Sanierung nach Legionellenkontamination ohne Beschluss

Diskutiere Sanierung nach Legionellenkontamination ohne Beschluss im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich würde Meinungen zu folgender Situation einholen, da die Beurteilung als Laie doch sehr komplex ist. Ausgangssituation: -...

Chimpanse

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Hallo zusammen,

ich würde Meinungen zu folgender Situation einholen, da die Beurteilung als Laie doch sehr komplex ist.

Ausgangssituation:
- Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten und 9 Eigentümer
- Bestellter Verwalter ist Eigentümer einer Wohnung (Laie) ohne Verwaltervertrag
- Aktuell gültiger Wirtschaftsplan (Protokoll Eigentümerversammlung 2018) lautet wie folgt:
Vorlage des Wirtschaftsplanes 2018/2019 und Beschlussfassung - Für das laufende Wirtschaftsjahr sind keine außergewöhnlichen Ausgaben geplant.Vorauszahlungen bleiben gleich.

Es wurde in 2019 eine Legionellenkontamination festgestellt:

9.4.2019 Meldung Gesundheitsamt beim Verwalter, Messung über dem Grenzwert, Standardschreiben
8.5.2019 Verwalter sendet Gefahrenanalyse an das Gesundheitsamt
28.5.2019 Vom Verwalter beauftragte umfangreiche Sanierung (an 28 Jahre alter Ölheizung) wird durchgeführt - thermische Desinfektion, Reinigung WW Speicher, Austausch von Stagnationsleitungen und Zirkulationsventilen, Nachisolierung von Leitungen, Erneuerung Druckminderer mit Filter, Behebung Brennerstörung, Heizungsausdehnungsgefäß erneuert (Rechnung in Höhe von ca. 8400€)
13.08.2019 Probenentnahme Nachuntersuchung (keine Kontamination mehr nachweisbar)


Auskünfte Verwalter an WEG:

Zitat (Email)
der Grenzwert von 100 KBE wurde nach Auskunft des Gesundheitsamtes um 100 KBE überschritten.
Dies wurde mir bei einem Telefonat mitgeteilt. Allerdings auch, dass 100 mehr zwar eine Überschreitung des Grenzwertes sei, aber keine im gesundheitlich schädlichen Bereich. Duschen z.B. darf man erst ab einem Wert von 10.000 KBE nicht mehr duschen.
Der Sachbearbeiter hat deshalb auf die Erstellung einer Gefährdungsanalyse verzichtet.

Auskunft des zuständigen Gesundheitsamtes an WEG:
Es wurde, entgegen der Aussage des Verwalters, nicht auf eine Gefährdungsanalyse verzichtet.
Der Verwalter hat diese Analyse eigenständig erstellt und ans Gesundheitsamt gesendet.
Die Analyse benennt "vermutlich eine leerstehende Wohnung" als Ursache der Kontamination


Ergebnisse meiner Recherche:
Der Grenzwert, ab welchem Maßnahmen ergriffen werden müssen, beträgt bei Legionellen 100KBE / 100ml
Dieser wurde bei der Untersuchung in 2019 an einer einzigen Entnahmestelle (Wohnung im DG) überschritten - Messergebnis 200KBE / 100ml

In diesem Fall spricht man von einer lokalen Kontamintation. Definition laut Umweltbundesamt:
Eine lokale Kontamination bezieht sich auf eine Verkeimung einer einzelnen Entnahmearmatur mit Legionellen (z.B. einesDuschkopfesoder einesDuschschlauchs). Der Einfluss einer lokalen Kontamination auf benachbarte Entnahmearmaturen oder Teile der Trinkwasser-Installation ist begrenzt. Darüber hinaus stehenlokale Kontaminationen im Gegensatz zu systemischen Kontaminationen in der Regel in engem Zusammenhangmit der individuellen Nutzung der beprobten Entnahmestelle.

Nicht genutzte Wohnungen oder nicht genutzte Entnahmestellen sind für die systemische Untersuchung und deren Bewertung nicht repräsentativ.

Laut Empfehlung des Umweltbundesamtes, sowie des zuständigen Gesundheitsamtes, sollen Maßnahmen bei einer Kontamination aus dem DVGW-Arbeitsblatt W551 abgeleitet werden. Dieses ist für ca. 50€ zu erwerben.
Annahme WEG: Dem Verwalter lag der Hinweis auf das DVGW-Arbeitsblatt W551 vor, er hat dieses aber nicht zu Rate gezogen.

