Ruhestörung - mietminderung - wie abhilfe schaffen?

Dieses Thema im Forum "Hausordnung" wurde erstellt von ida, 03.04.2007.

  1. ida

    ida Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Bin Vermieter eines Hauses mit 3 Wohnungen. Ein Mieter beschwert sich, dass auch der Wohnung darüber ständig Krach (Musik, Gelaufen...) zu hören sei. Angeblich auch nach 22 Uhr.
    Habe mit den beschuldigten Mietern bereits gesprochen, die haben gesagt, dass auch die andere "Mietpartei" zeitweise laut sei, konnten sich nicht vorstellen, was und wann es so laut sein soll, sie haben aber Besserung gelobt.
    Ein Gespräch unter den Mietern scheint nicht wirklich stattzufinden, da sie sich anscheinend hassen. Das ist wohl auch das Hauptproblem.
    Jetzt spricht sie schon von Mietminderung!!! Geht das so einfach.
    Wozu bin ich als Vermieter verpflichtet oder besser gesagt, was kann ich tun. Ich würde ja gerne, aber wie????
    Möchte dort endlich Friede im Haus.
    Muss ich dafür sorgen, dass die miteinander zurecht kommen??? Das ist wohl eine schier unlösbare Aufgabe.
    Kann mir keine Mietminderung leisten.
    Um wieviel können die überhaupt kürzen und mit welchen vorherigen Ankündigungen???

    Bin über Rückmeldung dankbar. Es brennt mir unter den Nägeln.
    ida
     
  2. AdMan

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  3. Cesar

    Cesar Erfahrener Benutzer

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    1. Recht zur Mietminderung

    Geregelt ist das Recht zur Minderung des Mietzinses in § 537 BGB. Das Minderungsrecht kann bei der Wohnraummiete nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

    a) Voraussetzungen für die Minderung

    aa) Der Mieter muss durch den Lärm etc. unzumutbar gestört werden.

    Zum Maßstab siehe unter 'Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit der Störung".

    Wichtig:
    Die betroffene Vertragspartei muss die Störung und die Unzumutbarkeit nachweisen können. Gerade bei Lärmstörungen ist dazu erforderlich, dass (wenn nötig über mehrere Wochen hinweg) ein sog. Lärmprotokoll angefertigt wird, in dem Beginn, Ende und Art der Geräusche festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass gerade auch die Lästigkeit der Geräusche beschrieben wird.
    Auch bei anderen Störungen sollte eine entsprechende Aufzeichnung erfolgen.

    bb) Der Mieter muss dem Vermieter die Störung anzeigen, damit dieser Kenntnis davon hat, dass und wie der Mieter gestört wird und etwas dagegen unternehmen kann.

    cc) Der Mieter darf bei Vertragsabschluss keine Kenntnis von der Störung gehabt haben.

    dd) Achtung: Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Störung ist bei der Minderung nicht erforderlich. :banana

    b) Rechtsfolge

    Liegen die Voraussetzungen vor, tritt die Minderung des Mietzinses automatisch ein, d.h. , es bedarf keiner besonderen Erklärung gegenüber dem Vermieter.

    c) Minderungsquote :motzki

    Die Höhe des Minderungsbetrages ist - wie immer - eine Frage des Einzelfalles. Bei Lärmbeeinträchtigungen beträgt die Minderungsquote in der Regel ca. 5 - 10 Prozent.
    Wichtig:
    Die Minderung kann beschränkt sein, wenn der Vermieter die Störung nicht unterbinden kann und seinerseits auch keine Rückgriffsmöglichkeiten gegen den Störer hat.

    d) Berechnungsgrundlage

    Welcher Ausgangsbetrag der Miete für die Mietminderung anzusetzen ist, richtet sich danach, welche Mietzinsstruktur vereinbart ist.

    1. Ist eine Inklusivmiete in Form einer Bruttokaltmiete vereinbart, so ist deren Betrag Ausgangspunkt der Berechnung.

    2. Ist eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten vereinbart, so ist der Betrag der sich aus Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten ergibt, der maßgebende Betrag (so jedenfalls die überwiegende Rechtsprechung).

    Achtung:
    In der Rechtsprechung besteht keine Einigkeit über das oben Gesagte. Auf der ganz sicheren Seite ist man, wenn man nur die Nettokaltmiete für die Minderung heranzieht.

    2. Zurückbehaltung eines Teils des Mietzinses

    Beseitigt der Vermieter die Lärmstörungen trotz Aufforderung des Mieters nicht, so darf der Mieter neben der Minderung einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Dieses Recht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

    Wichtig:
    1. Das Zurückbehaltung der Miete soll als Druckmittel dienen. Das bedeutet andererseits, dass der Mieter, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat, die zurückbehaltene Miete - anders als bei der Mietminderung - nachzahlen muss.
    2. Darf der Mieter die Miete einbehalten, gerät er nicht in Zahlungsverzug.
    3. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht erklären; erst im Prozess muss er sich darauf berufen.

    Der Mieter darf nicht den gesamten Mietzins zurückbehalten. Vielmehr darf er nur den 3- bis 5fachen Betrag der Minderungsquote zurückbehalten. Beträgt die Miete zum Beispiel 1000 Euro und kann der Mieter 5% mindern, so darf er 250 Euro (5 * 50 Euro) zurückbehalten. Der Minderungsbetrag beträgt 50 Euro, so dass er weiterhin 700 Euro zahlen muss.
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Erste Vermietertat: Den Mietern ein Lärmprotokoll aufzwingen. Art des Lärms, Lautstärke und Zeitpunkt (von - bis). Sind sie dazu nicht bereit, wird das auch mit der Mietminderung nix. Der Vermieter kann nur reagieren, wenn die Mieter eine echte Lärmbelästigung nachweisen können. Genau dafür ist das Protokoll da. Liegt es vor, kann der Vermieter vor Gericht ziehen oder vielleicht mit einer Abmahnung reagieren.

    Meistens bleibt es aber beim Protokoll hängen....

    Minderung wird wohl lächerlich wenig sein. Vorallem, weil die nur mit schriftl Ankündigung wirksam ist. Der Richter entscheidet dann, ob die berechtigt war, oder nicht. Wie auch immer: Ohne Anwalt geht es in solchen Fällen nicht oder selten.
     
Thema: Ruhestörung - mietminderung - wie abhilfe schaffen?
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