Rücklagen für unbeheizten Hobbyraum wie für Wohnung?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Phakiel, 12.06.2015.

  1. #1 Phakiel, 12.06.2015
    Phakiel

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    Hallo,

    wir kaufen derzeit eine Wohnung, die wir vermieten möchten.

    Nun steht die Frage: unbeheizter Hobbyraum(unten im Keller 20,5 qm).
    Der gehört (neben einen Kellerabteil) mit zur Wohnung.
    Wenn ich das recht sehe, können wir wird diesen mit 50 % in das Mietgeld einbeziehen?
    Wohnung 72,5 qm mit Terrasse und dieser Hobbyraum (also 10,25 qm) wären dann 82,75 qm?

    Nun meine eigentlich sehr interessante Frage.
    Wird der Hobbyraum vollständig in die Rücklagenrechnung einbezogen? :152:
    (ist ja eigentlich kein richtiger Wohnraum) Können wir diesen wirklich mit 50% im Mietpreis einrechnen?

    Uns liegen Betriebskostenabrechnungen vor.
    Eine für die Wohnung (Einheiten 155,01) und eine für diesen Hobbyraum (Einheiten 42,57).
    Umlageschlüssel ist 1000.

    Es wird jeweils Heizkosten (nur Wohnung), Abfallbeseitigung, Reinigung, Versicherung, Allgemeinstromkosten, Kabelgebühr(nur Wohnung), Kontogebühr, Verwaltungskosten, Sonderrücklage Eigentümer und Instandhaltungskosten aufgeführt.

    Wir haben so überhaupt keine Ahnung, wie wir diese Abrechnung so recht verstehen sollen.

    Wird z.b. das Dach repariert, zahlen wir insgesamt mit 155,01 + 42,57 Einheiten mit unseren Rücklagen? (hat der Hobbyraum da die gleiche Stellung, wie die eigentliche Mietwohnung?)
    Monatlich laufen daher die Betriebskostenvorauszahlung auf 133,00 + 20,00 €, da 2014 etliche Arbeiten (Maler, usw.) am Haus durchgeführt wurden.

    Wo finde ich Informationen, um diese Abrechnung zu verstehen und wie kann ich da einen Überblick bekommen?
    Es wäre nett, hierzu Informationen zu kommen, bisher waren wir noch nie Vermieter .


    Grüße Phakiel
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Das ist ehrlich, aber euch ist hoffentlich klar, dass das keine Grundlage für eine Geldanlage ist, an die ihr sehr wahrscheinlich nicht unter 10 Jahre gebunden seid. Daher die grundlegende Frage zuerst:

    • Google "Abrechnung WEG" oder ähnliche Suchen zu beinahe jedem Fachbegriff, den du im Rest meines Beitrags entdeckst. Sind ein paar Millionen Seiten - das sollte euch eine Weile beschäftigen.
    • Kurze Suche bei Amazon förderte 1008 Bücher zum Thema Wohnungseigentum zu Tage. Ich kann keine Empfehlung für Anfänger geben, vielleicht weiß ein anderer User, was genau lesenswert wäre.
    • Es gibt Einführungskurse und -vorträge, z.B. beim örtlichen "Haus und Grund" und immer wieder auch bei Volkshochschulen. Qualität variiert stark, abhängig vom Dozenten.
    • Einzelne Fragen kannst du natürlich hier im Forum stellen - für den großen Überblick ist das etwas weniger geeignet.

    Was ist "Mietgeld"?

    Nach der Formulierung gehe ich davon aus, dass du dich hier auf die Wohnfläche beziehst. Die Chancen stehen nicht schlecht, dass der Hobbyraum gar nicht zur Wohnfläche gehört, weil es sich entweder um einen Zubehörraum handelt oder um irgendeinen selbst ausgebauten Hobby-Bunker, der nicht den baurechtlichen Anforderungen genügt (§ 2 WoFlV). Andernfalls würdest du aber richtig liegen: Der Raum ist dann zur Hälfte anzurechnen.


