Sanierung ja oder nein?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von mazall, 29.06.2013.

  1. mazall

    mazall Gast

    Hallo,
    letztes Jahr habe ich mir ein Haus gekauft das in einem völlig runtergekommenen Zustand ist.
    Theoretisch könnte man dort 5 Wohnungen installieren, mit jeweils ca.70qm Wohnfläche, Miete 400 Euro warm.
    Die Lage ist Problematisch.
    Ich fände es gut ein Mehrgenerationenhaus zu gründen. Die KFW Bank bezuschusst das angeblich.
    Im Erdgeschoss 2 Rentner, im ersten Stock 2 kleine Familien mit Kinder, im Dachgeschoß ein junges Pärchen.
    Die Gemeinde gibt mir auf alle Renovierungsarbeiten eine 40% Bezuschussung, und wäre von dem Vorhaben begeistert. Die Grundsteuer ist minimal.
    Jetzt wollte ich mir einen Energieberater holen und mit Hilfe der KFW Bank sannieren und vielleicht auch ein paar Zuschüsse von der Bank für die Sannierung bekommen.
    Naiv wie ich bin dachte ich mir ich hole mir einen kredit über 150000 Euro, da ich die Bezuschussung von der Gemeinde bekomme kann ich sofort 40% wieder zurückzahlen oder?
    Und den Rest zahle ich dann von den Mieteinnahmen so 1000 Euro im Monat an die Bank zurück.
    Wie ihr seht bin ich sowas von unbedarft das es zum Himmel schreit. Ich brauche einen Berater der mir hilft und mich aufklärt was ich alles zu beachten habe, den in meinem Bekanntenkreis erzählt mir jeder was anderes und ich bin nun schon total unsicher ob ich das Projekt starten soll.
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Mazall,

    was du gut findest könnte hier evtl. an zweiter Stelle stehen, denn m.E. ist erstmal wichtig was vor Ort machbar ist. Desweitern, wenn du die Lage da so problematisch einstufst, dann musst du ggf. auch mit längerem Leerstand rechnen oder wenn es Problemmieter gibt ...... u.s.w.

    Das klingt zwar ganz nett, aber was steht im Kleingedrucken an Bedingungen ?

    Hmm ? Also hier könnte es sein, das sich Kinder-Decke-Rentner nicht so mögen und dann wäre evtl der Ärger schon vorprogrammiert. Desweiteren sind deine Mieten ja eher sehr günstig, sodass man bei der Auswahl der Mieter m.E. noch viel genauer hingucken muss, wen man sich in`s Haus holt.
     
  4. mazall

    mazall Gast

    Sehr gute Einwände, hab ich alles noch nicht bedacht, vielen Dank.
     
  5. mazall

    mazall Neuer Benutzer

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    Mehrgenerationenhaus

    Ehrlich gesagt hab ich mir das so vorgestellt das die Menschen die dann dort wohnen wirklich gemeinsam in diesem Haus wohnen, es gibt noch ein riesengroßes Grundstück zu dem Haus dort können die Bewohner dann Gemüse und Obst anpflanzen und wie in einem Park spazieren gehen und auf Bänken sitzen, also mehr Miteinander als jeder für sich alleine.
    So wollte ich das dann auch anbieten, blöde Idee?
     
  6. anna

    anna Erfahrener Benutzer

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    Familie, Rentner, junges Pärchen - das ist eine Illusion, da nicht kompatibel. Das Pärchen ist eher nachtaktiv. Da muss die Familie schlafen, weil morgens in aller Frühe die Kids auf der Matte stehen. Umgekehrt möchten die jungen Leute ausschlafen, wenn die Kinder schon laut in der Wohnung spielen.

    Und spätestens wenn zur Mittagsruhe ein Kind mit dem Bobby Car durch die Wohnung brettert, hast Du mit den Rentnern Probleme. Eltern wollen oft nicht verstehen, dass das mit einem erheblichen Lärmpegel verbunden ist und sehen massiv die freie Entfaltung ihrer Kinder eingeschränkt. Die einzige Reaktion ist oft der Vorwurf, die Deutschen seien kinderfeindlich.

    Wir waren übrigens meist das nachtaktive Pärchen ;-)

    Gruß
    Anna
     
  7. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Bei der Erstvermietung kann das durchaus funktionieren - nur wenn dann mal eine Partei auszieht, kann die Neuvermietung schwierig werden: entweder hast Du langen Leerstand, weil keiner da mitmachen will, oder jmd findet das erstmal grundsätzlich gut, hält's dann aber doch nicht lang aus...

