Rückforderung Betriebskostenvorauszahlungen

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Akkarin, 15.05.2016.

  1. #1 Akkarin, 15.05.2016
    Akkarin

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    Hallo zusammen,

    Folgender Fall: Vermieter (VM) und Mieter (M) schließen Ende 2011 einen Mietvertrag (MV) über Wohnraum ab 01.01.2012. Im MV werden monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart in Höhe von 220€. Der Mieter zahlt in 2012 insg. 2.640€ Betriebskostenvorauszahlungen (BKV). In 2013 ebenfalls 2.640€. Im Januar 2014 bezahlt er wieder die volle Warmmiete spricht aber den VM an, dass er die Abrechnung für 2012 wünscht. VM druckst rum und hält den Mieter hin. Im Februar 2014 zahlt der Mieter nochmals die volle Warmmiete und fordert am 20.02.2014 den VM letzmalig schriftlich auf bis zum 28.02.2014 Abrechnung zu erteilen, da er ansonsten ab 01.03. von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen wird.

    Ab März 2014 zahlt der Mieter auch nur die Kaltmiete mit dem Verwendungszweck „Kaltmiete s. Schreiben vom 20.02.2014". Im Juli 2014 beauftragt der VM eine Rechtsanwältin den Mieter wegen Mietrückstand > 1 MM abzumahnen und ihm die fristlose Kündigung anzudrohen, falls er nicht innerhalb 1 Woche zahlt. Der Mieter verweist gegenüber der RAin, dass er nicht rückständig ist, sondern zurückbehält und hört nie wieder davon.

    Am 28.12.2014 erhält der Mieter vom VM Abrechnung . Diese weist ein Guthaben von 922€ aus, die aber nie ausgezahlt werden, sowie eine Senkung der Vorauszahlungen um 70€ auf 150€. Um eine Einigung mit dem VM im Januar nicht zu gefährden nimmt der Mieter die reduzierten Zahlungen wieder auf, der Vergleich kommt aber nicht Zustande und der Mieter zieht im November 2015 aus (rückgabe der Wohnung am 30.11.2015).

    Im Dezember 2015 weist der Mieter die Abrechnung 2013 als fehlerhaft zurück .
    Aus Sicht des Mieters ist nicht klar, wer abrechnet? Es fehlt an der Absenderangabe. Wie man auf die Gesamtfläche kommt ist nicht erläutert, die Heizkosten und Warmwasser entsprechen nicht der HKV, Allgemeinstrom ist zu hoch, als dass es sein kann. Außerdem wird Belegeinsichtnahme gefordert, diese vom VM aber nicht gewährt.

    Die Anwältin von M fordert in der Klage die BKVs für 2012 vollständig und für 2013 zu 60% zurück, da ja ein gewisser Verbrauch stattgefunden haben muss, wir aber die Abrechnungsunterlagen nicht kennen. Für 2014 behält sie sich die Rückforderung vor.

    Das Gericht bestimmt Termin und ordnet kein persönliches Erscheinen an, da es eine Güteverhandlung für aussichtslos hält. 4 Wochen vor Termin leitet die Anwältin Schriftsatz der Gegenseite an den Kläger weiter mit der Bitte um Stellungnahme. Darin behauptet der RA der Gegenseite, der Kläger habe keinen Anspruch auf Rückzahlung, da dieser nicht wie in BGH, Urteil vom 29. März 2016 - VIII ZR 191/05 gefordert- sein recht auf Zurückbehalt geltend gemacht habe.
    M nimmt dazu Stellung, dass die Gegenseite lügt. sehr wohl habe er ab 01.03.2014 zurückbehalten und legt als Beweis statt vieler einen Kontoauszug bei. Die RAin geht in Ihrer Erwiderung an das Gericht auf den Punkt nicht ein.