    Das hat nichts mit der Wohnfläche zu tun.


    Nein, der Umlageschlüssel ist "Miteigentumsanteile". Erste wichtige Erkenntnis zu diesem Thema: Oft werden die MEA zwar entsprechend der Wohnfläche festgelegt, aber das ist keinesfalls zwingend. Die MEA können auch völlig anders festgesetzt worden sein - die Teilungserklärung ist verbindlich.


    Die Heizkosten werden bestimmt nicht ausschließlich nach MEA verteilt, für die Kabelgebühr wird dann nicht mehr mit Tausendsteln gerechnet.


    Ja. Die Kosten solcher Maßnahmen werden nach MEA verteilt.


    Nein, keine Betriebskostenvorauszahlungen sondern "Zuführung zur Instandhaltungsrücklage". Diese beiden Beträge stehen in einem anderen Verhältnis als die genannten MEA, also weiß ich nicht, wie sie sich errechnen.


    Grundsätzliche Überlegung: Ist das wirklich ein geeignetes Anlageobjekt? Für den Hobbyraum braucht ihr entweder einen passenden Mieter, der dafür eine Verwendung sieht. Das schränkt die Auswahl stark ein und weil das erste Objekt meiner Meinung nach unbedingt "massentauglich" sein sollte, halte ich das für keine gute Idee. Oder ihr müsst damit rechnen, dass der Hobbyraum nur zu einem geringen Aufschlag auf die Miete für den Rest der Wohnung führt. Das wäre dann hinsichtlich der Rendite ein ziemlicher Griff ins Klo, weil der Verkäufer den Raum mit Sicherheit kräftig in den Kaufpreis eingerechnet hat. Ganz ehrlich: Wenn ich "Wohnung mit separatem Hobbyraum" lese, denke ich eher an ein Objekt zur Eigennutzung.
     
  4. #3 alibaba, 12.06.2015
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    seperate Quadrate ,auch seperat vermieten ,so gestalten sich später ortsübliche Mietsanpassungen einfacher :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  5. #4 Phakiel, 13.06.2015
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    Hallo,

    erst mal danke für die Antworten. (achja, Mietgeld, damit war natürlich die Miete für den zukünftigen Mieter gemeint)

    Das mit dem Hobbyraum haben wir wirklich erst an Hand der vorgelegten Betriebskostenabrechnung so richtig mitbekommen.

    Derzeit sind wir noch im Kaufverfahren.

    Die Wohnung hat eine sehr gute Lage. Ist in der kleinen Stadt ein wohlbekanntes „besseres“ Wohngebiet. Ruhig, aber nicht weit in die Stadt ( zu Fuß 10 – 12 min), Schule, Arzt, Einkauf usw. sehr günstig.
    Terrasse ist auch bei, im Erdgeschoß, und prima Grundschnitt als 3 Zimmerwohnung.

    Uns gefällt sie und wir könnten uns vorstellen, im Alter selbst dort zu wohnen. Man weiss ja nie, wie lange man im Alter ein Haust mit Grundstück noch „bebuddeln“ g kann.
    Zudem ist sie in unserer Nähe, so dass man mehr oder weniger einen „Blick“ drauf hat.

    Der Energieverbrauchskennwert dieser Wohnung (Baujahr 1995) ist 103,5 kWh/(m²a).

    Wir haben eine alten Mietvertrag zu sehen bekommen, wo der Hobbyraum nur benannt, aber nie in der Miete berücksichtigt wurde.
    Demnach war für den derzeitigen Besitzer (sehr alte Dame), diese Wohnung nicht so „ertragreich“.
    Wir wollen ja keinen Mietwucher betreiben. Daher möchten wir ganz einfach nur wissen, wo wir rechtlich stehen.

