rückwirkende Mietminderung

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Käppi, 01.09.2014.

  1. Käppi

    Käppi Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!
    Ich bin neu hier und wäre freu, wenn ihr mir bei meinen Problem helfen könntet.
    Ich habe letztes Jahr unser Haus über eine Immobilienmaklerin an Amerikaner vermietet.
    Es wurden ein paar Ausbesserungsarbeiten erledigt, mehr war nicht nötig, das Haus ist erst 10 Jahre alt.
    Der Holzboden im Wohnzimmerbereich war zwar in die Jahre gekommen aber nur vor der Terrassentür durch ab und an Feuchtigkeit durch den Wassernapf unseres Hundes allerdings nur optisch beschädigt. Da der neue Mieter zwar kleine aber insgesamt drei Hunde mit ins Haus brachte, erklärte er sich bei der Hausübergabe mündlich damit einverstanden, dass der Boden belassen wurde; dies im Beisein der Maklerin und eines weiteren Zeugen.
    Nach ca. einem halben Jahr erhielt ich von einer Rechtsanwältin ein Schreiben zur Aufforderung, den Boden auszutauschen, gleichzeitig wurde die Miete bereits gemindert. Meine Maklerin sprach mit dem Mieter, dieser wusste nichts von dem Rechtsanwaltsschreiben und zeigte sich überrascht. Vermutlich hatte diese Maßnahme seine Ehefrau im Alleingang beschlossen. Er versicherte, sich um die Angelegenheit zu kümmern ich sollte nicht auf das Schreiben reagieren, der Minderbetrag wird mit der nächsten Miete ausgeglichen. Eine Forderung, den Wohnzimmerboden zu erneuern, stellte er wieder nicht. Die nächsten zwei Monate wurden ebenfalls die Mieten mit einer Mietminderung um 100,- Euro weniger bezahlt. Da der Amerikaner zwischenzeitlich im Ausland weilte, seine Ehefrau in Polen, maß ich dem nicht sonderlich viel bei. Ich ging davon aus, dass es vergessen wurde. Meine Maklerin, die die Amerikaner auch sonst bei Problemen hilfreich zur Seite steht, erinnerte ihn zwischenzeitlich daran, er versprach sich zu kümmern.
    Nun erhielt ich ein weiteres Schreiben der Rechtsanwältin mit einer erneuten Aufforderung und einer Zurückbehaltung der Meite um weitere 200,- Euro.
    Ich bin gerade etwas fassungslos aufgrund der Dreistigkeit.
    Wie soll ich verfahren?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Raimond, 01.09.2014
    Raimond

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    Na ja,

    erstmal: Sowas niemals ignorieren, egal was der gute Mieter mündlich sagt... später weiß der davon nämlich nichts mehr.

    Wiedersprich auf jeden Fall der Mietminderung da dies beim Einzug so besprochen wurde und vor allem weil die Höhe mit Sicherheit nicht angemessen ist und fordere die ausstehende Miete.
    Kommt die Miete nicht, dann schick einen Mahnbescheid hinterher.
    Androhung der fristlosen Lündigung kannst du auch gleich mit hineinpacken.

    Eine Modernisierungsankündigung mit entsprechender Kostenumlage wäre sicher auch etwas.

    Da die Mieter das schon über den Anwalt machen solltest du das ebenfalls machen, insbesondere wenn du dich damit nicht so genau auskennst.

    Und wenn die Sache ausgestanden ist dann schick gleich eine Mieterhöhung hinterher (am besten auch vom Anwalt), dann wirst du die vermutlich schnell los.

    Rai
     
  4. Käppi

    Käppi Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort!
    Das hilft mir schon mal weiter. Nur mit dem Rechtsanwalt wird ein Problem, da ich momentan ohne diesbezüglichen Rechtsschutz bin. Das Haus sollte eigentlich schon längst verkauft werden. Dass so schnell ein Rechtsschutz notwendig wird, konnte keiner ahnen. Aber hinterher ist man bekanntermaßen immer schlauer.
    Die Frage wäre, wenn ich jetzt noch einen Rechtsschutz abschließe, ob dieser für dieses Verfahren bzw. einen Schriftverkehr mit der Rechtsanwältin schon greift.
    Ich werd das jetzt mal anlaufen lassen:
    Widerspruch gegen die Mietminderung und deren Höhe, Forderung der ausstehenden Miete.

