Sanierung oder Verkauf?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Seepferdchen, 03.05.2014.

  1. #1 Seepferdchen, 03.05.2014
    Seepferdchen

    Seepferdchen Neuer Benutzer

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    Liebe Forumsgemeinde,
    da ich neu im Forum bin, bitte ich schon mal vorab um Nachsehen, falls ich besonders dämliche oder naive Fragen stelle.
    Da ich aber vor einer schweren Entscheidung stehe möchte ich Euch dringend um Euren Rat bitten.
    Ich besitzte in einer süddeutschen Großstadt ein schuldenfreies klassisches Einfamilienhaus Bj. 1920, Grundstück 3 Ar, hohe Decken teilweise mit Stuck, ca. 140 qm, Garage, in guter Lage.
    Da mein Mieter nun auszieht muss ich demnächst eine Entscheidung treffen.
    Problem ist, dass ich mit meiner Familie 250 km weit entfernt wohne, wenig Zeit habe und in das Haus selbst nicht einziehen will. Zudem stehen nun umfangreiche Renovierungsmaßnahmen an:
    Heizung (30 Jahre alte Ölheizung), Fenster (40 Jahre), kompl. Sanitär, Küche und natürlich wartet so ein Haus bei der Renovierung mit zahlreichen "Überraschungen" auf.
    So ganz grob über den Daumen gepeilt rechne ich mit 100.000 Euro. In der Summe ist jedoch keine energetische Fassadensanierung/Dachdämmung eingerechnet da beide Bauteile erst vor 15 Jahren erneuert wurden.
    Das Haus wäre gut zu vermieten und finanziell könnte ich die Sanierung stemmen, aber ich bin einfach "weit weg vom Schuss" und kann mich nur sehr eingeschränkt um das Haus kümmern.
    Eigentlich liebäugliche ich mit einem Verkauf und dem Kauf einer dementprechenden Neubauimmobilie in der Nähe meines Wohnortes. Doch selbst in den Kleinstädten (20000-40000 Einwohner) bewegen sich die qm Preise im Neubau bei 3000-3700 Euro.
    Die Mietrendite bei einer Miete von 10€/qm ist dann auch nicht mehr so pricklend!
    Tausche sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in begehrter Großstadtlage gegen 100 qm Neubauwohnung in Kleinstadt? Mich beschleicht da ein gewisses Unbehagen!
    Wie seht Ihr die Sache, was würdet Ihr an meiner Stelle tun? Ich wäre Euch sehr dankbar, wenn Ihr mir ein paar Ratschläge geben würdet.
    Vielen Dank im Voraus!!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 04.05.2014
    Bürokrat

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    250 km Distanz zum vermieteten Objekt ist tatsächlich sehr viel, bei einem Objekt mit guten Mietern aber vielleicht schon noch zu stemmen. Während der Sanierung musst du aber schon häufig vor Ort sein.
    Generell würde ich ein Haus in guter Lage in Stuttgart oder München nicht gegen eine Immo in irgendeiner Kleinstadt eintauschen. Sollte das Haus wirklich zentral in einer dieser Städte liegen sollte eine langfristige Vermietbarkeit zu höchsten Preisen nach der Sanierung gegeben sein, was durchaus eine gute Wertanlage darstellen kann von der auch deine Kinder noch profitieren können (vielleicht müssen die ja mal in dieser Stadt arbeiten und leben?)
    Ein Verkauf bei den derzeit hohen Preisen ist wahrscheinlich nicht die schlechteste Lösung wenn du keine Lust auf Vermietung und/oder keine Zeit hast.
    Einen Altbau zu verkaufen und dir dafür einen Neubau hinzustellen den du dann vermietest halte ich für unsinnig. Wenn du selbst in das neue Haus einziehen willst sieht das wider anders aus. Letztlich musst du aber die Entscheidung treffen. Ist dein Lebensmittelpunkt in dieser Kleinstadt, ist es sicher dass du dort bleibst, wie gerne vermietest du, was ist das Haus wert das du sanieren willst, wie gut lässt es sich vermieten und für welchen Preis?
     
  4. Andres

    Andres
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    Alleine durch die Rechtschreibung gehörst du zu den oberen 10 %, also mach dir mal keine Sorgen :)


    Mich auch. Weniger wegen der "Lageklischees", sondern einfach aufgrund der genannten Preise.