    Und ja, es gibt eine Teilungserklärung.
    Und dann zwei Grundbucheintragungen, einmal zur Wohnung 155,01/1000 und dann noch zum Hobbyraum 42,56/1000.
    Demnach gäbe es zwei Möglichkeiten.
    Entweder die Wohnung ohne Hobbyraum zu vermieten, mit der Möglichkeit diesen Raum anderweitig zu belegen/als Lagerraum vermieten, oder die Wohnung nur an jemanden zu vermieten, der diesen unbeheizten Hobbyraum mit einem Aufschlag (ca. 50% der 20,5 m² wären max. 50,00 Euro (evtl. nach unseren Vorstellungen)) akzeptiert.

    Oder kann man den Hobbyraum gar nicht einzeln vermieten?
    (also Verlust einzuplanen, da ja die Betriebskosten des Hobbyraumes monatlich ja nun mal weiter laufen)

    Dieser Hobbyraum ist bereits beim Bau des Hauses als dieser ausgewiesen. (hat auch 2 kleine Fenster -Schacht-)
    Trotzdem habe ich noch die Frage:
    werden die Betriebskosten dieses Raumes generell wie für richtigen Wohnraum gerechnet?
    Reinigung, Abfall, Verwaltungskosten, Sonderrücklagen ? zu das 100%, obwohl er gar nicht mit 100% Nutzung (lt. neuen WoFiV 2004?) angelegt ist?


    Grüße

    Phakiel

    Nachtrag: achja, wir nehmen zum Erwerb keinen Kredit auf.
     
  6. #5 Martens, 13.06.2015
    Martens

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    moin Phakiel,

    bei Dir geht weiterhin das Verhältnis des Eigentümers zur WEG und das eines Mieters zum Vermieter bunt durcheinander. Bitte halte diese beiden Rechtsverhältnisse sauber auseinander, sie haben nichts miteinander zu tun.

    Nach Deinen Schilderungen handelt es sich hier um ein Wohneigentum und ein Teileigentum, also zwei getrennte Sondereigentumseinheiten. Diese lassen sich natürlich einzeln kaufen und ggfs. getrennt nutzen oder vermieten.
    Wenn man einen Hobbyraum oder Lagerraum einzeln vermietet, ist man nicht an die Vorschriften für Wohnraum gebunden...

    Welche Kosten der Eigentümer zu tragen hat, ergibt sich aus keiner Betriebskostenabrechnung sondern aus der Teilungserklärung samt Ergänzungen (gibt es beim Grundbuchamt) sowie der Beschlußsammlung (die hat der Verwalter zu führen).
    Einen ersten Eindruck darüber, welche Kostenarten und -anteile auf einen als Eigentümer zukommen können, bekommt man aus der Hausgeld- oder Wohngeldabrechnung des WEG-Verwalters, wobei es hier zwei geben muß, für jede Sondereigentumseinheit eine.

    Christian Martens
     
  7. #6 Phakiel, 13.06.2015
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    Hallo Christian,

    sorry, wenn wir etwas konfus rüberkommen.
    Wir sind sozusagen "Neu-Vermieter" und Neueigentumswohnungsbesitzer, ... demnächst.:D

    Leider ist dieser Makler nicht so sonderlich gut im Erklären gewesen, wie das mit dem Hobbyraum ist.
    Ob er weiß es selber nicht so recht?, das ist uns noch nicht klar.
    Also werden wir an den Verwalter rantreten müssen, um Einblick in Beschlußsammlung und Hausgeldabrechnung zu bekommen.
    Leider haben ich in den erhaltenen Unterlagen nichts von Teileigentum bzgl. des Hobbyraumes finden können.
    Das werden wir also auch noch genauer hinterfragen, ob dazu etwas festgelegt ist.
    Mit was man sich auf einmal auch beschäftigen muss. :49:

    WIr müssen uns also ganz genau überlegen, was alles im Mietvertrag stehen sollte. Das verunsichert uns schon etwas. Doch habe ich hier im Forum schon einiges dazu entdeckt, was zu beachten ist.
    Danke nochmal für deine Antwort.