Nach diesem Arbeitsblatt wird bei Kontaminationen kleiner 1000KBE / 100ml eine Zweituntersuchung nach 4 Wochen empfohlen.
Erst wenn diese ebenfalls eine Kontamination größer 100KBE / 100ml aufweist, wird eine MITTELFRISTIGE Sanierung empfohlen.

Der Verwalter hat weder die Zweituntersuchung durchführen lassen, noch eine MITTELFRISTIGE, sondern eine KURZFRISTIGE Sanierung in Auftrag gegeben.
Nach Einschätzung der WEG hätte der Verwalter für diese Sanierung einen Beschluss der Eigentümerversammlung benötigt.

Da es sich außerdem um eine Großreparatur über 3000€ gehandelt hat, hätten 3 Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.

Wie ist eure Meinung zum Sachverhalt, hat der Verwalter korrekt gehandelt, oder hätte er einen Beschluss (und 3 Vergleichsangebote) einholen müssen?

In etwa 3 Wochen findet die zugehörige Eigentümerversammlung statt, kann dort ein Beschluss gefasst werden, dass der Verwalter (einen Teil) der Reparatursumme an die WEG zurückzahlen soll? Oder wäre ein anderes Vorgehen empfehlenswert?

Danke für eure Rückmeldungen!
 

Andres

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Meine Meinung: Nach der damals geltenden Fassung von § 27 WEG war der Verwalter im Innenverhältnis zur Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, "die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen". Im Außenverhältnis beschränkt sich das zwar auf laufende Maßnahmen, aber hier geht es ja um das Verhältnis zu den restlichen Eigentümern.

Vom Verwalter beauftragte umfangreiche Sanierung (an 28 Jahre alter Ölheizung) wird durchgeführt - thermische Desinfektion, Reinigung WW Speicher, Austausch von Stagnationsleitungen und Zirkulationsventilen, Nachisolierung von Leitungen, Erneuerung Druckminderer mit Filter, Behebung Brennerstörung, Heizungsausdehnungsgefäß erneuert
Irgendwie geht das munter mit anderen Maßnahmen durcheinander. Die Brennerstörung und das Ausdehnungsgefäß haben absolut nichts mit den Legionellen zu tun, beim Druckminderer und Filter würde ich das auch vermuten, sollte beides noch im Kaltwasserkreis sein.

Bei den restlichen Maßnahmen würde ich - ähnlich wie du - unterscheiden, was Instandhaltung und Instandsetzung war, d.h. womit konkret bestehende Probleme gelöst wurden, und was eher vorsorgliche Umbauten waren, um diese Problematik in Zukunft zu vermeiden. In der ersten Kategorie darf der Verwalter eigenständig tätig werden und auch nicht nur dann, wenn er dazu behördlich aufgefordert wird. Für die zweite Kategorie wäre wohl ein Beschluss erforderlich gewesen und allgemein ist man als Verwalter (auch in der neuen Fassung des WEG) gut beraten, im Zweifel lieber den Beschluss der Eigentümer herbeizuführen. 2019 war das ja noch recht einfach möglich.

In etwa 3 Wochen findet die zugehörige Eigentümerversammlung statt, kann dort ein Beschluss gefasst werden, dass der Verwalter (einen Teil) der Reparatursumme an die WEG zurückzahlen soll? Oder wäre ein anderes Vorgehen empfehlenswert?
Beschließen könnt ihr alles. Was macht ihr, wenn der Verwalter nicht will? Wollt ihr den Verwalter dann verklagen?

Wie hoch ist der tatsächliche, nachweisbare Schaden, d.h. wie teuer waren die Maßnahmen, die der Verwalter unzweifelhaft nicht eigenmächtig durchführen durfte und die die Gemeinschaft nicht genehmigt hätte, bzw. wie viel zu teuer waren die Maßnahmen, die die Gemeinschaft grundsätzlich genehmigt hätte, aber nicht zu diesem Preis? Ist ein grobes Neuntel davon eine Summe, um die man sich streiten will?

Offensichtlich muss man sich mit dem Verwalter mal aussprechen, wie sich die Gemeinschaft die Handhabung solcher Situationen vorstellt. Vom Ausgang dieses Gesprächs wäre für mich abhängig, wie man weiter vorgeht.
 

jorgk

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Klar, helft dem Laienverwalter die halbe Sanierung _Eurer_ WW-Bereitungsanlage ruhig über.
Aber bitte nicht wundern, wenn danach ein Profi-Verwalter nötig wird. Der kostet dann nur knapp das selbe (pro Jahr) was nun vielleicht als Schadenersatz vom Laienverwalter zu holen sein könnte.
Dolles Geschäft ...

