Rückabwicklung baulicher Massnahmen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von staeffele, 26.01.2013.

  1. #1 staeffele, 26.01.2013
    staeffele

    staeffele Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir sind 12 Eigentümern, 11 Sondereigentümer im Wohnhaus und 1 Teileigentümer im separaten in den Hang gebauten Rückgebäude, welches lt. Teilungserklärung aus 1 Teileigentum (Werkstatt) und einem Gemeinschaftseigentum (Waschküche) besteht. Über eine Außentreppe gelangen wir über das Dach der Waschküche in den dahinter oberhalb im Hang liegenden Garten.
    Der Teileigentümer hatte Sondernutzungsrecht für die Waschküche (nicht im Grundbuch eingetragen!). Er hat unzulässige bauliche Maßnahme vorgenommen u. Trennwand zwischen Waschküche/Werkstatt entfernt sowie Außentüre durch ein Fenster ersetzt. Es besteht somit kein separater Zugang mehr.
    Nun hat er sein Teileigentum verkauft und vermutlich mit Gemeinschaftseigentum (Waschküche). Wir möchten, dass die Trennwand zur Waschküche sowie die Zugangstüre zur Waschküche wieder hergestellt wird. Was ist zu tun? Anwalt einschalten? Ist Verwalter mitschuldig, da er vor Jahren die Massnahme vom Teileigentümer geduldet hat?:smile031:
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 26.01.2013
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    Hallo staeffele,

    der Teileigentümer kann lediglich sein Teileigentum verkaufen und keinesfalls Gemeinschaftseigentum. Das Sondernutzungsrecht ändert nichts daran, dass die Waschküche Gemeinschaftseigentum bleibt. Wie das Sondernutzungsrecht (Grundbuch? Teilungserklärung? ...?) an der Waschküche im Zuge des Verkaufes an den Käufer weitergegeben wurde, erklärst Du nicht. Zur Beurteilung, ob ein Rückbau überhaupt noch gefordert werden kann, wäre es vorteilhaft zu wissen, wann genau wer Teileigentümer war und wie lange die Gemeinschaft bereits die Veränderungen durch den Verkäufer geduldet hat. Wer hat bei Euch noch Interesse an einem separaten Zugang zur Waschküche, wenn allein der Teileigentümer sie nutzen darf? Wie ist belegt, dass der Verwalter die baulichen Änderungen wissentlich geduldet hat? Vorsicht mit Verdachtsäußerungen! Bei dem was ich bisher las, erscheint eine professionelle juristische Begleitung ratsam.
     
  4. #3 staeffele, 27.01.2013
    staeffele

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    Rückabwicklung baulicher Maßnahmen

    Hallo Fremdling,
    mein Dank, dass du dich so schnell meines Problems angenommen hast.

    Kauf meiner Wohnung war 1979 mit Waschküche lt. Teilungsplan, da hatte der Teileigentümer bereits Sondernutzungsrecht. Im Grundbuch ist bei Einräumung dieses Sondernutzungsrechts keine Änderung im Grundbuch veranlasst worden. Lt. Grundbuch it diese Waschküche Gemeinschaftseigentum. Punkt.
    Der Teileigentümer hat angeblich in einer "Nacht-und-Nebel-Aktion" (lt. Aussagen älterer Eigentümer) die Trennwand entfernt und Aussentüre zur Waschküche durch ein Fenster ersetzt. Die WEG-Verwaltung scheint damals schon untätig gewesen zu sein.
    2012 hat dieser Teileigentümer seine Werkstatt (womöglich mit Waschküche) verkauft. Ich habe mehrmals schriftlich bei der Verwaltung einen Antrag um Entzug des Sondernutzungsrecht gestellt, jedoch ist keine Reaktion seitens der Verwaltung erfolgt.
    Nächste Versammlung ist wahrscheinlich im März 2013 mit (vermutlicher) Teilnahme des neuen Besitzers. Außer mir ist wissentlich noch ein weiterer Eigentümer daran interessiert, dass die Waschküche wieder für die Gemeinschaft zugänglich wird.
     