    Grüße
    Phakiel
     
  8. #7 Martens, 13.06.2015
    Martens

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    Eigentümer!
    Wenn man Wohn- oder Teileigentum erwirbt, wird man Eigentümer.
    Der Mieter ist ggfs. der Besitzer der Wohnung und / oder des Hobbyraumes.
    Das sind umgangssprachlich nur leichte Unterschiede, juristisch jedoch gewaltige.

    Du solltest Dir wirklich die Ratschläge von Andres in #2 zu Herzen nehmen und Dich informieren, der Makler will nur seine Provision verdienen, der hat kein Interesse daran, Euch die Zusammenhänge zu erläutern - sofern er sie überhaupt begreift.

    Christian Martens
     
  9. #8 Phakiel, 15.06.2015
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    Hallo,

    also unsere Sicht als Besitzer der Wohnung (mit Hobbyraum):
    denn der Hobbyraum gehört zum Objekt: Wohnung.
    Weitere genauere Informationen werden wir am Donnerstag bekommen.

    Aber hier gleich noch Fragen zum Hobbyraum (mit 2 Lichtschachtfenstern)
    Letzte Aussage des Maklers:
    Dieser Hobbyraum kann nicht einzeln vermietet werden. Somit steht das dann so in der Teilungsvereinbarung.
    (an dieser Info. wo das vereinbart ist/steht bin ich noch dran)

    Im Internet habe ich dazu nichts eindeutige gefunden, nur siehe "Hobbyraum.jpg"
    Klar ist nur, dass das, was im Hobbyraum gemacht wird, niemanden belästigen darf. (z.b. Probenraum für Musik ect.)
    Das da kein Wasser und Sanitär im nachhinein rein darf, ist ja total klar - ist ja auch Hobbyraum, der lt . Grundbuch
    mit "Sondereigentum an dem Hobbyraum im Kellergeschoß" eingetragen ist.

    Der Makler sagte, dass der Raum nicht beheizt ist (nun das war uns ja schon klar) und nur Licht drin hat. Somit nur ein Lichtschalter existiert.
    Auf meine Frage, wieso keine Steckdose drin ist, kam die Antwort: das da keine Steckdosen drin sein dürfen.
    Nach der Devise, das ist ein Hobbyraum, wo man z.b. Tischtennis spielen oder Hometrainer reinstellen könnte.
    Hä ??? Ne, oder? -ich hätte z.b. nen modernen Hometrainer, der ne Steckdose bräuchte.-
    Ist das wirklich so. Darf so ein unbeheizter Hobbyraum keine Steckdose haben?
    Sicherlich wird uns doch dazu ein zukünftiger Mieter auch fragen. Also sollten wir dazu auch eine Antwort haben.
    Eine Steckdose dort anzubringen wäre ja nicht das Problem. Doch dürften wird das auch?

    Grüße
    Phakiel
     

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  10. Andres

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    Wie man das wirksam regeln möchte, ohne massiv gegen § 13 WEG zu verstoßen, würde mich wirklich interessieren.


    Warum ist das alles so klar? Auch in Kellerräumen kann ein Wasseranschluss sinnvoll sein, z.B. um eine Waschmaschine aufstellen zu können. Ein kleines Handwaschbecken schadet in einem Hobbyraum sicher auch nicht. Eine Beheizung kann je nach baulichen Gegebenheiten erforderlich sein, um den Raum zumindest frostfrei zu halten, was bautechnisch und für die meisten Nutzungen sinnvoll ist.

    Das einzige, was mit hier klar ist, ist folgendes: Diese ganzen Beschränkungen machen den Raum zu einer besseren Rumpelkammer. So würde er dann von mir auch preislich berücksichtigt.


