Sanierung - Finanzamt sieht nachträgliche Herstellungskosten

Diskutiere Sanierung - Finanzamt sieht nachträgliche Herstellungskosten im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Leute, Ich habe da ein kleines Problem. Mein Finanzamt hat mir eine neue Sachbearbeiterin auf den Hals gehetzt, die ruhigen und friedlichen...

  1. #1 Mano Duro, 02.01.2017
    Mano Duro

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    Hallo Leute,

    Ich habe da ein kleines Problem. Mein Finanzamt hat mir eine neue Sachbearbeiterin auf den Hals gehetzt, die ruhigen und friedlichen Zeiten sind wohl leider vorbei :-(

    Ich habe ein MFH mit 6 Einheiten, seit jetzt etwas über 10 Jahren. Ich wohne selbst darin, ich bin selbstständig (IT-Service) und habe dort auch meine Büroräume. Die restlichen Einheiten sind vermietet.

    Bis 2014 war eine Einheit als Gewerberäume vermietet. Dieses Unternehmen war seit etwa 30 Jahren in den Räumen tätig und es wurde nie etwas renoviert oder erneuert. Es handelt sich dabei aber eigentlich um eine Wohnung, d.h. es ist ein Raum vorhanden in dem Küchenanschlüsse liegen, ein Bad und 2 Toiletten.

    Ich habe mich nach Auszug des Mieters dazu entschlossen die Wohnung kernzusanieren und danach als Wohnraum zu vermieten.

    Dazu habe ich / werde ich folgende Arbeiten durchführen:
    - Neue Elektroleitungen (die alten gehen auf den Flur, hing früher mit dem anderen Büro zusammen)
    - Neue Fenster, weil die alten undicht sind.
    - teilweise neue Bodenbeläge weil verschlissen, teilweise Aufarbeitung und Reparatur des bestehenden Parketts
    - Neue Wasserleitungen weil teilweise bereits stark korrodiert
    - Alte Holzvertäfelungen rausgerissen und neu verputzt weil so nicht zu vermieten
    - Einige Türen eingebaut, bereits vorhandene Türen aufgearbeitet
    - Eine Wand eingezogen um ein zusätzliches Zimmer zu schaffen.

    Da ich in der Zeit einen Unfall hatte und fest ein Jahr ausser Gefecht gesetzt war wird sich die gesamte Angelegenheit über 3 Kalenderjahre hinziehen.

    Ich habe die Kosten als Werbungskosten abgesetzt. Das Finanzamt schreibt nun:
    "Die Kosten sind als nachträgliche Herstellungskosten gem. BMF vom 18.07.2003, Az IV C 2211-94/03 zu werten. Sie werden daher in die AfA Bemessungsgrundlage einbezogen und werden auf den restlichen Abschreibungszeitraum abgeschrieben...."

    Dürfen die das?
    Die Wohnung war lange vermietet und wurde abgenutzt, wieso dann nachträgliche Herstellungskosten?
    Was wäre eine gute Verteidigungsstrategie?
    Brauche ich einen Steueranwalt und was kostet das?
    Hattet ihr das Problem schon, was habt ihr gemacht, wie ist es ausgegangen?

    Ich werde mich demnächst mit der Sachbearbeiterin treffen und das ganze erst mal besprechen und versuchen das abzubiegen. Was darf ich auf keinen Fall sagen? Worauf könnte ich auf jeden Fall hinweisen.

    Zu den Hintergünden: Ich habe an der FH BWL studiert und kenne mich zumindest in den Grundlagen etwas aus. Ich nehme gerne einen Anwalt wenn sich das finanziell für mich lohnt, aber wenn ich nicht gewinnen kann werfe ich kein Geld zum Fenster raus. Ich habe aber nächstes Jahr nochmal 30000€ für diese Maßnahme ausgegeben und die könnte ich sehr gut als Erhaltungsauswendungen brauchen weil ich etwa 30000€ Gewinn bei einer Immobilienveräusserung gemacht habe. Ohne das wirds ätzend teuer :-(

    Vielen Dank für eure Hilfe und mit freundlichen Grüßen,
    Mano Duro
     
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  3. #2 immodream, 02.01.2017
    immodream

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    Hallo Mano Duro,
    da scheinst du eine extrem vermieterunfreundliche Sachbearbeiterin erwischt zu haben. Alle Positionen die du aufzählst, sind für mich ganz eindeutig Renovierungskosten. Du mußt mal mit der Dame ein Gespräch führen , Einspruch einlegen und ich würde beim Besuch androhen , ihr den Schreibtisch mal eben auf links zu drehen.
    Du hast doch nichts neues geschaffen , sondern etwas altes abgenutztes erneuert.
    Ich hab in den letzten Jahren mehrfach , auch im Auftrag meiner Söhne, Einspruch gegen Steuerbescheide eingelegt.
    Es ist alle zu meiner vollsten Zufriedenheit entschieden worden.
    Irgendjemand versucht , sich zu profilieren.
    Laß dir nichts gefallen.
    Grüße
    Immodream

    PS :Anwalt brauchst du nur nehmen, wenn der wirklich Ahnung hat. Die meisten sind so dämlich , das man sich besser selber verteidigen kann. Das mach ich bei Mietprozessen inzwischen regelmäßig selbst.
     