    Am Tag der mündlichen Verhandlung passiert nun folgendes, die Richterin gibt Hinweis dass die Klage aussichtslos sei, da vom Zurückbehaltungsrecht kein gebrauch gemacht wurde.. Außerdem sein die Angriffe gegen die Abrechnung 2013 zu pauschal.
    Der anwesende Kläger erklärt daraufhin, dass die Behauptung des Beklagten falsch sei und legt daraufhin dem Gericht das Schreiben vom 20.02.2014 vor in der Zurückbehalt ab 01.03 angekündigt wird + seine Kontoauszüge März – Dezember 2014 mit der Kaltmiete und dem Verweis auf das Schreiben vom 20.02. Außerdem legt er email Korrespondenz mit der ersten RAin des Beklagten vor, in dem diese Bestätigt im Auftrag des Beklagten im Juli 2014 wegen dem angeblichen Mietrückstand tätig gewesen zu sein und den M gemahnt zu haben.

    Seine Anwältin will nun Antrag stellen, dass die Prozessakte dem Staatsanwalt vorgelegt wird wegen Prozessbetrug.
    So was nun tun? Die Richterin war sichtlich beleidigt, dass der Zurückbehalt in der Klage fehlt und sieht wohl die Klage als unbegründet an.. Auch ist ihr der Angriff auf die 2013er BKA zu pauschal und im Übrigen ist dem Kläger ja kein Schaden entstanden , er hat ja noch die einbehalteten BKvs aus 2014, mit denen Sie 2012 gerne verrechnet sähe.
    Allerdings wurde auf Erstattung der BKV 2014 noch nicht geklagt (dann wäre übrigens der Zurückbehalt sofort offensichtlich gewesen).

    Sollte man nun die Klage auf 2014 erweitern? und 2015 gleich mit?
    Ein Anspruch des VM auf Aufrechnung 2014 und 2012 wird durch den Kläger verneint, die Vorauszahlungen werden nicht mehr geschuldet, da diese Abrechnungreife erlangt haben. Sie könnten nur noch die Vorlage der BKA 2014 abgerechnet werden, der Nachzahlungsanspruch wäre aber verjährt.

    Die Rückforderung der Kaution steht leider auch noch an, so dass das nächste Verfahren auch schon winkt. Die Kaution wurde wegen angeblicher schäden einbehalten, die bis heute nicht vorgelegt wurden durch den VM. Der VM hat lediglich schriftlich der Bank des M versichert, dass der M gegen die mietvertraglichen Pflichten verstoße hab und die Bürgschaft der Bank in Anspruch genommen. M denkt über Strafanzeige wegen Betrug nach, falls er bis zum 01.06. keine Abrechnung über die Kaution erhält.

    Vielleicht hat ja jemand einen guten Tipp, was M nun machen kann, denn an der Faktenlage hat sich aus M Sicht nichts geändert:
    - VM hat 2012 nicht abgerechnet
    - Die 2013er Abrechnung ist mängelbehaftet, kann aber im Detail nicht angegriffen werden, da Belegeinsichtnahme verweigert wird. (steht auch so in der Klageschrift)
    - Das Zurückbehaltungsrecht wurde ausgeübt und der VM hat somit versucht das Gericht zu täuschen. Dies wurde zweifelsfrei in der mündlichen Verhandlung vorgetragen und belegt.

    Und am wichtigsten , sollte M seine Anwältin weitermachen lassen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 15.05.2016
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    Hallo Akkarin,

    wie hoch ist denn der Streitwert? Wäre ein Urteil (nachdem die Richterin ja Deiner Schilderung nach "angefressen" ist) berufungsfähig?
     
  4. #3 Akkarin, 15.05.2016
    Akkarin

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    2.620 € fuer 2012 und 1180 fuer 2013. Berufungsfaehig sollte das sein. :)
     
  5. #4 immobiliensammler, 15.05.2016
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    Ist es, da über 600 Euro; ich habe gefragt denn wenn ein Richter schon entsprechend voreingenommen ist, dann kann man das Ganze gleich vergessen, sofern das Urteil nicht berufungsfähig ist. Ist mir auch schon passiert, und unter 600 Euro muss der Richter ja nicht einmal eine Begründung ins Urteil schreiben.

