Rückwirkende Mietminderung

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Inaki, 17.03.2014.

  1. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier und hoffe, dass ihr mir ein wenig weiterhelfen könnt.
    Ich habe, als Mieter, eine defekte Gastherme (Gasetagenheizung) zu bemängeln.

    Aufgefallen ist es Ende Januar, da der bestellte Heizungsbauer aufgrund vieler defekter Verschleissteile und Alter der Therme (fast 25 Jahre alt), die Wartung ablehnte. Die HV wurde über diesen Umstand sofort, in meiner Anwesenheit, vom Heizungsbauer telefonisch informiert.
    Im Februar nahm dann das Schicksal seinen Lauf - die Anlage sprang nur sporadisch an und schaltete immer häufiger auf Störung. Mittlerweile funktioniert die Anlage gar nicht mehr.
    Das hatte ich auch mit mehreren Erinnerungs E-Mails der HV mitgeteilt, aber es wurde so gut wie überhaupt nicht darauf reagiert. Lediglich einmal wurde mir mitgeteilt, dass Angebote, wahrscheinlich zwecks Austausch der Therme, geprüft werden und man im Urlaub gewesen sei. In meinen Mails wurde auch stets darauf hingewiesen, dass es momentan einfach nicht warm genug ist, um die Anlage komplett abzuschalten. Auch Telefonate mit der Bitte um Rückruf wurden ignoriert.
    Anfang März war dann sogar der Eigentümer, zusammen mit "seinem" Heizungsbauer, persönlich vor Ort, um sich von der Lage ein Bild machen zu können. Der Heizungsbauer konnte den Vermieter davon überzeugen, dass das Gerät defekt ist.

    Bis heute habe ich keine Rückmeldung über die Behebung des Defektes erhalten. Soviel zur Vorgeschichte - sorry, wenn diese etwas lang geraten ist.

    Nun würde ich gerne wissen inwiefern ich die Miete rückwirkend mindern darf? Im Netz finde ich dazu widersprüchliche Aussagen. Einmal ist der Tenor, dass die Mietzahlung unter Vorbehalt erfolgen muss und dies vorher schriftlich angekündigt werden muss. Dann lese ich wiederum, dass man auch dann rückwirkend mindern kann, wenn die Zahlung vorbehaltlos geleistet wurde. Voraussetzung: Der Mangel wurde unverzüglich angezeigt. In meinem Falle wurde es vom Heizungsbauer angezeigt und nicht von mir persönlich. Kann man mir daraus einen Strick drehen, falls ich rückwirkend mindern möchte? Ich habe mich wirklich darauf verlassen, dass die Mängelbeseitigung erfolgen wird. Erst recht, nachdem der Eigentümer persönlich vor Ort war.

    Für welche Monate dürfte ich in meinem Falle, wenn überhaupt, die Miete rückwirkend mindern? Wäre das nur für den März, oder sogar Februar UND März?

    Ich habe auch demächst einen Termin beim MV, aber dennoch würden mich da eure Meinungen und Sichtweisen interessieren.

    Danke!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Das ist richtig.


    Zuerst sehe ich hier aber noch ein ganz anderes Problem: Liegt überhaupt ein Mangel vor? Das ist nicht die "defekte" Therme! Ein Mangel wäre z.B., wenn die Wohnung nicht mehr ausreichend warm wird oder es kein Warmwasser mehr gibt. Hast du das gemessen und protokolliert? Hat der Vermieter davon Kenntnis?

    Problem zwei: die Meldung. Mängel müssen durch dich (und nicht irgendwelche Handwerker) angezeigt werden, entweder beim Vermieter oder bei seinem Beauftragten. Da der Heizungsmensch den eigentlichen Mangel gar nicht kennen kann, sondern höchstens die defekte Theme meldet, kann hier eigentlich gar keine korrekte Mängelanzeige erfolgt sein.

    Drittens hätten Zahlungen unter Vorbehalt geleistet werden müssen. Ein rückwirkende Minderung wäre nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn nach deiner Mängelanzeige unverzüglich mit der Beseitigung des Mangels begonnen wurde - du also davon ausgehen durftest, dass sich die Sache kurzfristig erledigen wird - und dann ohne ersichtlichen Grund die Reparatur abgebrochen wurde.