  4. #3 Mano Duro, 03.01.2017
    Mano Duro

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    Also bei Bescheid und Einspruch sind wir noch nicht. Ich habe die Erklärung abgegeben und sie fordert Belege an und "möchte mich zudem vorab über folgende Änderungen ihrer Angaben informieren". Daher werde ich auch zunächst ein freundliches Gespräch versuchen, in dem ich aber schon durchblicken lasse dass ich die Nummer notfalls vor Gericht ausfechte, weils insgesamt um ca. 60-80t€ Kosten geht.
    Ich werde mich in anderen Punkten dafür kompromissbereit zeigen, vielleicht ist sie dann auch zufrieden weil sie was erreicht hat und scheut den Konflikt. Ich muss mir die Dame mal ansehen und evaluieren wie hart und stressresistent die mir so erscheint.

    Aber gerade da ist es halt wichtig zu wissen wie sich Renovierungskosten und nachträgliche Herstellungskosten klar definieren und abgrenzen lassen. Noch habe ich wenig Rechnungen eingereicht und könnte eventuell was ändern lassen wenns ungeschickt formuliert ist, vor allem für das Folgejahr.
     
  5. Pitty

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    In den Rechnungen sollte stehen alte korrodierte Leitungen herausgerissen und neu verlegt. Ich würde immer wählen Reparaturarbeiten. So kommen wir auch mit unserem Finanzamt gut klar.Hat die FA auch geschrieben verschlissene Bodenbeläge demontiert? Wenn nicht, würde ich das alles nachbessern, wenn es dem FA noch nicht schriftlich vorliegt.
     
  6. #5 taxpert, 03.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2017
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    Hmm ..., die richtige Rechtsanwendung wird grade im Steuerrecht häufig als unfreundlich empfunden, denn sie kostet Geld!

    Wenn überhaupt einen Steuerberater (bitte bitte bitte keinen Anwalt! Juristen haben maximal 30 Stunden Steuerrecht während des Studiums und absolut keine Ahnung!)

    Das bestreitet auch niemand ... sie können trotzdem zu AHK führen!

    ...danach als Wohnraum zu vermieten. ...... weil so nicht zu vermieten[/QUOTE]Damit dürfte eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit im Sinne des zitierten BMF-Schreibens, hier 1.2, Rz 7 +8, unterstellt werden dürfen!

    Nur zur Info: Das bewusste "Weglassen" von steuerrelevanten Tatsachen stellt mindestens eine Ordnungswidrigkeit im Sinne §378 AO (Leichtfertige Steuerverkürzung) dar! Geldbuße bis zu 50.000 Euro!

    Eine "Drohung", die in gefühlt 110% aller Fälle ins Leere geht! Meine Antwort auf solche Äußerungen ist immer: "Prima, dann brauchen wir beide ja nicht mehr über diesen Punkt diskutieren!"
    Außerdem braucht die Bearbeiterin dann nicht
    sein, denn da offenbar keine Einigung möglich ist, kann sie den Fall direkt an die Rechtsbehelfsstelle abgeben!

    Da man von der subjektive Funktionsuntüchtigkeit wohl nicht vollständig wegkommt, kann die Strategie nur darin bestehen die Aufwendungen in "Umbau Büro > Wohnung" (=AHK) und "Erhaltungsaufwand" (=Wk) aufzuteilen. Das geschieht am besten in einem freundlichen Gespräch OHNE Drohungen vorab!

    Ggf. wird das Ganze auch durch eine Außenprüfung durch die BNV erledigt!

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  7. #6 taxpert, 03.01.2017
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    In Zeiten der "Reichsbürger" hat bei uns im Amt jedes Telefon eine Alarmtaste! Du wärest bei uns nicht der Erste der im Amt Hausverbot bekommt!

    Mal ganz ehrlich: Was willst Du mit einer solchen Drohung den erreichen?

    taxpert
     
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  8. #7 Mano Duro, 03.01.2017
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    Damit dürfte eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit im Sinne des zitierten BMF-Schreibens, hier 1.2, Rz 7 +8, unterstellt werden dürfen!

    taxpert[/QUOTE]

    Ja, logisch sind die Interessen des Staates und meine hier nur sehr schwer vereinbar. Ich vertrete aber meine :-)

    Hab ich das so geschrieben? Ich muss betrunken gewesen sein!
    Was ich eigentlich schreiben wollte:

    Die Wohnung war als Gewerberaum vermietet und obwohl es sicher möglich gewesen wäre diese nach einer kleineren Renovierung so wieder zu vermieten habe ich mich entschlossen eine Vermietung als WG an Studenten anzustreben, da dort ein kleineres Risiko (Mietergemeinschaft nach BGB) und wesentlich höhere Mieterträge zu erwarten sind.

    Besser?