  5. #4 Tobias F, 27.01.2013
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    Ich gehe einmal davon aus das dieses Sondernutzungsrecht in eurer TE verankert ist?
    Die kommst Du darauf das der Verwalter ein solches Sondernutzungsrecht entziehen könnte?


    Wenn, wie ich annehme, dieses Sondernutzungsrecht in der TE verankert ist, dann ist die Waschküche zwar natürlich Gemeinschaftseigentum, aber die anderen Eigentümer haben eben kein Recht diesen Raum zu betreten oder zu nutzen.

    Etwas anderes ist der Tausch eine Tür gegen ein Fenster, denn hier liegt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentum vor. Und diese hätte der Zustimmung bedurft.
     
  6. #5 staeffele, 27.01.2013
    staeffele

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    Rückabwicklung baulicher Maßnahmen

    Hallo Tobias,

    das Sondernutzungsrecht ist NICHT in der TE verankert. Ich habe eine Kopie Stand 2012. Den Verwalter habe ich deshalb wegen der Entziehung des Sondernutzungsrechtes angeschrieben, weil nur er den Kontakt (Namen, Adresse, Tel.) zum vorherigen und neuen Teileigentümer hat.
    Verwalter reagiert weder schriftlich noch telefonisch (Vogel-Strauss-Taktik?)
     
  7. #6 Tobias F, 27.01.2013
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    Und woher kommt/kam dieses Sondernutzungsrecht?
    Wo ist es wie festgelegt?

    Gibt es dazu einen Beschluss der Gemeinschaft? Dann kann auch nur die Gemeinschaft dieses wieder aufheben.
     
  8. #7 Fremdling, 27.01.2013
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    Hallo staeffele,

    beim Netz-Surfen ist zu finden, dass ein Sondernutzungsrecht je nach Art in ganz verschiedenen Formen begründet und sichtbar werden kann: Teilungserklärung, nachträgliche Vereinbarung -letztere beiden mit Grundbucheintragung-, schriftlicher formfreier Vertrag, ja sogar formfrei mündlich und auch schlicht durch konkludentes Handeln. Wie war es konkret bei Euch?

    Schon jetzt meinen Dank für die Befriedigung meiner aufkeimenden Neugierde!
     
  9. #8 staeffele, 27.01.2013
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    Rückabwicklung baulicher Veränderung

    Hallo,

    ich habe jetzt die Protokolle (seit 1972) alle durchgesehen.

    Lt. Protokoll April 1988
    "Der Eigentümet der Einheit Nr. 12 (Werkstatt) erhält das Sondernutzungsrecht an der Waschküche, er darf sie ausschließlich nutzen"

    Lt. Prot. 1999 Regelung Aufbewahrungsfrist (auf 6 Jahre), daher Vernichtung der Verwaltungsunterlagen, die Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer sind.

    (Ausgenommen sind: Protokolle, Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnung, Auftragspläne, Grundbuchauszüge, Bauverträge, Planunterlagen, Versicherungs- u. Wartungsverträge, Sicherungskarte)
     
  10. #9 staeffele, 27.01.2013
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    Noch was,
    Das Sondernutzungsrech wurde nie im Grundbuch vollzogen und kann m.E. keine Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entfalten.

    Werkstatt wurde 2012 verkauft. Frühjahr 2013 wird erste Eigentümerversammlung seit Verkauf sein, wo möglicherweise der neue Eigentümer anwesend sein wird und über Sondernutzungs verhandelt werden wird. Meinerseits wird nicht gestattet, dass dieses Sondernutzungsrecht an den neuen Eigentümer übertragen wird.
     
  11. #10 Fremdling, 27.01.2013
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    Hallo staeffele,

    wenn Dein Zitat aus 1988 ein Versammlungsbeschluss ohne irgendeine weitere Basis (schriftlicher Vertrag?) ist, dessen Respektierung durch konkludentes Verhalten gelebt wurde, wäre doch zu überlegen, ob Ihr diese Sondernutzung auch per Beschluss im März 2013 wieder aufheben könnt und wollt. Ein Rückbau scheint auch erst dann wieder sinnig bis notwendig.