Das sollte allerdings gemacht werden:
Offensichtlich muss man sich mit dem Verwalter mal aussprechen
 

Chimpanse

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Hallo Jorgk und Andres,
erstmal danke für eure Antworten.

Da ich selbst Laie bin, und dieses Thema Neuland für mich ist, habe ich mich ja hier erkundigt, welches Vorgehen empfohlen wird, bzw. ob der Laienverwalter überhaupt fehlerhaft gehandelt hat.

Und bezüglich dolles Geschäft - wenn man mit einem Laienverwalter nur Ärger und rechtliche Unsicherheit HÄTTE, ja dann wäre es vielleicht besser das Geld für einen Profi zu bezahlen.

Der Vollständigkeithalber habe ich gestern auf meine Anfrage zum Thema folgende Antwort vom Verwalter erhalten, welche er direkt an alle Eigentümer gesendet hat:


Liebe Wohnungseigentümer,
schon spannend, was ich für nicht mal 12.-€ pro Wohnung als "Hausverwalter" alles leisten muss. :-)
...
Der Legionellenbefall war nicht Grund der umfangreichen Sanierungsmaßnahmen. Wie Sie ja wissen, war die Warmwasserversorgung Ihrer Wohnung (Küche) eher mangelhaft. Kurz ne Frage nebenbei: Haben Sie die Käufer Ihrer Einheit auf diesen Mangel hingewiesen? Wie auch immer. Weil die Firma ABC eh im Haus war, und auch der Wasserstrang im Heizraum Mängel aufwies, wurden die Arbeiten vergeben.

Drei Angebote wurden natürlich von mir eingeholt, allerdings konnten die anderen zwei Anbieter nicht rechtzeitig liefern.
...


Der gültige Wirtschaftsplan mit Beschluss lautet wie folgt:
Für das laufende Wirtschaftsjahr sind keine außergewöhnlichen Ausgaben geplant.Vorauszahlungen bleiben gleich.

Bezüglich der genannten Reparatur ist im Protokoll ohne Beschluss lediglich folgende Formulierung festgehalten:
Warmwasser in den Wohnungen 1 und 7 fließt relativ drucklos und es dauert lang, bis das Wasser die entsprechende Temperatur hat. Die Hausverwaltung setzt sich mit dem Installateur in Verbindung und vereinbart einen Termin zur Besichtigung.

Da wir die Wohnung verkauft haben, und dies unsere letzte Eigentümerversammlung sein wird, werde ich darüber abstimmen lassen, die gesamten Kosten für diese Sanierung aus der IHR zu entnehmen.
Momentan sind vom Verwalter in der ersten Korrektur der Abrechnung 50% davon spontan als Sonderumlage angesetzt worden, was sich auch wie eine Retourkutsche uns gegenüber anfühlt.

Ich habe als Reaktion auf die Mail des Verwalters eine Stellungnahme meinerseits an die Gemeinschaft gesendet, sowie das Angebot für Rückfragen und eine persönliche Aussprache inkludiert. Ansonsten ist das Thema für mich beendet, und je nach Beschluss bezahle ich dann eben die Reparatur, klagen werde ich natürlich nicht...

Die weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu regeln überlasse ich dann den verbleibenden Eigentümern.

Viele Grüße
 

Duncan

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Ich habe den Verdacht, dass ich mich mit dem Verwalter schneller und nachhaltiger geeinigt bekomme, als mit so manchen Eigentümer, zumindest da sich die Entscheidungen des Verwalters hier so lesen, wie ich es auch gemacht hätte, als Alleineigentümer.
 

Chimpanse

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Die Antwort trägt zwar nichts zum thema bei aber ok..

Du hättest es also auch so gemacht - dich in rechtlich fragwürdige Situationen gebracht, mit der Gefahr verklagt und in Regress genommen zu werden?
Auf sachliche Anfragen patzig und mit Halbwahrheiten oder gar Lügen reagiert?
Dann ist es wahrscheinlich besser dass du Alleineigentümer bist...

