Sanierung Renovierung Mehrfamilienhaus, wie vorgehen?

Diskutiere Sanierung Renovierung Mehrfamilienhaus, wie vorgehen? im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Eine grundsätzliche Frage an alle privaten Vermieter.... Wir besitzen seit ca. 9 Jahren ein Mehrfamilienhaus von 1970. Bisher lief es so durch...

MFH

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Eine grundsätzliche Frage an alle privaten Vermieter....
Wir besitzen seit ca. 9 Jahren ein Mehrfamilienhaus von 1970. Bisher lief es so durch, ohne sehr große Investitionen und ist bzw. war für uns eine recht angenehme (bis auf den Ärger gelegentlich mit unangenehmen Mietern) zusätzliche Einnahmequelle zu unserer Rente, die wir auch dringend benötigen.
Selbstverständlich ist uns klar, daß nun auch mal etwas investiert werden muss, aber aus unserer Sicht, da wir keine Millionäre sind, natürlich so viel wie nötig und so wenig, wie möglich. Da das Mieterniveau auch keine extremen Mieterhöhungen zulässt, sind uns auch von diesem Aspekt her ein wenig Grenzen gesetzt.
Eine vielleicht sinnvolle komplette Sanierung, sprich, neue Leitungen, neues Dach, neue Fenster, neue Bäder, neue Elektrik und womöglich noch eine Wärmedämmung etc. wären natürlich nur möglich, wenn das Haus unbewohnt wäre und wir extrem viel investieren könnten, beides ist nicht der Fall.
Nun fragen wir uns, wie am besten vorgehen, was unbedingt machen, was aufschieben, was ganz lassen, unter den o.g. Bedingungen, nämlich Mieter vorhanden und ein wenig beschränkte finanzielle Mittel, zumindest was die Rentabilität eines solchen Objekts anbelangt? Irgendwie ist uns nicht ganz klar, was am wichtigsten wäre, bzw., wer einen neutral dazu beraten könnte, ohne direkt eigene Interessen zu verfolgen, was ja bei jedem Handwerksunternehmen nachvollziehbar der Fall ist.
Bin gespannt auf eure Meinungen und Ratschläge!
 

set

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Verstehe ich es richtig, ihr seid Rentner?

Dann würde ich den ganz Kram verkaufen und mir einen schönen Lebensabend machen. Das ganz Theater mit dem Umbau (vielleicht auch noch im bewohnten Zustand) würde ich mir nicht mehr antun.
 

MFH

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Verstehe ich es richtig, ihr seid Rentner?

Dann würde ich den ganz Kram verkaufen und mir einen schönen Lebensabend machen. Das ganz Theater mit dem Umbau (vielleicht auch noch im bewohnten Zustand) würde ich mir nicht mehr antun.
Wenn man sich das denn leisten kann....
Das Geld gewinnbringend anderweitig anzulegen stellt ja momentan auch ein gewisses Problem dar.
 
Ino75

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Verstehe ich es richtig, ihr seid Rentner?

Dann würde ich den ganz Kram verkaufen und mir einen schönen Lebensabend machen. Das ganz Theater mit dem Umbau (vielleicht auch noch im bewohnten Zustand) würde ich mir nicht mehr antun.
Da warst Du schneller, genau das wollte ich auch gerade schreiben 😂.

Ansonsten ist das glaube ich aus der Ferne kaum zu beurteilen. Es weiß ja keiner, was wie dringend sein könnte. Wenn es z.B. bereits seit mehreren Jahren durchs Dach regnet, sollte man da anfangen. Bei regelmäßigen Kabelbränden durchaus bei der Elektrik, etc.

Falls aber alles noch soweit funktionstüchtig ist, dann würde sich bei jedem Mieterwechsel eventuell eine Kernsanierung der entsprechenden Wohnung anbieten. Dann hält sich die Beeinträchtigung der anderen Mieter in Grenzen, die Kosten würden auch über eine längere Zeit gestreckt werden.

Und man sollte Handwerker nicht von vornherein unterstellen, dass die einen nicht gut beraten, weil die nur Geld verdienen wollen. Viele von denen sind hochanständige Leute! Dann muss man halt mehrere um entsprechende Angebote und Einschätzungen bitten und hinterher selbst vergleichen.
 