    Mindern kannst du damit bestenfalls ab sofort, d.h. für die verbleibenden 14 Tage im März könntest du bei 100 % Minderung (die erst einmal begründet sein müssen!) 14/31 der Märzmiete von der Aprilmiete abziehen, zusätzlich natürlich noch die Minderung der Aprilmiete. Ich gehe allerdings davon aus, dass nicht einmal die Voraussetzungen dafür gegeben sind, und würde daher
    1. die Mängelanzeige (Wohnung zu kalt, kein Warmwasser usw.) sofort nachholen sofern überhaupt ein Mangel vorliegt,
    2. eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen; wenn es in der Wohnung kalt ist, kann eine Fristsetzung entfallen, andernfalls wären je nach Schwere des Mangels 1-2 Wochen angemessen,
    3. die Mietminderung ankündigen.

    Um das noch einmal deutlich zu sagen: Wenn die WW-Bereitung nicht über die Therme läuft, liegt bei aktueller Wetterlage womöglich überhaupt kein Mangel vor. Also Vorsicht mit zu gewagten Minderungen!
     
  4. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort und deine Sichtweise dazu! Ich sehe schon, dass sich das alles etwas komplizierter gestaltet.

    Wenn zu dem Zeitpunkt die Außentemperaturen morgens und nachts auf ca. 3 - 5°C runter gehen und die Heizungsanlage nicht funktioniert, wird es schon recht kühl in der Wohnung. Teilweise waren es sogar Temperaturen um die 0°C. Tagsüber herrschten auch nur so etwa 8 - 10°C.
    Könnte man da nicht automatisch von einem Mangel ausgehen ohne die Raumtemperatur zu messen bzw. zu protokollieren?
    Du hast aber auf jeden Fall recht damit, dass der März ungewöhnlich warm ist, so dass hier eine Minderung evtl. nicht gerechtfertigt ist. Alles andere, vor allem bei ziemlich niedrigen Außentemperaturen, fände ich schon etwas fragwürdig. Da kann sich jeder ausdenken, dass eine Wohnung schnell auskühlt. Wie soll man dann überhaupt mal lüften können, wenn die Heizung nicht funktioniert? Somit dürfte der Mangel ersichtlich sein, auch ohne penible Messungen.
    Die Warmwasserbereitung erfolgt glücklicherweise über einen elektr. Durchlauferhitzer.

    Bzgl. der Meldung - den Installateur hatte ich wegen der Wartung bestellt und er hat dann halt die Meldung bzw. das Telefonat mit der Hausverwaltung übernommen. Da er vom Fach ist wollte ich, dass er der HV erklärt was nun warum defekt ist. Das finde ich gar nicht mal so verkehrt, da der Handwerker genau erläutern kann warum er vor Ort ist und warum er die Wartung nicht durchführen wird. Eben aufgrund der defekten Bauteile und des Alters, ergo der Austausch der ganzen Komponenten lohnt sich einfach nicht mehr.
    Oder hätte der Installateur es mir erklären sollen und ich hätte es dann so der HV telefonisch weiter geben müssen? Nichtsdestotrotz habe ich auch nachfolgend via E-Mail schon oft genug auf das Problem hingewiesen. Somit könnte man das doch als Mängelmeldung ansehen oder?

    Wegen der Vorbehaltszahlung blicke ich halt nicht durch, da es halt widersprüchliche Aussagen gibt. Hier mal ein Auszug vom Mieterverein Berlin:

    Berliner Mieterverein Menu Mietermagazin

    Mieter verlieren ihr Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn sie die ganze Zeit über vorbehaltlos die Miete weitergezahlt haben.

    Auch wenn Mieter ihren Vermieter erst nach mehr als sechs Monaten informieren, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, können sie von diesem Zeitpunkt an für die Zukunft noch die Miete mindern.

    Wer den Mangel sofort anzeigt, dann aber monatelang weiter die volle Miete zahlt in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, riskiert sein Mietminderungsrecht nicht, wenn sein Vertrauen auf baldige Mängelbeseitigung nach außen zu Tage tritt. Eine entsprechende Erwartung sollte sich aus dem Brief mit der Mängelanzeige ergeben. In einem solchen Fall kann dann der Mieter auch noch nach sechs Monaten oder später die Miete kürzen und die Rückzahlung überzahlter Mieten vom Vermieter verlangen. Dies ist auch richtig so, denn anderenfalls würde gerade derjenige Mieter "bestraft", der es zunächst einmal im Guten versucht, indem er auf die Mängelbeseitigung des Vermieters vertraut und nicht sofort die Miete kürzt.


    Die Absätze, die ich fett markiert habe, geben mir halt zu denken. Vor allem aber kann ich mich mit dem letzten Absatz identifizieren, da auch ich es zunächst im Guten versuchen wollte.

