Rücklagen - Rückzahlung möglich?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Toblerone2010, 07.02.2010.

  1. #1 Toblerone2010, 07.02.2010
    Toblerone2010

    Toblerone2010 Benutzer

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    Hallo,

    ich habe eine Frage zu den Rücklagen einer WEG und entsprechend zur rechtlichen Möglichkeit einer Auszahlung an alle Eigentümer.

    Zur aktuellen Situation:
    Das Haus hat 14 Wohnungen und 14 Eigentümer (Bj. 1995).
    Die Rücklagen sind aus unserer Sicht sehr hoch (ca. 50T€); wobei eine Partei nicht zahlt; ein Titel dagegen ist aber schon erwirkt.
    Wir würden aus den Rücklagen gerne eine Fassadenreinigung beauftragen, um den dauerhaften Wert des Hauses zu sichern. Nun ist es aber so, dass einige Miteigentümer darin noch keinen Sinn sehen und daher noch kein entsprechender Beschluss getroffen wurde.

    Können wir stattdessen den Antrag stellen, dann einfach eine Teilsumme (z.B. 50% der Rücklagen) auszuzahlen? Wie müssen wir einen solchen Antrag formulieren? Welche Auswirkungen hat das auf die Forderungen gegenüber den einen säumigen Miteigentümer?
    Welche Rücklagenhöhe ist denn überhaupt sinnvoll, bzw. welche Rücklagensumme sollte mindestens vorhanden sein?

    Danke für die Auskünfte!

    Toblerone
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 08.02.2010
    Michael_62

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    Erfahrungsgemäss dürfte der Spass Instandhaltung jetzt erst langsam überhaupt losgehen.
    Darf ich mal schätzen:

    Es sollten etwa 10€/qm/jahr zurückgelegt werden, das ist noch nicht mal viel.
    10€ * 80m² *14 * 15 = 168.000,- Rückstellungen soll.

    Erfahrungsgemäß fallen langfristig etwa 2-3% des Bauwertes an. Das will nur niemand wissen.
    Wenn du von 2000,-€ pro qm ausgehst, sind das 40,-€ Rücklage pro qm/jahr, dann solltet ihr momentan rund 700.000,- Rücklagen für das Haus haben.

    Also: Die Rücklagen sind viel zu niedrig, nicht zu hoch.

    Aber nur meine persönliche Meinung.

    Rücklagen
     
  4. wonti

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    Wenn man davon ausgeht, dass man eine neue Heizung und/oder ein neues Dach bezahlen muss, sind die Rücklagen auf keinen Fall zu hoch.
    Dass Rückzahlungen möglich sind, kann ich mir nicht vorstellen.
     
  5. helaba

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    700.000 Euro Rücklagen für ein Haus welches 15 Jahre alt ist ? Du machst Witze, oder ?
     
  6. #5 lostcontrol, 08.02.2010
    lostcontrol

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    also ich find das auch ganz schön niedrig, diese rücklagesumme.
    da haben wir für ein deutlich kleineres haus mit deutlich weniger parteien ja schon wesentlich mehr - und (leider) auch schon mehrfach gebraucht!
    würden die 50.000 überhaupt für 'ne neue fassade reichen? ich vermute mal nicht, wenn ich da so an die verschiedenen kostenvoranschläge denke, die bei mir schon über den tisch gegangen sind...
     
  7. #6 Michael_62, 08.02.2010
    Michael_62

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    Hallo Helaba.

    Zur Abnutzung der Gewerke eines Hauses gibt es einfache Sachverständigentabellen, die man nutzen kann.
    Du vergisst in der Rechnung die Inflation, welche hier in der Ansparphase gegen dich arbeitet und die Steuern die das Angesparte zusätzlich entwerten (Kapitalertragssteuer).

    Wenn du mal 2% rechnest, dann erneuerst du das Haus in 50 Jahren einmal komplett.
    So ist das natürlich nicht, denn manche Gewerke werden typischerweise alle 5-10, manche alle 20 Jahre fällig.
    Bei einem Ersatz wird meist mitmodernisiert.

    Wir reden hier über ein 14 Familienhaus mit 14 * 80 = 1200 m2 Fläche. Wenn es 4 geschossig ist, dann hat es etwa 30*12 * 12 Aussenfläche. Je nach Standort kostet die Aussenrundreinigung alle 5 Jahre mit Einrüsten 20-24€ = 103000,-€
    Anstrich alle 10 Jahre: mit Einrüsten ca. 40€ = 172800,-
    Heizung
    Steigleitungen alle 25 Jahre
    Dach alle 25-30 Jahre
    .....

    Denke daran, Spargeld wird alle 10 Jahre etwa 1/2 so viel wert.
     
  8. #7 Toblerone2010, 08.02.2010
    Toblerone2010

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    Zunächst schon mal Danke für die Antworten!

    Aber 700T€ für ein Haus, das 15 Jahre alt ist halte ich auch für einen Witz (hoffentlich! :help)... Die Rechnungen, die hier zum Teil aufgemacht werden sind für mich so nicht nachvollziehbar. Mein Taschenrechner hat nun erst mal eine schwere Stunde vor sich...

