Rücktritt vom MV wegen Mängeln: was wird mit dem Umbau im Bad

Dieses Thema im Forum "Rücktritt vom Mietvertrag" wurde erstellt von Phoebe, 05.09.2012.

  1. Phoebe

    Phoebe Neuer Benutzer

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    Hallo, liebe Gemeinde,

    bin neu hier und bin sicher, jemand kann mir kompetent Antwort geben.

    Am 17.8.12 hat ein älteres Pärchen bei uns einen Mietvertrag zum 1.9.12 für eine Wohnung unterschrieben, die komplett renoviert und deren Bad neu gefliest werden sollte. Wir haben dann noch eine schriftliche Ergänzung zum MV vereinbart, weil sie auf eigene Kosten statt der vorhandenen Badewanne lieber eine Dusche einbauen lassen wollten. Die Vereinbarung beinhaltet, dass die Dusche nach Auszug kostenfrei für den Vermieter in der Wohnung verbleibt.

    Nun hat die Wohnung zur Übergabe am 1.9. leider einige Mängel (schlampige Tapezier- und Malerarbeiten an allen Wänden und Decken, Gastherme fehlt noch), deren Beseitigung ca. 14 Tage in Anspruch nehmen wird, weil die Verantwortlichen erst nächste Woche anfangen können.

    Der Mieter (79 J. alt) will nun zurücktreten und will die 1500 €, die er dem Fliesenleger bezahlt hat für den Umbau des Bades. Wir würden ihn aus dem Mietvertrag entlassen bzw. einen Aufhebungsvertrag schließen, weil wir bereits eine Nachmieterin haben. Was passiert bei einer Aufhebung mit der Vertragsergänzung? Wir haben die Dusche nicht in Auftrag gegeben und wollen sie auch nicht bezahlen. Die Nachmieterin auch nicht.

    Ich denke, wir sollen auf keinen Fall annullieren, sondern einen Auflösungsvertrag machen, der den Mieter von sämtlichen Zahlungen freistellt, sobald die Nachmieterin ihren Mietvertrag unterschrieben hat, der aber die Ergänzung nicht unwirksam macht. Worauf müssen wir achten? Was empfehlt ihr?

    Gilt der Vertrag eigentlich, obwohl die Wohnung wegen der Mängel nicht übernommen worden ist?

    Vielen Dank schon mal im Voraus.

    Phoebe
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 06.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.09.2012
    Pharao

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    Hi Phoebe,

    wenn die Wohnung mängel aufweist, hat der Mieter das Recht, das IHR die Mängel beseitig und kann ggf. die Miete mindern.

    Wenn der Mieter "zurücktreten" will (nach Einzug !), dann muss er schon, wie im Mietvertrag vereinbart, die Wohnung zu den genannten Option kündigen bzw bei groben Mängel (vor oder bei Einzug !) die nicht bekannt oder so vereinbart waren oder weil der zugesicherte Einzugstermin nicht eingehalten wurde, besteht hier m.E. das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter. Ein Rücktrittsrecht in dem Sinne gibt es nicht !

    Wie schon gesagt, der Mieter müsste eigentlich erst den MV kündigen und muss natürlich, wenn er den Handwerker beauftragt hat, diesen auch bezahlen. Und wie in der schriftliche Ergänzung zum MV vereinbart wurde, geht die Dusche dann in euren Besitz über, bei Beendigung des Mietverhältnisses (ich gehe natürlich davon aus, das alles wirksam vereinbart worden ist).

    Hmm, wenn ihr einen "Aufhebungsvertrag" beide abschliesen wollt, dann könnt ihr da natürlich alles so regel, wie ihr euch beide das vorstellt bzw euch einig werdet.

    Das der Nachmieter das nicht zahlen will, das versteht sich eigentlich von selbst, warum sollte der auch ?

    Das ihr euch da nicht beteiligen wollt, kann ich zwar etwas verstehen und m.E. seit ihr hier auch rechtlich im Recht, da erstmal das Mietverhältnis entstanden und dies auch so vereinbart worden ist. ABER wenn man bedenkt, das die Wohnung Mängel hat und der Mieter hier eigentlich auch Rechte gelten machen könnte, solltet ihr das auch mitbedenken, sodass man vielleicht schon zum Schluß kommen könnte, ihr beteiligt euch daran bzw übernimmt diese Forderung ganz.