    Ich bin weiterhin gespannt auf eure Sichtweisen.
    Danke nochmal! @Andres
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.447
    Zustimmungen:
    198
    Ort:
    NRW
    Seit wann ist die Heizung komplett aus?
    Warum hast du dann nicht umgehend dich an den Verwalter bzw. Eigentümer gewandt und den total Ausfall der Heizung gemeldet.

    überzeugen???
    Entweder das Gerät ist aus und geht nicht mehr, oder es läuft noch, wenn auch mit Aussetzern, die durch drücken der Störtaste erst mal wieder behoben werden können.
    Der Heizungsbauer hat wohl erklärt, dass eine Reparatur nicht mehr sinnvoll ist, in Bezug auf Kosten und das Alter der Therme. (Sicher ist die Therme aber bei der Besichtigung gelaufen?)

    Das wird dann auch die Überlegung zum Austausch erst in der wärmeren Zeit ausgemacht haben.
    Wenn jetzt die Therme aber ganz ausgefallen ist, dann liegt erst jetzt ein anderer Sachverhalt vor.
     
  6. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.371
    Zustimmungen:
    1.410
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Ob die Therme läuft oder nicht und warum das so ist, kann dir als Mieter eigentlich herzlich egal sein. Eine nichtfunktionierende Therme ist auch nie ein Mangel. Wenn es deshalb in deiner Wohnung kalt ist oder es kein Warmwasser gibt, das wäre ein Mangel. Und diesen meldest du.

    Wenn Mieter sich mit Mietkürzungen verhauen, dann liegt es oft daran, dass sie etwas großzügig kürzen, das kann einem dann auf die Füße fallen. Ist die Mietkürzung unberechtigt (hoch), dann kommt der Mieter recht schnell in Zahlungsverzug und so ein Monat ist schnell rum. Anhaltender Zahlungsverzug ist immer ein Grund eine Beendigung des Mietverhältnisses anzustreben. Das kann ggf. sogar fristlos möglich sein. Von daher ist ein vorsichtiger Mieter, der auf ein gutes Verhältnis bedacht ist, gut beraten den Mangel zeitnah/unverzüglich (= ohne schuldhaftes verzögern; das ist milder als sofort!) zu melden und wenn sich z.B. eine Woche lang nichts tut/keiner meldet (je nach Mangel), dann die Mietzahlung unter Vorbehalt zu leisten. Keine Gefahr des Mietzahlungsverzugs, aber trotzdem seine Rechtsposition gewahrt.
     
  7. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Sara,

    Die Heizungs ist seit dem 07.03.2014 aus, an dem Tag war auch der Eigentümer zu Besuch, d.h. spätestens dann wusste der Eigentumer, der Heizungsbauer und die HV bescheid, dass seit dem Tag die Anlage gar nicht läuft.
    Desweiteren habe ich den ganzen Februar über freundliche Erinnerungsmails an die HV geschrieben. Mit E-Mails habe ich in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht, daher habe ich diesen Weg gewählt.

    So einfach ist es leider nicht. Als die Anlage nur sporadisch lief war es z.B. für eine Stunde, dann schaltete sie auf Störung. Dann lief sie vielleicht 10 Min. und wieder auf Störung, dann ging sie trotz Tastendrückerei überhaupt nicht an. So hat das Gerät gar keine Möglichkeit überhaupt etwas aufzuheizen.
    Im Klartext heißt es - ich kann das Gerät nicht unbeobachtet laufen lassen. Es ist doch nicht zumutbar ständig die Therme zu beobachten, um eine Wohlfühltemperatur zu erreichen. Zumal das Drücken der Entstörtaste nicht immer von Erfolg gekrönt war. Wann soll ich denn mal schlafen, oder zur Arbeit gehen? Diesen Umstand hatte ich aber auch der HV so erklärt. Ganz zu schweigen vom erhöhtem Gasverbrauch. Schließlich ist das Gerät runtergekühlt und muss die Vorlauftemperatur von Null auf erreichen.

    Ja, genau! Das haben sogar zwei Heizungsbauer so bestätigt. Einmal derjenige, den ich zur Wartung bestellt hatte und dann wiederum der "eigene" Heizungsbauer, der mit dem Eigentümer zur Besichtigung kam.
    Die Therme ist übrigens auch bei Besichtigung nicht gelaufen, trotz Knöpfchendrückerei tat sie gar nichts mehr. Gott sei Dank! Ansonsten wäre das wieder ein schöner Vorführeffekt gewesen.

    Wenn überhaupt. Ich glaube eher, dass das Ganze Zeitschinderei ist, da die Heizperiode (Anfang Oktober bis Ende April, es steht nichts im Mietvertrag darüber) bald vorbei ist.