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Wenn man sich das denn leisten kann....
Das Geld gewinnbringend anderweitig anzulegen stellt ja momentan auch ein gewisses Problem dar.
Als Rentner wird sowas aber zunehmend unwichtiger, oder? Der Verkauf eines Miethauses sollte selbst in nicht ganz so begehrten Lagen ausreichend einbringen, dass man sich das "leisten" kann. Denke ich zumindest.
 
Goldhamster

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Hallo und willkommen im Forum hier @MFH ,

du beschreibst ein leidiges Problem.
Wir besitzen seit ca. 9 Jahren ein Mehrfamilienhaus von 1970. Bisher lief es so durch, ohne sehr große Investitionen....

Genau diese Sache beschreibt es wohl schon. 10Jahre Geld rausgezogen und nun wird es schwierig. Je älter das Haus wird um so höher werden die laufenden Kosten.

Was heißt denn Rentner? Heißt das Frührentner mit handwerklicher Ausbildung im Baubereich?


Gruß Goldi
 

MFH

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Also, erst einmal vielen Dank für alle, die bisher geantwortet haben, allerdings -


und das soll nicht undankbar erscheinen, ist die eigentlich gestellte Frage nicht wirklich beantwortet.
Ob wir Frührentner mit oder ohne handwerkliche Ausbildung sind oder man sich den Ärger im Rentenalter eher ersparen sollte oder ob wir vom Verkauf bereits leben könnten, war nicht die Frage!! ...und ja, selbstverständlich haben wir solche Szenarien auch schon durchgespielt.
Das alle Handwerker Gauner sind, habe ich auch nicht behauptet, es ist nur so, dass der Maurer dir bestimmt nicht sagt, lass erst die Elektrik machen oder der Dachdecker wird dir auch nicht sagen, mach erst die Fenster und nicht das Dach.
Auch hatte ich nicht erwähnt, wir wollen das Haus verkaufen, das können und wollen wir nicht.

Die Frage war ja:
Irgendwie ist uns nicht ganz klar, was am wichtigsten wäre, bzw., wer einen neutral dazu beraten könnte, ohne direkt eigene Interessen zu verfolgen, was ja bei jedem Handwerksunternehmen nachvollziehbar der Fall ist.

Der Tipp, nach und nach einzelne Wohnungen zu sanieren ist in manchen Bereichen vielleicht sinnvoll, aber eben nicht in allen, denke ich. Vermutlich fängt man nicht an, zum Beispiel nur in einzelnen Wohnungen Fenster auszutauschen oder nur ein kleines Stück neue Wasserleitung zu verlegen.

Auch das man natürlich zuerst ein Dach, wo es bereits seit Jahren durchregnet zuerst machen würde, wenn das so wäre, ist natürlich klar, nur so ist es gerade bei uns nicht. Es wäre alles eigentlich fällig, aber nichts ist aktuell ganz schlimm, dehalb ja auch die Frage danach, nach welchen Kriterien man vorgeht oder wer einen da wirklich neutral beraten kann.
Aber vielleicht ist es wirklich nicht möglich, so etwas in einem Forum sozusagen per Ferndiagnose zu erfragen.
 
Ino75

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Doch, deine Frage wurde doch beantwortet, so gut es bei den vorliegenden Informationen möglich ist: kaum sinnvoll per Ferndiagnose zu beantworten.

Und es ist durchaus möglich, daß ein Maurer dir rät, lieber erst die Fenster oder die Elektrik zu machen.

Aber vielleicht wäre für euch ein Gutachter eine Idee? Die beurteilen schließlich auch vor Käufen den genauen Zustand eines Gebäudes. Das machen die ganz sicher auch für aktuelle Eigentümer ohne Verkaufsabsicht.

Mehr Ideen habe zumindest ich da jetzt auch nicht. Tut mir leid.
 
immobiliensammler

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und das soll nicht undankbar erscheinen, ist die eigentlich gestellte Frage nicht wirklich beantwortet.

Dann versuche ich mich mal daran, denke aber, dass die Antwort auch nicht gelegen kommt!

Euer Problem ist einen unabhängigen Ratgeber zu finden, ein Architekt oder Bauingenieur wäre das wohl eher nicht, da der ja auch nach Auftragsvolumen bezahlt wird, sprich je mehr gemacht wird desto höher ist dann auch seine Kostennote. Lösung ware ein Sachverständiger, der sich das Objekt anschaut und genau auflistet, was in welchem Zeitraum zu machen ist. Da der Sachverständige pauschal bezahlt wird ist dem egal, was ihr dann auch machen lasst. Problem ist halt nur, dass der Sachverständige auch Geld sehen will.