Einigen muss sich der Verwalter mit mir auch nicht. Bisher habe ich von ihm nur Auskünfte eingeholt.
Und wie bereits geschrieben werde ich über die Zahlung der Reparatur aus der IHR abstimmen lassen und das Ergebnis auch so akzeptieren.
Sehe nicht wo es hier ein Problem gibt sich mit mir zu einigen.
 

Duncan

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Dann ist es wahrscheinlich besser dass du Alleineigentümer bist...
Ich bin sowohl als auch, also Alleineigentümer einiger Objekte wie auch Miteigentümer (u.a. auch in WEG) - mein Blick geht da also von mehreren Blickrichtungen aus.
Du hättest es also auch so gemacht
Technisch ja, und wie oben geschrieben im Alleineigentum auch sonst. Bei der Beurteilung der Gesamtsituation betrachte ich durchaus auch das Gesamte. Selbst wenn Einzelmaßnahmen einer vorherigen Beschlussfassung bedurft hätten bin ich geneigt, darüber hinwegzusehen, besser nachträglich zu genehmigen/beschließen, wenn damit insgesamt Kosten (und Zeit) gespart wurden. - Da bei vielen WEG die Solvenz nicht besser ist als bei der öffentlichen Hand kann man auch bzgl. von Angeboten sich mal an der Realität orientieren, dass man von 20 Angebotsanfragen nicht eine Antwort bekommt, kennt jede Stadtverwaltung, Kommune, Senat usw.
dich in rechtlich fragwürdige Situationen gebracht, mit der Gefahr verklagt und in Regress genommen zu werden?
Die rechtliche Frage hätte ich anderweitig geklärt, nur das dürfte dir noch weniger gefallen haben als die Vorgehensweise deines Verwalters. Die Gefahr verklagt zu werden juckt mich nicht, mit der stehe sich seit meinen Kindertagen täglich auf. Wie eigentlich alle. Spannender sind da die Erfolgsaussichten der Prozessgegner...
Auf sachliche Anfragen patzig und mit Halbwahrheiten oder gar Lügen reagiert?
Ich vermute hier eine gewisse Vorgeschichte, die in Verbindung mit deiner Antwortweise einiges erklären dürfte. - Ich hege da einen gewissen Verdacht.
Einigen muss sich der Verwalter mit mir auch nicht.
Nö ,muss er nicht, du auch nicht mit ihm. Es könnte nur für euch Beide wie auch die WEG vorteilhaft sein. Aber dir ist die WEG ja eh egal da du mit dem verkauf (in absehbarer Zeit) raus bist.
Bisher habe ich von ihm nur Auskünfte eingeholt.
Auskünfte einholen kann man auf mindestens drei Arten. Ich habe den Verdacht du hast einige der ungünstigeren gewählt.
Und wie bereits geschrieben werde ich über die Zahlung der Reparatur aus der IHR abstimmen lassen und das Ergebnis auch so akzeptieren.
Sehe nicht wo es hier ein Problem gibt sich mit mir zu einigen.
Wenn dem so sei, verstehe ich deine Aufregung umso weniger.
 

Chimpanse

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Ich bin sowohl als auch, also Alleineigentümer einiger Objekte wie auch Miteigentümer (u.a. auch in WEG) - mein Blick geht da also von mehreren Blickrichtungen aus.
Das konnte ich aus deinem vorherigen beitrag leider nicht entnehmen.

Ich vermute hier eine gewisse Vorgeschichte, die in Verbindung mit deiner Antwortweise einiges erklären dürfte. - Ich hege da einen gewissen Verdacht.
Tatsächlich gab es eine Vorgeschichte, die wie mir bewusst ist mehr als nur meine Sichtweise umfasst.
Auf Basis dieser Vorgeschichte habe ich beschlossen, die hier angesprochene Großreparatur auf angemessenheit und rechtliche Korrektheit zu prüfen.

Angefragt bezüglich der Großreparatur habe ich per E-Mail und wie bereits geschrieben rein sachlich.
Dann denke ich dass ich auch eine höfliche und zumindest wahrheitsgemäße Antwort erwarten darf.

Was du für einen Verdacht hast, ohne mich zu kennen ist deine Sache. Ich dachte eigentlich, ich hätte hier keinen Anlass dazu gegeben, schlecht von mir zu denken.

Wenn dem so sei, verstehe ich deine Aufregung umso weniger.
Auf Basis der Antworten hier, sowie der weiteren Antwort des Verwalters habe ich dies gestern so für mich als passendes Vorgehen beschlossen, daher keine WEITERE Aufregung mehr nötig.
 
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