rückwirkende Mietminderung zulässig?

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Max_Headroom, 08.11.2010.

  1. #1 Max_Headroom, 08.11.2010
    Max_Headroom

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    Mal angenommen, ein Mieter moniert schriftlich Schimmel (der Klassiker). Es kommen und gehen diverse Handwerker aber über ein Jahr passiert gar nichts. Inzwischen hat sich der Shcimmel trotz Heizens ausgebreitet und der Mieter kündigt: Als Replik erhält er eine dicke Betriebksotennachzahlung serviert (über 1100 €...also geheizt wurde damit ja wohl...).

    Jetzt fragt sich der Mieter ob er die einjährige Untätigkeit gegen den Schimmel noch mit einer rückwirkenden Minderung "quitieren" kann - geht das grundsätzlich? Oder muß eine Minderung explizit erst angedroht werden?

    MH
     
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  3. #2 pragmatiker, 08.11.2010
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    die vorbehaltlose zahlung der miete dürfte eine rückwirkende minderung unmöglich machen.
     
  4. #3 Max_Headroom, 08.11.2010
    Max_Headroom

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    Etwas rumgesucht und das hiergefunden (und zwar unter http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=57637):

    Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache von Gesetzes wegen ein (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeutet, Sie haben für den Zeitraum, in dem der Mangel bestand, mehr bezahlt als Sie verpflichtet waren. Den Überschuss können Sie daher zurückverlangen. Die gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Rückzahlung ergibt sich aus dem sog. Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB). Da Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben, ist der Anspruch auch nicht ausgeschlossen (§ 536c Abs. 2 Ziff. 1 BGB).

    Der Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

    Auch eine vorbehaltlose Zahlung soll das angeblich nicht ausschließen.

    Nun, letztlich besteht ja immer das Problem der Kautionsrückzahlung und da ist der Rechtsstreit ja schon vorprogrammiert...

    MH
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich ist es immer schön, wenn zu Zitaten und Auslegungen auch Quellenangaben beigefügt würden. Danke.
     
  6. #5 Max_Headroom, 08.11.2010
    Max_Headroom

    Max_Headroom Erfahrener Benutzer

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    Aber gerne doch, schon eingefügt...

    MH
     
  7. #6 pragmatiker, 08.11.2010
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    so einfach ist es nicht: BGH, 16. Juli 2003 (- VIII ZR 274/02).
    Zwei "Wermutstropfen" bleiben :

    Nach § 814 BGB ist die Rückforderung der Mietzahlungen dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass er nicht hätte zahlen müssen. Wann in einem solchen Fall von positiver Kenntnis des Mieters auszugehen ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls und wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Die Erklärung eines Vorbehalts schließt die nachteilige Wirkung des § 814 BGB aus.

    Der Bundesgerichtshof selbst weist am Ende seiner Entscheidung darauf hin, dass im Einzelfall die Minderung des Mieters - allerdings frühestens ab sechsmonatiger vorbehaltloser Zahlung - doch ausgeschlossen sein kann. Das sei der Fall, wenn in dem Verhalten des Mieters, also der vorbehaltlosen Zahlung, ein ausdrücklicher oder stillschweigender Verzicht auf sein Minderungsrecht oder aber die Verwirkung desselben nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) erblickt werden könne. Hierbei seien die Umstände des Einzelfalls sowie die Person des Mieters - Mieter von Wohnraum oder geschäftserfahrener Mieter von Gewerberaum - durchaus von Bedeutung. Wer also einen Mietmangel erstmals Jahre nach Kenntnis hiervon gegenüber dem Vermieter rügt, oder wer nach Mängelanzeige jahrelang vorbehaltlos zahlt, kann das Minderungsrecht durch (stillschweigenden) Verzicht oder wegen Verwirkung verlieren.

    Fazit: Mieter, die ganz sichergehen wollen, sollten in den entsprechenden Fällen nach wie vor einen konkreten Vorbehalt erklären.
     
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