    Ich würde das hier schon weiter machen und das Urteil abwarten. In der Berufung kann man dann ja eventuell noch auf Sachen eingehen, welche von der Richterin bemängelt werden. Zu beachten ist nur, dass in der Berufung i.d.R. keine neuen Beweismittel mehr eingebracht werden können (§ 531 ZPO), also darauf achten, dass wirklich alles im Prozess vorgebracht wird.
     
  6. Andres

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    Naja, man muss es ja auch nicht gleich übertreiben. Dass Richter im Lauf eines Zivilprozesses irgendwann durchblicken lassen, dass sie die Lage ziemlich eindeutig beurteilen, macht sie nicht automatisch voreingenommen. Umgekehrt heißt das auch nicht, dass die Richterin den Sachverhalt zwingend rechtssicher beurteilt. Eigentlich bedeutet es genau eine Sache: Mindestens eine Partei hat jetzt einige strategische Entscheidungen zu treffen.


    Meine Meinung: Bis hier hat der Mieter alles richtig gemacht. Er hat das Ende der Abrechnungsfrist abgewartet und ist dann sehr zügig tätig geworden. Er hat sein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt.


    Welches Jahr ist damit abgerechnet worden? Mittlerweile dürfte M ja um die 2000 € BKV zurückbehalten haben und die Abrechnung 2013 war (gerade so) noch nicht überfällig.

    Das sehe ich als den größten Schwachpunkt in der ganzen Geschichte an: DIe Ausgeübte Zurückbehaltung dürfte die bis dahin entstandenen Forderungen grob abdecken - und dann wurde die vollständige Zahlung wieder aufgenommen.


    2014 ja, 2015 ist noch nicht fällig, daher finde ich das nicht so sinnvoll.


    Nur wenn M willens ist, in Berufung zu gehen. Ansonsten - und genau das ist der Sinn des Hinweises der Richterin - ist es jetzt an der Zeit, sich kostenreduzierend aus dem Verfahren zu verabschieden.

    Will man weiter machen, sollte unbedingt gesichert sein, dass alle relevanten Fakten vorgetragen werden. Der Hinweis von immobiliensammler ist goldrichtig: Auch wenn im Berufungsverfahren der Sachverhalt noch einmal neu aufgenommen wird, kann man nicht einfach so neue Fakten vortragen, die in der ersten Instanz schon bekannt waren. Außerdem sollte - aber ich gehe davon aus, dass das sowieso passiert - mit der Anwältin besprochen werden, wie sie die Chancen einschätzt und wie sie weiter vorgehen will. Ein guter Anwalt hat zukünfitge Rechtsmittel ohnehin im Blick, aber es schadet nicht, sich noch einmal rückzuversichern, dass die Weichen für eine Berufung bereits jetzt richtig gestellt werden.
     
  7. #6 Akkarin, 15.05.2016
    Akkarin

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    Genau- z.B. mit der Anwältin weiterzumachen? Auf 2014 und 2015 sowie die Rückforderung der Kaution wurde ja noch gar nicht geklagt.

    Es kam die Abrechnung 2013 und zwar die da http://www.vermieter-forum.com/threads/fehlerhafte-bka.20033/
    2012 ist bis heute nicht abgerechnet.
    2014 auch nicht.
    Die Abrechnung enthält eine Reduzierung der Vorauszahlungen um 70 € monatlich. Anfang 2015 sah es auf grund der Abrechnung kurz so aus, als würde man sich einigen können, deshalb hat der M die verminderten Zahlungen wieder aufgenommen. Daran sollte eine Einigung nicht scheitern.


    oder lieber neue Klage mit neuem Anwalt?

