Sanierung nötig, wenn Mietvertrag übernommen wird?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von neff, 19.05.2013.

  1. neff

    neff Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wenn ein vermietetes Objekt übernommen wird, welches bereits sanierungsbedürftig ist, ist der neue Vermieter dann sofort für eine Sanierung verantwortlich?

    Mir wurde von privat für einen günstigen Preis ein sanierungsbedürftiges Objekt angeboten. Das Haus steht zum größten Teil leer, eine Anliegerwohnung ist aber noch vermietet. Es besteht Sanierungsbedarf, der bestehende Mietvertrag kann übernommen werden. Genauere Angaben habe ich zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht. Das Kapital für eine Komplettsanierung liegt derzeit nicht vor.

    Kann ich das Objekt und den Mietvertrag übernehmen, ohne gleich alles sanieren zu müssen oder sollte man grundsätzlich lieber die Finger von so etwas lassen? Längerfristig möchte ich das Objekt auf Vordermann bringen und entweder selbst nutzen oder weiter vermieten. Nur ist jetzt noch nicht absehbar, wann das benötigte Kapital vorhanden wäre. Vielleicht kann man bei der Übernahme im Mietvertrag einbringen, dass das Objekt über Zeitraum X nicht saniert werden muss?

    Vielen Dank & mit freundlichen Grüßen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 19.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.05.2013
    Pharao

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    Hi Neff,

    was verstehst du unter Sanierung ?

    Wenn zB das Bad nicht mehr seinen Zweck erfüllt, dann hat der Mieter i.d.R. natürlich ein Anrecht auf Reperatur bzw Instandsetzung, da die Wohnung ja dann einen Mangel aufweist. Sieht dagegen das Bad einfach nicht mehr zeitgemäss aus,ect, dann liegt es an dir, wann du das ereuern lassen willst, da der Mieter i.d.R. keinen Anspruch auf Modernisierung hat.

    Öhm ? Das "kann" ist m.E. hier falsch. Meines Wissens muss der Käufer die alten Mietverträge so wie sie sind übernehmen.

    Naja, das hängt wohl von vielen anderen Faktoren noch ab, ob das ein "guter" oder "schlechter" Kauf wird/ist.

    Ich mein, neben dem Kaufpreis ist es ja auch interessant, wieviel muss ich reinstecken, was kann ich rausholen, wie gut lässt sich das vermieten, wie will ich das ganze finanzieren, ect. ?
     
  4. neff

    neff Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die Info.

    Ich dachte, da das Objekt bereits als "sanierungsbedürftig" angepriesen wird, müssten diese Instandsetzungen (defektes Bad) ja entweder bereits vom aktuellen Vermieter durchgeführt worden sein, oder in diesem Sinne gar keine wirklich erforderlichen Änderungen sein (das Bad sieht lediglich nicht mehr zeitgemäß aus).

    Ich kenne mich auf diesem Gebiet nicht aus. Besteht denn bei einer Übernahme nicht für den neuen Vermieter die Möglichkeit, den bestehenden Mietvertrag ggf. anzupassen oder zumindest zeitlich zu begrenzen?

    Der Kaufpreis ist wirklich sehr gering. Es müsste viel reingesteckt werden, aber mir fehlt aktuell das Kapital. Ich hatte es mir so vorgestellt, das Objekt zu kaufen, ggf. nach Absprache mit den Mietern im Vertrag festzulegen, das eventuell anfallende kleine Sanierungen selbst durchgeführt werden (und dafür einfach der Mietpreis etwas verringert wird). Aufgrund des geringen Kaufpreises wäre man nach einem Jahr Vermieten bereits wieder auf plus/minus null. Danach könnte das Objekt theoretisch sogar erst einmal leer stehen, bis das Kapital vorhanden ist, dort selbst etwas draus zu machen. Alleine schon wegen des großen Grundstücks würde der Kauf sich lohnen.

    Grundsätzlich wäre es ein "guter" Kauf, außer die Mieter wollen (bzw. brauchen) sofort eine neue Heizung, neue Fenster und das Dach müsste gedeckt werden. Da das Objekt am anderen Ende Deutschlands steht wollte ich vor der Besichtigung bzw. bevor ich irgend etwas plane erst einmal checken, ob nicht sofort aufgrund der Sanierung hohe Kosten entstehen würden. Ich habe weitere Informationen und ein paar Bilder angefordert und weiß hoffentlich bald mehr.

    Kurz gesagt würde sich die Anschaffung lohnen, aber nur dann, wenn durch den bestehenden Mietvertrag nicht sofort viele Ausgaben für Ausbesserungen auf mich zukommen würden.
     
  5. #4 Pharao, 19.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.05.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn du dem Mieter kündigen willst, dann brauchst du einen gültigen Kündigungsgrund. Wenn du die Miete erhöhen willst, dann musst du mal in diesen Mietvertrag gucken, was dazu drinnen steht bzw. vereinbart ist und je nach dem, kannst du dann die Miete erhöhen.