    Naja, ich werde wohl jedenfalls die Miete für den April nur unter Vorbehalt zahlen. Ich bin mal gespannt was der MV wegen der rückwirkenden Minderung zu erzählen hat. Noch bin ich der Ansicht, dass man es im Guten versuchen kann, aber vielleicht bin ich einfach zu blauäugig?! :smile005:

    Hat sonst hier keiner Erfahrungen gesammelt mit einer rückwirkenden Mietminderung, auch wenn die Mietzahlung zuvor vorbehaltslos erfolgte? Über Antworten würde ich mich sehr freuen!
     
  8. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hi Ducan,

    Dem habe ich auch nichts hinzuzufügen!
    Letzendlich ist es mir egal was mit der Therme ist. Mir ist es wichtig, dass sie läuft, damit ich an kalten Tage eine warme Wohnung vorfinde. Worin besteht nun der wesentliche Unterschied zwischen einem Totalausfall, oder einem Defekt wie ich ihn unten beschrieben habe, der einem Totalausfall doch relativ nahe kommt? Oder ist es einem Mieter zuzumuten die Therme ständig zu beobachten?
    Gemeldet wurde dieser Umstand durch den Heizungsbauer, ich stand daneben. Wenn das ein grober Fehler war, dann Schande über mein Haupt, das wusste ich nicht. Ich bin davon ausgegangen, wenn ein Profi der HV erzählt, dass das Gerät defekt ist wegen div. Teilen, Alter usw., dann ist das so in Ordnung. Etwas anderes hätte ich der HV auch nicht erzählen können, höchstens nur noch laienhafter. Dabei habe ich den Heizungsmenschen noch gefragt: "Soll ich die HV jetzt anrufen?" Heizungsbauer: "Nee, ich mach das schon, ich ruf da jetzt an!" Somit war die Sache für mich gegessen, naja, hinterher ist man immer schlauer.

    Gekürzt habe ich noch gar nichts, daher brauch ich mir auch keine Sorgen zu machen. Ohne Beratung, ich bin kein Jurist o.ä., werde ich ohnehin keine Minderung vornehmen.
    Die Frage geht eher in die Richtung was rückwirkend möglich ist, und welche Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen. Einfach aus dem Grund, weil es soviele verschiedene Ausführungen gibt (s. unten - Beispielzitate vom Mieterverein).

    Genau darauf werde ich mich wohl erst fokussieren - die Zahlung unter Vorbehalt. Dennoch würde ich gerne wissen was ihr (auch generell) von der rückwirkenden Minderung haltet.
    Zitat: "Dies ist auch richtig so, denn anderenfalls würde gerade derjenige Mieter "bestraft", der es zunächst einmal im Guten versucht, indem er auf die Mängelbeseitigung des Vermieters vertraut und nicht sofort die Miete kürzt.
     
  9. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.371
    Zustimmungen:
    1.410
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Gar nichts.
    Ich halte aber auch nichts davon den Mieter mit Problemen, die der Mietsache anhaften, alleine zu lassen. Wenn Mängel auftreten, dann versuche ich die zeitnah zu beheben (lassen). Wenn dies aus irgendwelchen Gründen nicht geht wird das mit dem Mieter geklärt. "Nein, der Dachschaden wird jetzt nicht behoben. Der Dachdecker hat Frau und drei Kinder. Unter die Leckstelle wird jetzt eine Wanne drunter gestellt und abgewartet bis der Orkan abgeflaut ist."
     
  10. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hi Duncan,

    ja, schade, dass sich mein Eigentümer überhaupt nicht dazu äußert. So eine Art von Antwort wäre mir lieber gewesen als gar keine. Wenigstens kann man dem etwas menschliches abgewinnen, so fühlt man sich einfach nur in Stich gelassen.

    Wäre es denn korrekt, wenn ich nun schriftlich eine Frist setze bis Ende des Monats, damit die Heizanlage wieder gangbar gemacht wird? Und gleichzeitig ankündige die Mietzahlung für den April nur unter Vorbehalt zu leisten? Zumindest schein ich so auf der sicheren Seite zu sein. Ob dann noch rückwirkend die Miete gemindert wird, mache ich dann davon abhängig wie a) es wettertechnisch im April sein wird und b) wie reaktionsfreudig sich mein Vermieter zeigt.
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Nein. Denn bei guter Dämmung des Hauses und Abwärme aus anderen Wohnungen bzw. sonstigen Wärmequellen im Haus wird es vielleicht nie zu kalt werden. Außerdem wurde schon angesprochen, dass unberechtigten Minderungen ein Kündigungsgrund sein können. Willst du das wirklich riskieren, nur weil es sich deiner Meinung nach kalt anfühlt?

