Rückstand Nebenkosten und Miete - fristlos kündigen?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Dnalor, 06.10.2014.

  1. Dnalor

    Dnalor Neuer Benutzer

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    Hallo,

    unsere Wohnung ist seit 2007 an die gleiche Person vermietet, wobei ich den Mieter 2012 "mitgekauft" habe, die Miete kam bisher immer pünktlich. Im März ist der Mieter dann arbeitslos geworden und konnte wegen knapper Kasse die Nebenkostennachzahlung nicht begleichen (Betrag > 700,-).
    Nach Rücksprache mit der Rechtsabteilung meiner Versicherung habe ich den Mieter dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt - die Miete kam immer noch pünktlich.
    Aber seit kurzem wird auch die Miete nicht mehr bezahlt (denke der Mieter bekommt kein Arbeitslosengeld mehr, sondern ist nun auf Hartz IV angewiesen).
    Wollte natürlich dem Mieter eine Chance geben und habe mehrfach versucht ihn telefonisch und per Brief zu erreichen, aber es blieb erfolglos.
    Heute habe ich erneut die Rechtsabteilung kontaktiert, um nach Rat zu fragen.
    Laut Auskunft kann ich dem Mieter nun die fristlose Kündigung zustellen lassen, obwohl er "erst" mit einer Monatsmiete und den Nebenkosten (übersteigen zwei Monatsmieten) in Rückstand ist.
    Ist das so korrekt, dass fristlos gekündigt werden kann?
    Würdet ihr euch evtl. an das Job Center (Arbeitsamt) wenden?

    Danke für die Mithilfe

    Viele Grüße
    Roland (Dnalor)

    P.S. Sollte ich den Mieter raus bekommen, werde ich mit Sicherheit nicht mehr vermieten
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nach Rücksprache mit diesem Forum (oder einem fähigen Anwalt mit geeigneter Spezialisierung) hättest du erfahren,
    • dass diese Kündigung sehr wahrscheinlich unzulässig war, weil wegen reiner BK-Rückstände nicht gekündigt werden darf und ich an eine Aufrechnung mit der laufenden Miete nicht so einfach glaube,
    • dass sich der "schlaue" Mieter gegen unzulässige Kündigungen erst einmal gar nicht wehrt, weil du tätig werden musst und ...
    • ... dann in der Räumungsklage irgendwann erfährst, dass deine Kündigung unzulässig war, womit der ganze Spass von vorne beginnt.

    Die Aussage der Beratungshotline(?) der Versicherung ist jedenfalls äußerst gewagt, sofern nicht detailierte Informationen über die bisherigen Zahlungen des Mieters (z.B. Verwendungszweck in Überweisungen, Widerspruch gegen die Abrechnung, Teilzahlungen etc. - das wäre auch für uns hier interessant!) eingeholt wurden.

    Der bessere Ratschlag wäre wohl gewesen, sich umgehend um einen Titel und dessen Vollstreckung zu bemühen. Am Anfang einer Arbeitslosigkeit könnte schließlich noch Vermögen vorhanden sein. Jedenfalls sinken die Chancen, jemals an das Geld zu kommen, im Lauf des ALG-Bezugs deutlich.

    Ich halte von solchen "Serviceleistungen" von Versicherungen nichts.


    Genauer: Welche Mieten sind nicht bezahlt worden?


    Spekulieren hilft nichts. Dass der Mieter schon nach 8 Monaten kein ALG mehr bekommt, ist nicht unmöglich aber bei anstandsloser Mietzahlung seit 2007 (und damit vermuteter Beschäftigung) eher unwahrscheinlich.


    Diese Aussage könnte zwar richtig sein, aber ich habe daran meine Zweifel. Fragen s.o., dann sieht man weiter.


    Vermutlich nicht, jedenfalls noch nicht. Was aber bereits jetzt geht (und unbedingt gemacht werden sollte), ist eine Abmahnung wegen des Zahlungsrückstandes. Die könnte eine spätere Kündigung erleichtern. Wenn sich der Mieter totstellt, gilt mehr denn je: Auf eine beweissichere Zustellung (Gerichtsvollzieher oder Zustellung durch Zeugen mit Verbleib einer Kopie des Schreibens beim Zeugen) ist unbedingt zu achten, Einschreiben tun es nicht, weder Einwurf- noch -/Rückschein.