    Mano Duro
     
  9. #8 taxpert, 03.01.2017
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    Das das gute Recht eines Jeden in Deutschland! Was nicht heißt, dass die eigenen Interessen der Rechtslage entsprechen!

    Eine ziemlich klassische Definition einer subjektiven Funktionsuntüchtigkeit! Der Grund, warum man die Nutzung ändert, ist hierbei steuerrechtlich absolut irrelevant!

    taxpert
     
  10. Duncan

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    das stimmt so nicht ganz. Im Studium selbst liegt die Pflichtstundenzahl im Steuerrecht für den Durchschnittsjurastudenten bei 0. Allerdings in dem Falle das Steuerrecht als Schwerpunktfach gewählt wird, wird das Steuerrecht zum Hauptthemengebiet im Nebenrecht.
    Der Fachanwalt für Steuerrecht steht dem üblichen Steuerberater in nichts nach und dem klassischem Finanzbeamten auch nicht. Übrigens bringen gar nicht wenige Finanzbeamte auch ein Jurastudium als Ausbildung mit, andere nur ihre klassische Verwaltungsausbildung. Also auch da gibt es erhebliche Unterschiede in der Quantität wie Qualität der Ausbildung.
    Nicht wenige der Fachanwälte für Steuerrecht haben nach meiner Wahrnehmung auch mal als Finanzbeamte gearbeitet.

    Das mein Finanzamt plötzlich die Meinung änderte und der meines RA und StB anglich war bisher in 100% aller Widersprüche durch diesen der Fall.

    Die Richter in der Ismaninger Str. 109, 81675 München sind übrigens auch "nur" Juristen. ;)
     
  11. #10 taxpert, 03.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2017
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    Natürlich haben wir Juristen in der Finanzverwaltung, in der 4. QE! Diese durchlaufen sogar nach ihrer Einstellung noch eine Einweisung auf nahezu allen Stellen der Finanzverwaltung! Eingesetzt werden sie dann aber ausschließlich ab Ebene Sachgebietsleiter, also praktisch nur noch im Rahmen der Personalverwaltung! Und natürlich brauchen wir auch unsere Juristen, den in der 3. QE sind bestimmte Rechtsgebiete in der Ausbildung nur eher rudimentär vertreten (Zivilrecht, Gesellschaftsrecht, Strafgesetz, Vollstreckung, etc.). Nichtsdestotrotz bleibt bei vielen die Kenntnisse über das "Alltagssteuerrecht", mit dem sich der Bearbeiter (2. und 3. QE) rumschlagen muss, äußerst dürftig!

    Aus 20 Jahren Erfahrung im Rahmen der Betriebsprüfung kann ich persönlich nur die Empfehlung aussprechen, im Rahmen der Besteuerung und eines Einspruchs/finanzgerichtlichen Verfahrens auf einen StB und besser nicht auf einen (Fach-)Anwalt zurück zu greifen!

    Manchmal sagt man "Leider"! Weil sowohl StB als auch die Finanzverwaltung immer wieder leidvoll feststellen müssen, dass sie immer wieder mal lebensferne Entscheidungen treffen. „Er war Jurist und auch sonst von mäßigem Verstand“ (Ludwig Thoma) hat sich leider im Laufe der Jahre häufig (aber nicht immer!) bestätigt!

    Andererseits kenne ich nicht wenige (Fach-)Anwälte für Steuerrecht, die die Prüfung zum StB nicht geschafft haben und sich daher auch nicht so nennen dürfen!

    Das hat ein ehemaliger bayrischer Finanzminister auch! War sogar Jahrgangsbester! Hat aber auch nicht dazu geführt, dass seine Arbeit als Minister besser gewar!

    taxpert
     
  12. #11 immodream, 03.01.2017
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    Hallo taxpert,
    nachdem in den letzten Jahren ( früher hab ich das seltsamer weise noch nie erlebt ) Steuerunterlagen, die ich persönlich in den Finanzamtsbriefkasten eingeworfen habe, nicht angekommen sein sollen, haben sich meine Söhne und ich nicht mehr einfach mit den Worten " wir werden dann mal suchen " abspeisen lassen.
    Ein etwas energischer Ton und die Tatsache , so lange dort sitzen zu bleiben , hat meistens die Suche und den Sucherfolg erheblich beschleunigt.
    Ich gebe zu, in der heutigen Zeit mit Alarmknopf und Wachdienst könnte das etwas ungünstiger ausfallen.
    Nachdem man mir beim Finanzamt die persönliche Abgabe meiner Steuerunterlagen nicht bestätigen wollte, bin ich etwas lauter geworden , so das ich von der Dame am Empfang zu einer Vorgesetzten geschickt wurde, die mir zumindestens mündlich bestätigte, das sie sich bei meinem Auftritt sicherlich an mich und meine Abgabe der Steuererklärung in Zukunft erinnern könnte.
    In dem Jahr sind auch keine Unterlagen verschwunden.
    Also , man muß ja nicht gleich mit der Axt oder dem Sprengstoffgürtel losgehen.
    Grüße
    Immodream
     
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