    Immerhin konnte evtl. der Mieter nicht einziehen, weil die Wohnung komplett nochmal nachgebessert werden muss (Maler) und dann feht auch noch die Heizung. Wenn dem Mieter hier Kosten entstanden sind, zB weil er schon eine Umzugsfirma beauftragt hat oder ...... , dann sind das alles m.E. Kosten für die IHR aufkommen müsste, also m.E. Schadensersatz leisten dürft.

    Mein Rat wäre trotzdem, wenn ihr einen Aufhebungsvertrag abschlisst, das ihr als Vermieter diese Kosten tragt für diese Dusche und den Mieter lieber dann so entlassen, gerade wenn ihr eh einen Nachmieter schon habt. Letztlich kommt es ja darauf an, wie ihr euch einig werdet beim Aufhebungsvertrag. Dem Mieter jetzt das aufzubrummen (schliesslich hat die Dusche auch noch nie einen Besucher gehabt und die alte Badewanne hätte man evtl auch mal erneuern müssen), würde ich irgendwie als nicht richtig empfinden, also vom menschlichen her gesehen (ich mein, einen fast 80-Jährigen zieht man nicht das Geld aus der Tasche, auch wenn man im Recht wäre/ist), schliesslich habt ihr m.E. auch eine "erhebliche Mitschuld", weil die Wohnung zum Einzugstermin nicht so war, wie vertraglich Vereinbart worden ist bzw schon m.E. erhebliche Mängel aufweist, was den Mieter m.E. schon zur firstlosen Kündigung berechtigt.


    Auch wissendswert ist m.E. Zitat: "Die Bezeichnung "Rücktritt" oder "Kündigung" ist dabei unerheblich, ein Rücktritt wird von den Gerichten regelmäßig in eine Kündigung umgedeutet." D.h. evtl hat der Mieter das Mietverhältnis schon gekündigt, sodass ein Aufhebungsbertrag eigentlich garnicht mehr nötig wäre.


    So, das war meine Einschätzung zur Sachlage, alles natürlich ohne Garantie ;)

    Nachtrag: für die fristlose Kündigung aus wichtigen Grund:
    §543 BGB Abs 2 Punkt 1
    §543 BGB Abs 3 Punkt 2
     
  4. Phoebe

    Phoebe Neuer Benutzer

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    Hallo Pharao,

    vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich fühle mich menschlich gesehen auch nicht gut bei der Sache, weil ich weiß, dass sich ältere Leute fürchterlich aufregen über solche "Ungerechtigkeiten". Aber es geht auch nicht, dass ältere Menschen Verträge unterschreiben und dann einfach "April, April" sagen, nun will ich doch nicht mehr.
    Unsere Firma hätte eine so teure Dusche niemals eingebaut, weil wir das Geld dafür gar nicht haben. Die Wanne war noch völlig in Ordnung und sollte eigentlich eingefliest werden. Der Mieter hat sein Haus verkauft und wollte unbedingt eine Dusche in seinem neuen Bad. Wenn ich das jetzt so erlebe, werden wir in Zukunft mit Umbaugenehmigungen vor Einzug viel vorsichtiger sein.
    Ich hatte gestern ein längeres Gespräch mit dem Herrn, in dem er aber mit keiner Silbe irgendwelche Kosten, die ihm entstanden sind, erwähnt hat. Außerdem hatte er sofort eine andere Wohnung, die ihm bereits vor einer Woche angeboten worden war. Das ist möglicherweise der eigentliche Grund, weshalb er die Wohnung - auch nach Nachbesserung - nicht mehr haben will. Da hat er sich offensichtlich verplappert, als er mir das erzählte. Jedenfalls habe ich ihm gesagt, dass er kündigen muss, weil sonst der Vertrag weiterläuft. Wir haben ihm ein langes Schreiben geschickt, in dem wir ihm die beiden Möglichkeiten (Einzug am 15.9. oder Kündigung) ausführlich dargestellt haben. Weiterhin natürlich das Angebot, nach Eingang seiner Kündigung zu prüfen, unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Beendigung möglich wäre. Das Thema Aufhebung ist also vom Tisch. Oder?