    Falls der eigenwillige Umbau (Entfernung Trennwand; Umgestaltung Außentür zum Fenster) Jahre zurückliegt und vom Käufer ohnehin nicht zu verantworten ist, wage ich nicht einzuschätzen, wie Ihr da beim Verkäufer und/oder Käufer zum Erfolg kommt, zumal ja nun auch das mögliche Interesse des Käufers die Thematik verkompliziert.

    Auch wenn ich mich wiederhole: Juristen mit an Bord nehmen!

    Ach ja, und fast vergessen: DANKE für Aufklärung!
     
  12. #11 staeffele, 27.01.2013
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    Hallo Fremdling,

    dein Wissensdurst werde ich weiterhin stillen, spätestens nach der nächsten Versammlung.

    Ich habe bereits 2002 schriftlich gegenüber des Verwalters gebeten, das Sondernuitzungsrecht zu entziehen. Keine Reaktion seitens des Verwalters.

    Erneut schriftlich im Februar 2012, also VOR Verkauf der Werkstatt. Also müsste der Verwalter meines Erachtens den Käufer auf diese Situation hinweisen.
     
  13. #12 Thomas123, 27.01.2013
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    Baumaßnahme wurde illegal durchgeführt. Beschluß der Eigentümer: Rückbau legal durchführen ;-))
    Aber bei der Verwaltung habe ich so meine Zweifel. Geht vermutlich nur gerichtlich...
     
  14. #13 Tobias F, 27.01.2013
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    Sorry, aber der Verwalter ist NICHt DEIN Verwalter, sondern Verwalter der WEG. Und solange die keinen Beschluss darüber fasst dieses Sondernutzungsrecht wieder zu entziehen, kann und darf der nichts machen. Stell Dir vor, 8 Tage später schreibt der nächste Eigentümer den Verwalter an und verlagt das Sondernutzungsrecht wieder zuzuteilen.
    Ihr müsst beschließen, erst dann kann der Verwalter etwas tun (sofern das in diesem merkwürdigen Fall überhaupt so einfach möglich ist).


    Der Verwalter erfährt i.d.R. erst nach dem Verkauf überhaupt etwas davon das verkauft wurde. Er kann also i.d.R. vorher gar niemanden über irgendetwas aufklären, und der darf es auch nicht. Zudem geht ihn der Inhalt des Vertrags zwischen Verkäufer und Käufer auch nichts an.
     
  15. #14 staeffele, 28.01.2013
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    Rückbau baulicher Massnahmen

    Danke für die Aufklärungen.

    Was ist als nächstes vor der Eigentümerversammlung zu tun?

    "Beschlussantrag zur Eigentümerversammlung" fertigen?

    Ich habe keine Ahnung, sonst wäre ich Verwalter geworden.....:smile031:
     
  16. #15 Tobias F, 28.01.2013
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    Den Verwalter auffordern einen entsprechenden Top/Beschlussantrag in der Einladung aufzunehmen.
     
  17. #16 Martens, 28.01.2013
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    Genau, den Beschlußantrag ausformulieren und dafür sorgen, daß er auf die nächste Tagesordnung kommt.
    Dann solltest Du bei Deinen Miteigentümern für Dein Anliegen Werbung machen, also die Situation aufarbeiten und die übrigen Eigentümer vorab informieren. Man darf nicht davon ausgehen, daß alle das gleiche Interesse an dem Thema haben, wie man selbst. :)
    Eine Eigentümerliste muß der Verwalter übrigens herausgeben.

    Christian Martens
     
  18. #17 staeffele, 28.01.2013
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    Dank an alle für die Informationen....

    da bin ich aber mal gespannt, wer die Kosten übernehmen muss, da ja die Werkstatt letztes Jahr an einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Vielleicht wurde die Waschküche mit verkauft (ca. 10 qm).
     
Thema: Rückabwicklung baulicher Massnahmen
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