deine Heizkostenabrechnung? Wenn es einer der üblichen Dienstleister ist, wäre es vielleicht eine Möglichkeit diesen zu beauftragen die Vorraussetzungen für eine Abrechnung zu schaffen. Letztendlich beauftragen die meist auch nur Handerker vor Ort, von daher wäre es sicher hilfreich doch mal mit den Handwerkern zu reden die die Änderungen an der Heizungsanlage vornehmen. ;-)
     
  10. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Echt jetzt?
    Mein Haus, meine Heizung, meine Handwerker. Und wenn der Mieter das umgebaut haben will nur gegen entsprechende Abschlagzahlungen nach KVA. Sonst geht im Anschluss schon das Gezanke wegen Gewährleistung oder Fehlplanung los.

    Und wenn ich keine Ahnung davon habe, zahlt der Mieter auch den technischen Sachverstand im Form der Rechnung des Sachverständigen.

    Du weist offensichtlich noch nicht mal genau wie Du das abrechnen kannst. Ich glaube kaum, dass der Heizungsbauer die benötigte Expertise hat um Dir zu erklären was rechtlich möglich ist.
    Wenn der Anwalt das geklärt hat, kann der Heizungsbauer gerne erläutern wie er das zu welchen Kosten umsetzt.
     
  11. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Hinweise, wie ich es nächstes Mal besser machen kann.

    Die Abrechnung macht einer der grossen Dienstleister für diesen Bereich in Deutschland. Leider ist er, bzw. seine Mitarbeiter vor Ort - seit wir Kunden sind - nicht durch Hilfsbereitschaft und Kompetenz aufgefallen. Wenn ich aber weiss, wie die installierte Anlage funktioniert (Stichworte: Wärmetauscher, Regulierungsfunktion), werde ich sie natürlich wegen der Abrechnung kontaktieren.

    Leider ist der Mieter wenig kooperativ, weshalb das Problem ja auch entstand, und hat mir bisher trotz wiederholter Nachfrage die beauftragte Firma nicht genannt.

    Jetzt brauche ich also erst einmal technischen Sachverstand um den Ist-Zustand festzustellen. Also ein Ingenieurbüro für Heizungstechnik? Kühlungstechnik? Lüftungstechnik?
     
  12. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Gibt es denn dazu wenigstens irgendwelche - am besten schriftliche- Absprachen? Oder hat er mal einfach so gemacht?

    Genau. Die örtlich zuständige Handwerkskammer kann Dir mit Sicherheit sagen, wer für dieses Gewerk als Sachverständiger / Gutachter qualifiziert ist.
     
  13. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Im Mietvertrag steht natürlich, dass die Einwilligung erforderlich ist. Bei behördlichen Auflagen, die zur Erfüllung des Mietzwecks erforderlich sind, kann man allerdings schlecht "Nein" sagen.

    Gute Idee! Danke!
     
  14. #13 jorgk, 14.07.2020
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2020
    jorgk

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    Da wäre dann aber vor Beauftragung ganz sicher sinnvoll darauf hinzuweisen, dass diese/r Spezialistin sich auch 'sicher' fühlt in Bezug auf die Art und Weise wie eine Heizkostenabrechnung (aufgrund HeizkostenV) rechtssicher gestaltet werden kann. Sonst bekommst Du tolle technische Aussagen - aber was hilft Dir das für die Heizkostenabrechnung?

    Eigentlich hätte hier der Heizkostenabrechner Hilfestellung geben sollen/müssen (hatte @set schon drauf hingewiesen) - nur bestätigt deren Verhalten einfach das, was man hier immer liesst: Die grossen der Branche besser weit weg liegen lassen, deren Support weist, nett gesagt, örtlich (oder je nach Hotline) stark abwechslungsreiche Ausprägungen auf.
     
  15. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Offenbar will der Mieter einen Wärmemengenzähler einbauen, ich weiss nur noch nicht wo und was der erfassen soll.

    Man benötigt zur Abrechnung also Heizkostenverteiler an allen Heizkörpern im Haus, einen Wärmemengenzähler im Objekt des Mieters mit der beheizten Zuluftanlage und einen Wärmemengenzähler für das ganze Haus?

    Und der Wärmemengenzähler im Objekt des Mieters mit der beheizten Zuluftanlage muss den Verbrauch des gesamten Objekts des Mieters erfassen und nicht nur den der Zuluftanlage?