    Habe ich die Möglichkeit, beim Auszug der Mieter die zu wenig bezahlte Miete mit der Kaution zu "verrechnen"?
     
  5. Andres

    Andres
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    Welche Folgen das wohl für die wirtschaftliche Lage einer Rechtsschutzversicherung hätte ...


    Ja, aber vielleicht hast du bis dahin noch andere Forderungen, daher würde ich die Kaution nicht schon jetzt verplanen. Wenn die beiden eher sporadisch im Haus sind (und danach klingt deine Beschreibung), würde ich es zunächst mit einem gerichtlichen Mahnbescheid probieren. Die Chancen, dass der Mieter dem nicht widerspricht, sind in deinem Fall ganz gut. Außerdem kostet das praktisch nichts.

    Wie gut ist der Zustand des Bodens bei Übergabe dokumentiert? Gibt es davon Bilder? Bevor man die großen Keulen auspackt, sollte man sich schon halbwegs sicher sein, dass hier tatsächlich kein Anspruch besteht.
     
  6. Käppi

    Käppi Neuer Benutzer

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    Ich möchte auch gar keine großen Keulen auspacken.

    Leider ist dies eine etwas verfahrene Situation, auch schon wegen der Sprachbarriere. Aber ich sehe nicht ein, für einen angeblichen Mangel, mit welchem der Ehemann einverstanden war, eine Mietminderung in Kauf zu nehmen, weil die Ehefrau dies nun im nach hinein bemängelt.
    Sie war auch bei der Schlüsselübergabe gar nicht zugegen.

    Gerichtllicher Mahnbescheid?
    Laut Immo-Maklerin gibt es Gerichtsurteile, wonach ein 10 Jahre alter Holzboden schon aufgrund des Alters einen Mangel darstellt.

    Ich bin auch zur Nachbesserung bereit, aber um das geht es ja eigentlich nicht, sondern um das Verhalten der Mieter, die sich vermutlich selbst nicht einig sind. Ich kann nicht "A" sagen, ein halbes Jahr "B", und der Vermieter soll das dann bezahlen in Form von Mietminderungen, etc. In einem halben Jahr hat sich der Boden nicht verschlechtert, zumindest wurde dies nicht dokumentiert.
     
  7. #6 BHShuber, 01.09.2014
    BHShuber

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    Mietminderung aber wenn dann schon richtig!

    Hallo,

    ein Mangel an der Mietsache muss dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden, geschieht das nicht, verliert der Mieter den Anspruch auf Mietminderung.

    Rechtschutzversicherung greift hier nicht.

    Deine Maklerin kennt sich ebenso wenig aus, ein 10 Jahre alter Boden wenn noch in annehmbaren und vom Mieter akzeptierten Zustand ist kein Mietmangel, was für ein Schwachfug erzählt die denn.

    Lies mal das hier:

    :: Mietrecht! Mietminderung: Hilfe und Beratung

    es gibt hierzu unzähliges im Netz zu lesen, vielleicht auch das hier:

    Mietrecht: Das Recht auf Herabsetzung der Miete (Mietminderung)

    Ohne Anwalt, der die Gegenanwältin in die Schranken weist wird's wohl nicht gehen, Dreistigkeit siegt, wenn man sich ins Boxhorn jagen lässt, ok.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. #7 Glaskügelchen, 01.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Die soll sie dir mal nennen.

    Es ist nicht verboten unrenovierte Wohnungen mit verratzten Teppichböden, Uraltfenstern, 30 Jahre alten Badezimmern etc. zu vermieten. Wäre ja noch schöner, wenn Mieter danach die Komplettsanierung verlangen dürften.