    Klar. Das würde die fliegenden Schweine zu sehr irritieren. :049sonst:
     
  11. #10 Martens, 15.06.2015
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    Phakiel,

    Du willst die Details nicht verstehen, oder?
    Dann weiterhin viel Erfolg!

    Besitzer / Eigentümer sollte unterschieden werden.
    Wenn der Hobbyraum ein eigenes Teileigentum darstellt, gehört er nicht zur Wohnung.
    Selbstverfreilich darf das TE separat genutzt und somit auch vermietet werden, eine wirksame Einschränkung würde mich im genauen Wortlaut(!) auch interessieren.
    Dieses TE darf keine Steckdose haben? und kein Waschbecken? faszinierend...

    Das 12. Gebot lautet: Glaube keinem Makler!
    Hier haben wir offenbar ein Exemplar der Gattung Schwätzer.

    Christian Martens
     
  12. #11 Phakiel, 15.06.2015
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    .....nunja, ich sehe schon, ich bin echt noch ein bissel "tomatenvoraugenhab" behaftet.
    Zum eine, um Missversständnisse auszuräumen, wir sind bald Eigentümer der Wohnung und des Hobbyraums.
    und ja, wir wollen diese dann vermieten.

    Insoweit bin ich so langsam dahinter gestiegen, dass es zwei Objekte sind, die aber zusammmen gehören und
    eben nicht einzenln verkauft werden können/sollen.
    In der Teilungerklärung wird dieser Hobbyraum als unser Sondereigentum mit eigenen Grundbucheintrag benannt.
    Aber dann steht ganz genau in der Teilungsvereinbarung:
    Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung
    mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört
    .

    Wir selbst wollen natürlich beides zusammen vermieten. Aber trotzdem sollten wir es ganz genau wissen.

    Ich meinerseits betrachte einen Hobbyraum ohne Steckdose als sinnlos. Dass man da im nachhinein keine Heizung und
    Wasser reinsetzt ist für mich aber duchaus verständlich, denn dann würde ja eher ein Wohnraum draus werden.
    Das wollen wir ja gar nicht, aber eine Steckdose sollte da schon rein. :160:

    Ich habe dem Makler schon ne Liste geschickt, was alles noch geklärt werden muss. :049sonst:


    Grüße Phakiel
     
  13. Duncan

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    Vorschlag zur Güte und zum allgemeinen Nutzen: die Wohnung wird normal vermietet und in den Hobbyraum kommt dein Makler und jeder von uns schickt dir seinen "Lieblingsmakler", auch alle mit in den Raum und der wird dann zugemauert und vergessen...
    [​IMG]
     
  14. #13 Martens, 15.06.2015
    Martens

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    Sofern es zwei grundbuchliche Einheiten sind, sind sie beide für sich abgeschlossen und können / dürfen einzeln verkauft werden. Laß Dir nichts erzählen...

    Mit Sicherheit steht in der TE nicht, daß das Euer Sondereigentum ist, es ist aber ein Sondereigentum, an dem eben Eigentum erworben werden kann, von Euch, von mir, von wem auch immer.

    Das ist die ganz allgemeine Definitionn und übliche Beschreibung von Teileigentum, also nichts besonderes.
    Aber: Du kennst inzwischen die Teilungserklärung, das ist gut!

    Sehr schön, laß ihn für Dein teures Geld arbeiten!

    Christian Martens
     
  15. #14 Phakiel, 16.06.2015
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    Köstlich :90:
    Das wäre auch ne Alternative.
     
  16. #15 Phakiel, 16.06.2015
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    Hallo Martens,

    vielen Dank für die Antwort. Ja, das werden wir machen, ihn für sein teures Geld arbeiten lassen!
    Donnerstag wird mein Göttergatte mit Ihm nochmal vor Ort sein, um alles nochmals zu sichten und am Freitag
    sind wir beim Notar.
    Jetzt sind wir ja richtig gut gewappnet, dank Forum.
    :huepfend006:

    Grüße Phakiel
     
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