    Eine Frage habe ich allerdings noch:
    Mittlerweile ist heute früh per Fax seine fristgemäße Kündigung eingegangen, also keine außerordentliche oder fristlose Kündigung. Er schreibt: Die Wohnung wird von uns abgelehnt aus wichtigem Grund. Einer Nachbesserung stimmen wir nicht zu.

    Da er ja nun gekündigt hat: wenn er jetzt wirklich nicht mehr einziehen will, was müssen wir schreiben, damit der Vertrag nicht aufgelöst oder aufgehoben wird, sondern dass der Mieter einfach nur vorzeitig ohne weitere Mietzahlungen aus dem Vertrag zum 14.9.2012 entlassen wird? Ist das auch eine Ergänzung zum Mietvertrag oder gibt es dafür noch einen anderen Namen und was sollte da mindestens drin stehen? Uns ist wichtig, dass die Ergänzung zum Mietvertrag (Genehmigung zum Umbau) nicht unwirksam wird.

    Ich gebe zu, ich mache noch nicht so sehr lange Hausverwaltung. Es fehlt einfach an Erfahrungen.

    Grüße aus Berlin
    Phoebe
     
  5. #4 Papabär, 06.09.2012
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    Hallo Phoebe,

    ob Du mit der Formulierung in der Vereinbarung für den Umbau den §539 BGB wirksam ausgeschlossen hast, muss ggf. ein Richter entscheiden.
    Falls dies nicht so sein sollte, würde eine Verweigerung nur zu weiteren Kosten führen.

    Hier hat es den Anschein, als ob der Mieter sich über seine Rechte genau informiert hat ... im Zweifel würde ich diese Vereinbarung vlt. mal anwaltlich überprüfen lassen.

    Allerdings frage ich mich natürlich, ob der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss nicht gesehen hat?

    Hier meine Formulierung für vorzeitige Vertragsentlassungen:
    (Basis ist die Kündigungsbestätigung für ges. Kündigungsfrist)

    ...
    Sofern ein zeitnaher Anschlussmietvertrag zustande kommt, können wir Sie selbstvertändlich auch schon entsprechend früher aus dem Mietverhältnis entlassen.
     
  6. #5 Pharao, 06.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.09.2012
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    Hi,

    da gebe ich dir ja auch völlig recht und auch das Ihr (also Vermieter) euch evtl für was "billigeres" entschieden hättet. Andererseits schreibst du ja auch, das ihr schon einen Nachmieter hättet, was ja auch viel Wert wäre.

    Ich gebe ja zu, einerseits versteh ich dich ja, das man sich etwas veräppelt vorkommt, andererseits, ist es existenzbedrohend für dich oder für die Firma ? Wie schon mal geschrieben, rechtlich würde ich sagen, das du im Recht bist, aber menschlich gesehen finde ich es eben irgendwie falsch, gerade bei einem fast 80-jährigen, der evtl auch nicht in Geld schwimmt.

    Wenn mein Wissensstand nicht falsch ist (ist also nur meine Meinung ohne Garantie - wie alles von mir ! Und vielleicht schreiben ja auch andere User mal ihre Meinung dazu hin), dann muss er auch einer Nachbesserung hier nicht zustimmen, da dies vor Einzug war bzw zum Mietbeginn die Wohnung nicht in dem Zustand war, wie vertraglich Vereinbart und ja schon größere Mängel vorhanden sind. Anders wäre es m.E., wenn er schon eingezogen ist und dann irgendwelche Mängel aufgetreten wären.

    Das die "neue" Wohnung der Grund ist, mag ja evtl sein. Die Logik ist hier manchmal ganz weit auch weg vom Nachvollziehbaren.

    Nein, einen Aufhebungsvertrag könnt ihr m.E. jeder Zeit anbieten und ggf abschliessen. Es müssen ja nur beide Parteien sich einig werden und dann zustimmen. Ihr könnt in dem Aufhebungsvertrag auch fast alles vereinbaren, wie ihr euch halt einig werdet.