Und ja, ich gebe den Vorschreibern, vor allem @Goldhamster recht, ich kann nicht 10 Jahre lang Geld aus einer 50 Jahre alten Immobilie rausziehen ohne zu investieren. Irgendwann rächt sich das dann halt.


Ergänzung: Gerade gesehen, @Ino75 hatte während ich getippt habe die gleiche Idee!
 
Fremdling

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Die Frage war ja:
Irgendwie ist uns nicht ganz klar, was am wichtigsten wäre, bzw., wer einen neutral dazu beraten könnte, ohne direkt eigene Interessen zu verfolgen, was ja bei jedem Handwerksunternehmen nachvollziehbar der Fall ist.
Tipp: Einen Architekten des Vertrauens aufspüren und den sodann befragen. Eure ‚Unterstellung‘ der Interessenlage beträfe dann je nach Gusto irgendwie alle oder keine Gewerke.
Vielleicht existieren ja auch im Freundeskreis selbstlose Exemplare mit handwerklichen Teilkenntnissen?

Eine bei Zweiflern beliebte Methode ist das schlichte Abwarten von Schäden. Nur legen dann die auftretenden Schäden eine Reihenfolge fest, die nicht immer sinnvoll sein muss. Auch liefern Schadensbilder nicht unbedingt Erkenntnisse, was sinnigerweise im gleich Zuge miterledigt werden könnte/sollte. - Kurz: Viel Glück!
Aber vielleicht ist es wirklich nicht möglich, so etwas in einem Forum sozusagen per Ferndiagnose zu erfragen.
Das Erfragen ist hier schon möglich. Die Profis liefern i.d.R. recht brauchbare Hinweise bei konkreter Problemstellung. Aber von Euch gewünschte u. akzeptierte Antworten zum Gesamtkomplex sind hier m.E. nicht zwingend zu bekommen.
 

Dschei2

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Haben ein ähnliches Mietshaus, Baujahr 60er Jahre, 10 Wohnungen.

Als wir finanziell Spielraum hatten, haben wir geschaut: Dach gut, Fenster gut. Elektrik uralt (noch mit Nullung geklemmt), Bäder alt. Steigleitungen / Abwasserleitungen natürlich auch alt.

Bei euch würde ich prüfen:
1. Dach -> falls undicht / marode, das als erstes
2. Fenster -> falls bröseliges Holz, uraltes undichtes Kunststoff-Teil: entweder komplett tauschen lassen oder wohnungsweise, immer wenn Leerstand / Mieterwechsel
3. Isolierung: falls noch nicht geschehen, Dach bzw. oberste Geschoßdecke dämmen
4. Steigleitungen von Wasser-Abwasser: nur tauschen, wenn wirklich Undichtigkeiten drohen, sonst ist das im bewohnten Haus wirklich heftig. Wir haben entschieden, Verstopfungen eben öfters in Kauf nehmen, Austausch wirklich nur wenn Rohrbruch
5. Bei jedem Mieterwechsel Generalsanierung der Wohnung: Elektrik neu, Bad neu, alle Wasser/abwasserleitungen innerhalb der Wohnung neu, Türen, Böden auch neu. Evtl. über Grundrissänderung nachdenken oder ob Balkon möglich ist.

Je nach Wohnungsgröße haben wir ca. 30.000 EUR pro Wohnung gebraucht, wenn wirklich nichts in Eigenleistung ging.
 
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10Jahre Geld rausgezogen und nun wird es schwierig.
Wird es jetzt schwierig? Das lese ich so noch nicht aus den Schilderungen des TE.

Der TE könnte es einfach so weiterlaufen lassen. Geld rausziehen (monatlich eine Aufstockung der Rente durch die Mieteinnahmen), aber weiterhin wenig bzw. nichts investieren.

Dann sinken zwar irgendwann bzw, langfristig die monatlichen Mieteinnahmen Man findet zunehmend nur noch schlechtere Mieter bzw. man muss mit der Mietforderung runtergehen, um überhaupt noch Mieter für die Bruchbude zu finden, aber vielleicht stört das den TE nicht, solange monatlich ein bisschen Miete rein kommt,

Dabei sollte man halt überlegen, wie lange der TE noch gedenkt zu leben (oder die Rentenaufbesserung (in bestimmter Höhe?) zu beziehen. Wenn der Punkt, ab dem nicht mehr genug Miete monatlich reinkommt (weil der Zustand der Immo zu schlecht geworden ist), nach seinem Ableben ist, ist doch alles in Butter.