    Kann man machen, aber mit niedriger Erwartungshaltung. Auskünfte wirst du kaum bekommen. Sollte der Mieter bereits eine Unterstützung für die Miete bekommen (und aktuell zweckentfremden), wäre es möglich, dass du das Geld künftig direkt bekommst - einen durchsetzbaren Anspruch darauf hast du faktisch nicht.


    Dabei hast du jetzt schonmal ein paar Fehler gemacht, die dir so schnell nicht wieder passieren. Das beginnt damit, dass in einem seit Jahren laufenden Mietverhältnis größere BK-Nachzahlungen fast immer zu vermeiden sind, und geht vorläufig damit weiter, wo und wie man qualifizierten Rechtsrat einholt, wenn man mal unsicher ist. Eigentlich ganz gute Voraussetzungen ...
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo dnalor

    Puh das ist schon ne heftige Summe, wurde wenigstens die Vorauszahlung nach der Abrechnung angepasst?


    Hää?
    Seit kurzem im Rückstand?
    Die September Miete würde ich nicht mehr in einen kurzen Zeitraum einordnen.
    Und die Oktober Miete ist heute erst fällig, dann wären aber die Briefe und Anrufe schnell rausgehauen worden.
    Sollten morgen beide Mieten offen sein, dann wäre allerdings eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.


    Ahh und was machst du mit der Immobilie?

    VG Syker
     
  5. #4 Glaskügelchen, 06.10.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Blöde Frage, aber wo sonst, wenn nicht bei seiner Versicherung, die eine kostenlose telefonische Rechtsberatung beinhaltet?
    H&G taugt nicht viel, zumindest würde ich die Aussagen der Anwälte dort immer gründlichst hinterfragen, denn die Aussagen sind völlig unverbindlich.
    Eine Versicherung dagegen hat das Eigeninteresse jemand nicht in einen Rechtsstreit zu treiben, den sie bei verlorenem Prozess zahlen muss.

    Ansonsten, wie fast immer bei dir......... keine Einwände ;-)
     
  6. Andres

    Andres
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    Bei einem Anwalt, den man selbst bezahlt und der deshalb auch ganz unmittelbar die Konsequenzen (nämlich keine weiteren Beratungen und Mandate) zu spüren bekommt, wenn er schlechte Arbeit macht. Ob ich mich darauf verlassen will, dass der Anwalt der Versicherung ausreichend motiviert ist? Ist dem klar, dass wenn der Versicherungsnehmer unzufrieden wird und die Police kündigt und der Versicherer daraufhin weniger Einnahmen hat, es vielleicht zu Einsparungen kommt, die irgendwann auch seinen Arbeitsplatz gefährden? Oder ist der Job an der Hotline für ihn nur eine Durchgangsstation bis etwas Besseres kommt?

    Was ich an der Hotline auch schwierig finde: Wie sicher kann ich sein, dass der Anwalt sich in diesem Rechtsgebiet auskennt? Wird sich der Anwalt im Zweifelsfall trauen, eine eigene Wissenslücke zuzugeben und sich z.B. erst schlau machen und dann zurückrufen? Unterstützt der Versicherer (oder der Betreiber der Hotline, falls die Versicherung das nicht selbst macht) dieses Vorgehen, obwohl es (sein) Geld kostet?

    Es würde mich nicht einmal wundern, wenn die Versicherung beim Versuch, die Kündigung von März durchzusetzen, dann die Deckungszusage mangels Erfolgsaussicht verweigert. Dann hat die Versicherung am Ende von der schlechten Auskunft sogar noch profitiert.


