"Rohbau" vermieten

Diskutiere "Rohbau" vermieten im Ausstattung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen, hat schon mal jemand einen "Rohbau" vermietet? Habt ihr Erfahrungen? Rohbau in Anführungszeichen, weil es sich eigentlich um ein...

  1. #1 Toastedblackcat, 27.04.2018
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    Hallo Zusammen,

    hat schon mal jemand einen "Rohbau" vermietet? Habt ihr Erfahrungen?

    Rohbau in Anführungszeichen, weil es sich eigentlich um ein renovierungsbedürftiges Haus handelt. In dieses wir aus Zeitmangel und Entfernung nichts investieren möchten. Daher werden wir es wohl als Rohbau für eine sehr günstige Miete vermieten.

    Die Nebenkostenabrechnung ist sehr einfach für uns- da alles komplett direkt mit dem jeweiligen Versorger abgerechnet werden kann (Müll, Strom, Gas, Wasser und das Sepa Lastschriftmandat für Grundsteuer und Abwasser wird dann umgestellt).

    Unter normalen Umständen wäre ich kein Freund von so etwas, aber manchmal geht's halt nicht anders.

    Würde einen Mietvertag vom Anwalt erstellen lassen in dem Eigenbedarf unsererseits ausgeschlossen ist, gewisse Laufzeit, damit sich die Investitionen der Mieter amortisieren und die Klärung wem was anwächst bei einer frühzeitigen Kündigung der Mieter.

    Uns geht es lediglich darum das Objekt langfristig zu vermieten und organisatorisch nicht viel damit zu tun zu haben.

    Daher die Frage ob jemand von euch so etwas mit Absicht oder aus der Not heraus schon einmal angegangen ist.

    Grüße
     
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  3. #2 Nicholas Bonk, 27.04.2018
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    Warum willst du auf dein Recht auf Eigenbedarf verzichten?
     
  4. #3 Toastedblackcat, 27.04.2018
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    Weil der Mieter Investitionen tätigen muss und weil ich eh keine Chance hätte, bei 550KM Entfernung einen Eigenbedarf anzumelden wenn ich hier vor Ort alles habe (Job, eigenes Haus etc.)
    Dann kann ich das auch gleich als Guzel für den Mieter oben drauf machen, dass ich keinen Eigenbedarf anmelde.
    Ich selbst würde auch keine Investitionen in solchem Umfang tätigen, wenn der Vermieter dies nicht ausschließen würde. Ich will nur kündigen können, wenn keine Miete bezahlt wird. Ganz klassisch.
     
  5. Andres

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    Was ist denn renovierungsbedürftig? Geht es hier "nur" um sämtliche Oberflächen oder auch um Leitungen, die Gebäudesubstanz, Fenster ...?


    Bisher nur für Gewerbe. Da bietet es sich aufgrund der teils sehr speziellen Anforderungen von Mietern und der meist ohnehin eher langen Vertragslaufzeiten an.

    Im Wohnraum halte ich dieses Vorgehen für einen sicheren Weg, sich maximalen Ärger ins Haus zu holen. Wer mietet denn so ein Haus an? Wer sich eine normale Miete leisten kann, mietet ein Haus in normalem Zustand an. Wer bereit ist, sich länger zu binden und erheblich eigenen Aufwand zu haben, wird sich eher als Käufer versuchen. Wer bleibt übrig?
    • Leute mit fragwürdigen Finanzen,
    • Leute, die auf dem gewöhnlichen Mietmarkt nicht zum Zuge kommen,
    • Leute, die den Aufwand drastisch unterschätzen und daher glauben, hier den großen "Schnapper" zu machen,
    • Leute, die von Anfang an keine Absicht haben, hier irgendetwas zu tun, aber zumindest der Ansicht sind, es auch in der vorhandenen Substanz noch eine Weile auszuhalten,
    • Leute, die einfach so das Bedürfnis verspüren, einem ihnen fremden Eigentümer das Haus zu sanieren.
    Will ich nun darauf hoffen, dass ich einen Mieter aus der letzten Kategorie unter der Armee von Pleitegeiern, die sich auf eine niedrige Miete melden werden, finde? Ich denke nicht.
     
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  6. #5 Pfannie, 27.04.2018
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    Nein, habe ich noch nicht gemacht. Aber wenn sich Interessenten dafür finden und man das mit einem Anwalt regelt, könnte ich mir das vorstellen.
     