Der Wert der Immo wird so abgewirtschaftet. Wenn es eh keine Erben gibt (oder die nichts bekommen sollen oder das egal ist), passt das doch.
 
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Auch das man natürlich zuerst ein Dach, wo es bereits seit Jahren durchregnet zuerst machen würde, wenn das so wäre, ist natürlich klar,
So natürlich ist das nicht.
an könnte auch noch versuchen, mit dem undichten Dach eine (nun geringere) Miete zu erwirtschaften.
Vielleicht ist damit die Rendite am Ende sogar höher!
 
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ich kann nicht 10 Jahre lang Geld aus einer 50 Jahre alten Immobilie rausziehen ohne zu investieren. Irgendwann rächt sich das dann halt.
So krass würde ich das nicht sehen. Es kann durchaus Teil des eigenen Plans sein, über einen bestimmten Zeitraum (welcher beliebig lang sein kann) Geld rauszuziehen (bzw. nicht zu investieren). Vielleicht ist damit die Rendite am Ende sogar höher!
 
Goldhamster

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So krass würde ich das nicht sehen. Es kann durchaus Teil des eigenen Plans sein, über einen bestimmten Zeitraum (welcher beliebig lang sein kann) Geld rauszuziehen (bzw. nicht zu investieren). Vielleicht ist damit die Rendite am Ende sogar höher!

Sowas in der Art ging mir auch durch den kleinen Kopf.
Ich glaub aber nicht, dass das hier ernsthaft zur Debatte steht.... (höchstens ein entspr. Käufer)

Darum schlag ich dem TE vor:
Haus aufhübschen und dann verkaufen.

aufgehübscht ist auch
DER HAMSTER
 

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Ob wir Frührentner mit oder ohne handwerkliche Ausbildung sind...
Das kann bei der Reihenfolge und den Kosten von Sanierungen durchaus wichtig sein.
Eigenleistung kostet "nur" Material und Freizeit, Fremdvergabe deutlich mehr.
 
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Wenn ich die Beiträge von @MFH mal ‚netto‘ lese, erkenne ich hier einen widersprüchlichen Kern:
grundsätzliche Frage … zusätzliche Einnahmequelle zu unserer Rente, die wir auch dringend benötigen … nun auch etwas investiert werden muss … natürlich so viel wie nötig und so wenig wie möglich … das Haus unbewohnt wäre und wir extrem viel investieren könnten, beides ist nicht der Fall … was unbedingt machen, aufschieben, ganz lassen … uns nicht ganz klar, was am wichtigsten wäre … das Haus verkaufen, das können und wollen wir nicht … es wäre alles eigentlich fällig, aber nichts ist aktuell ganz schlimm …

Einem bei (noch) intaktem Zustand gefühlten, eher grundsätzlichen „muss“ zum Investment folgen sogleich die sich selbst angelegten Fesseln.

Man darf mich getrost naiv nennen, doch @MFH wird ohne Nennung eines realistischen Budgets pro Zeiteinheit für den Investitionsstart hinsichtlich Gewerk und Reihenfolge nicht sinnvoll zu raten sein. Ich sehe da bereits einen rein mathematischen Widerspruch zwischen der notwendigen Ergänzung der Rente aus Mieteinnahmen und den für Renovierungen erforderlichen freien Geldern.

Ende der Philosophie-Stunde. Bin damit hier raus! - @MFH, Euch viel Glück!
Der TE könnte es einfach so weiterlaufen lassen. Geld rausziehen (monatlich eine Aufstockung der Rente durch die Mieteinnahmen), aber weiterhin wenig bzw. nichts investieren.
 
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..... Es wäre alles eigentlich fällig, aber nichts ist aktuell ganz schlimm, dehalb ja auch die Frage danach, nach welchen Kriterien man vorgeht oder wer einen da wirklich neutral beraten kann.
Aber vielleicht ist es wirklich nicht möglich, so etwas in einem Forum sozusagen per Ferndiagnose zu erfragen.


Hallo,
doch, doch, ein Forum ist dafür die genau richtige Quelle.