    Das kann aber schon Risikoreich werden ! Also etwas Eigenkapital für dringende Reparaturen, ect sollte man schon haben .

    Ich mein du muss immer damit rechnen, das neben den festen Ausgaben auch was unerwartetes passieren kann, was ggf. sofort behoben werden muss.
    Auch ein leerstehendes Haus verursacht i.d.R. Kosten. Sollte man vielleicht nicht vergessen.

    Dazu kann ich nix sagen, das nehme ich also einfach mal so hin.

    Naja, wenn die Heizung nicht geht im Winter, dann ist das ein Mangel. Genauso mit dem Fenster, wenn die nicht mehr ihren Zweck erfüllen bzw einfach repariert werden müssen. Beim Dach ist das so eine Sache, aber letztlich tust du der Bausubstanz nix gutes, wenn es reinregnet.

    Kann aber auch gelegentlich sehr Nachteilig sein, wenn man als Eigentümer und Vermieter soweit von der Immobilie weg wohnt.

    Man sollte jetzt trotzdem nicht am falschen Ende sparen und deswegen wäre ein Gutachter vielleicht ganz Sinnvoll, denn als Laie kannst du dir evtl. nicht den richtigen Überblick verschaffen, was da alles ggf. dringend gemacht werden muss oder in welchem Zustand sich das Objekt befindet. Ich mein, Sanierungsbedürftig kann im schlimmsten Fall auch ein Fass ohne Boden werden, wenn`s eine totale Bruchbude ist.

    Aber wie schon gesagt, ob das ganze sich lohnen kann, hängt ja ggf. noch von anderen Faktoren ab und letztlich ist es deine Entscheidung.
     
  6. #5 Kitzblitz, 19.05.2013
    Kitzblitz

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    Kaufpreis für Immobilie inkl. Riesengrundstück in Höhe einer Jahresmiete für eine Einliegerwohnung ?
    = Kaufpreis für Grundstück abzüglich Abbruchkosten für das Objekt !

    Allein aus diesen Eckdaten ließe sich fast schließen, dass eine Sanieurung des Objektes ein Fass ohne Boden ist.

    Anderes Ende von Deutschland = Am "Ar..h der Welt" ? - Wird durch den Kaufpreis des Grundstücks bestätigt. Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich um eine strukturschwache Gegend ohne Aussicht auf eine brauchbare Infrastruktur (Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, etc.) handelt ?

    Wie willst du das Objekt vernünftig betreuen, wenn die Entfernung zu deinem Wohnort schon recht groß zu sein scheint ?

    Mit Immobilien hast du dich noch nicht so richtig befasst ?

    Träume können schnell zu Alpträumen werden - mit den wenigen Infos, die du hier gegeben hast, würde ich dazu raten, ganz schnell aufzuwachen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  7. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Das unterstreiche ich ganz dick!

    Die Einliegerwohnung ist wohl der kleiner Teil des Hauses. Auch für den unbewohnten größeren Hausteil auch bei Leerstand, fallen alle Betriebskosten im Verhältnis an, auch Heizung. Die sind von dir zu tragen. Dann bleibt schon nicht mehr so viel von der Miete...
    Schließlich musst du die Einnahmen auch noch versteuern. Egal in welchem Zustand dein Haus ist...:smile031:
     
  8. Berny

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    Ich schliesse mich allen Bedenken meiner Vorredner, einschliesslich der möglichen Albträume, an.
    Zu Deiner obigen Frage: Der MV ändert sich lediglich insofern, als dass sich die Personalien des Vermieters incl. der Bankverbindung ändern, ansonsten NICHTS.
     
  9. #8 Kitzblitz, 19.05.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Von der Alb - gemeint ist natürlich die Schwäbische Alb - fürchte ich mich nicht, die seh' ich jeden Tag, wenn ich aus dem Fenster schaue - daher vermutlich mein Griff zum "p".

    Doch ein Blick in den Online-Duden klärt ungemein auf - dort steht doch tatsächlich: "Rechtschreibung Von Duden empfohlene Schreibung: Albtraum Alternative Schreibung: Alptraum Worttrennung: Albtraum, Alptraum Bedeutung mit Albdrücken verbundener Traum; Angsttraum Beispiele von Albträumen/Alpträumen geplagt werden".

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    ... nun selbst überrascht !
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Kann mir vorstellen, dass Du um DEN Ausblick bzw. diese Gegend zu beneiden bist...:verrueckt009:
     
  11. neff

    neff Neuer Benutzer

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    Okay, dann sollte ich das wohl doch lieber sein lassen ^^
    Vielen Dank für Euren Input :)
     
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Sanierung nötig, wenn Mietvertrag übernommen wird?

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