Rücktritt vom Notarvertrag wg arglistiger Täuschung?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von xkirx, 15.09.2010.

  1. xkirx

    xkirx Neuer Benutzer

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    Objekt: ETW im 6-Parteien-Haus. Wir haben eine ebenerdige ETW mit Gartenanteil erworben.

    VOR dem Kauf der ETW wurden wir durch die Protokolle der Egt.-Versammlung darauf aufmerksam, dass vor 6 Jahren einmal das Problem einer Geruchsbelästigung bestand. (ein Nachbar eines angrenzenden Grundstücks hatte Hunde / -Zucht)

    Daraufhin haben wir den Verkäufer, den Makler sowie den Verwalter genau darauf angesprochen und von allen Seiten wurden das Problem erklärt als: "das war vor zig Jahren, da ist nichts mehr, ist erledigt".

    Bei 4 verschiedenen Besichtigungsterminen ist uns keine nennenswerte Geruchsbelästigung aufgefallen.

    NACH dem Kauf waren wir nunmehr 4x in der Wohnung und es gab an 3 Tagen einen DERBEN, PENETRANTEN und SEHR STARKEN Hundegeruch! Bei Gesprächen mit Anwohnern wurden wir bei 3 von 5 weiteren Parteien in dem Haus darauf hingewiesen, dass der Geruch besonders im Sommer EXTREM EKLIG sei und es ständig (4 von 7 Tagen pro Woche im Schnitt) vorkomme!

    Ist dies ein versteckter Mangel? (Dies würde ein Anfechten des Notarvertrages erlauben)

    Wie kann man starke Geruchsbelästigung im Freien nachweisen? Vor-Ort-Termin von Sachverständigem? Messungen möglich?

    Wir sind für jeden Hinweis dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. #2 frenchberlin, 16.09.2010
    frenchberlin

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    Prinzipiell ist ein Verschweigen (!) einer Geruchsbelästigung immer ein versteckter Mangel.
    Aber es wurde erwähnt. Ich hoffe, Du hast Dir schriftllich vor Kauf geben lassen, dass es keine Geruchsbelästigung gibt. Am Besten vom Makler od. Eigentümer.
    Dann stehen nicht Aussagen gegen Aussagen.. Und Du kannst Dich direkt gegen den Eigentümer richten, denn nur dieser kann den Mangel verschweigen/herunterspielen.

    Aber dann .. so ein Streit *dauert* und ist kostenintensiv. Wie ein gericht entscheidet, kann man leider nicht vorhersehen ;)

    Ansonsten ist natürlich im gewinnfall das ganze sehr interessant, denn dann werden Euch auch Kosten erstattet, also alle Verkaufsnebenkosten (Notar, Makler..)
    Und Frist beachten: bis zu zwei Jahre nach dem Kauf.

    Also vielleicht erst noch einmal mehr als 4 x in die Wohnung gehen, bevor Du einen Rechtsstreit angehst.

    Messungen müssen glaube ich auch gar nicht sein, weil es immer als individuelle Sache ausgelegt wird. - Ich befinde mich auch gerade in einem rechtsstreit wg. Geruchsbelästigung - allerdings habe ich die Wohnung glücklicherweise nicht gekauft ;-)
     
  4. clline

    clline Erfahrener Benutzer

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    Ob Du zurücktreten kannst, weiß ich nicht. Aber je nach Baugebiet ist eine Hundezucht evtl. gar nicht zulässig bzw. kann auf eine bestimmte Anzahl von Hunden eingeschränkt werden. Ich würde mal einen Blick in den Bebauungsplan werfen (sofern vorhanden) und ggf. mal bei der Bauverwaltung oder auch beim Ordnungsamt nachfragen, ob dort eine Zucht in diesem Ausmaß überhaupt zulässig ist.
     
  5. xkirx

    xkirx Neuer Benutzer

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    Die Rechtmässigkeit der Hundezucht prüfen wir dann, wenn wir mit einer Klage gescheitert sind. Ja, danke für den Tipp.

    Er hat die Geruchsbelästigung ja nicht verschwiegen, sondern verneint. Ebenso wie der Makler und der Verwalter. Alle haben -mündlich- bestätigt, dass im Moment keine Geruchsbelästigung herrscht.

    Beweisen können wir lediglich, dass der Makler es gesagt hat, denn dabei hatten wir Zeugen.

    Im Kaufvertrag gibts den üblichen Ausschluß von Gewährleistung. Jedoch auch, dass keine versteckten Mängel bekannt sind.
     
  6. #5 frenchberlin, 16.09.2010
    frenchberlin

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    reihenfolge..

    ..ich würde doch:

    -erst noch einmal eine Nacht darüber schlafen: stink´s wirklich so schlimm?
    -Rechtmässigkeit des Hundhaltens dort wirklcih prüfen, wenn's Wohngebiet ist...
    -dann erst über eine klage nachdenken - und mich ärgern (!) dass du das nicht schriftlich hast vom verkäufer, dass er meint, das sei kein problem mit dem geruch..
    -manchmal ist es aus verkäufersicht wohl auch ausreichend, wenn man darauf hinweist, so nach dem motto: "es wird sie bestimmt nicht stören, aber da ist eine hundezucht" damit kann er schon aus dem schneider sein (sagt mein anwalt :-) denn dann hat er darauf hingewiesen - und es liegt an dir, ob du dies akzeptierst - und das hast du ja mit dem kauf.
    -dass "keine versteckten mängel bekannt sind" heißt gor' nix', das steht immer drin und ist auch logisch: sie wären nicht mehr versteckt, wenn sie bekannt wären :o
     
  7. clline

    clline Erfahrener Benutzer

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    Im Moment vielleicht, aber wer kann schon in die Zukunft schauen?