    Sachen gibt's...
     
  8. mazall

    mazall Neuer Benutzer

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    Danke

    kann ich mir gut vorstellen das da Probleme vorprogrammiert sind, danke für Deinen tollen Einwand.LG auch von Anna-Mazall
     
  9. anna

    anna Erfahrener Benutzer

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    So eine Konstellation geht ja oft noch nicht einmal in der eigenen Familie gut, also wenn eine Familie mit Großeltern unter einem Dach wohnt.

    Du als Vermieter bist ja mehr oder weniger auch der Vermittler bzw letztendlich der Verantwortliche für den Hausfrieden. Du bestimmst im Fall des Falles, was für neue Mieter in die Hausgemeinschaft kommen. Wenn da die Chemie nicht stimmt, hast du die Folgen auszubaden.

    Aufgrund der Zuschüsse wirst Du Vorgaben bekommen, die wahrscheinlich nicht immer mit der Realität deckungsgleich sind. Entsprechend oft könnte ein Mieterwechsel anstehen.

    Mich wundert übrigens der angegebene Sanierungsbetrag. Damit kommst Du bei einem so großen Haus nicht weit.

    Gruß
    Anna
     
  10. kathi

    kathi Gesperrt

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    Du kannst dir hier: Häusersuche - Mehrgenerationenh&aumluser eine Liste von Mehrgenerationenhäusern herunterladen.
    Such dir ein paar in deiner Nähe raus und nimm Kontakt zu denen auf. So würde ich das machen.
     
  11. mazall

    mazall Neuer Benutzer

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    du meinst die 150000Euro reichen nicht, gibt es da einen Grundsatz wie ich mir die Kosten ausrechnen kann?

    Ich dachte der Energie Berater kann mir die ungefähren kosten ausrechnen, so hab ich das verstanden als ich mir die Homepages durchgelesen habe, und dann lasse ich mir von Sannierungsfirmen kostenvoranschläge machen.
    Wie ist das mit den Banken, wieviel Eigenkapital brauche ich oder reicht der Bank die Grundschuld, ich hab noch 2 andere Bruchbuden könnte man diese auch als Sicherheit Angeben da liegt der Verkaufswert bei ca. 30000 Euro jeweils. Und gehe ich zu meiner Hausbank die in einem anderen Bundesland ist als die Häuser sind oder sollte ich vielleicht zu einer Bank gehen die in dem Ort ist wo mein Sannierungsobjekt steht?

    Mit dem Beamten vom Bauamt habe ich mich schon getroffen der hat Wortwörtlich gesagt er genehmigt mir alles ich könnte sogar die 500 Jahre alten Nebengebäude abreissen obwohl sie unter Denkmal stehen, hauptsache ich mach etwas mit dem Haus, also die 40% stehen.

    Und wenn der Energieberater nach Abschluss der Sanierung bestätigt das alles ordnungsgemäß innstandgesetzt wurde bekomme ich die Zuschüsse von der KFW-Bank.
    Hat jemand hier Erfahrung mit der KFW-Bank und energieefizient Sanieren?
    Fragen über Fragen...bin euch sehr,sehr dankbar für jede Antwort.
     
  12. kathi

    kathi Gesperrt

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    In deinem Eingangsbeitrag steht, dass das Haus in einem völlig heruntergekommenen Zustand ist. Das ist ein sehr dehnbarer Begriff. Für mich bedeutet das: neues Dach, neue Elektrik, neue Fenster und Türen (oder deren Aufarbeitung), neue Rohrleitungen, neue Heizung, neue Bäder. Dann noch die "Schönheitsreparaturen": Wände, Decken, Böden. Und das für 150 000€ auf 350m² Wohnfläche? Mit Schwarzarbeitern und Materialien aus Rumänien vielleicht.............
     
  13. #12 Pharao, 29.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, erstmal eine Liste machen was minimum alles gemacht werden muss pro Wohneinheit (+ was evtl im Zuge der Renovierung vielleicht auch noch Sinnvoll wäre gleich mitzumachen) und dann sich mal Angebote von Handwerkern einholen dazu.

    Die Idee finde ich persönlich gut, aber das bedeutet nicht das dies automatisch machbar seinen muss, gerade wenn man keine Abstriche machen will oder kann. Und was mich hier etwas stört, ist eben die von dir betitelte "problematische Lage". Was bedeutet das genau ?

