Sanierung eines Teiles der Tiefgarage bei mehreren WEG

Diskutiere Sanierung eines Teiles der Tiefgarage bei mehreren WEG im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich bin neu hier und bräuchte mal eure Hilfe. Es geht um die Sanierung von einem Teil unserer Tiefgarage. Sachstand ist, dass "unser"...

Michael777

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Hallo, ich bin neu hier und bräuchte mal eure Hilfe.

Es geht um die Sanierung von einem Teil unserer Tiefgarage.

Sachstand ist, dass "unser" Objekt, eine Wohnanlage aus verschieden Baujahren, aus 4 unabhängigen WEG besteht.

1. Teil wurde um 1900 errichtet
2. Teil 2004
3. Teil 2005
4. Teil 2012

Unter der kompletten Anlage befindet sich eine Tiefgarage, welche vom Teil 1 aus befahren wird. Sie wurde sozusagen mit jedem Baufortschritt sukzessiv erweitert. In der Teilungserklärung steht dazu, dass alle WEG ein Fahrrecht haben, und sich folglich auch an den auftretenden Kosten beteiligen müssen.

Aktuell muss nun die TG im 1. Teil saniert werden. Die bisherige Aussage der Hausverwaltung von Teil 1 lautet, dass die Sanierungskosten durch die Anzahl aller Stellplätze geteilt werden soll.

Meiner Meinung nach, kann dies so nicht richtig sein. Erstens ist der 1. Teil bereits wesentlich älter und wurde zB über 10 Jahre durch deren Nutzer allein befahren. Weiterhin kann es doch nicht sein, dass die anderen Nutzer für das Fahrrecht genau so zur Kasse gebeten werden, wir der Nutzer aus Teil 1, welcher ein Fahrrecht UND Parkrecht in diesem Teil hat.

Eine Aufteilung von zB 50% der Kosten für die WEG Teil 1, sowie die restlichen 50% auf die übrigen Stellplätze fände ich da wesentlich gerechter.

Wie seht ihr das?
 
Andres

Andres

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Was steht (möglichst wörtlich) in der Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung steht dazu, dass alle WEG ein Fahrrecht haben, und sich folglich auch an den auftretenden Kosten beteiligen müssen.
Wenn es sich wirklich um eigenständige Gemeinschaften handelt, muss es da noch eine weitere Vereinbarung geben, Eintragung im Grundbuch, schuldrechtliche Vereinbarung oder ähnliches. Mit der Teilungserklärung von Teil 1 haben die Teile 2 bis 4 schließlich nichts zu tun. Anders formuliert: Die WEG 1 kann ja schlecht Dritte zu irgendetwas verpflichten.

Nicht dass ich nicht schon auf Basis der bereits bekannten Informationen Zweifel habe:
Unter der kompletten Anlage befindet sich eine Tiefgarage, welche vom Teil 1 aus befahren wird.
Es mag vom Bundesland abhängen, aber in einer solchen Art die Grundstücksgrenze zu überbauen, ist häufig gar nicht möglich. Vielleicht sind die vier Gemeinschaften doch gar nicht so unabhängig wie gedacht?

Die bisherige Aussage der Hausverwaltung von Teil 1 lautet, dass die Sanierungskosten durch die Anzahl aller Stellplätze geteilt werden soll.
Es mag sein, dass alle Stellplätze gleiche MEA haben und dass für Maßnahmen an der Tiefgarage in der Gemeinschaftsordnung eine Kostentragung durch alle Eigentümer mit Stellplatz vereinbart wurde. Ansonsten würde mich doch eher überraschen, wenn das wirklich so wäre.
 

Michael777

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@Andreas

In "meiner" WEG sind die Miteigentumsanteile zwischen den Wohnungen und TG Plätzen getrennt. Es gibt hierzu eine gesonderte Aufstellung und auch eine getrennte Abrechnung der Hausverwaltung. Ich denke, dass dies bei den 3 anderen WEG ähnlich ist, da es sich um einen Grundstückseigentümer (INVEST) gehandelt hatte, welcher immer wieder einen weiteren Bauabschnitt erstellt hat. Entsprechend wurde auch bei jedem Bauabschnitt der dazu- bzw darunter gehörige Teil der TG erstellt.

Nochmal zur Verdeutlichung, der 1. Teil der TG ist von 1990, und auch nur der soll saniert werden. Wir haben dort das Durchfahrtsrecht und auch die Beteiligungspflicht zur Erhaltung. Das ist alles per Grunddienstbarkeit geregelt.

Folglich nutzen die Eigentümer den Teil ihrer TG bereits mind. 15 Jahre länger. Weiterhin parken UND befahren sie ihren TG Anteil. Wir befahren ihn "nur". Was ja rein rechtlich eindeutig eine mindere Nutzung und folglich auch Abnutzung darstellt.