    Vielleicht sind die Rücklagen ja wirklich nicht so üppig wie gedacht, aber dennoch möchte ich wissen, ob denn ein Antrag auf Rückzahlung rechtlich überhaupt möglich wäre?

    Grüße

    Toblerone
     
  9. helaba

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    Hallo Michael,

    das mag ja alles richtig sein, geht aber völlig an der Realität vorbei.

    Wie ist es denn normalerweise: man kauft sich eine Wohnung (neu), hat ein bischen Eigenkapital und finanziert diese zum allergrößten Teil, d.h. man hat zunächst eine (mehr oder weniger große) Belastung. Insofern besteht doch bei den meisten Leuten wenig Interesse, nebenbei noch hohe Rücklagen anzusparen. Die Leute argumentieren so:

    1. Die laufenden Kosten sind eh schon so hoch

    2. Das Objekt ist neu, da fällt in den nächsten 15 Jahren eh kaum eine Maßnahme an.

    Ich habe in den letzten 12 Monaten wirklich viele Objekte angesehen und durchleutet, da ich mir noch weitere Wohnungen kaufen möchte. Meistens aus den 60er und 70er Jahren. Da war eins dabei, das hatte 50.000 Euro Rücklagen, eines mit 200.000 Euro (das waren aber 3 MFH zusammen, also fast schon ein Wohnblock), die meisten aber keine 20.000 Euro. Alle hatten gemeinsam, dass bisher keine großen Maßnahmen durchgeführt wurden, aldo das Geld auch nicht ausgegeben wurde. Bei dem Wohnblock war eine Fassadensanierung inkl. Wärmeschutz anstehend, die Kosten wurden auf 280.000 Euro für alle drei Häuser zusammen kalkuliert. Anschließend wäre also auch hier nix mehr da gewesen.

    So sieht doch die Realität aus.



    @toblerone:

    Eine Auszahlung muss vermutlich wie üblich bei der WEG-Versammlung besprochen und darüber abgestimmt werden. Ich kann mir nicht vorstellen dass es rechtliche Bedenken gibt. Frag doch mal den Verwalter.
     
  10. #9 Toblerone2010, 09.02.2010
    Toblerone2010

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    Hallo lostcontrol,

    es geht ja gar nicht um eine neue Fassade, sondern nur um eine Fassadenreinigung.
    Die Fassade sieht halt mittlerweile "schmuddeliger" aus als es sein müsste und wie entwickeln sich denn die Kosten einer Reinigung, wenn man damit zu lange wartet?

    Ansonsten sind durch diesen Thread bei mir mehr Fragen entstanden, als beantwortet. Bei den Rücklagen handelt es sich ja auch nur um die Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum. Davon abgesehen muss man ja auch die Wohnung selbst immer mal wieder warten; die Kosten dafür sind ja auch nicht zu unterschätzen.

    @Michael:
    Deine Annahmen zum Haus selbst treffen schon ganz gut zu; aber kostet eine Außenrundreinigung ca. 100.000€? Ich bin schon mal sehr gespannt auf die Kostenvoranschläge...
    Dacherneuerung alle 25-30 Jahre? Dann wurde doch gepfuscht, oder?
    Zudem ist die Rücklage so gut angelegt, dass wir uns um die Inflation keine so großen Sorgen machen müssen. Alle 10 Jahre halbiert sich das Sparvermögen ja auch nicht (Kopfrechenregel für die Halbierung (oder Verdopplung) des Vermögens ist doch 76/Zinssatz ).

    Grüße

    Toblerone
     
  11. #10 lostcontrol, 09.02.2010
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    na irgendwann brauchste nimmer reinigen, weil ohnehin wenigstens ein neu-anstrich ansteht wenn nicht gleich neues verputzen.
    ob der dreck an der fassade die substanz schädigt, wird wohl von der art der fassade abhängen - wenn da natürlich moos oder sonstwas anfängt zu wachsen bekommst du echte probleme.
    ansonsten gibt's natürlich auch noch schaden bei der vermietung - ein schmuddeliges haus wird sicherlich weniger interessenten finden als ein blitzeblankes (nehm ich zumindest jetzt mal an).

    das kommt ganz auf's dach an.
    doppelter biberschwanz hält dir auch 100 jahre (wenn die unterkonstruktion mitmacht). ein flachdach kann alle 10 jahre fällig sein.
     
  12. #11 Michael_62, 09.02.2010
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    Die Negierung der Realität findet in den WEG´s statt und nicht in der eigentlichen Realität.


    Die Wirklichkeit sieht so auss, dass dann bei den Objekten alles verschoben und pfuschrepariert wir bis gar nix mehr geht und selbst dann hacken die Einzelnen mit Gericht aufeinander rum bevor ein gemeinsamer Pfennig in die Hand genommen wird.

    Meine Wirklichkeit sieht so aus:

    Objektwert ? -> Mietwert mal Kapitalisierung ./. Instandhaltungsstau * 50% des Bevölkerungserwartungswertes 2020.