    Wie funktioniert dann - grob - die Abrechnung mit Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern?

    Die Erfahrungen habe ich auch gemacht, deshalb bin ich für die Hilfestellung hier sehr dankbar! Aber wie findet man an einen guten Vertreter der Branche? Ausprobieren dauert ja ewig.
     
  16. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler benutzen unterschiedliche Bezugsgrößen.
    Wenn du gemischt abrechnen willst, weil zB die Warmluftheizung sich nicht über HKV abrechnen lässt, musst du dass aufteilen.
    Nach meiner Vorstellung ungefähr so: (wenn nur Heizung ohne zentrale Ww-bereitung)
    1x Gesamtwärmemengenmessung
    1x entweder Gesamtheizbedarf des Gewerbemieters oder nur für die Luftheizung einen Wärmemengenzähler

    Gesamtheizkosten durch Gesamtwärmemenge teilen, dann Aufteilen in Wärmenge Gewerbe und den Rest wie gehabt mit HKV verteilen.
    Juristische Bedenken hätte ich evtl. wegen des Abzugsverfahrens. Bei Wasserzählern ist das nicht zulässig. Ob das bei Wärmeverteilung zulässig ist weiß ich nicht.
    Um das Auszuräumen bräuchtest du noch einen Wärmemengenzähler für den mit HKV abzurechnenden Heizkreis. Das wird dann schwierig wenn die Luftheizung einfach aus den Gesamtheizkreis abgegriffen werden soll.
     
  17. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort!

    Ja, es geht nur um die Heizung, Warmwasser wird dezentral erzeugt und daher nicht abgerechnet.

    Es ist also egal, ob der Wärmemengenzähler nur die beheizte Zuluftanlage oder das gesamte Restaurant erfasst, Hauptsache es gibt auch noch einen Wärmemengenzähler für das gesamte Haus - also alle Wohnungen und Gewerbeeinheiten? Nur alle Gewerbeeinheiten dürfte technisch sehr kompliziert werden.

    Ist Einbau, Wartung und Erfassung des zweiten Wärmemengenzählers (für das Haus) dann vom Mieter des Restaurants zu finanzieren, bzw. auf ihn umzulegen? Schliesslich ist er nur wegen seiner beheizten Zuluftanlage erforderlich.

    Meinst Du mit "Aufteilen in Wärmenge Gewerbe" nur das Restaurant in Abgrenzung zu allen anderen Mietern oder die Unterscheidung zwischen Wohnraum und Gewerbe?

    Ich hoffe mal. was juristisch geht und was nicht, weiss im Zweifel die Abrechnungsgesellschaft. Mir ist jetzt wichtig, dass ich möglichst schnell dem Mieter die technisch erforderlichen Auflagen mache, da er das alles offenbar nicht so genau nimmt.

    Das verstehe ich wieder nicht. Was ist ein Heizkreis? Alle Heizkörper in dem Restaurant, an die die beheizte Zuluftanlage angeschlossen ist? Das wäre dann der dritte Wärmemengenzähler.

    Was meinst Du mit aus dem "Gesamtheizkreis abgegriffen"? Die beheizte Zuluftanlage soll an die Heizung im Restaurant angeschlossen werden.

    Ich bin Dir sehr dankbar für Deine Hilfe!
     
  18. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Ein Heizkreis besteht aus einem Vorlauf (mit Heizungspumpe) von dem aus das heiße Heizwasser vom Wärmeerzeuger zu den Wärmetauschern (Heizkörper, Lufterhitzer etc.) fließt und einem Rücklauf durch den das abgekühlte Heizwasser zurück zum Wärmeerzeuger fließt.
    Wie viele Heizkreise du hast, weiß ich nicht, es kann sein dass du nur einen hast. Die eleganteste Lösung wäre wenn jeder Mieter einen eigenen Heizkreis hat.
    Wie viele Heizungspumpen hast denn?
    Genau dass meinte ich, es wird keine extra Leitung zum Heizkessel gelegt.
    Ich meine das Aufteilen in Heizkosten die nach gemessener Wärmemenge berechnet werden und denen die mithilfe der Heizkostenverteiler berechnet werden.
    Das Problem ist ja dass der Wärmemengenzähler Kilowattstunden misst während der HKV bezugslose Einheiten zählt.
    Daher musst du zunächst die Gesamtwärmemenge in Kwh messen und die gesamten Heizkosten auf die gesamten Kwh aufteilen.
    Dann erstellst du zwei Kostenblöcke, einmal Wärmemengenzähler Gastro und einmal den per HKV zu verteilenden Rest.