    Für mich sieht die Reihenfolge "erst klagen" danach aus, dass die Hundezucht dafür herhalten soll, um unbeschadet aus dem Vertrag zu kommen.
     
  8. xkirx

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    Vielen Dank für die konstruktiven Ideen und Eingebungen. Kritik nehme ich gern an und werde unsere Argumentation dahingehend prüfen. Das ist gut, davon lebt das Board und profitieren die Teilnehmer.

    Jedoch: ich verstehe auch, dass man, dadurch, dass sie mich nicht kennen, von der Annahme ausgeht, wir wollten irgendwelche Gründe vorschieben oder "einfach nur so" aus dem Vertrag heraus. Das mag in vielen Threads von anderen Leuten vielleicht der Fall sein. Bei uns ist es jedoch nicht so. Wir wollen eine Wohnung, in der man leben kann, keinen Streit. Offenheit und Ehrlichkeit praktizieren wir!

    Der Gestank ist bestialisch. Bewohner können teilweise die Wäsche nicht auf dem Balkon/dem Garten aufhängen, weil diese den Geruch annimmt. Die Wohnung ist in einem Wohngebiet und die Hundezucht hat 14 Schlittenhunde! Das ganze Grundstück des Züchters ist von aussen optisch weitestgehend blickdicht!

    So, falls noch jemand Interesse an diesem Thread hat, dann bitte mit dem Paradigma, dass es wirklich eine Belastung ist. Sonst wird dieser Thread unproduktiv und erfüllt nicht seinen Zweck.

    -

    Sie verwenden die Vokabel "unbeschadet". Also denken Sie auch, wir haben einen Schaden erlitten,ja?

    Die Reihenfolge ist nur logisch, denn laut BGB muss man einen versteckten Mangel, den man erkannt hat, unverzüglich beanstanden. Die verjährungsfrist beträgt 1 Jahr.

    Und die Hundezucht soll nicht nur "dafür herhalten", sondern SIE IST die Ursache des Mangels!

    -

    Verzeihung, der genaue Wortlaut ist:
    "Der Verkäufer versichert, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten, nicht bekannt sind."

    Wir reden von einem Notarkaufvertrag. Wie kann man behaupten, Sätze darinnen würden "gor nix heissen"? Eine Formulierung: "Der Kaufpreis beträgt EUR xxx.xxx,- " hat dann ebenso keine Gültigkeit??? :-)

    Der Satz bedeutet, dass er keine Kenntnisse von Mängeln hat, welcher nicht erkennbar sind. Die Geruchsbelästigung ist nicht erkennbar (siehe oben, tritt nur zeitweise auf, auch Wetterabhängig) und somit versteckt. Und er HATTE Kenntnis davon! (Alle Anwohner, die wir gefragt hatten, haben Kenntnis davon und bei 13 Jahren, die er in der Wohnung wohnt, garantiert ebenso)

    -

    Jetzt freue ich mich auf kritische Rückmeldung! :-)
     
  9. #8 frenchberlin, 17.09.2010
    frenchberlin

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    KV:
    Danke, danke .. mit "gor nix" meine ich nur, dass es eben immer im KV steht. Nur nachzuweisen, dass es ein versteckter Mangel ist, ist eben in Eurem Fall nicht evident. Denn er hat ihn erwähnt.

    aposteriori soviel Mühe ..Anwohnerbefragung...
    Warum nicht vorher? warum keinen Schriftverkehr produziert?

    Was würde ein Gericht sagen: es muss doch klar gewesen sein, dass eine Hundezicht *immer* stinkt. Das kann nicht nur früher so gewesen sein, Hunde stinken HEUTE genauso wie früher.
    Warum sollte sich das ändern, weil "früher alles besser" war? :tröst


    Juristisch: reines Wohngebiet? Mischgebiet? Dann ist Hundehaltung zulässig. Internetseite der Sadt/Gemeinde/_>Wohnen/->Katasteramt/->onlinepläne

    Kontaktstellen:
    Veterinäramt anrufen, fragen, ob er als Züchter bekannt ist? Dort muss er sich angemeldet haben, wenn mehr als zwei Hunde und damit gewerblicher Züchter ist.
    Bauordnungamt, wenn reines Wohngebiet und gewerbliche Hundezucht.

    Deine Neugier und der hohe Zaun: google maps, Gartenansicht von oben in Satelliteneinstellung.

    Blöder Tipp - aber dennoch: schnell wieder verkaufen und ordnugnsgemäß auf Geruch hinweisen, damit Ihr nicht jur. belangt werden könnt.
    Ein Kommentar wie "Es wird Sie sicherlich nicht stören, aber es gibt eine Hundezucht" reicht, um jur. aus dem Schneider zu sein.
    Hintergrund: Das mussten wir auch machen, als wir verkauft haben. (Kohlsuppe kochen von alter Dame darunter jeden Freitag ... im Altbau... das war auch lecker!) Wir haben dann verkauft, das war zu viel :motzki (Ok, wir wollten vorallm gewinn machen..)
     
  10. Karbon

    Karbon Neuer Benutzer

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    Moin,

    da das "Hundeproblem" vorher bekannt war, ist es m.E. kein versteckter Mangel. Ihr hättet vor dem Kauf z.B. das tun müssen, was ihr danach gemacht hat: die Mitbewohner fragen - nicht nur den ehemaligen Eigentümer.
     
  11. #10 frenchberlin, 27.09.2010
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    ..sage ich doch die ganze ZEIT - nur weniger direkt, damit's nicht gleich ganz so weh tut.
    :wand:
    Aber verkaufen kann man ja immernoch :tröst
     
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