  7. #6 Toastedblackcat, 27.04.2018
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    Hallo Andres,

    grundsätzlich gebe ich Dir recht. In dem Fall ist es aber eine, wie bereits geschrieben, andere Konstellation.

    Meine Vermietungen hier vor Ort (wo ich mich dann auch drum kümmern kann) zielen nicht auf Klientel ab, welches seine Miete nicht bezahlen kann.

    In dem Fall hier ist es anders. Das Haus ist komplett sanierungsbedürftig. Sprich Heizung, Warmwasseraufbereitung, Fenster, Dach usw. -> Daher auch mein Angebot der Langzeitanmietung und Amortisierung der Investitionen für den Mieter über die Laufzeit.

    Dass sich hier keine finanzstarken Persönlichkeiten melden, ist mir absolut klar. Wir haben derzeit ca. 70 Anfragen (davon 30% Mietkaufanfragen, 5% Kaufanfragen (der Nachbar und ein Investor), der Rest besteht aus Kunden des Jobcenters und Rentnern die sicherlich Handwerklich begabt sind, ich aber nicht weiß ob sie es finanziell stemmen können.

    Das Haus hat eine, für sein Alter, sehr gute Substanz (Dach alt aber dicht, keine aufsteigende Feuchtigkeit, keine Parasiten usw.) und liegt mitten in der Stadt. Daher wohl auch die hohe Anfrage.

    Ich kann jetzt eine Kernsanierung durchführen (lassen) - 100.000€ investieren und eine marktübliche Miete verlangen. Mich um alles kümmern und dann dumm aus der Wäsche gucken, wenn die Mieter in 2 Jahren ausziehen und es aussieht wie Lumpi im Haus und ich wieder renovieren kann. Der Klassiker....brauche ich hier niemandem zu erzählen.

    Da man am Haus nicht mehr viel kaputt machen kann - sind wir auf die Konstellation mit dem Rohbau vermieten - gekommen.

    Ich suche niemanden der mir mein Haus renoviert und den ich danach rausschmeißen kann, sondern eine Möglichkeit (auch rechtlich haltbar) die beiden Seiten dass gibt, was sie verspricht. Günstige Miete auf lange Zeit - und ich muss dafür nicht alle paar Wochen 1100Km in der Weltgeschichte spazieren fahren um mich um irgendwelche verstopften Rohre zu kümmern oder die Kippfunktion der Fenster zu überprüfen.
     
  8. #7 Nicholas Bonk, 27.04.2018
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    Wenn dein potentieller Mieter nicht explizit danach fragt, ergibt es keinen Sinn, das von sich aus zu entfernen. Geh nicht von dem aus, was du machen würdest.
     
  9. #8 Toastedblackcat, 27.04.2018
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    Morgen weiß ich mehr. Mache alle Besichtigungen und dann wird sich klären wie wir es machen. Die Frage wird vom einen oder anderen aber sicher aufkommen.
     
  10. Andres

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    Also Gewerke, die auch ein handwerklich begabter Mieter nicht alle beherrschen wird, außerdem ein erheblicher Materialeinsatz. Das macht die Idee in meinen Augen nur noch weniger geeignet. Bei ein bisschen Innenausbau hätte das anders ausgesehen ...


    Also genau die Klientel, die ich oben skizziert habe. Die Rentner gehören dabei zu der Kategorie, die sich beim Aufwand verschätzen. Du schreibst von ca. 100.000 € Aufwand. Die durchschnittliche Lebenserwartung für einen 65jährigen liegt derzeit bei 17,8 (m) bzw. 21 (w) Jahren. Selbst wenn die bis zu ihrem letzten Atemzug im Haus leben: Wie soll sich dieser Aufwand jemals amortisieren?


    Ich habe ja schon einiges erlebt, aber dass nach einem Chaos-Mieter das Dach erneuert werden muss, hatte ich bisher noch nicht. Die Geschichte mit den 2 Jahre ist ein ganz anderes Problem - für beide Seiten:
    • Für den Mieter ist das Risiko, dass er aus beruflichen oder privaten Gründen gezwungen ist, umzuziehen. Dann hat er viel Geld investiert, das er nicht mitnehmen kann. Hätte er das Haus gekauft, könnte er den verbesserten Zustand nun immerhin wieder zu Geld machen.
    • Für den Vermieter ist das Risiko, dass er irgendwann mit einem völlig verbastelten Haus dasteht. Was dann? Abriss?