Wie bzw wo kann ich denn in Erfahrung bringen, wie die Kosten bei solche Sanierungen aufgeteilt werden dürfen?


In "unserer" Teilungserklärung steht einmal der Hinweis mit dem Durchfahrtsrecht lt. Grunddienstbarkeit und weiterhin, "Die Einräumung des Rechtes erfolgt mit der Maßgabe, dass sich die berechtigten Grundstücke an den Kosten für die Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarageneinfahrt - auch soweit sie auf dem Nachbargrundstück liegen und durch Grunddienstbarkeit gesichert sind - und der Fahrflächen angemessen zu beteiligen haben, wobei sich der Verteilungsmaßstab nach der Zahl der eingerichteten Stellplätze in den Tiefgaragen richten soll. Hierunter fallen insbesondere die Kosten für Beleuchtung, Unterhaltung des Garagentores, der Brandmeldeanlagen, der Rauchabschnittstore, der Sprinkleranlage, Reinigung und Instandsetzung der Fahrfläche etc."

Wenn ich das richtig deute, dann kann auf die Nachbar WEG`s lediglich die Sanierung der Fahrwege umgelegt werden. Die Wand bzw. Stützmauern wären doch dann zB Sache der WEG vom Teil 1?
 
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Andres

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In "meiner" WEG sind die Miteigentumsanteile zwischen den Wohnungen und TG Plätzen getrennt. Es gibt hierzu eine gesonderte Aufstellung und auch eine getrennte Abrechnung der Hausverwaltung.
Und, haben alle Stellplätze gleiche MEA? Ist eine besondere Kostentragung für die TG geregelt? Ansonsten gilt § 16 Abs. 2 WEG: Kosten werden nach MEA verteilt. Für die Aussage ...
Die bisherige Aussage der Hausverwaltung von Teil 1 lautet, dass die Sanierungskosten durch die Anzahl aller Stellplätze geteilt werden soll.
... braucht es eine konkrete Begründung. Der Regelfall ist das nicht. Auch die von dir genannte Bestimmung in der Teilungserklärung ...
wobei sich der Verteilungsmaßstab nach der Zahl der eingerichteten Stellplätze in den Tiefgaragen richten soll.
... bezieht sich m.E. nicht auf die Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft, sondern zwischen den vier Gemeinschaften. Das könnte man vielleicht auch anders sehen, aber so lese ich diesen Satz. Davon abgesehen ist die Teilungserklärung hier nur eine Absichtserklärung. Welche Kosten die anderen Gemeinschaften zu tragen haben, kann man nicht in "eurer" Teilungserklärung festlegen. Es kommt also darauf an, wie diese Grunddienstbarkeit genau ausformuliert ist.

Folglich nutzen die Eigentümer den Teil ihrer TG bereits mind. 15 Jahre länger. Weiterhin parken UND befahren sie ihren TG Anteil. Wir befahren ihn "nur". Was ja rein rechtlich eindeutig eine mindere Nutzung und folglich auch Abnutzung darstellt.
Und sollen die Eigentümer, die täglich ein- und ausfahren, auch stärker zur Kasse gebeten werden als diejenigen, die das nur für den Wochenendeinkauf tun? Zahlen die Eigentümer im EG nicht für die Dachsanierung, weil auch ganz ohne Dach das Regenwasser doch höchstens im 2. OG ankommt?

Wie bzw wo kann ich denn in Erfahrung bringen, wie die Kosten bei solche Sanierungen aufgeteilt werden dürfen?
Für den Anfang im Grundbuch. Dort sollte stehen, wie die Instandhaltungspflichten im Zusammenhang mit dieser Grunddienstbarkeit geregelt sind. Wenn dort das gleiche wie in der Teilungserklärung steht, ist das hier ...
Eine Aufteilung von zB 50% der Kosten für die WEG Teil 1, sowie die restlichen 50% auf die übrigen Stellplätze fände ich da wesentlich gerechter.
... bloßes Wunschdenken, aber das sieht man ja dann. Jedenfalls gibt es bei der Gestaltung solcher Vereinbarungen maximalen Gestaltungsspielraum, § 1021 BGB.

Davon abgesehen hat @Ferdl Recht: Es ist völlig Banane was ich oder du gerecht finden. Es geht darum, was vereinbart ist, vielleicht auch, ob sich sonst noch gesetzliche Anspruchsgrundlagen finden lassen.
 
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1. Teil wurde um 1900 errichtet
........

Meiner Meinung nach, kann dies so nicht richtig sein. Erstens ist der 1. Teil bereits wesentlich älter und wurde zB über 10 Jahre durch deren Nutzer allein befahren. ....

@Andreas
....Nochmal zur Verdeutlichung, der 1. Teil der TG ist von 1990, und auch nur der soll saniert werden. .........

Hatte mich schon etwas über das Errichtungsjahr des 1. Teils im ersten Post gewundert
 
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