    Per Fax halte ich zwar nicht für Optimal, fraglich auch ob diese damit überhaupt wirksam wäre bzw hier geht ja oft auch um Beweisbarkeit. Laut Mietvertrag bzw §568 BGB sollte die Kündigung in schriftlicher Form erfolgen. Aber darauf wollte ich garnicht hinaus, ich denke mal, das ihr die Kündigung auch so akzeptieren werdet, unabhängig ob das nun gültig ist oder nicht. Also da würde ich kein Theater draus machen.

    Nur, jetzt hast du doch sehr gute Argumente, warum man einen Aufgebungsvertrag abschliessen könnte, denn immerhin müsste ja der Mieter bis Mietende noch Miete zahlen. Vielleicht wäre ein Angebot ja ganz gut a`la: Wir beenden das Mietverhältnis sofort und bei den Kosten der Dusche macht man dann zB hälfte/hälfte.

    Bedenke auch, das um Weihnachten/Neujahr eigentlich keiner Umzieht bzw das auch Wohnungsbilder im Sommer schöner bzw einladender aussehen bzw allegmein sich Wohnungen im Sommer besser vermieten lassen, als wenn draußen "tristes" Wetter herscht. Du hast also eigentlich auch interesse, das du die Wohnung schnellstmöglich wieder weitervermieten kannst um längeren Leerstand zu vermeiden. Auch auf längere Streitigkeiten hätte ich keine Lust, denn bedenke, Rentner haben viel Zeit .......
     
  7. Berny

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    Der Mieter scheint m.E. doch nicht soo ganz ohne zu sein.
    Er faxte ja in der Wir-Form. Ich würde ihm per Fax antworten, dass eine Kündigung nur im Original mit sämtlichen Mieterunterschriften gilt. Zur weiteren Info, dass bei einer rechtsgültigen fristgerechten Kündigung der nächstmögliche Termin der 31.12.2012 wäre.
    (In Anbetracht der noch offenen 4 Mieten wäre er wohl eher bereit, einem finanziellem Kompromiss zuzustimmen....)
     
  8. #7 Papabär, 06.09.2012
    Papabär

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    Stimmt ... gut dass Du darauf noch eingegangen bist Berny. Diesen Aspekt hab´ ich vorhin irgendwie aus den Augen verloren.
     
  9. Phoebe

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    Liebe Pharao, Papabär und Berny,

    vielen Dank für die vielen Antworten. Zur Ehrenrettung unseres Mieters möchte ich sagen, dass er sicherlich nicht mit allen Wassern gewaschen ist. Seine Kündigung haben er und seine Freundin bei unserem Mieterbüro im Original unterschrieben. Von dort habe ich das Fax erhalten. Die Formulierungen in der Wir-Form hat unsere Mitarbeiterin vor Ort drauf geschrieben. Das hat also alles seine Richtigkeit.

    Wir haben mittlerweile eine Ergänzung zum Mietvertrag aufgesetzt, dass der Vertrag vorzeitig zum 14.9.12 beendet wird und durch die beide Parteien bestätigen, gegenseitig keine Ansprüche zu haben. Dadurch lief der Vertrag zwar vom 1.-14.9. (also keine Annullierung), aber es entstehen dem alten Herrn keine weiteren Kosten durch Mietzahlungen. Wir hoffen, sie werden das beide morgen unterschreiben und damit ist der Spuk zu Ende.

    Meine Befürchtung war ja nur, wenn wir den Vertrag aufheben bzw. annullieren, wird auch die Ergänzung nichtig. Wie dann die rechtliche Lage mit dem Badumbau wäre, wüsste ich nicht. Es gab ja außer der Ergänzung nichts Schriftliches. Der Mieter hat den Auftrag mündlich an einen Fliesenleger gegeben, der hat die Arbeiten ausgeführt und sein Geld bar erhalten.

    Rechtsanwalt wollte ich partout nicht, weil das ja auch immer gleich so teuer ist. Manchmal hilft der gesunde Menschenverstand ja auch.

    Also noch einmal: Vielen lieben Dank Euch allen.

    Phoebe
     
  10. #9 Papabär, 06.09.2012
    Papabär

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    Davon würde ich an dieser Stelle auch ausgehen. Das bedeutet aber im Umkehrschluss nicht zwingend, dass Eure Ergänzung rechtsgültig ist - nur weil ein Vertrag zustande gekommen ist.