    Am Ende ist es wie immer: Man muss den Versuch unternehmen, das Vorhaben durchzurechnen.
    • Was würde ein Verkauf jetzt und im aktuellen Zustand bringen?
    • Welche Miete ist im aktuellen Zustand erzielbar?
    • Was kostet die Sanierung (das weißt du ja schon) und welche Miete ist dann erzielbar? Wann wird man diese Investition ungefähr wieder eingespielt haben?
    Risiken gibt es immer. Ich schätze aber das Risiko dieser "Rohbau-Vermietung" deutlich höher als bei einer gewöhnlichen Vermietung ein. Das muss die Renditeerwartung ausgleichen.
     
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  11. #10 ehrenwertes Haus, 27.04.2018
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    Evt. wäre da für dich ein alternatives Wohnprojekt interessant.

    Leider fällt mir der Name des Vereins nicht mehr, der bei mir mal angefragt hat ein ganzes MFH anzumieten + Sanierung in Eigenregie aber durch Fachleute (keine selbsternannten Baumeister) für ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt.

    Mietdauer aber mind. 20 Jahre Jahre und deutlich vergünstigter Miete, dafür aber gesamte Kostenübernahme für Sanierung, Instandhaltung, Reparaturen usw., soweit ich das jetzt richtig in Erinnerung habe.
    Für mich uninteressant, könnte bei dir aber evt. anders sein.

    Wenn du möchtest frag doch mal z. B. hier an: http://www.urbanes-wohnen.de/typo3/uw/index.php?id=168
     
  12. #11 Petra_44, 28.04.2018
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    Der Verkäufer der Wohnung, die ich gekauft habe, hat es anders gemacht. Der hat die Handwerker dort für eine gewisse Zeit mietfrei wohnen lassen, und die haben dafür die nötigen Renovierungen durchgeführt. Wäre vielleicht auch ein Ansatz. Man müsste sich eben über die mietfreie Zeit einige werden, und darüber, wer das Material bezahlt.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 28.04.2018
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    Den Gedankenansatz finde ich gut, hat aber viel potential für Ärger.

    Auch Handwerkerleistungen müssen geprüft werden, ob diese überhaupt und, wenn ja, ordentlich durchgeführt wurden. Wer soll das in welcher Form prüfen? Was tun, wenn geschlampt wurde? Wer trägt die Kosten für Nacharbeiten wegen Unfähigkeit oder Schlamperei?

    Nicht alle Handwerker und handwerklich wirklich geschickten Leute, möchten ihre Miete wirklich abarbeiten. Oft liegt dann das Material auch bereit, das günstige Dach überm Kopf wird auch gern beansprucht, aber die Freizeitaktivitäten, lassen dann keine Zeit mehr für zugesicherten Renovierungen.

    Steuertechnisch ist das Modell auch nicht ganz Ohne. Wer soll in welcher Form die geldwerten Leistungen versteuern?
    Was ist mit dem Unfallrisiko? Wer soll dann wie dafür haften bzw die Versicherung dafür zahlen?
    Als Vermieter begibt man sich damit schnell in den Bereich des Arbeitgebers. Indirekt bezahlt man den Mieter ja für seine Arbeitsleistung mit vergünstigter Miete oder gratis Wohnen.

    Sicher ist sowas theoretisch machbar. Ich glaube aber, das in jeder Beziehung rechtlich korrekt in einen Vertrag zu fassen ist gar nicht so einfach.
    Es soll ja nicht der Vorwurf von Schwarzarbeit usw. gemacht werden können.
     
  14. #13 Toastedblackcat, 02.05.2018
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    Update:

    wir hatten am WE Besichtigungen und haben wohl jemanden gefunden, der für uns passt. Junge Familie mit Kindern, er hat Architektur studiert und kennt sich daher mit der Materie aus.

    Vertrag wird gerade vom Rechtsanwalt erstellt, bzw. unsere Vorlage angepasst und überarbeitet.

    Wir haben noch ein paar Details hineingepackt, z.b. dass uns jegliche Verbesserungen die am Haus gemacht werden anwachsen, der Mieter dafür untervermieten darf und daraus seinen Nutzen zieht. etc., 15 Jahre keine Eigenbedarfskündigung (gilt nur für uns, nicht für eventuellen Käufer) und der Mieter hat ein 3 monatiges Sonderkündigungsrecht ab MV Unterzeichnung, falls er etwas findet beim Umbau, welches ihn von weiteren Schritten abhält.
     
