Rücklagen und Sanierungskosten abweichend vom Miteigentumsanteil möglich?

Diskutiere Rücklagen und Sanierungskosten abweichend vom Miteigentumsanteil möglich? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Die Mehrheit einer WEG beabsichtigt den Kostenschlüssel für die Rücklage und Sanierungen abzuändern, ohne hierzu auch die Teilungserklärung...

  1. #1 Ham Spirit, 31.03.2008
    Ham Spirit

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    Die Mehrheit einer WEG beabsichtigt den Kostenschlüssel für die Rücklage und Sanierungen abzuändern, ohne hierzu auch die Teilungserklärung anzupassen, da sich dies für die Antragsteller wegen der geringen Einsparung nicht lohnt. Vorgesehen ist folgender neuer Schlüssel:

    1.) Tiefgaragen unverändert wie bei den Miteigentumsanteilen.
    2.) Wohnungen nach den Innenflächen ohne Anrechnung von Balkon-/Terrassenflächen oder Gartenanteilen.
    3.) Ein wohnwirtschaftlich voll ausgebauter Einzelkeller/Hobbyraum und auch zwei innerhalb der Maisonettewohnung wohnwirtschaftlich ausgebaute Bühnenzimmer sollen unberücksichtigt bleiben.
    4.) Die Nutzflächen der Wohnungskeller werden nicht berücksichtigt.
    5.) Das Sondereigentum im UG, welches weder über einen separaten Kellerraum oder eine Terrasse verfügt, soll ohne Abschläge für die mindere Bausubstanz und Lage an der Tiefgarageneinfahrt mit der vollen Nutzfläche angesetzt werden.

    Das Grundstück wurde vom Bauträger und dessen Ehefrau als Mitbauherrin und Investorin für zwei Einheiten anteilig erworben. Im Zuge folgender Änderungen bei Bauplanung und Bauausführung konnten die Miteigentumsanteile nicht angepasst werden, weil der beurkundende Bezirksnotar die damals zumeist übliche Bauträgervollmacht zur Änderung der Miteigentumsanteile abgelehnt hatte.
    Durch zusätzlichen Bühnenausbau und Erweiterung der Terrasse ergab sich eine erhebliche Privilegierung der DG-Wohnung, welche nach altem Recht nicht beanstandet wurde. Dies trifft in verminderter Form auch für das Sondereigentum im UG zu, bei dem die ursprünglich vorgesehene Nutzfläche zu 50 % angerechnet wurde, was der Bausubstanz und schlechten Lage angemessen war. Hier ist die Privilegierung wesentlich dadurch begründet, dass der ursprünglich vorgesehene separate Keller ausgebaut und als 3. Raum dem Sondereigentum zugeschlagen wurde. Der neue Schlüssel würde sich somit nicht nur mit einer vom Wert ungerechtfertigten Verdoppelung des Anrechenfaktors auswirken, sondern wäre m. E. insbesondere wegen eines fehlenden externen Kelleraums oder einer Terrasse mehrfach unbillig.

    Nach meinen bisherigen Internetrecherchen ist eine Änderung der Miteigentumsanteile durch Mehrheitsbeschluss unter bestimmten Bedingungen möglich. Der neue Teilungsschlüssel zielt vom Erfinder ausschließlich auf den Nachteil des Sondereingentums ab, weshalb sich zwei Grundsatzfragen stellen:

    1.) Können nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes Rücklagenzahlungen und Sanierungsaufwendungen ohne formale Änderung der Miteigentumsanteile nach einem anderen Schlüssel umgelegt werden?
    2.) Ist per Mehrheitsbeschluss auch eine derart unbillige Kostenverteilung nach Innenflächen abzüglich ausgebauter Bühnenzimmer durchsetzbar?

    Ein Kompromißvorschlag, dass die ausgebauten UG- und Bühnenräume zu 50 % und die Kellernutzflächen zu 25 % angesetzt werden, findet derzeit keine Mehrheit.
     
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  3. RMHV

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    Ein Beschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Rücklagenzuführung und die Instandhaltungskosten wird, außer wenn dies in der teilungserklärung vorgesehen ist, immer nichtig sein.
    Ausnahmen sind geregelt in § 16 WEG. Nach Abs. 3 kann über die Verteilung von mietrechtlich umlagefähigen Betriebskosten und Kosten der Verwaltung unter gewissen Voraussetzungen beschlossen werden.
    Darüber hinaus kann nach Abs. 4 im Einzelfall auch über die Verteilung von Instandsetzungskosten beschlossen werden. Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen. Diese Beschlusskompetenz gilt allerdings nur für den Einzelfall.

    Für Instandsetzungskosten ist ein Beschluss zumindest nach § 16 Abs. 4 WEG mit den dort vorgesehenen Einschränkungen möglich. Für die Rücklagenzuführung gibt es ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung keine Möglichkeit. Hier kommt nur eine Vereinbarung (aller Wohnungseigentümer) in Betracht. Diese - schuldrechtliche - Vereinbarung muss auch keineswegs zwingend ins Grundbauch eingetragen werden. Ohne Eintragung gilt die Vereinbarung allerdings nur zwischen den derzeitigen Wohnungseigentümern. Ein Rechtsnachfolger wäre nicht an die Vereinbarung gebunden.
     
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