    Hier gilt meiner Meinung nach ganz klar ein "gemietet wie gesehen" und der Mieter müsste beweisen, dass ein Austausch des Bodens zugesagt war.
    Wie genau hat die RA den Anspruch denn begründet?
     
  9. Andres

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    Quatsch, der davon, dass er regelmäßig wiederholt wird, auch kein Stück richtiger wird. Der Mieter verliert diesen Anspruch nicht. Der Anspruch entsteht erst durch die Kenntnis des Vermieters vom Mangel. Wenn der Vermieter diese Kenntnis ohnehin hat (z.B. weil der Mangel bereits bei Übergabe bestand und auch dokumentiert ist), ist keine Meldung erforderlich. Wenn der Vermieter diese Kenntnis nicht hat, gab es den Anspruch auf Minderung nie - und damit kann man ihn auch nicht verlieren.

    Durch eine verzögerte Meldung macht sich der Mieter ggf. schadenersatzpflichtig. Dazu muss aber dadurch überhaupt erst ein Schaden entstanden sein. Mit der Minderung hat das nichts zu tun.
     
  10. #9 Papabär, 01.09.2014
    Papabär

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    Da hier offensichtlich nicht ganz klar ist, wer denn die Anwältin eigentlich beauftragt hat, sollte man sich zur Sache erst äußern, wenn man die Vollmacht in den Händen hält.


    Die gern verwendete Formulierung
    ist eine anwaltliche Unsitte, die nur deswegen funktioniert, weil zu viele Empfänger solcher Schreiben zu schnell kuschen.
     
  11. Käppi

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    Vor Bezug wurde von den Mietern angefragt, ob der Boden ausgetauscht werden könnte.
    Wie bereits erwähnt, ist der Boden im Bereich der Terrassentür von Feuchtigkeit etwas angerauht, von ca. 40 qm betrifft dies aber nur etwa 1,5 qm. Ich sah daher auch keine Notwendigkeit.
    Bei der Schlüsselübergabe wurde dem Ehemann erklärt, dass der Boden im Wohnzimmer belassen wird.
    Hiermit erklärte er sich in Anwesenheit von Zeugen klipp und klar einverstanden.
    Er legte einen Teppichläufer drüber, dann war der "optische Mangel" ausgeglichen und die Sache erledigt.
    Es wurde nichts dokumentiert, weil es wie gesagt, aus meiner Sicht auch keinen Mangel darstellt.
     
  12. #11 Papabär, 02.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 03.09.2014
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    Nun, die eigene Sicht ist da nicht immer objektiv.

    Sofern der Mangel bereits bei Mietbeginn bestanden hat, es keine Absprachen zur Reparatur und keinen Vorbehalt bei den Mietzahlungen gegeben hat, wird sich der Mieter mit seiner Minderung vermutlich schwer tun.

    Die Frage ist halt, was man wie belegen kann ... und hier bietet sich ein Übergabeprotokoll regelmäßig an.

    Zeugen sind aus meiner Sicht immer mit Vorsicht zu genießen. Irgendetwas muss in den Zargen von Gerichtssaaltüren eingebaut sein, dass Zeugen ihr Erinnerungsvermögen regelmäßig draußen lassen.
     
  13. #12 Käppi, 03.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 03.09.2014
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    Ich bin für eure Tipps sehr dankbar. Zudem habe ich mich in dem Mietrechtslexikon mal ein bißchen eingelesen:

    Folgendes dürfte doch auch in meinem Fall greifen:
    Verlust der Rechte des Mieters (§ 536 b BGB):
    1. Der Mieter verliert seine Gewährleistungerechte wegen Wohnungsmängeln, wenn er die Mängel gekannt hat:
    genanntes Beispiel:
    "Der Vermieter weißt ihn darauf hin, dass er nicht beabsichtige den Boden zu erneuern. Der Mieter kann später nach dem Einzug nicht die Erneuerung des Bodens vom Mieter verlangen oder die Miete mindern."