  15. AJ1900

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    Mal eine Frage, wie kommst du eigentlich darauf das ein studierter Architekt ahnung davon hat wie man ein Haus saniert? Im Normalfall kennt er vieleicht Firmen die das machen können.

    Du solltest selber merken das sich das eigentlich außschließt. Die Mietverhältnisse die am wenigsten Aufwand bedeuten sind üblicher weise die, wo an der Wohnung nichts zu meckern ist.

    Ist denn verkaufen keine Option? Ich meine was soll das ein Ruine zu vermieten die noch dazu 500km weit weg ist? Wofür machst du dir den Stress?

    Ähm, sorry, aber damit schmälert ihr den Wert der Immobilie gewaltig. Warum macht man so etwas?
    Geht es hier vieleicht um Selbstkasteiung?
     
  16. #15 Toastedblackcat, 02.05.2018
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    kann doch jeder seine Meinung hier haben.

    Finde es immer witzig, wenn irgendwas vom Standard abweicht, dass es dann automatisch nicht funktionieren muss.

    Klar wäre verkaufen eine Option - aber ihr kennt die Hintergründe doch gar nicht.

    Natürlich kann das alles schiefgehen, aber ich mache das mit der Vermietung auch nicht erst seit gestern und vermiete sonst auch nur Standardmäßig mit allem was dazu gehört.

    Ich habe somit nicht dass Klientel im Haus an das andere vermieten und komme mit all dem, was ich in den Mietvertrag aufnehmen lasse sehr gut klar.
     
  17. AJ1900

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    Deshalb habe ich ja gefragt?
    Na ja, dein Verhalten dürfte aber auch Gründe haben, oder? Erinnere dich doch einfach an diese.
    Muß ich das jetzt verstehen? Ich dachte du fragst nach Erfahrungen mit Vermietung solcher Ruinen? Für mich steht jedenfalls bislang ausser Frage das in der Sekunde in der dieser Vertrag unterschrieben ist, schon mal ein erheblicher Wertverlust eingetreten ist.
    Wo da jetzt dein Vorteil liegt kann ich bislang nicht erkennen. Da bräuchte es für mich schon trifftige Gründe, um mich auf so etwas einzulassen.
     
  18. #17 Toastedblackcat, 02.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 02.05.2018
    Toastedblackcat

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    @AJ:

    Das Haus ist wie bereits beschrieben von der Substanz her i.O. muss aber eben saniert werden.

    Und ein Mieter der jetzt hier anfängt zu renovieren, kann nichts kaputt machen. Weder wenn man die Fenster austauscht, noch wenn man die Badkacheln abschlägt oder gar die Grundrisse ändert o.ä. verschlechtert man den Zustand des Gebäudes.


    Ich bin mir selbst bewusst, dass dies nicht der gängige Weg ist ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten.
    Jedoch finde ich es ein bisschen schade, dass "die Mieter" hier per se abgestempelt werden, als wären sie nicht im Stande irgendetwas zu tun. Natürlich gibt es diese Menschen, die habe ich ja zu Hauf. Erst vor kurzem hat meine Mieterin mich angerufen, die Klappe ihres Gefrierfaches schließt nicht richtig.
    Aber in dem Fall hier geht es ja darum, an eben nicht so jemanden zu vermieten.

    Und meine Frage war: wer hat es tatsächlich schon mal gemacht? Und was ist dabei rausgekommen?
     
  19. AJ1900

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    Also nahezu alles was bei mit Mieter bislang selbst saniert oder renoviert haben, war im besten Fall laienhaft zusammengschustert, im schlimmsten Fall lebensgefährlich (Stichwort Elektrik).
    Ehrlich gesagt ist das auch logisch, weil natürlich so gut wie keiner ernsthaft Interesse daran hat, das Haus des Vermieters real zu sanieren. Im Normalfall geht es lediglich darum Miete zu sparen. Wenn das nicht so wäre bräuchte man ja nicht in einen Sanierungsbedürftigen Altbau ziehen.
    Von "im Stande" redet doch keiner. Aber halbwegs ordentlich Sanieren kostet nun mal auch Geld. Das ein Mieter normalerweise nicht bereit, oder im stande ist das zu bezahlen kann ich ihm nicht vorwerfen, und erwarte das auch nicht. Warum sollte sich jemand bewußt kostenlose Arbeit anlachen?
    Sorry, ich hoffe mal das ist nicht dein ernst? Wenn dein Mieter da die falsche Wand rausreißt, kann es passieren das ein Haus irreparablen Schaden nimmt.