    Der M hat eine RSV. Die Hinweise der Richterin gingen dahin, dass ihr der angriff gegen die 2013er abrechnung zu pauschal sei. und hier ist einer der knackpunkte. In der mündlichen Verhandlung kamen die Parteien nicht bis zu der Abrechnung.
    Die Richterin wollte die Klage nämlich direkt abweisen, weil der M sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt hätte. Der Einwand des M , doch doch hat er . hier sind die Schreiben und die Kontoauzüge löste ihre Verärgerung über die Anwältin des M aus. Die Richterin war der Meinung, dass hätte in der Klage schon im ersten Schriftsatz stehen müssen..
     
  8. Andres

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    Selbst wenn die Abrechnung fehlerhaft ist: Es ist nun wenigstens überhaupt einmal abgerechnet worden. Der Zurückbehalt deckt die fehlende Abrechnung 2012, vielleicht sogar noch die Rückzahlung aus 2013, also sehe ich kein Problem darin, jetzt die Zahlungen wieder aufzunehmen. Das müsste man nur der Richterin verklickern.


    Ich verstehe die Überlegung, aber die Richterin sieht wohl hauptsächlich die bedingungslosen Zahlungen Anfang 2015.


    Das wird die RSV vermutlich nicht übernehmen. Davon abgesehen kann es durchaus sinnvoll sein, aber das will ich nicht aus der Ferne beurteilen.


    Nur den ersten Kontoauszug vorzulegen, war ja auch ... nicht so toll. Stand im ersten Schriftsatz tatsächlich nicht, dass das Zurückbehaltungsrecht über einen bestimmten Zeitraum ausgeübt wurde? Dann wäre die Verärgerung der Richterin nachvollziehbar, denn jetzt stellt sich der Sachverhalt plötzlich ganz anders da, d.h. die Einarbeitung in den Fall war für die Katz.
     
  9. #8 Akkarin, 16.05.2016
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    Bingo. In der Klage stand nichts vom Zurückbehalt in 2014. Dieser wurde erst durch den Mieter selbst in der Verhandlung vorgetragen. Bitter vor allem, da die Gegenseite in Ihrer Stellungnahme behauptet, der Mieter haette nicht zurueckbehalten. Die Anwältin hat auch in der schriftlichen Erwiderung nicht auf den Punkt geantwortet.

    Den Ärger der Richterin verstehe ich insofern, was ich nicht weiß, ist das nun zu spät und somit Verschulden der Anwältin? Oder war das rechtzeitig?
     
  10. #9 immobiliensammler, 16.05.2016
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    Also ich gebe jetzt nur mein Wissen wieder, Jurastudium habe ich nicht:

    So weit ich weiß kann man bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung noch vortragen, was einem so einfällt. Eventuell bekommt die Gegenseite dann eben noch eine Frist zur Erwiderung.
     
  11. #10 Akkarin, 16.05.2016
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    Das waere ein traeumchen. Dann wuerde es nach dem erbaulichen Austausch weiterer Schriftsätze einen neuen Termin geben muessen. Geschlossen wurde die Verhandlung nämlich nicht.
     
  12. #11 immobiliensammler, 16.05.2016
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    So ich habe mal kurz Tante Google gefragt, lies mal §§ 296 und 296a ZPO, 296a ZPO war das was ich im Hinterkopf hatte, aber für Dich könnte eventuell 296 ein Problem werden.
     
  13. #12 Akkarin, 16.05.2016
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    Danke. Na dann sollte es ja auf den Showdown anwaltsfehler contra doch noch rechtzeitig hinauslaufen.
     
  14. #13 Akkarin, 19.05.2016
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    So heute mal einen anderen Anwalt zu meiner Ausgangsfrage interviewt. Danach ist es reine Ermessensentscheidung der Richterin, ob sie den Vortrag zulässt oder als verspätet zurückweist.
    Sollte letzteres passiert sein, waere auch keine
    Berufung mehr sinnvoll möglich.
     
  15. #14 Akkarin, 20.05.2016
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    Heute morgenbei Gericht nachgefragt, was denn gestern verkündet wurde. Antwort : Urteil. Die Klage wurde abgewiesen.
    Jetzt heißt es warten, auf die schriftliche Urteilsbegruendung.
     
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