    Nicht ganz, auch dort ist der Anwalt für schuldhaft begangene Fehler haftbar. Aber einen Anwalt haftbar zu machen, ist schwer. Das beginnt schon damit, dass man bei Falschberatung überhaupt erst einmal nachweisen müsste, dass dem Anwalt alle Informationen vorlagen, die für eine korrekte Beratung erforderlich gewesen wären - sonst ist es ja gar kein schuldhafter Fehler. Das wird natürlich an der Hotline besonders lustig ...

    Bei H&G ist wenigstens eine gewisse Spezialisierung vorhanden - das ist keine Garantie, erhöht aber die Chancen auf eine gute Beratung.
     
  7. #6 Papabär, 06.10.2014
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    Öhmmm ... da war mal was. Blöderweise finde ich´s jetzt gerade nicht (nur das hier), aber ich erinnere mich an eine Entscheidung, wonach eine Kündigung nach §573 (2) Nr. 1 bei reinen BK-Forderungen möglich war. Allerdings gab´s da eine ganze Leiste weiterer Anforderungen/Voraussetzungen, so dass ich davon ausgehe, dass die Kündigung im vorliegenden Fall zumindest auf tönernen Füßen steht.




    Den Gedankengang gehe ich ja grundsätzlich mit - allerdings werden die Kosten für das Vorhalten von Fachanwälten aus allen möglichen Rechtsbereichen (nebst Urlaubs- & Krankenvertretung) mit hoher Wahrscheinlichkeit den Mehraufwand für 6-10 verlorene Verfahren bei weitem überschreiten. Also setzt man doch lieber 3 Jurastudenten an die Hotline und fordert von den "richtigen" Anwälten vor einem Klageauftrag eine umfangreiche Kosteneinschätzung ab.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 07.10.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Als Großvermieter hat man da vielleicht ein Druckmittel, aber ganz sicher nicht als Kleinvermieter. Der nächste Mietrechtstreit kann bei einem Kleinvermieter 50 Jahre in der Zukunft liegen.
     
  9. #8 Papabär, 07.10.2014
    Papabär

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    Also ich kann mir keinen seriösen RA vorstellen, der bei einem Großvermieter andere Auskünfte gibt, als bei einem Kleinvermieter. Okay, wenn man ca. 15-20 Räumungsklagen pro Jahr beim gleichen Anwalt durchzieht, effektiviert sich halt irgendwann die Kommunikation - weil der Anwalt nicht 12 x die gleiche Beratung durchführen muss, der Mandant schon genau weiß, welche Unterlagen benötigt werden und einem Mieter wichtige Schreiben schon von vorneherein nachweisbar zustellen lässt.

    Der Sachverhalt ist ansonsten aber identisch.



    Mieter und Vermietervereine haben offensichtlich Problem, dass viele Betroffene dazu neigen, eine Aufkunft die vom eigenen Gusto abweicht, wegdiskutieren zu wollen und - wenn das nicht geht - die Mitgliedschaft zu kündigen (Es gibt übrigens durchaus auch Großeigentümer, die bei ungelegener Auskunft den RA wechseln wollen und dann ganz von der Rolle sind, wenn der neue RA die gleichen Auskünfte erteilt).
    Von solchen Verbänden bekommt man oft "geschönte" Auskünfte ... einfach damit das Mitglied glücklich ist.
     
  10. Dnalor

    Dnalor Neuer Benutzer

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    dito

    Danke für die zahlreichen Antworten.
    Warum gehe ich nicht zu einem Anwalt, natürlich um weitere
    Kosten zu sparen.
    Des Weiteren gehe ich davon aus, dass eine Rechtsabteilung
    fundierte Auskünfte erteilt.
    Als ich aber das Beratungsgespräch mit meinen Internetrecherchen
    verglich kamen mir Zweifel auf.
    Es handelt sich tatsächlich um die aktuelle Miete (Oktober) - war
    mir klar das die nicht kommt.

    Neben dem vielen Ärger den ich habe, sehe ich immer noch das ein
    Mensch dahintersteht, der bisher immer anständig und freundlich war/ist.
    Aber dennoch möchte ich nicht sein Sozialamt sein.

    Was mache ich mit der Wohnung?!
    Entweder als Ferienwohnung vermieten oder Selbstnutzung.