    Noch mal die Frage, was macht dich eigentlich so versessen darauf so eine Gebäude das 500km von dir entfernt liegt vermieten zu wollen?
     
  20. #19 Newbie15, 03.05.2018
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    Warum sollte da ein Mieter 100 000 € investieren? Und wie soll er das machen? Er bekommt ja im Gegensatz zu dir für diese Vorhaben keine Baufinanzierung und muss das alles aus der eigenen Mitteln bezahlen.

    Wenn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung nur für euch gilt, was ist er dann wert? Du verkaufst das Haus, was der Mieter auf eigene Kosten saniert hat und 3 Monate später kündigt der Käufer dem Mieter? Investitionen, die der Mieter macht, sollen euch einfach geschenkt werden? Ich habe so meine Zweifel, dass solche Klauseln überhaupt gültig sein können, denn eine extremere Benachteiligung des Mieters kann ich mir kaum vorstellen. Sowas muss früher oder später Ärger geben und bei den Summen, von denen wir hier sprechen, kostet das dann vor Gericht richtig Geld und nicht nur die 4-stelligen Peanuts, die man bei "normalen" Mietrechtsstreitigkeiten auf den Tisch legen muss.

    Ich kenne einen so ähnlich gelagerten Fall. Ein Mieter mietet von einer Genossenschaft für ein ganz, ganz kleinen Pfennig (100 € im Monat) ein Haus mit großem Grundstück von einer Genossenschaft und saniert es dann auf eigene Kosten. Allerdings ist da jegliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen, ebenso Mieterhöhungen, und auch das Sonderkündigungsrecht im Erbfall. Verkauft werden kann das Haus ebenfalls nicht. D.h. der Mieter wird auf jeden Fall den Mietvertrag an seine Kinder vererben können. Bei euch kann der Mieter evtl. schon nach kürzester Zeit um eine 5-6 stellige Summe (vorausgesetzt, er hat das Geld) bzw. einen Haufen Schulden ohne irgendetwas in der Hand da stehen. Entweder sind die Mieter wirklich extrem dumm oder sie werden nicht wie erwartet die Summen investieren.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 03.05.2018
    ehrenwertes Haus

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    Das kann mächtig Ärger geben...


    Mal ein paar Bsp. der Änderungswut von Mietern im denkmalgeschützen Altbau:
    - tragende Wände wurden ohne Statiker im EG entfernt, selbstredend ohne Träger deswegen einzuziehen
    - Decken abgehängt und damit Stuckdecken zerstört
    - Wände eingezogen
    - Vollholzkassettentüren entsorgt und moderne Glastüren eingesetzt
    - Vollholzparkett vollflächig mit Teppichboden verklebt
    - Wohnungeingangstüren versetzt + gekürzt
    - Wasser- und Gasleitungen eigenmächtig geändert (nicht nur angepasst an Standort von Spüle oder Herd)
    - Entsorgung von historischen Kachelöfen und Einbau von Baumarktteilen​

    Folge, da fast alle Änderungen ohne Fachleute und entsprechendes Baugesuch (Nutzungsänderungsantrag) gemacht wurden:
    Nutzungsuntersagung von teilweise vermieteten Wohnungen durch das Bauamt.

    + Entsprechende Klagen gegen den alten Verwalter und die Mieter um wenigstens einen Teil der Sanierungskosten (Wiederherstellung des Ursprungsszustands, Statik i.O bringen) wieder reinzuholen.
    Mein Glück war nur, dass sowohl der alte Verwalter als auch die betreffenden Mieter finanzstark genug waren, den Schaden weitgehend zu ersetzen.


    Also egal wie sehr dein Hertz an dem Haus hängt, achte genau darauf was dein Mieter macht oder machen läßt.
    Du kannst mit so viel freier Hand auch ganz schnell eine Bauruine erhalten.
    Traue auch keinem Architekten weiter als ein Fachmann für Bausanierung sein OK gibt für die selbst gemachten Sanierungen.
    Auf den Schäden bleibt meist der Vermieter sitzen.


    Wenn es aber nur um Arbeiten geht, die wirklich keine Auswirkungen auf die Statik haben können, kann dein Modell funktionieren.
    Schlecht tapezierte Wände oder Böden die nur schlecht verlegt sind, lassen sich problemlos wieder beseitigen.
     
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