    Ich sehe verschiedene Möglichkeiten:
    • Du kannst die bisherige Immobilie behalten und das Entfernungsproblem durch eine Hausverwaltung entschärfen. Das verschlechtert natürlich deine Rendite, macht die Sache aber insgesamt entspannter. Gelegentlich wirst du schon noch persönlich anrücken müssen, aber das sollte die Ausnahme bleiben.
    • Man muss ja nicht unbedingt einen Neubau kaufen - noch dazu als EFH. Wenn du schon auf eine andere Immobilie wechseln willst, dann würde ich bei der Gelegehnheit etwas für die Risikostreuung tun und auf ein MFH wechseln. Dann hängen die Einnahmen nicht mehr von einem einzigen Mieter ab. Die Entfernung zur Immobilie würde ich so wählen, dass zumindest ein wöchentlicher Besuch kein Problem für dich ist.
    • Es gibt auch andere Investments außer Immobilien. Was sinnvoll ist, hängt von dir und deinen Erwartungen ab. Die meisten Anlageformen machen übrigens weniger Arbeit als eine Vermietung ...

    Soweit mal ein paar Ansätze, die mir spontan einfallen. Kombinationen sind auch denkbar: Sofort verkaufen und dann in Ruhe überlegen, was man mit dem Geld macht. Erstmal eine Verwaltung beauftragen, einen möglichen Verkauf im Hinterkopf behalten.
     
  5. #4 Seepferdchen, 04.05.2014
    Seepferdchen

    Seepferdchen Neuer Benutzer

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    Lieber Andres, lieber Bürokrat,
    zuerst Mal herzlichen Dank für Eure Ratschläge/Meinungen. Nun zu den Details: Das Haus um das es sich handelt ist mein Elternhaus. Ich bin vor 10 Jahren mit meiner Familie Richtung Bodensee gezogen und habe dort ein Haus gekauft. Wir leben sehr gerne auf dem Land und unsere Kinder sind hier aufgewachsen. Meine Frau würden keine "10 Pferde" mehr in die Stadt bringen!! Da hier nun unser Lebensmittelpunkt ist erschien es uns nur logisch mein Elternhaus zu verkaufen und hier in der Gegend zu investieren. Die Gelegenheit ist eben günstig da der Mieter raus geht und die VK-Preise
    in den letzten Jahren nur eine Richtung gekannt haben. Falls ich neu vermiete ist ein Vk sicher schwieriger als jetzt, auch weiß niemand, wann die "Immoblase" in den Ballungszentren platzt. Auch die notwendigen Sanierungsarbeiten aus der Ferne zu managen stelle ich mir recht aufwendig und wenig erquicklich vor.

    Generell habe ich jedoch bisher mehr gute als schlechte Erfahrungen mit Vermietungen gemacht (habe noch Wohnungen in meiner Heimatstadt), bin allerdings auch noch nie an einen "Mietnomaden" geraten. Dass ich jedoch nach dem Auszug die Wohnungen renovieren musste, das kam schon öfters vor, aber das habe ich halt zähneknischend hingenommen. Ich bin im Prinzip zufrieden wenn die Miete pünktlich gezahlt wird und mich mein Mieter in Ruhe lässt (er hat vor mir aber auch seine Ruhe!!). Das hat eben seinen Preis......!
    Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus nimmt einem hier eine gute Hausverwaltung sehr viel Arbeit ab.
    Der Vorschlag von Andres mit einer Hausverwaltung habe ich daher auch schon in Erwägung gezogen. Erfahrungswerte hab ich ja durch meine ETW`s.
    Viel unproblematischer wäre jedoch eine (oder zwei) neue Eigentumswohnung bei mir vor Ort. Hier kenne ich gute Handwerker und Architekten und kann bei Problemen kurz vorbeifahren und müsste nicht stundenlang wegen einer Eigentümerversammlung im Stau stehen.
    Werde halt auch nicht jünger.......!
    Dreh und Angelpunkt ist jedoch, da habt ihr vollkommen Recht, der Preis den ich im Moment für das Haus erzielen kann. Erst dann hab ich eine solide Kalkulationsbasis und
    kann vernünftig entscheiden.
    Ich danke Euch nochmals für Eure Ratschläge und werde sicher bald wieder im Forum auftauchen!
    Viele liebe Grüße vom Bodensee!
     
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