    Ein Blick ins Gesetzt erleichtert die ... ach, lassen wir das. Guckst Du §539 BGB :059sonst:
     
  11. Phoebe

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    Hallo Papabär,

    habe ich Gesetz geguckt, kann aber nicht wirklich die Beziehung zu unserem Fall herstellen. Wir tun alles, um die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen. Der Mieter hat mit keiner Silbe Schadensersatz wegen der Mängel verlangt bzw. weil er nicht einziehen kann. Offensichtlich hat ihn die Verzögerung des Umzugs nichts gekostet. Der § 536a bezieht sich m. E. nach auf den Schadensersatz, den der Mieter verlangen kann, wenn ihm wegen vom Vermieter zu vertretenden Mängeln ein Schaden entsteht, wie z. Bsp. nicht abwendbare Umzugskosten oder Hotelkosten, weil er dort übernachten muss. Unser Mieter verlangt keinen Schadensersatz, er hat ja keinen erlitten. Er möchte, dass wir ihm seine Umbauten abkaufen, weil er die Wohnung auch dann nicht mehr bewohnen möchte, wenn wir die Mängel beseitigt haben (in maximal 2 Wochen). In der Zwischenzeit wohnt er in seinem mittlerweile verkauften Haus und wartet darauf, dass die Wohnung fertig renoviert wird, die er nun lieber beziehen will.

    Wenn der Mieter die Dusche wieder ausbauen lassen wollte, hätten wir auch keine Probleme damit. Soll er es tun, dann muss er aber ersatzweise wieder eine Badewanne einbauen. Das ist sicherlich nicht billiger als die Dusche drin zu lassen. Also, uns ist es egal, ob Wanne oder Dusche drin ist; wir vermieten die Wohnung sowieso. Es handelt sich hier um eine 58 qm-Wohnung mit 286 € Kaltmiete. Also absolut keine Luxushütte, bei der wir die Investition von 1500 € mal schnell wieder rein bekämen. Die Sanierung dieser Wohnung hat sowieso schon ca. 7000 € gekostet. Bei 11 % aufs Jahr macht das ca. 65 € mehr Miete pro Monat, die wir nie im Leben verlangen würden und auch nicht bekommen würden. Bei den niedrigen Mieten muss man einfach mit dem Cent rechnen.

    Ich hoffe, ich konnte die Fakten vernünftig rüberbringen, damit das Gesamtbild stimmig ist.

    Liebe Grüße

    Phoebe
     
  12. #11 Pharao, 07.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.09.2012
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    Hi,

    ich habe es etwas arg kurz gehalten mit: "ich gehe natürlich davon aus, das alles wirksam vereinbart worden ist".

    Papabär ist nochmals näher darauf eingegangen mit: "ob Du mit der Formulierung in der Vereinbarung für den Umbau den §539 BGB wirksam ausgeschlossen hast"

    Hier geht es nicht um Mängel, sondern um die Kosten für den Umbau des Bades vom Mieter ! Wenn du das nicht richtig formuliert hast, kann der Mieter u.U. Geld von dir dafür verlangen.



    So langsam hab ich auch etwas das Gefühl, das der alte fast 80-jährige es faustdick hinter den Ohren hat. Wenn du das hier wirklich falsch gemacht hast, dann entlässt du den Mieter auch keinen Tag früher aus dem Mietvertrag (also bis zum gültigen Mietende nach Kündigung unter Berücksichtung der Kündigungszeit) und hoffst natürlich, das der Nachmieter dann immer noch interesse an der Wohnung hat. Immerhin wäre bis Weihnachten die Miete + NK noch fällig. Am geschicktesten wäre es natürlich, wenn ihr euch im Aufgebungsvertrag einig werden würdet (nur langsam zeifel ich etwas daran).
     
  13. #12 Papabär, 07.09.2012
    Papabär

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    Fein, ...


    Gesetz gut ... aber hast Du falschen Paragraphen geguckt.
     
  14. Berny

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    Wenn wir schon mal beim Geldausgeben sind, ...
    würde ich, wenn alles mit dem Opa wasserdicht geklärt ist, das Bad ausbauen mit Dusche und Thermostatarmatur: Der Nutzer spart Heizungsenergie, Frisch- und Abwasser. Könnte ein Pro-Argument sein.
     
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