    Desweiteren machst du das ja nicht aus Überzeugung, sondern wahrscheinlich eher wegen dem Geld bzw den 40% Zuschuß. Und da wären die Einzelheiten auch mal interessant, die man dann ggf von dir fordert.

    Ansonsten behaupte ich mal das es viele Häuser gibt, wo von jung bis alt alles verteten ist. Nur haben die eben keine Auflagen, sondern vermieten eher in erster Linie nach "was kommt". Wenn ich zB Rentner suche, dann muss ich die Miete zwangsläufig runtersetzen, da ansonsten wenig bis garkein Anfrage besteht. Das muss man sich also auch ggf. leisten können und wollen, wenn man aus Überzeugung ein Mehrgenerationenhaus haben will. Ok, das Problem wirst du evtl nicht so haben, weil deine Grundmieten eh schon sehr günstig sind. Dann frage ich mich aber, was für Mieterklientel bekommt man da ?
     
  14. kathi

    kathi Gesperrt

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    Irgendwie scheint hier niemand zu begreifen, dass es sowas wie ein Konzept des Mehrgenerationenhauses gibt. Mehrgenerationenhaus bedeutet nicht, dass man wahllos die Leute zusammen in ein Haus einziehen lässt, die prinzipiell aufgrund ihrer Lebensumstände am wenigsten kompatibel sind.
    Mehrgenerationenhaus bedeutet ein freiwilliges Miteinander der Generationen, bei dem von vornherein den Parteien schon klar sein muss, dass sie nicht einfach nur in eine normale Mietwohnung einziehen. Die Oma von unten passt auf die Kleinen der Familie drüber auf, wenn die mal weg sind. Die von oben schleppen der Oma die schweren Getränkekisten und reparieren mal ihren Herd. Es gibt idR Gemeinschaftsräume in denen man sich mal trifft etc. etc.
    Wie gesagt steckt da ein Konzept dahinter. Aus einem Mehrfamilienhaus in dem ausschliesslich Leute Ü70 wohnen wird auch nicht automatisch ein Altenheim.
     
  15. #14 Pharao, 29.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Kathi,

    wenn du es so genau nimmst, dann kenne ich ein Mehrgenerationenhaus nur innerhalb der Familie und nicht mit "Fremden". Und ich wage es auch etwas zu bezweifeln, das das unter Fremden klappt, gerade wenn die Immobilie eine problematische Lage hat.

    Und woher weist du, das das in normalen Mehrfamilienhäusern nicht ggf. auch so gehandhabt wird ? Sorry, das hat m.E. nichts mit Konsept zu tun, sondern wie die Mieter miteinander umgehen und ob sie hilfsbereicht sind. Da man das in einem normalen Mehrfamilienhaus aber nicht voraussetzt, muss man halt mal fragen, wenn man was will oder hilfe braucht.

    Im übrigen, was macht eigentlich die Oma im offiziellen Mehrgenerationenhauses, wenn sie zB mit den Kindern völlig überfordert ist oder es gesundheitlich nicht übernehmen kann? Muss sie dann ausziehen ? Denn das wäre ja die logische Schlußfolgerung, wenn`s sturr nach Konsept geht.
     
  16. kathi

    kathi Gesperrt

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    Vielleicht klickst du einfach mal den link an um die Sache zu verstehen?
     
  17. #16 Pharao, 30.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2013
    Pharao

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    Und vielleicht akzeptierst du einfach mal, das es auch anders geht, auch wenn es dann offiziel (laut deiner Auffassung) kein Mehrgenerationenhaus ist ....

    Und nur mal ganz Nebenbei, der Begriff "Mehrgenerationenhaus" ist NICHT geschützt !
     
  18. kathi

    kathi Gesperrt

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    Natürlich akzeptiere ich, dass es auch anders geht. Aber so gesehen sind die meisten Mehrfamilienhäuser Mehrgenerationenhäuser. Dazu muss man keinen Beitrag aufmachen in dem steht, dass man plant ein Mehrgenerationenhaus zu gründen.
     
  19. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Wenn ich das richtig lese, macht der Fragesteller das ja nicht aus Überzeugung oder Nächstenliebe, sondern wegen der KOHLE. Und deswegen wäre durchaus Interessant, was für Bedingungen die Gemeinde/Stadt da stellt, um an diesen 40% Zuschuß zu kommen.
     
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