    Ich habe heute 6 Stunden am Stück gelüftet. Die Wohnung ist dadurch eher wärmer geworden, jedenfalls nicht kälter.


    ... ein möglicher Mangel weniger.


    Ist auch nicht verkehrt - nur ist das keine Mängelanzeige. Bitte versuche noch einmal genau nachzuvollziehen, was der Unterschied zwischen den Aussagen "Die Heizung ist kaputt." und "In der Wohnung ist es unzumutbar kalt." ist.


    Das ist eigentlich ziemlich eindeutig.
     
  12. Inaki

    Inaki Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.03.2014
    Beiträge:
    9
    Zustimmungen:
    0
    Hi Andres,

    danke für die Tipps und Hinweise!

    Ich führe nun seit dem 19.03. auch ein Temperaturprotokoll. Ein Beispiel von heute morgen 9:00 Uhr (vor dem Lüften) bei Außentemperatur von 4 °C:

    Wohnzimmer = 16,2 °C
    Schlafzimmer = 16,9 °C
    Badezimmer = 16,8 °C

    Nun ca. 2 Stunden später, Außentemperatur immer noch 4 °C:

    Wohnzimmer = 16,5 °C
    Schlafzimmer = 17,8 °C
    Bad = 16,9 °C

    Also angenehm ist was anderes, vor allem im Bad ist es nicht schön nach dem Duschen. Das kurzzeitige Querlüften kühlt die Räume auch schnell auf 14 °C runter. Von guter Dämmung kann folglich nicht die Rede sein. Generell hat es sich in den letzten Tagen, abhängig von der Tageszeit und Außentemperatur, immer so zwischen 16 - 19 °C eingependelt. Außer der 20.3 mit den Rekordtemperaturen brachte einen Spitzenwert von 19,4 °C gegen 18 Uhr (Außentemp. = 20 °C) im Schlafzimmer.
    Riskieren will ich überhaupt nichts! Ich finde es gut, dass ihr mir div. Fehler und gewisse Vorgehensweisen vorab aufzeigt. Aber nach meiner Meinung fühlt es sich nicht nur kalt an, sondern es ist tatsächlich kalt. Die notierten Werte dürften da eine eindeutige Sprache sprechen. Beträgt die Behaglichkeitstemperatur nicht 20 - 22 °C? Ist es nicht festgelegt, dass diese mind. erreicht werden muss?

    Ich werde jdf. beobachten was der April so bringen wird. Zumindest habe ich vorerst die Zahlung unter Vorbehalt schriftlich angekündigt und auch so beim Dauerauftrag vermerkt.
     
  13. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    ... und damit hast du dann endlich das nachgeholt, was schon von Beginn an richtig gewesen wäre: melden, protokollieren, Zahlung unter Vorbehalt. Wenn der Eigentümer jetzt nicht tätig wird, sehen die Chancen für eine Minderung schon viel besser aus.
     
  14. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.371
    Zustimmungen:
    1.410
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Liegt im Auge des Betrachters. Ich hatte, außer zum testen, seit über einem Jahr keinen Heizkörper wärmer als Frostsicherung eingestellt. Ich komme, außer direkt beim Querlüften, kaum auf Temperaturen unterhalb der brühend heißen 19,5°C die ich hier regelmäßig habe....

    Ansonsten hat Andres ja schon alles wichtige kommentiert. :148:
     
Thema:

Rückwirkende Mietminderung

Die Seite wird geladen...

Rückwirkende Mietminderung - Ähnliche Themen

  1. Mietminderung VS Bankbürgschaft als Kaution

    Mietminderung VS Bankbürgschaft als Kaution: Hi zusammen, ich hab leider immer noch keine Ruhe von meinem "noch" Mieter....deswegen hier ein paar Fragen. - Darf ich, wegen Mietminderung...
  2. Wasserschaden: Mietminderung oder Versicherung?

    Wasserschaden: Mietminderung oder Versicherung?: Hallo, es gab bei mir im Haus einen Wasserschaden. Das Wasser lief dort in der Wohnung, wo der Wasserschaden war, runter bis auf eine andere...
  3. Mietminderung aufgrund eines fehlenden Fensterscharniers?

    Mietminderung aufgrund eines fehlenden Fensterscharniers?: Ein (1) Scharnier an einer Balkontüre im 4. Stock ist defekt - der Handwerker hat es sofort in unserm Auftrag begutachtet - nach Rücksprache...