    So wie ich das herausgelesen habe, dürfte auch kein erheblicher Mangel vorliegen.

    noch eine Frage:
    Hat jemand Erfahrung mit der tel. Rechtsberatung "Mietrecht am Tel."?
     
  14. #13 BHShuber, 03.09.2014
    BHShuber

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    Sehr richtig

    Auch wenn der eine oder andere User hier im Forum es nicht wahrhaben will, genau so isses!

    Auch das ist richtig, wenn überhaupt ist es ein optischer Mangel, das der Boden die ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache in diesem Fall nicht einschränkt.

    Lass die Finger davon kann ich nur raten. Es gibt Haus- und Grundbesitzervereine bei deren Mitgliedschaft man eine kostenlose Erstberatung in Anspruch nehmen kann.

    Oder auf die Zunge beissen und einen Rechtsanwalt für Mietrecht aufsuchen, klar kostet das Geld, doch bedenke, es kostet dich unter Umständen noch viel mehr Geld es nicht zu tun.

    Gruß

    BHShuber
     
  15. #14 Martens, 03.09.2014
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    Nun ja, die Formulierung kenne ich hinten mit "versichert" aber togal, vermutlich wird sie so gelautet haben.
    Eine Unsitte ist dies jedoch nicht, da es im Geschäftsverkehr zwischen Anwälten üblich und auch wirksam ist, es dient zur Vereinfachung der Abwicklung. Vermutlich stammt diese Regelung aus der Zeit, als Kopierer noch nicht überall herumstanden und man sich unter PC, Scanner oder Laserdrucker nichts vorstellen konnte, weil es diese Geräte noch nicht gab.

    Als Nicht-Anwalt muß man sich jedoch nicht darauf einlassen und kann auf der Vorlage der Vollmacht (zumindest in Kopie) bestehen. Weiterhin darf man weiterhin direkt mit dem Mieter korrespondieren, wenn man Lust auf Spielchen hat. ;)

    In der Tat ist ein offensichtlicher Mangel, der schon bei Mietbeginn vorlag, als vom Mieter akzeptiert anzusehen und berechtigt diesen weder zur Mängelrüge noch zur Mietminderung.

    Christian Martens
     
  16. Käppi

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    Das habe ich mich auch gefragt.
     
  17. Käppi

    Käppi Neuer Benutzer

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    Werd das jetzt mal angehen:

    -Widerspruch gegen die Mietminderung mit Nennung der Gründe und Fristsetzung von vierzehn Tagen für die Bezahlung
    -nach Ablauf Mahnbescheid evtl. gerichtlich.

    Dann muss man sehen.
     
  18. Duncan

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    "wird anwaltlich versichert" ist unter Juristen eine Art kleine eidesstattliche Versicherung, die berufsrechtlich auch geahndet werden kann, wenn sie vorsätzlich unwahr sein sollte. Das geht bis zum Ausschluss aus der Anwaltschaft, also defacto Berufsverbot.

    Warum man in einigen Fällen grundsätzlich bis nie eine Vollmacht beilegt, erklärt hier der Meister der Glaskugel RA Hoenig
     
  19. #18 Papabär, 03.09.2014
    Papabär

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    Der Mann ist Strafrechtler ...

    Unser Fragesteller ist augenscheinlich kein Advokat ... und wir bewegen uns hier auch "nur" im Zivilrecht.
     
  20. Andres

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    Es gibt auch ein paar Gemeinsamkeiten zwischen Zivil- und Strafrecht - das hier ist eine davon. Man hat hier aber einen wesentlichen Vorteil gegenüber Richtern, Staatsanwälten und dem eigenen Anwalt: Man muss mit dem gegnerischen Anwalt gar nicht reden und sich damit mit der Frage der Vertretung gar nicht auseinandersetzen.
     
  21. Duncan

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    tja, ich schließe mich Andres mal an... :smile007:
    Warum es auch noch weiter ausführen.
     
Thema: rückwirkende Mietminderung
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