    Der zweite Teil der Gleichung bringt die Objekte runter. Entweder die Menschen erhalten eine gute Wohngegend oder sie akzeptieren den Wertverlust. In den meisten Gegenden führt das mittelfristig immer in die ZV. Nach Zahlung der Erstinvestition stehen grosse Investitionen an, und die Bank finanziert da nicht nochmal.


    Erfahrungszahlen. Handwerker rechnen nach Quadratmeter.

    Quadratmeter Gerüst stellen und 4 Wochen vorhalten aktuell ca. 7.50€/m² plus MwSt.
    Fassade abkleben, Gerüst abhängen, Fenster abkleben, Stahlmittel anliefern,......

    20€ ist da nicht viel.

    Ich hatte den Preis von vor einiter Zeit in Erinnerung. Ich habe gerade meinen Handwerker nochmal angerufen.
    12€ strahlen, 2x 7.90,- hydrophobieren.
    Einfaches Gerüst reicht nicht, abgeplantes Gerüst ist angesagt, also ca.12€/m²
    ergo 40€/m² Reinigung, ergo 172800,- für die Tiefenreinigung.

    Das zum Thema Inflation. Du siehst immer nur die veröffentlichten Trickzahlen.
     
  13. #12 Toblerone2010, 09.02.2010
    Toblerone2010

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    Schöner Satz. :zaunpfahl:

    Tolle Formel. Kann ich prinzipiell sehr gut nachvollziehen.

    Aber wie sind denn darin die Werte?
    Welcher Prozentsatz, welcher Horizont für die Diskontierung? Bei Deinen Äußerungen zum Instandhaltungsstau wird das Ergebnis doch wohl immer negativ sein? :lol :lol

    "Bevölkerungserwartungswert 2020" kenne ich nicht. Wie sieht der aus?

    Wenn es nach dieser Formel also wirklich Verkäufer in Hessen (Frankfurt u.U.?) geben sollte möchte ich in Deine Unternehmung einsteigen. :lol :wink :rocks

    BTW: Ich werde mich nächste Woche (vorher komme ich leider nicht dazu) nach Preisen für Außenwandreinigungen im Ruhrgebiet erkundigen.

    Grüße

    Toblerone
     
  14. #13 Michael_62, 11.02.2010
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    Hallo Toblerone

    Ich habe hier täglich die Gutachten auf dem Tisch.

    Wer was wo zu welchen Preisen im ImmoScout anbietet hat mit dem, was beim Notar abgeht nur Ansatzweise etwas zu tuen.

    Zu deinen Fragen:

    Kapitalisierung:

    Der langfristige Erwartungszins liegt seit Bestehen der Republik schwankend zwischen 4.7 und 5.3

    Aus der Kapitalisierung musst du Boden und Verwaltung und Risiko herausrechnen.

    Vom rückgerechneten Wert wird der Instandhaltungsstau abgezogen.

    Und ja, Gebäude werden in München, Brandenburg und Frankfurt so gehandelt.

    Der Unterschied zwischen den Faktoren der IST Bewertung kommt aus dem letzten Term.
    Diese Entwicklung kannst du von den Immobilienverbänden, Destatis u.ä. erhalten.
     
  15. #14 PHinske, 11.02.2010
    PHinske

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    Warum du unbedingt das Sparschwein schlachten möchtest, verstehe jetzt nicht wirklich.

    Seid doch froh, dass ihr wenigstens diese Summe schon mal zur Verfügung habt.
    Wenn du nicht schon von Anfang an in der Gemeinschaft sein solltest, hätte dein Antrag auf Rückzahlung auch noch ein besonderes "Gschmäckle".

    Wenn eine Mehrheit meint, dass es schon jetzt zu viel des Guten sei, dann könntet ihr ja auch beschließen, in den nächsten Jahren nur noch halb so viel einzuzahlen.
    Wie hoch ist denn der Betrag, der jedes Jahr neu eingesammelt wird fürs Sparbuch?

    Wieviel man benötigt, hängt letztlich auch vom Modernisierungswillen der Mehrheit ab.

    Bei den Zahlen von Michel_62 kann einem ja schwindlig werden.

    Wir hatten für ein 10-Familienhaus (25 Jahre alt) mit knapp 800 m² Wohnfläche zwei Angebote zum erstmaligen Streichen der Rauputzflächen zwischen 9 und 13 T € vorliegen. Mit Gerüst, wohlgemerkt. Etwas teurer bei Verwendung etwas besserer Farbe.

    MfG
    PHinske
     
  16. #15 Michael_62, 11.02.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Massgeblich wird wohl sein, wass Handwerker und Gerüstbauer in deiner Gegend berechnen.

    Putz reiben zwischen 13-30,- Anstreichen zwischen 20-30,-
    aktuelle erfolgte Zuschläge bei MyHammer.

    Rechne das mal die Flächen des MFH.

    Wenn das MFH in einer Zeile steht fallen ca. 288m² weg.
     
Thema: Rücklagen - Rückzahlung möglich?
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