Rücklage im Neubau, II BV §28 vs. Peters'sche Formel

Diskutiere Rücklage im Neubau, II BV §28 vs. Peters'sche Formel im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Leute, ich beabsichtige, eine 80 m2 - Neubauwohnung mit Dachterrasse vom Bauträger für Eigennutzung zu erwerben. Dafür versuche ich die...

  1. #1 Pfeifdireins, 26.05.2019
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    Hallo Leute,

    ich beabsichtige, eine 80 m2 - Neubauwohnung mit Dachterrasse vom Bauträger für Eigennutzung zu erwerben.
    Dafür versuche ich die Höhe der monatlichen Rücklagenzahlung abzuschätzen.

    Ich bin auf 2 Berechnungsmethoden gestoßen:

    1. BV II, §28 Abs 2
    2. Peters'sche Formel

    siehe:
    https://www.haufe.de/recht/deutsche...he-der-ruecklage_idesk_PI17574_HI2599235.html

    Mein Problem liegt in der großen Differenz der Ergebnisse dieser beiden Methoden.
    Ist bei einem Quadratmeter Preis von 4.500,- die Peters'sche Formel hier noch anwendbar, oder kann man einen Mittelwert aus beiden Methoden schätzungsweise ansetzen ?
    Die WEG existiert noch nicht, Baubeginn jetzt im Juni, Vertrag liegt noch nicht vor.

    Viele Grüsse,
    P.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Nein, darin liegt das Problem auf keinen Fall. Die Sätze aus der II. BV wurden irgendwann zwischen 1990 und 2007 festgelegt (sorry, genauer kann ich das nicht sagen - es muss da irgendwann eine Änderung gegeben haben, schon alleine um die Cents aus der Euro-Umstellung loszuwerden) und seither nicht mehr geändert (das ist dagegen sicher). Zwangsläufig sind da Preissteigerungen bei Grundstücken und Baukosten also überhaupt nicht berücksichtigt, die aber in voller Höhe in die Peters'sche Formel einfließen. Die II. BV ist politischer Wille, nicht wirtschaftliche Realität.

    Noch dazu wird die II. BV selten in Gebäuden zur Anwendung kommen, bei denen der Baupreis bei 4500 €/m² liegt ...


    Das weiß niemand. Man kann immer vermuten, dass teure Gebäude auch teurer in der Instandhaltung sind. Das entspricht den bisherigen Erfahrungen. Ob das bei der aktuellen Entwicklung der Baukosten und vor allem der Grundstückspreise, die ja keine Auswirkung auf die Instandhaltung haben, trotzdem noch proportional verläuft, wird man dann in 80 Jahren sehen.


    Es erscheint mir jedenfalls wenig sinnvoll, den vollen Wert aus der Peters'schen Formel (bzw. den auf das Gemeinschaftseigentum entfallenden Teil) als Zuführung zur Rücklage anzusetzen. Ich habe noch keine WEG gesehen, die bei wirklich großen Maßnahmen nicht doch früher oder später zu Sonderumlagen gegriffen hätte. Rein systematisch werden also Instandhaltungskosten nicht in voller Höhe als Rücklage gebildet.

    Dazu kommen "menschliche" Erwägungen. Es gibt eben mehr Eigentümer, die eine möglichst niedrige Zuführung zur Rücklage wollen, egal ob das nun wirtschaftlich gedeckt ist. Was die Eigentümer beschließen richtet sich also mindestens teilweise nicht nach schlauen Berechnungen.

    Ich würde die Methodik der II. BV auf die Werte aus der Peters'schen Formel anwenden: In den ersten 22 Jahren einfach mal ein Viertel weniger ansetzen. Von Durchschnitten halte ich nichts. Beide Verfahren haben ihre Nachteile, aber dass die sich durch mitteln irgendwie ausgleichen, ist eine völlig unbegründete Vermutung.
     
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  4. #3 Fremdling, 26.05.2019
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    Hallo @Pfeifdireins ,
    m.E. eine wegen der Anzahl der Unbekannten zuverlässig fast unlösbare Aufgabe, die von zahlreichen Faktoren (Bodenpreis, Gebäudeausstattung, Güte und erwartbare Lebensdauer einzelner Gewerke, ...) abhängt.

    Welchen Wert setzt der Bauträger denn an? Gibt es bereits einen ersten Entwurf eines Wirtschaftsplanes incl. IR-Zuführung?

    Bei der gern genommenen Verkaufsförderung, in den ersten Jahren während der Gewährleistung gänzlich auf Zuführungen zur Instandhaltung- und Instandsetzungsrückstellung zu verzichten, würde ich aufmerken, denn die Alterung wartet nicht die ersten Jahre ab. Die Ausführungen und Meinungen von @Andres teile ich; das insbesondere dort, wo trotz pauschalem Ansatz der Zuführung (mal z.B. € 5,- bis 10,- pro qm und Jahr) immer auch mit Sonderumlagen gerechnet werden muss. Die Chance erhöht sich erfahrungsgemäß, wenn überwiegend vermietende Eigentümer nicht so schnell und viel investieren möchten, wie Selbstnutzer mit einer Ader für schickes Wohnen.
     
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