Und zu dem Zustand:
-nichts mehr richtig gut
-eig. alles fällig
-aber gerade noch funktionsfähig

Das ist doch der beste Zeitpunkt um zu verkaufen.
Jeden Euro den du ab jetzt da reinsteckst, wirst du nie wieder sehen.


stets den richtigen Zeitpunkt wählt
DER HAMSTER
 
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Versuchen wir uns mal:
Das Geld gewinnbringend anderweitig anzulegen stellt ja momentan auch ein gewisses Problem dar.
Naja, ca. 2 h Zeitaufwand, Risiko mit dem einer Immobilie vergleichbar, aber sichtbarer, Ertrag über die lange Zeit gerechnet nicht geringer, in der Tendenz höher und halt ohne laufende Arbeit damit. Ich täte mich schon mal langsam um den Verkauf nach 10 Jahren kümmern... Bzw. bin dabei dies bei mir umzusetzen.

Bei euch würde ich prüfen:
1. Dach -> falls undicht / marode, das als erstes
Wenn ich da eh dran bin, gleich auch einen Ausbau prüfen, ggf. auch dafür vorbereitende Maßnahmen treffen.
Und, weil das Wasser auch vom anderem Ende eindringen kann auch gleich ab in den Keller und den prüfen. Gebäude (in Abschnitten) freilegen und von unten abdichten war bei meinen Altbauten fast immer ein Projekt binnen der ersten 5 Jahre.
2. Fenster -> falls bröseliges Holz, uraltes undichtes Kunststoff-Teil: entweder komplett tauschen lassen oder wohnungsweise, immer wenn Leerstand / Mieterwechsel
Genau so.
3. Isolierung: falls noch nicht geschehen, Dach bzw. oberste Geschoßdecke dämmen
Zur Isolierung von oben verweise ich auf 1. Hohlraumdämmung kann man mit relativ wenig Aufwand schnell verwirklichen, von außen aufgebrachte Isolierungen würde ich möglichst weit nach hinten stellen, ist halt blöd die wieder zu durchlöchern für die Rüstung der Dachdecker 2 Jahre später...
4. Steigleitungen von Wasser-Abwasser: nur tauschen, wenn wirklich Undichtigkeiten drohen, sonst ist das im bewohnten Haus wirklich heftig. Wir haben entschieden, Verstopfungen eben öfters in Kauf nehmen, Austausch wirklich nur wenn Rohrbruch
Stränge kann man zum Teil auch Wohnungsweise sanieren, ist komplizierter, ist aufwändiger, geht aber. Hier ist der genaue Zustand der Indikator wie vorgehen. Sieht man halt nur vor Ort.
5. Bei jedem Mieterwechsel Generalsanierung der Wohnung: Elektrik neu, Bad neu, alle Wasser/abwasserleitungen innerhalb der Wohnung neu, Türen, Böden auch neu. Evtl. über Grundrissänderung nachdenken oder ob Balkon möglich ist.
Genauso, ein Klassiker, der langfristig die Kosten relativ gleichmäßig verteilt und dich immer wieder gute Mieter finden lässt. Wobei Türen, Böden neu nicht zwingend Austausch gegen neu heißen muss, abschleifen und beschichten kann auch eine Option sein vom ölen über lackieren und streichen bis wirklich Material auftragen.
Je nach Wohnungsgröße haben wir ca. 30.000 EUR pro Wohnung gebraucht, wenn wirklich nichts in Eigenleistung ging.
Es können auch 50 werden, kommt halt darauf an was nun wirklich geschehen soll und muss, kann ja durchaus auch wieder gestreckt sein, je nach aktuellem Zustand.
Es kann durchaus Teil des eigenen Plans sein, über einen bestimmten Zeitraum (welcher beliebig lang sein kann) Geld rauszuziehen (bzw. nicht zu investieren). Vielleicht ist damit die Rendite am Ende sogar höher!
Kommt halt darauf an über welchen Zeitraum man die Rendite betrachtet, je kürzer der Zeitraum, desto attraktiver dieses Vorgehen, wenn man aber dynastisch denkt, ist es eine der schlechteren Optionen.
Das kann bei der Reihenfolge und den Kosten von Sanierungen durchaus wichtig sein.
Eigenleistung kostet "nur" Material und Freizeit, Fremdvergabe deutlich mehr.
Du siehst doch schon an den hilflosen Fragen, dass keinerlei Baufachwissen vorhanden ist, sonst wäre man auch nicht so hilflos. Wieder ein Indiz, dass so ziemlich jede andere Geldanlage geeigneter wäre als eine Immobilie.
 
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Sanierung Renovierung Mehrfamilienhaus, wie vorgehen?

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