    Abgemahnt wurde der Mieter bereits bei den Nebenkosten (einen Titel
    habe ich mir auch gesichert), muss ich ihn nun nochmals abmahnen?

    Viele Grüße
    Roland
    P.S. Die ordentliche Kündigung wurde per PZA zugestellt
     
  11. #10 Papabär, 07.10.2014
    Papabär

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    Klasse! Da sparst Du 240,- € für ein Beratungsgespräch, nur um hinterher das 5-fache in den Sand zu setzen.



    Naja ... es soll ja Leute geben die sogar glauben, dass unsere Politiker wüssten, was sie tun.




    :112: Per PZA!? Mein Gott ... und ich dachte schon Duncan sei krass drauf. Aber zumindest bleibt eine solche Zustellung in eindrücklicher Erinnerung.
     
  12. Dnalor

    Dnalor Neuer Benutzer

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    Als juristischer Laie gehe ich davon aus das bei einer
    Rechtsgültige kompetente Antworten erteilt werden.
    Den Weg zu einem RA kann ich immer noch einschlagen.

    Das mit den Politikern lasse ich so stehen, aber sind unsere
    Volksvertreter Entscheider oder nur Mittelsmänner (wir schweifen
    ab).

    Dein Statement zum PZA (Postzustellungsauftrag) kapiere ich
    leider nicht - sorry.

    Herzliche Grüße
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Was kannst du mit dem oninösen PZA beweisen?
    Dass ein Briefumschlag beim Empfänger angekommen ist?
    Was war in dem Briefumschlag? Ich gehe davon aus, dass der Briefumschlag leer war.
     
  14. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    @dots ist das nicht son ding was der GV schickt?

    Ansonsten wäre auch mal interessant wie eine "Privatperson" son ding beauftragt...

    VG Syker
     
  15. Dnalor

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    Doch dieses Ding (PZA) geht über den GV zum Empfänger - Kosten 10,45 Euro.
    Du schickst dem GV das Kündigungsschreiben und dieser legt dein Schreiben in einen PZA.
    Zugestellt wird es durch die Post oder durch den GV selbst.

    Eine Privatperson kann keinen Zustellungsauftrag versenden!
     
  16. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    hängst du den jetzt an die Wand?

    was hindert dich an der Vollstreckung?
     
  17. Dnalor

    Dnalor Neuer Benutzer

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    Da kann ich ihn tatsächlich hinhängen.
    Wo nichts ist, kann nichts geholt werden.
    Bin nicht der Einzige wo er Außenstände hat.
     
  18. Andres

    Andres
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    Hat ja super funktioniert.


    Klassische Vollkaskomentalität. Funktioniert, solange man Endverbraucher ist und vom Gesetzgeber nicht für voll genommen wird. Funktioniert nicht, wenn man Vermieter oder anderer Unternehmer ist.

    Bei kostenlosen Leistungen muss man immer misstrauisch sein. Die sind zwar nicht immer schlecht, aber jedenfalls hat der Erbringer der Leistung wenig Angst davor, dass er keine Einnahmen mehr erzielt ...


    Wegen was wurde er abgemaht?

    Unabhängig davon sind weitere Abmahnungen generell sinnvoll. Je mehr Gründe für die spätere Kündigung vorliegen, desto höher werden die Erfolgsaussichten.


    Klar, aber ein halbes Jahr hast du bereits verschenkt. In dieser Zeit ist der Mieter bestimmt nicht solventer geworden.


    Genau, falls er nicht mit der persönlichen Zustellung beauftragt wird.
     
  19. Dnalor

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    Andres, muss dir leider bei deinen ersten Ausführungen
    zustimmen.
    Obwohl ich mehrfach die Rechtsabteilung anrief, bin ich
    soweit wie anfangs.

    Dann werde ich ihn nochmals Anmahnen (die 1. Mahnung
    bezog sich auf die Nebenkosten).
    Sollte nach der Fristsetzung nichts eingegangen sein, dann
    werde ich deinen Ratschlag beherzigen und einen RA
    aufsuchen.
     
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