    Wenn die Gastronomie keinen eigenen Heizkreis hat (frag deinen Heizungsbauer!) kannst du nur mit der Abzugsmethode arbeiten, ob dass zulässig ist solltest du vielleicht einen Anwalt befragen.
    Das würde ich auch so sehen, kommt halt darauf an was ihr Vertraglich vereinbart habt.
    Die Wärmemengenzähler sind übrigens im Gegensatz zu den HKV Eichpflichtig.
     
  19. #18 Dschei2, 30.07.2020
    Dschei2

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    Ich rechne auch ein Haus ab, in dem es verschiedene Heizungsarten gibt, Fußbodenheizung (mit Wärmemengenzählern) und Heizkörper (mit HKV). Auch hier musste ich mehrere Nutzergruppen bilden und die Wärmemenge pro Nutzergruppe gesondert erfassen.
    https://www.extern.de/aktuelles/rec...pen-und-das-prinzip-der-differenzmessung.html

    Wenn du hier schreibst, dass die Wärme für die Warmluftanlage im Restaurant erst abgezweigt wird, wird das bei dir nix mit der gesonderten Erfassung. Ich habe im Kopf, dass andere Meßtechnik immer erfordert, dass Nutzergruppen gebildet werden und eben auch meßtechnisch erfaßt.
    Es gibt auch ein Urteil, wonach das 15%-Kürzungsrecht greift, wenn einfach nur nach Differenz-Berechnung abgerechnet wird:
    https://www.haus-und-grund-bonn.de/...71-bgh-urteil-vom-20-1-2016-az-viiiz-r-329-14

    Vielleicht kannst du dich aber darauf zurückziehen, dass es in deinem speziellen Fall unwirtschaftlich wäre, es gesondert zu erfassen.
    Oder du prüfst, ob das Restaurant einen eigenen Heizkreis hat, dann einfach den gesondert als Nutzergruppe erfassen.

    Oder einfach abrechnen, so gut die Installation das zuläßt, wenn keiner klagt, geht das so durch und ist nach Jahresfrist dann nicht mehr anzufechten.
     
  20. susi

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    Danke für die gut nachvollziehbare Erklärung!

    Die technischen Details (Heizkreise, Heizungspumpen) kann ich derzeit leider nicht klären, da "mein" Installateur gerade Urlaub macht. Aber, dass Ihr mich auf die möglichen Probleme hinweist, ist extrem hilfreich!

    Da ich bei Vertragsabschluss nichts von der Notwendigkeit (und Existenz) einer beheizten Zuluftanlage wusste, ist dazu vertraglich auch nichts geregelt. Ich wundere mich nur, warum ein Mieter, der mehrere Restaurants betreibt, anscheinend auch nichts von der Notwendigkeit wusste.

    Zur Umlage der Kosten für Einbau, Wartung und Erfassung des zweiten Wärmemengenzählers (für das Haus): in § 556a BGB ist geregelt, dass Betriebskosten, die von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Massstab umzulegen sind, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Gibt es eine entsprechende Regelung nicht auch in der HeizkostenV? Ich habe sie allerdings auf die Schnelle nicht gefunden.

    Dass verstehe ich jetzt nicht ganz. Heisst das, die bisher beschriebene Abrechnung mit Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler wird nicht funktionieren? Wo müsste die Wärme denn entnommen werden, damit die Abrechnung gesetzeskonform funktioniert?

    Einfach machen, in der Hoffnung, dass niemand sich beschwert, finde ich suboptimal.
     
  21. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Das mögliche Problem ist folgendes: du misst eine Gesamtmenge sowie eine Teilmenge und ziehst die Teilmenge von der Gesamtmenge ab.
    Möglicherweise müsstest du beide Teilmengen messen, die für die Luftheizung und die, die nach HKV verteilt werden.
    Ich weiß, dass dieses Verfahren mit Abzug einer Teilmenge bei Wasser nicht zulässig ist, meine aber bei Heizung wäre das anders, dies solltest du unbedingt juristisch prüfen lassen.
    Am Wärmeerzeuger, bzw. am Hauptverteiler wenn es den gibt.
     
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